旭辉集团工程计划管理培训
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例：售楼处有共享空间，架体会占用一层地面，涉及共享空间的顶棚施工、 二层共享空间部位的施工，以及一层架体部位地面施工，该如何安排？
旭辉学院
章节三. 工程计划编制的原则
合理性
2、 投入 我们和施工单位的投入是有上限的，工作中经常有人会说“给我站满了
人”，且不说过多的工人不一定能起到抢工的效果，不合理的过大投入必将带 来成本的增加。
如何确定合理的施工人数呢？
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章节三. 工程计划编制的原则
可实现
计划编制不可实现，那就是等同于没做。不要为了满足不合理的任务要求， 而强排没有意义的计划
即使我们会遇到一些挑战时，激进的计划实际上也是可实现的，只是需要采 取特殊手段。
例：我们在示范区抢工时主体阶段为了更早的拆模常会采取提高砼的标号的方 法。如果遇到雨季还可以采取搭设简易雨棚的方式，保证外檐施工（这里提到 的施工必须是非用电的施工作业）
• 工程建造在房地产成本支出占比仅次于土地款，工程计划实现的 过程中，也是成本不断支出的过程，按合同要求，施工单位完成 相关节点，我们就要进行工程款支付。如果销售出现问题，收入 不足，而工程还在继续，大量支付产生，这势必影响现金流，项 目运转就该出现问题了。
旭辉学院
章节二. 工程计划管理的视角：一个例子
• 设计的重大调整，配合各类验收。 • 克服重重困难在这样一个长周期内实现计划达成，计划管理的重要
性可见一斑。
旭辉学院
章节一.重要性——工程管理中的计划管理
新项目首开集团为什么有时间规定？
旭辉学院
章节一.重要性——工程管理中的计划管理
因为在房地产经营中，无论是自有资金的使用还是贷款的资金都是 有资金成本的，越快开盘，越快回笼资金，支付的利息就越少，资金成 本就越低，盈利就越高。
成为 受人尊敬的 世界一流的 房地产企业
【工程管理：计划管理】
讲师：天津区域事业部西青片区项目部 王浩
课程目录
章节一：工程计划管理的重要性 章节二：工程计划管理的视角 章节三：工程计划编制的原则 章节四：工程计划编制的标准和方法 章节五：计划控制跟踪要点和纠偏 章节六：计划考核
旭辉学院
章节一.重要性——房地产中的工程管理
旭辉学院
章节二. 工程计划管理的视角
运营视角
• 为运营计划实现服务：经营调整必将带来运营的调 整，运营调整也必将带来工程计划的调整。同时工 程计划管理要更多了解和关注与其它条线工作安排 的关联和穿插。
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章节二. 工程计划管理的视角
1、开工前条件(不包含工程内部安排)，你了解多少？ 2、这些条件对开工影响是什么？ 3、有没有解决办法？
违背了客观的自然规律排出的计划是伪计划，即使侥幸实现了也必 然会带来很严重的后遗症。
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章节三. 工程计划编制的原则
合理性
1、施工顺序 施工顺序在要满足开发节奏要求的同时，其合理性主要体现在创造施工作
业面。即使是穿插作业，如果没有合理的工作面，也是无法正常进行下道工序 的施工的。不但要保证工人有施工的操作面，同时也要保证对已完成的施工部 分的成品保护。我们不可能在室内装修时一边刮顶棚腻子，一边铺地板。
房地产行业中的工程管理
• 中国房地产行业不同于发达国家，工程管理占比大，十分重要 • 工程管理与房地产行业（销售、回款、利润）息息相关 • 产品由工程管理实现交付业主
旭辉学院
章节一.重要性——工程管理中的计划管理
工程管理中的计划管理
• 中国经济高速发展，房地产盈利中有很重要的一部分是快速周转， “时间就是金钱”。我们要在很短的时间内实现销售条件、交房结 转，但还要保证房屋质量和感官效果，当然还要“和天斗，和人 斗”，雨季、冬季不能施工，农忙工人回家总理都留不住，雾霾停 工，APEC会议，各类峰会、奥运会、亚运会、东亚运动会政府会强 制要求停工。
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章节三. 工程计划编制的原则
有弹性
“预留富余量” 不是博弈，是负责任 阶段性计划编制时更应该考虑，因为很多客观不可预见的事情会发生，要留
出时间应对和调整
旭辉学院
章节四. 工程计划编制的标准和方法
？ 房地产工程计划编制标准是什么
旭辉学院
章节四. 工程计划编制的标准和方法
我司的标准工期 ，是标准，是参考，但不要照搬一味执行，要结合项目 实际特点。 例：集团标准工期对标准层的要求6天一层，但楼栋形式，单层面积的不同 我们很难统一按照6天一层执行 互动：解读标准工期，模拟特定项目的工期编排 （杭州单体25层、带一层地下室、有精装修）
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章节二. 工程计划管理的视角
图纸到位、招标完成
无论是有施工单位没有图纸，还是有齐全图纸没有施工单位都无法安排施 工，即使定了标没有合同进场又存在违规问题。
图纸可以拆开提供。抢基础，先把底板图提供了，同时再约定后续 图纸在底板施工完成前提供。
定了标没签合同，提前打个申请规避无合同进场问题。
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章节二. 工程计划管理的视角
当然不可能永远存在这么急的事，常规情况下施工开始 时间要充分考虑前置工作周期。
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章节三. 工程计划编制的原则
？ 工程计划编制的原则是什么
旭辉学院
章节三. 工程计划编制的原则
符合客观自然规律
1、 生物学：人类体力、精力能达到的 工人不可能不吃饭、不睡觉像机器一样的工作，在冬季、雨季施工也一定会降 效。你的计划非要48小时工人不睡觉才能完成，那结果一定是完不成的。 2、 化学：材料化学反应周期特性 很明显的例子，砼是有凝结时间要求的，虽然现在中国的施工工期已经不符合 规范要求了，但还在可控范围内，所以在排工期的时候就不要为了赶进度，结 构3天/层。
例：某项目在拿地时对区位的去化能力和销售价格过于乐 观估计，开发一期的时候勉强度日，后期在没有对市场充 分判断的前提下，冒然进行了二期开发，随着市场的恶化 入不敷出，经过盘点分析后公司决定暂缓二期开发，但由 于已经有部分楼栋已经销售涉及结转，同时总包单位对停 工进行索赔。 这项目犯了什么错误？当初应该怎样安排？这样的情况下 后期工程计划应该如何调整？
之前我们在某项目做过测算，开盘晚一天，就赔进一辆奥迪！
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章节二. 工程计划管理的视角
？ 工程计划管理的视角有哪些
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章节二Fra Baidu bibliotek 工程计划管理的视角
经营视角
• 为经营实现服务：销许条件、结转条件、现金流、利 润。
• 实际上我们所有的管理都是为了实现经营目标，工程管理人员在 计划编制和计划跟进时，习惯性的只看工程计划是否能按时完成， 很少考虑工程计划和经营的关系，对经营的影响。
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章节三. 工程计划编制的原则
合理性
2、 投入 我们和施工单位的投入是有上限的，工作中经常有人会说“给我站满了
人”，且不说过多的工人不一定能起到抢工的效果，不合理的过大投入必将带 来成本的增加。
如何确定合理的施工人数呢？
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章节三. 工程计划编制的原则
可实现
计划编制不可实现，那就是等同于没做。不要为了满足不合理的任务要求， 而强排没有意义的计划
即使我们会遇到一些挑战时，激进的计划实际上也是可实现的，只是需要采 取特殊手段。
例：我们在示范区抢工时主体阶段为了更早的拆模常会采取提高砼的标号的方 法。如果遇到雨季还可以采取搭设简易雨棚的方式，保证外檐施工（这里提到 的施工必须是非用电的施工作业）
• 工程建造在房地产成本支出占比仅次于土地款，工程计划实现的 过程中，也是成本不断支出的过程，按合同要求，施工单位完成 相关节点，我们就要进行工程款支付。如果销售出现问题，收入 不足，而工程还在继续，大量支付产生，这势必影响现金流，项 目运转就该出现问题了。
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章节二. 工程计划管理的视角：一个例子
• 设计的重大调整，配合各类验收。 • 克服重重困难在这样一个长周期内实现计划达成，计划管理的重要
性可见一斑。
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章节一.重要性——工程管理中的计划管理
新项目首开集团为什么有时间规定？
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章节一.重要性——工程管理中的计划管理
因为在房地产经营中，无论是自有资金的使用还是贷款的资金都是 有资金成本的，越快开盘，越快回笼资金，支付的利息就越少，资金成 本就越低，盈利就越高。
成为 受人尊敬的 世界一流的 房地产企业
【工程管理：计划管理】
讲师：天津区域事业部西青片区项目部 王浩
课程目录
章节一：工程计划管理的重要性 章节二：工程计划管理的视角 章节三：工程计划编制的原则 章节四：工程计划编制的标准和方法 章节五：计划控制跟踪要点和纠偏 章节六：计划考核
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章节一.重要性——房地产中的工程管理
旭辉学院
章节二. 工程计划管理的视角
运营视角
• 为运营计划实现服务：经营调整必将带来运营的调 整，运营调整也必将带来工程计划的调整。同时工 程计划管理要更多了解和关注与其它条线工作安排 的关联和穿插。
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章节二. 工程计划管理的视角
1、开工前条件(不包含工程内部安排)，你了解多少？ 2、这些条件对开工影响是什么？ 3、有没有解决办法？
违背了客观的自然规律排出的计划是伪计划，即使侥幸实现了也必 然会带来很严重的后遗症。
旭辉学院
章节三. 工程计划编制的原则
合理性
1、施工顺序 施工顺序在要满足开发节奏要求的同时，其合理性主要体现在创造施工作
业面。即使是穿插作业，如果没有合理的工作面，也是无法正常进行下道工序 的施工的。不但要保证工人有施工的操作面，同时也要保证对已完成的施工部 分的成品保护。我们不可能在室内装修时一边刮顶棚腻子，一边铺地板。
房地产行业中的工程管理
• 中国房地产行业不同于发达国家，工程管理占比大，十分重要 • 工程管理与房地产行业（销售、回款、利润）息息相关 • 产品由工程管理实现交付业主
旭辉学院
章节一.重要性——工程管理中的计划管理
工程管理中的计划管理
• 中国经济高速发展，房地产盈利中有很重要的一部分是快速周转， “时间就是金钱”。我们要在很短的时间内实现销售条件、交房结 转，但还要保证房屋质量和感官效果，当然还要“和天斗，和人 斗”，雨季、冬季不能施工，农忙工人回家总理都留不住，雾霾停 工，APEC会议，各类峰会、奥运会、亚运会、东亚运动会政府会强 制要求停工。
旭辉学院
章节三. 工程计划编制的原则
有弹性
“预留富余量” 不是博弈，是负责任 阶段性计划编制时更应该考虑，因为很多客观不可预见的事情会发生，要留
出时间应对和调整
旭辉学院
章节四. 工程计划编制的标准和方法
？ 房地产工程计划编制标准是什么
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章节四. 工程计划编制的标准和方法
我司的标准工期 ，是标准，是参考，但不要照搬一味执行，要结合项目 实际特点。 例：集团标准工期对标准层的要求6天一层，但楼栋形式，单层面积的不同 我们很难统一按照6天一层执行 互动：解读标准工期，模拟特定项目的工期编排 （杭州单体25层、带一层地下室、有精装修）
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章节二. 工程计划管理的视角
图纸到位、招标完成
无论是有施工单位没有图纸，还是有齐全图纸没有施工单位都无法安排施 工，即使定了标没有合同进场又存在违规问题。
图纸可以拆开提供。抢基础，先把底板图提供了，同时再约定后续 图纸在底板施工完成前提供。
定了标没签合同，提前打个申请规避无合同进场问题。
旭辉学院
章节二. 工程计划管理的视角
当然不可能永远存在这么急的事，常规情况下施工开始 时间要充分考虑前置工作周期。
旭辉学院
章节三. 工程计划编制的原则
？ 工程计划编制的原则是什么
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章节三. 工程计划编制的原则
符合客观自然规律
1、 生物学：人类体力、精力能达到的 工人不可能不吃饭、不睡觉像机器一样的工作，在冬季、雨季施工也一定会降 效。你的计划非要48小时工人不睡觉才能完成，那结果一定是完不成的。 2、 化学：材料化学反应周期特性 很明显的例子，砼是有凝结时间要求的，虽然现在中国的施工工期已经不符合 规范要求了，但还在可控范围内，所以在排工期的时候就不要为了赶进度，结 构3天/层。
例：某项目在拿地时对区位的去化能力和销售价格过于乐 观估计，开发一期的时候勉强度日，后期在没有对市场充 分判断的前提下，冒然进行了二期开发，随着市场的恶化 入不敷出，经过盘点分析后公司决定暂缓二期开发，但由 于已经有部分楼栋已经销售涉及结转，同时总包单位对停 工进行索赔。 这项目犯了什么错误？当初应该怎样安排？这样的情况下 后期工程计划应该如何调整？
之前我们在某项目做过测算，开盘晚一天，就赔进一辆奥迪！
旭辉学院
章节二. 工程计划管理的视角
？ 工程计划管理的视角有哪些
旭辉学院
章节二Fra Baidu bibliotek 工程计划管理的视角
经营视角
• 为经营实现服务：销许条件、结转条件、现金流、利 润。
• 实际上我们所有的管理都是为了实现经营目标，工程管理人员在 计划编制和计划跟进时，习惯性的只看工程计划是否能按时完成， 很少考虑工程计划和经营的关系，对经营的影响。