城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析

2011年3月 河北科技大学学报(社会科学版) M a r.2011 第11卷第1期 Jo urnal of H ebei U niv er sity o f Science and T echnolo gy(So cial Sciences) V ol.11No.1 文章编号:1671 1653(2011)01 0021 06

城中村改造中的拆迁补偿问题与

居民安置对策调查分析

孟祥林

(华北电力大学社会与经济发展研究所,河北 保定 071003)

摘 要:城中村改造是城市化进程中的热点话题,其中主要涉及拆迁补偿和居民安置两个核心问题。保定市某城中村改造过程中制定了详细的补偿办法,不仅考虑了居民目前的生活而且考虑了居民的未来,虽然大多数居民接受了此项实施办法,但普遍认为还是存在诸多问题:居民对补偿标准的认识有差异;对补偿标准的兑现存在疑惑;居民担心未来生活质量。为此,需要多管齐下完善城中村居民的安置,包括完善征地补偿标准;丰富补偿内容;补偿与养老相结合;组织长线就业培训等等。

关键词:城中村改造;拆迁补偿;居民安置

中图分类号:F301 文献标识码:A DOI10.3969/j.issn.1671 1653.2011.01.004

Investigation and Analysis on Compensation for Houses Demolished relocated and Resettlement for Residents during the

Procession of Reconstruction for Village in City

MENG Xiang lin

(Social an d Econ omic Developm ent In stitu te,North Ch ina Electric Pow er University,Baoding071003,Chin a) Abstract:Villag e in city(VIC)reconstr uction is a hot topic during the pro cession of urbanization, and actually there are tw o issues concerned fo r it,w hich are co mpensation fo r house dem olished r elo cated and residents resettlement.One o f VIC in Baoding o f H ebei Prov ince desig ned detail com pensa tion methods for VIC reconstr uction,o beying the three principles named impartiality,equity and pub licity,w hich concern no t only r esidents current life but also the future life,althoug h most part of the residents accepts this method.Villagers think that there are m any problem s unresolved,comprehen sion differences about compensation standard,doubting compensation standar d realization,being w o r r y about future living quality.All of the abov e show that there is much space fo r considering the sci entific standar d.So m ulti methods must be taken into account to improve residents resettlem ent con dition,improving standar d for land r equisition,enriching co mpensation content,connection com pen sation and aged pro vision and organizing lo ng term tr aining plan.

Key words:village in city;house demolished resettled compensation;r esidents resettlem ent

收稿日期:2010 11 28

基金项目:教育部人文社会科学规划基金项目(09Y JA790070);河北省社会科学基金项目(HB10GJ011);河北省教育厅项目(SZ2010505)

作者简介:孟祥林(1969-),男,河北保定人,华北电力大学社会与经济发展研究所所长,教授,博士,主要从事区域经济、城市经济研究。

随着城市化进程的加快,旧城改造和城中村改造成为学界研究的热点话题,城市发展不但需要外观漂亮,而且应功能健全、方便居民生活,破旧的建筑、蹩脚的公共设施以及城中村就成为了城市快速发展的拦路虎。无论是旧城改造还是城中村改造,拆迁补偿问题都成为问题的焦点。在拆迁补偿方面需要做出详细的规划,才能使不同区位、不同状况的居民都能够得到较满意的补偿,使得城市化与居民生活质量同步发展。

一、城中村房屋拆迁补偿实施办法与执行情况分析

(一)安置补偿规定方式选择

为了分析城中村改造中的安置补偿规定的执行情况,课题组调查了某城中村300户居民。该调查过程中一共发放300份调查问卷,其中有8份无效。表1是调查过程中有关村民对于改造过程中的安置补偿方式选择的态度。分析调查结果可知,首先村民绝大多数选择产权置换方式,大家普遍认为这种方式的补偿最经济,也对被拆迁户最为有利。其次是选择货币补偿的方式。最后是选择无所谓的态度。调查结果表明,所有村民对城中村改造的补偿安置办法是非常关心的。调查中村民表示,选择产权置换方式比较合算,在房价迅速上涨的情况下选择货币补偿不如产权置换方式更加实惠,随着房价上涨,货币相对贬值,而房子则具有很大的升值空间。

表1 村民对安置补偿方式的选择补偿方式

统计结果

人数百分比有效问卷百分比现金货币补偿11036.6710836.99产权置换补偿17056.6716556.51没有特别看法206.67196.51合计300100292100.00

(二)城中村房屋拆迁改造中的多重关系

城中村房屋拆迁改造中涉及诸多法律关系,主要包括土地权力变动和拆迁补偿机制两个方面。城中村改造后土地权力由原来的集体产权变更为国有产权,农民将会失去土地的经营权以及因土地经营而获得的各种利益。[1]为了弥补农民由于改造而蒙受的损失,需要有相应的利益补偿机制使农民受到的损失最小,补偿机制的内容包括土地换股权、认购房或者货币补偿等多种方式。保定市某城中村改造采取了如下补偿办法。

1.拆迁补偿办法

城中村改造过程中的拆迁补偿分为资金补偿和土地股权两种形式,资金补偿即对征地农民给予一定数量的现金;其中土地股权的主要方式是土地换股,即用土地的经营权换取股权,以便随着土地增值潜力的增加而使农民得到的补偿也有相应幅度的增加。对于居民住宅而言,补偿标的物由现房和现有院落组成。房屋和院落按照不同的方式进行补偿。现房按照 资金+股权补偿,现有院落按照股权补偿。股权是居民参与年终分红的依据,股权将来记入分红股参加年底分红。

2.居民安置办法

安置办法是村民最关心的问题,实施办法中规定以家庭(确权户)为单位可享受一套规定面积的安置房,除此之外还可享受一套认购房。居民可以根据确权户家庭成员不同设选购房、购买房等,以便调解和解决家里有老人、未成年子女、宅基地多、出嫁女、老户、外来户、空挂户等历史遗留问题及矛盾。在拆迁补偿过程中,每家每户的居民都要充分参与到制度设计过程中来,每户提出的具体方法会有差异,由相关部门对各家各户提出的建议进行平衡,以便最后确立的执行办法能够符合最大多数居民的意志,制度制定和执行尽量做到公正、公平、公开。

3.分红制度确定

分红制度合理与否关系到城中村改造的后续管理,所以这方面的制度设计非常详细。居民按照股份分红,股份包括人权股、房权股和宅权股。现有分红人口每人设人权股1股,拆迁房屋按照每100平方米补偿房权股1股,院落占有面积按照每120平方米补偿宅权股1股,合计入户按股分红,各种股份没有差别,同股同利。同时规定限制大户多购买房,以便在改造过程中满足各家各户基本住房愿望的基础上对抱有投机目的的人的购房意愿进行限制,减轻城中村改造的压力。

4.居民户确权

居民户确权后成为确权户,即有权参加年底分红的家庭。每个家庭中按照辈份排序,规定低

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