洋房及类低密度住宅产品专题研究培训课件.pptx
合集下载
低密度社区概念分享专题研究报告ppt课件
2.【定义】把3个及3个以上单元的别墅连起来就 是联排别墅。
25
3. 【特点】联排别墅有以下特点：
(1)左右共用墙体，上下有天有地，前后有院落， 即上下前后四个方向为私人领地；有露台，有车 库。
(2) 此类产品有经济型和豪华型之分，经济型一 般不超过250平米左右，豪华型则可以做到450平 米甚至更大。
下面我们就目前地产市场常见的一些建筑风格做 一个简单的介绍，以加深大家对建筑风格的理解。
32
&一、地中海风格？（豪华、浪漫）
地中海风格是指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑， 特别是西班牙、法国、意大利、希腊这些国家南部 沿海地区的住宅。这些地中海沿岸的建筑和当地乡 村风格的建筑相结合，产生了诸如法国普罗旺斯、 意大利托斯卡纳等地区性的经典建筑风格。后来这 种建筑风格融入欧洲其他地区的建筑特点后，逐渐 演变成一种豪宅的符号。
4.此外叠拼别墅比较容易出面积，便于在要保证 较低建筑密度的情况下，做出较高的容积率。
29
第二部分：风格解说
30
&建筑风格？
建筑风格指建筑的内在特征的外在体现，简单说就是 你看了这个建筑以后给你留下什么样的印象。他的形成 有着明显的地域特征和时代特征。地域文化、材料性能、 科技水平都会对建筑风格的形成产生重要影响。
我们今天讲的Townhouse主要包括联排、双拼、 叠拼三种别墅类型。其实洋房也算是广义上的 Townhouse。
24
&& 联排别墅？
1.联排别墅起源于英国，但在欧美普遍存在。其 位置往往在靠近城市且交通较为方便的郊区。户 与户之间有共用的隔墙，但独门独户。
在西方，联排别墅的主人一般是中产阶级。但 在中国，却往往属于高端客户群体。
在近些年中国建筑市场的发展过程中，建筑风格受西 方文化的影响比较大，各开发企业为了赢得市场，纷纷 引入外来风格，不但各种主流被广泛使用，甚至连一些 欧洲小镇的风格也被开发商挖掘出来植入中国地产市场， 如“波托菲诺”“普罗旺斯” “托斯卡纳”等。使中 国一时间成了万国建筑风格博物馆。
25
3. 【特点】联排别墅有以下特点：
(1)左右共用墙体，上下有天有地，前后有院落， 即上下前后四个方向为私人领地；有露台，有车 库。
(2) 此类产品有经济型和豪华型之分，经济型一 般不超过250平米左右，豪华型则可以做到450平 米甚至更大。
下面我们就目前地产市场常见的一些建筑风格做 一个简单的介绍，以加深大家对建筑风格的理解。
32
&一、地中海风格？（豪华、浪漫）
地中海风格是指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑， 特别是西班牙、法国、意大利、希腊这些国家南部 沿海地区的住宅。这些地中海沿岸的建筑和当地乡 村风格的建筑相结合，产生了诸如法国普罗旺斯、 意大利托斯卡纳等地区性的经典建筑风格。后来这 种建筑风格融入欧洲其他地区的建筑特点后，逐渐 演变成一种豪宅的符号。
4.此外叠拼别墅比较容易出面积，便于在要保证 较低建筑密度的情况下，做出较高的容积率。
29
第二部分：风格解说
30
&建筑风格？
建筑风格指建筑的内在特征的外在体现，简单说就是 你看了这个建筑以后给你留下什么样的印象。他的形成 有着明显的地域特征和时代特征。地域文化、材料性能、 科技水平都会对建筑风格的形成产生重要影响。
我们今天讲的Townhouse主要包括联排、双拼、 叠拼三种别墅类型。其实洋房也算是广义上的 Townhouse。
24
&& 联排别墅？
1.联排别墅起源于英国，但在欧美普遍存在。其 位置往往在靠近城市且交通较为方便的郊区。户 与户之间有共用的隔墙，但独门独户。
在西方，联排别墅的主人一般是中产阶级。但 在中国，却往往属于高端客户群体。
在近些年中国建筑市场的发展过程中，建筑风格受西 方文化的影响比较大，各开发企业为了赢得市场，纷纷 引入外来风格，不但各种主流被广泛使用，甚至连一些 欧洲小镇的风格也被开发商挖掘出来植入中国地产市场， 如“波托菲诺”“普罗旺斯” “托斯卡纳”等。使中 国一时间成了万国建筑风格博物馆。
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
3
视线通廊
规划合理的视线通廊，将室内空间与室外景观有 机融合，实现居住环境与自然环境的互动。
装修标准与品质要求
装修风格
根据建筑风格和市场定位，确定室内装修风格，注重色彩搭配和 材质选择。
装修品质
选用高品质的装修材料和设备，注重施工质量和细节处理，打造 高品质的居住环境。
智能家居
引入智能家居系统，提高居住的便捷性和舒适度，满足现代人对 科技生活的需求。
风格定位
根据目标客户群体和市场需求， 确定建筑风格，如现代简约、欧
式古典、中式传统等。
立面设计
注重建筑立面的比例、线条和材质 搭配，营造出高端、舒适的视觉效 果。
细节处理
关注建筑细节的刻画，如门窗、栏 杆、花饰等，提升建筑整体的精致 感和品质感。
空间规划与布局优化
功能分区
01
合理规划空间功能分区，实现动静分离、洁污分离，提高居住
洋房特点
低密度、高绿化率、宽敞的居住 空间、优质的建筑材料、注重居 住体验。
类别墅产品定义及特点
类别墅产品定义
类别墅产品是指在建筑形态、居住环 境和配套设施等方面与别墅相似，但 又不完全具备别墅独立性的住宅产品 。
类别墅产品特点
建筑风格多样、居住环境较好、配套 设施相对完善、价格相对别墅更为亲 民。
提供多种装修风格供客户选择，满足不同客户的 个性化需求。
景观资源优化方案
绿化景观升级
增加绿化面积，优化植物配置，营造宜居的生态环境。
水景设计
运用水景元素，如小溪、池塘等，提升景观的灵动性和美 感。
视野开阔性
利用地形地势，打造开阔的视野，增加居住者的舒适感和 愉悦感。
智能化科技应用前景
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房特征
• 关于花园 • 既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。 • 同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房 这种住宅产品的设计核心和精髓。 • 其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房特征
• 关于空间关系 • 不管房子里面的花园也好，露台也好，还是在社区里边各种空间，提供了这样一些平台， 相对来讲，能给大家创造一个比较熟悉的亲近自然的环境和高品质的生活方式，围绕这种 生活方式进一步完善产品的硬件。因此在花园洋房中体现了“院、错、退、露”等四大空 间特点
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房特征
•“院” •底层的私家小院，或者三、四层围成的院落，能够容纳几个座 椅，一张小桌，在有阳光的春天和冬天，茗茶、下棋等，但不 适宜过大。
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房特征
•错 •通过“错”来实现空间的分区，动静相错，不仅 是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转 换相错，也增加空间的动感和层次感。
花园洋房产品专题研究提报87PPT
•情景花园洋房产品特征 •层层退台 •情景花园洋房的建筑特点――层层退台。其以 层层退台的方式形成了一个错落有致的空间， 并使每户都能享有独立的花园或者露台。露台 没有顶盖，区别于阳台更有花园感。
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房的发展
• 今天，中国人物质上已经开始富足起来，精神上的丰富，具体到对居住的合理性、健康性、住宅 的理性消费的探讨，在目前这种状态下是非常有必要的。 • 聚居城市几十年，人们已经厌倦了压缩饼干似的生活，渴望有更舒展的空间、活跃的思维；人们 的需求开始苏醒，一种能够满足居住享受，又符合健康、休闲标准的住宅开始成为市场的走向。 • 随着汽车时代的到来，人们的交往方式、购物习惯发生了很大变化，人们的距离感也开始用时间 来衡量。这样必然的带来了居住方式的变化，中国人有了充足的条件摆脱距离的束缚，去追求更健 康、更积极的居住方式。
花园洋房特征
• 关于花园 • 既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。 • 同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房 这种住宅产品的设计核心和精髓。 • 其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房特征
• 关于空间关系 • 不管房子里面的花园也好，露台也好，还是在社区里边各种空间，提供了这样一些平台， 相对来讲，能给大家创造一个比较熟悉的亲近自然的环境和高品质的生活方式，围绕这种 生活方式进一步完善产品的硬件。因此在花园洋房中体现了“院、错、退、露”等四大空 间特点
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房特征
•“院” •底层的私家小院，或者三、四层围成的院落，能够容纳几个座 椅，一张小桌，在有阳光的春天和冬天，茗茶、下棋等，但不 适宜过大。
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房特征
•错 •通过“错”来实现空间的分区，动静相错，不仅 是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转 换相错，也增加空间的动感和层次感。
花园洋房产品专题研究提报87PPT
•情景花园洋房产品特征 •层层退台 •情景花园洋房的建筑特点――层层退台。其以 层层退台的方式形成了一个错落有致的空间， 并使每户都能享有独立的花园或者露台。露台 没有顶盖，区别于阳台更有花园感。
花园洋房产品专题研究提报87PPT
花园洋房的发展
• 今天，中国人物质上已经开始富足起来，精神上的丰富，具体到对居住的合理性、健康性、住宅 的理性消费的探讨，在目前这种状态下是非常有必要的。 • 聚居城市几十年，人们已经厌倦了压缩饼干似的生活，渴望有更舒展的空间、活跃的思维；人们 的需求开始苏醒，一种能够满足居住享受，又符合健康、休闲标准的住宅开始成为市场的走向。 • 随着汽车时代的到来，人们的交往方式、购物习惯发生了很大变化，人们的距离感也开始用时间 来衡量。这样必然的带来了居住方式的变化，中国人有了充足的条件摆脱距离的束缚，去追求更健 康、更积极的居住方式。
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异，洋房更注重中高端 市场，而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同，洋房通常以欧式 或现代简约风格为主，而类别墅则更倾向于古典或现代豪 华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面，洋房更注重建筑布局、景观设计和室内 装修等方面，而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内 设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设，提升品牌知名度 和美誉度，以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求， 选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中，关注产品品质、 配套设施、物业服务等方面， 以保障自身利益。
理性对待价格波动，避免盲目 跟风或冲动购买，做出符合自 身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前，洋房市场呈现出供不应求的态 势，市场需求持续旺盛，价格稳步上 涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品，通 常位于城市郊区或风景区，以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前，类别墅市场呈现出供大于 求的态势，市场竞争激烈，价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者，而 类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比，类别墅 则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制， 类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长，尤其在一二线城市，高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略
住宅产品种类培训课程(PPT 29页)
TOWNHOUSE
也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的， 其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
SOHO
商住住宅\居家办公：住宅观念的一种延伸，属于住宅，但同时 又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住 者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
SHOPPING MALL
公房
公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位 投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占 有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房 改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上 述两类房均为使用权房。16、不可售公房：不可售公房是指根据本市现 行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、 新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、 花园住宅等成套房屋。 已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
跃层式商品房
是由上、下两层楼面、卧室、起居室、 客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房， 并采用户内独用的小楼梯连接的房 屋。 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖 住宅建筑形式,这类住宅的特点是,内 部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的 设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧 室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其它 辅助用房可以分层布置,上下层之间的 交通不通过公共楼梯而采用户内独用 小楼梯联接,跃层式住宅的有点是每户 都有二层或二层合一的采光面,即使朝 向不好,也可通过增大采光面积弥补, 通风较好,户内居住面积和辅助面积较 大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小.
直译为“步行街购物广场”目前国际上最流行、经营效果最佳的零售 百货模式，具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气； 开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路， 充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
长沙洋房产品专题研究讲座(ppt 44页)
5、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方；长沙的高端顾客群经过近十年的消化，规模不容乐观， 随着长株谭一体化工程的启动、长广快速线的规划，长沙别墅市场将带着极高的性价比优势，在2007年 开始将进入泛湖南概念，即以湖南籍人士定义高端客户群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他 们在珠三角、长三角等经济发达地区工作，但是他们是纯粹的湖南人，他们是一群真正的中产知富阶层， 他们带着对家乡的热爱将成为长沙别墅市场的主力消费群体，因此2007年至2008年长沙别墅市场的营 销将会走出去，渗透到南方等经济发达地区。同时面对供过于求的现状，有组织、有目的的向一线城市 拓展客户已经成为趋势。2007年各别墅项目新推出的产品，有近40%为外地投资消化，证实了这一点。 营销手法上，品牌营销也将成为未来发展方向之一。
4、物业类型表现丰富，开发商降低投资风险；从目前市场消化情况来看，纯别墅项目升值前景好于复 合型项目；客户需求不足的情况下，小独栋也许将成为一个发展趋势。类别墅和类洋房产品将占据一定 的市场份额。别墅市场将形成高端和中端两条泾渭分明的路线，符合不同年龄层次消费者的需求，扩大 别墅的产品线，为消费者提供了更为广阔的选择余地；
针对目前长沙洋房市场良莠不齐的局面，我们根据定义将其界定为三个档次： 高端：满足5条以上，符合中产阶级的对品位和品质的需求 如： 中端：达到3至4条，符合即需品位又无高端消费力的人群 如： 低端：不足2条，符合经济条件不高却又有一定感性追求的消费者 如：
2、客户群，大多数中产阶级成为了洋房产品的消费主力军。选择洋房 的人都具有较高的文化素养和审美观念。他们收入稳定、生活富庶、品位高雅，他们 是城市的中产阶层，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英。
2、价格将会有进一步提高，但增幅会有所下降；我们看到，经济的基础上成稳步增长，同时，“物权 法”草案中“私有财产”的出现对高档物业有了进一步的保障，也将促使长沙高端别墅市场消费的进一 步健康发展，虽然2006年国六条的颁布、“9070”的宏观调控对房地产市场产生了一定的影响波动，但 别墅作为一种高端产品，一直以来都以其稀缺性、昂贵性和极高的居住品质稳踞住宅金字塔的塔尖，正 如高端消费品市场产稳定性强的规律一样，别墅产品在未来的市场中受宏观调控的负面影响将最低，反 而是随着国家对别墅用地和建筑面积的进一步控制，别墅产品作为越来越稀缺的商品，市场的不断需求 必将拉动其成产品快速成熟和价格上升。同时从全国角度来看，长沙别墅价格仍然处于低洼，市别墅市 场价格将会持续攀高，但涨幅将下降，受放量影响，经过当前价格的两极分化之后，2007年上半年有一 次跨越性的提高，下半年逐步进入价格调整期，基于产品线路不同，价格分层将会逐步明朗
某地产花园洋房产品的分类培训讲义.pptx
从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高
功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自 有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之 间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可 以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度 社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。
外置楼梯，打破传统”楼道”的 昏暗，增加与自然的亲近；
步入式花园
外置楼梯 室外楼梯
业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高， 认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度
通过访谈发现，业主对露台的接 受度较高，春夏季节的使用频率 高于秋冬季；
在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等，使居者能够充分的接触自 然，同时丰富了生活情趣；
首层面积：150平米左右
价格：80万元左右，随楼附带小院。
二层面积：140平米
价格：72－75万元左右
三层面积：128-130平米左右
价格：68－70万元左右
顶层面积：178-187平米左右
价格：95-100万元左右
一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内 中高档住宅的销售价格；
销售状况： 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；
销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米
功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自 有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之 间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可 以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度 社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。
外置楼梯，打破传统”楼道”的 昏暗，增加与自然的亲近；
步入式花园
外置楼梯 室外楼梯
业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高， 认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度
通过访谈发现，业主对露台的接 受度较高，春夏季节的使用频率 高于秋冬季；
在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等，使居者能够充分的接触自 然，同时丰富了生活情趣；
首层面积：150平米左右
价格：80万元左右，随楼附带小院。
二层面积：140平米
价格：72－75万元左右
三层面积：128-130平米左右
价格：68－70万元左右
顶层面积：178-187平米左右
价格：95-100万元左右
一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内 中高档住宅的销售价格；
销售状况： 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；
销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1 2
洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征
洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
洋房产品的定义与特征
1、入户方式开始趋于“私有”
目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住 户获得相对独立 的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。
典型案例： ——天津万科水晶城的南入户情景洋房。
2、居住空间前所未有的“丰富多元”
空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显 增加：
洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于 普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。
洋房的特征——品质提升关键词： 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花 园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活 “有天有地”、“独立私密”等特征。 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台 等），住宅与景观的结合更加紧密。 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立 面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
洋房产品的价值分析
花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式 并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推 动作用明显
3.以江南小镇为意象体系规划的母本， 通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处 理、综合商业设施安排、人车分流交通组 织等，营造出“大社区－小住区”的两级 布置的六大组团聚落空间
社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应
通廊围合 建筑围合
1.在两级布置中，通过建筑的 围合，通廊的围合、景观的围 合，最终形成一种院落套院落 的围合感觉，从而提高了住户 的安全感及私密性，富物呈现 出来时间的流动和生命的变化 延续。 3.在社区的氛围营造上，绿城• 桂花城着力于塑造一个步行的 社区，中心绿地、组团花园、 广场等整个社区活动空间都可 以通过步行来实现，而人性尺 度的把握上则控制在200、300 米的步行距离内。
插，呈现与普通集合住宅明显的差异。
洋房产品的价值分析
洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感
洋房产品的价值分析
洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
1 2
洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征
洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
洋房产品的价值分析
3、“院落感”的价值开始体现
一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社 区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团 空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。
洋房及类低密度住宅产品 专题研究
2010年 6月
专题内容
1 2
洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
典型案例 ——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。
4、造型特质从“整体”走向“细节”
集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
常见洋房产品的分类
• 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：
上承多层产品 空间情景化 下启类低密度产品
1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线 2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路线 3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
绿城•长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代 化高尚生活园区
总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为 丰富的绿地景观系统
1.以多层次、组团化为空间布局的基 本原则，依照东向和南向两个入口动线的 延续，小区分为大致均衡的四大组群，共 享中心开放景观
2.利用半地下车库的顶板形成不受外 来交通干扰的外部空间，结合景观的设计， 形成为住户服务的室外休闲和活动的场所
花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中 的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品
1 2
洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征
洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品