钓鱼台七号院案例分析.
【万科中西学院】万科集团项目故事线梳理及场景应用策划标准
要素①:城市
⻄安国宾道
国际大都会
4大维度 中心城市
伦敦
首都+ 英国最大 城市+ 欧洲第二
大城市
国宾道城市价值共性对标
国宾道
城市核心
国宾馆旁
政经中心
公园集群
私密健康
【 黄 荣 庆 】 营 战 “ 10个1”
发现价值
营 战 “10个1 ”
创造价值 展示价值
推广实现价值
1个运营角色定位 1份土地属性清单
Part1：初步产品定位 1 ——工具及应用案例分析
1份客户画像
1份初拟产品方案 1份产品建议书 1套展示策略
Part2：创造项⺫价值 2
1份客户生活场景模拟图 1组竞品对比分析 创造价值逻辑体系
【俄国】 克林姆林宫
国会山居住区
【上海】新华路国宾道 上海锦江饭店、⻄郊宾馆
香榭丽舍居住区
【杭州】奔竞大道 ⻄湖国宾馆
国会山居住区香榭丽舍居住区
【南京】紫金山 东郊国宾馆
93弄梅泉别墅
兰陔别墅
国会山居住区香榭丽舍居住区
要素②:客群
高净值人群
要素②:客群
高净值人群
引导国际化大都市的生活方式，对话国宾道上的高净值人群。
线 索： 国宾道
国宾在世界 国宾在中国 国宾在西安
对标：英国伦敦 林荫道（国宾道）
对标：中国北京 长安街（国宾道）
⻄安 丈八北路（国宾道）
【国宾道在世界】— — 英国林荫道
圣玛丽医院
利宝百货公司
肯辛顿公园
国内顶级豪宅亮点研究
产品打造：传统豪宅布局，户型尺度做到极致
411平米 四室二厅四卫 ：
私家电梯入户，全私属电梯间； 超大客厅尺度，9.8米开间； 公共空间与私属空间过度，中间 设珍宝陈列室； 超豪华主卧； 奢华书房与会客厅设计； 超大尺度宴会餐厅设计； 全套间设计； 层高3.4米； 270度瞰景； 南向看湖；
项目亮点1：地段——帝都中心，繁华与生态并举
周边配套：
中国首席涉外区域：美国、挪威等13个国家的大使馆； 紧邻北京的中央公园：朝阳公园 、丽都花鸟园、太阳宫公园； 商务：连接CBD、燕莎、国展、亚奥商圈、丽都商圈； 酒店：凯宾斯基五星级饭店、希尔顿酒店、昆仑饭店、亮马河 大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店； 教育资源：丽都国际小学、北京首家由外国政府独立建设的学 校（德国学校）。
入户：一二三层均有入户花园，强调私家属性
户户有景观，层次明显，空间错落有致
外立面：欧式风格，化繁为简，追求神似
电子化和智能系统应用
华润外滩九里
城市中心精装大平层官邸，海内外精英人士争相购买
销售情况：2009年10月31日开盘，首推80套，当日售
罄；2010年5月初续推100余套，至月底仅剩10套，月
建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭 的“水”相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统 理想的人居观念。
不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮 廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。
产品打造：红砖、原铜、石材的外立面，凸显庄重质朴的传统感
红砖：采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代
全套房设计； 270度瞰景； 平层别墅格局；
产品打造：顶层遵循纯传统，打造1000平奢侈空中四合院
布局沿用了传统四合院的建筑特点，北房、南座、东厢、西厢，格局非常规整； 遵循了传统的居住风水理论：比如：北京四合院的方位多为坐北朝南，即所谓“坐坎朝离”。“空
钓鱼台国宾馆（养源斋，西园初次改建设计）剖析与欣赏
钓鱼台国宾馆（养源斋，西园初次改建设计）剖析与欣赏钓鱼台国宾馆(养源斋，西园改建设计)钓鱼台在阜成门外三里许，是北京著名的园林古迹之一，至今已有八百多年历史。
按《日下旧闻考》:“钓鱼台在三里河西北里许，乃大金时旧迹也。
”“这是金主的有幸之处。
”金章宗(1190-1201年)曾在此钓鱼，后人有“金章宗钓鱼古台”之称。
明《长安客话》记载:“元初，廉公希宪即钓鱼台为别墅，构堂池上，绕池植柳数百株，因题日万柳堂。
”成为元大都西郊盛极一时的游览胜地。
元代著名书法家赵孟頫曾赋诗:“万柳堂前数亩池，平铺云锦盖涟漪。
……谁知咫尺京城外，便有无穷万里思?”此后，随着历代王朝的兴亡，时荒时兴。
清乾隆三十八年浚治玉渊潭成湖，以受香山新开引河之水。
乾隆三十九年命修建台座，并题书“钓鱼台”嵌于台之西面。
另按《燕京岁时记》记载:“每届重阳，长安少年多于此处,赛马，俗称曰望海楼。
”“台南有行宫一所。
故凡祇谒西陵，及由园致祭天坛时，必于此用早膳焉。
台左有养源斋、潇碧轩诸胜。
”至今，台座和建筑尚未完好。
1959年在此周围建起国宾馆，此园并入宾馆，并以钓鱼台为名，成为闻名中外的“钓鱼台宾馆”。
可是，这一著名的古园林建筑一直闲置未用。
随着国际交往和旅游事业的扩大发展，决定将此园修缮、扩建作为宴会厅和客房，以接待中外宾客。
该工程总计1125平方米，其中修缮改建615平方米，新建510平方米， 1982年6月，宴会厅正式使用，我国党和国家领导人经常在此设宴招待各国贵宾。
这一典雅、优美的中国园林建筑得到了中外宾客的一致好评。
“养源斋”已成为国内举行最高规格的小型宴会的场所之一。
一、养源斋的设计方案现状（图1），总平面图)养源斋座落在一个小岛上，三面环河，一面临湖，为一不对称小院，由东垂花门入园，正房“养源斋”面阔五间，前后出廊并带东西耳房;西房三间与季花门相对，有廊与主房相接;南面为一条形假山，一既是对景又是围墙，已部分坍塌。
按照要求拟将正房改为宴会厅，能举行四、五十人的小型宴会。
豪宅的四重内涵
豪宅的四重内涵何谓豪宅？这个问题如果是抛在微博上问，无论如何回答，都会被拍砖。
先讲个小故事。
有一次，应邀去一位名人后代家里。
与大多数故居不同的是，主人是名人的后代。
也就是说，故居的主人没有易主。
在主人充满深情地介绍院子里的家具、树木时，自己仿佛感觉到故人的气息。
我没有庸俗地问已是文物的老宅的价格。
主人淡泊、恬静的生活，使我体会到房子也是有血统的。
北京东交民巷与天安门广场和长安街近在咫尺。
走在幽深的巷子里，仿佛进入另一个世界。
每个院子，都是一本史书。
驻足良久，几乎看不到有人进出。
偶尔出来一个人，其身份也足以让你产生猜想。
站在奥地利王宫的草坪上，就仿似有某种气场吸引着你的目光投向一扇扇紧密的窗户。
精心修剪的树木是否曾在哪儿见过？是的，凡尔赛宫、白金汉宫院里都有。
有血统的房子谓之大宅。
顶尖者，王府、王宫。
现代的豪宅，是给新贵族建的，开发商也是这么说。
再举两个例子。
大家想必知道美国纽约中央公园。
这个由第五大道至八大道和59街至110街所围合成的矩形公园，长4000米，宽800米，面积约为3.4平方公里。
公园四周，排布着许多可俯瞰公园的写字楼、公寓等，其中公寓价格每平米从几万到十几万美元不等。
而纽约长岛几百平米独栋别墅的价格也就是几十、上百万美元，单价比前者低很多。
再说一个国内的例子。
近年来，北京城区出现了很多豪宅项目，每平米价格从几万到十几万不等，还有个别达到二三十万元的高价。
但即使这么高，也高不过动辄几亿元的老城区四合院。
据悉，如果按平米计，四合院价格高达百万元，是新建豪宅平均价格的一二十倍。
如果依照传统意义上的豪宅概念，可能很难解释上面的事实。
换句话说，我们需要重新定义豪宅的概念。
无论是纽约中央公园周边的高层公寓，还是北京老城区的四合院，都有一个共同特点，即稀缺性。
以前者为例。
纽约中央公园周边长度只有9600米，除去写字楼等其他物业占用的周边长度，留给公寓的就更少了。
总之，总量是用限度的。
而郊区的别墅则不同，理论上，其可以无限向外延展。
用经典诠释现代_钓鱼台七号院的红砖
作者单位：清华大学建筑设计研究院收稿日期：2012-08-131. 周边1.1 区域项目用地位于玉渊潭公园北岸，介于海淀区西二环、三环之间。
项目南距玉渊潭公园水域仅80m，西邻亚洲最大樱花园，北接阜成路，东邻钓鱼台，交通便捷。
1.2 景观玉渊潭公园水阔林丰，景色宜人，是北京城市内稀缺的自然景观资源。
项目坐拥61万m 2水域、75万m 2园林，景观资源得天独厚、无可复制。
1.3 文脉辽金时代起，玉渊潭已是文人学士的游览之处。
相传随着金章宗完颜璟筑台垂钓，玉渊潭钓鱼台逐渐纳入皇家园林体系。
从古及今，玉渊潭、昆玉河、世代更替、兴盛依旧。
传承850年皇家文化积淀，渊远流长、绵延不绝。
1.4 规模项目占地约1.6万m 2，地上总建筑面积4.3万m 2。
100户精装住宅全部沿玉渊潭湖面展开，南北通透，面积300m 2－1 000m 2，层高3.4m，南向面宽14m －21m，270°瞰景，空间及景观得以极致。
2. 格局建筑整体由4栋公寓组成，地块的规划格局根据地形条件及地域独特的景观特征引导建筑沿湖面自西向东依次排开，分别为13层、8层、13层、6层，高低有别、错落有致，建筑布局在充分利用基地的同时，也形成了一种有序的建筑构成：向北屹立于城市之间，往南隐逸于林野之中。
不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线，与南侧300m 的水面相映成趣，呈“山水相应”之势，将建筑与自然巧妙融合，人居其中、体味天地共生、物我合一。
3. 建筑钓鱼台七号院的建筑设计没有刻意的风格，就如同建筑本源就没有东西之分一样。
建筑设计本身就在进行一种全新的、全面的、深层次的开拓，它蕴含着传统、洋溢着文化、也塑造着一种独特的建筑精神、人文精神：容括东西的建筑元素，在建筑上进行着精致的组合；看似传统的建筑细部，表达着全新的现代设计，传递着动人的内在气韵，它是流动在建筑血液中的砖石语言。
钓鱼台七号院
钓鱼台七号院建筑产品规划从2007年9月至今，钓鱼台七号院项目项目从用地规划、建筑设计、户型研发等经历了上百轮次的调整，仅建筑外立面方案设计就历经6家国内外著名设计事务所，近20个方案的比稿。
1、规划理念地块的整体规划根据地形条件及地块独特的景观资源，四栋建筑沿玉渊潭湖面由东向西一字逐渐展开，南向无任何视野遮挡。
不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线，建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭的“水”相得益彰，隐喻山水相映，符中式传统理想中居住观念。
2、建筑设计2.1建筑立面本项目的建筑规划设计由清华建筑设计研究院的庄惟敏院长担纲，根植于区域千年积淀的地脉水平与人文气息，选择红砖、石材、铜三种传统材质，运用传统工艺以手工砌筑的方式对建筑精心雕琢。
符合区域历史文化特征，散发着低调内敛的高贵气质。
2.2建筑材料钓鱼台七号院项目，楼体外立面主要应用的建筑材料包括：2.2.1 红砖：在中国建筑史中曾占据重要的地位，从民宅到万里长城，见证了并记载了历史文化的印记，选择传统工艺烧制、德国进口陶土砖，应用于建筑表面，质朴而亲切；2.2.2 石材：多处装饰细节采用石材，通过手工打磨，在古朴的红墙中透射出现代气息。
2.2.3 原铜：人类进程中重要的金属，至今已有几千年历史，代表着古老的文明；本项目选择德国原装进口KME铜板（暂定），应用于建筑外观更显沉稳和庄严；2.2.4 钛鋅板：欧洲近百年使用史中重要建筑的首选材料，天然健康抗腐蚀性强，本项目屋顶采用法国VM ZINC（暂定），环保自然，或100%回收。
2.3建筑细节钓鱼台七号院，采用契合建筑的中国传统装饰元素，使用了十二章纹、唐草、拂尘与八宝图案、云纹纹饰等，采用手工雕琢浮雕，分布于建筑表面，丰富建筑肌理。
钓鱼台国宾馆
钓鱼台国宾馆中国哪一间仍在开门营业的宾馆里，曾经入住过金、元、明、清朝等皇帝，如今美国前总统尼克逊、老布什、里根、克林顿；英国伊丽莎白女王二世、前首相撒切尔夫人、日本前首相田中角荣、中曾根康弘、海部俊树、日本天皇明仁、新加坡前总理李光耀、吴作栋、联合国秘书长安南也曾经入住其内？答案就是堪称为中国一级宾馆的钓鱼台国宾馆！初闻钓鱼台国宾馆，会联想到它是不是位于引发领土争议的钓鱼台列岛内？或者具有哪方面的暗喻呢？钓鱼台国宾馆管理局局长冯树森笑言：“两者没有任何关系！”坐落在北京西郊古钓鱼台风景区内的钓鱼台国宾馆，800年前是皇帝游憩的行宫。
金朝期间，章宗皇帝曾在这里建台垂钓，所以才有“皇帝的钓鱼台”称号。
元代初年，宰相廉希宪在这里修建别墅“万柳堂”；明朝永乐之后，钓鱼台成为社会上流人士与文人流连的别墅；清朝时期，乾隆皇帝喜爱钓鱼台的风光旖旎，正式把它定为行宫，并且建了养源斋、清露堂、潇碧轩、澄漪亭、望海楼，亲笔题诗立匾。
一直到中华人民共和国立国后的1958年，当时的主席毛泽东和总理周恩来有意庆祝建国10周年，准备接待参加国庆的国家元首们时，猛然发现北京还没有一处国宾场地能同时容纳十多二十位国家元首的地方！他们于是四处探寻，找到古钓鱼台的旧址，决定择地建设，并交由外交部具体组织、筹划和营建宾馆，以其地为命名，定名为“钓鱼台国宾馆”，逐成为日后接待元首的一级宾馆。
地理与历史占优势“为什么选中钓鱼台？”冯树森解释：“在地理位置上它是最优越的。
北京的国际机场在东方，钓鱼台宾馆在西方，当外国元首抵达机场前往宾馆之前，从东往西走，肯定经过长安大街，这时候，他们会瞧见北京的主要大街道，了解整体面貌、留下深刻印像……用意就在此。
”当然，厚重的历史与园内精致的景色，也占了极大因素。
该园里有中式亭台楼阁，也有西式的厅堂馆所和别墅式花园。
总面积42万平方米的宾馆内，共有19栋接待楼，其中18栋可供客人住宿。
这十几栋楼房，是从钓鱼台东门北边，按逆时针方向依次编号，为了尊重外国的习惯，楼号的编排，也不把1号和13号都编在里头。
钓鱼台七号院,传统的核心价值
学府云集 ， 文化氛围浓厚 ， 近百年来形成 的教育环境 ， 与东部的商贸繁盛形成了鲜明的对 比 。 这种教育 与政治 上的 传统优 势 ， 几百 年来滋 生 了一代 又一 代的 国之 栋 梁 ， 与此同时 ， 他们的精神 、 气质 、 生活 方式与文化 传
统 又赋 予 了 北京 城 西 更强 烈 的 吸 引力 和 无 穷 的魅 力 。
无论是西方的文艺复兴还是东方的儒学 同归 ， 无数的
历 史证 明 ： 果 没有 继 承 ， 造 必然 是 无 本 之 木 ； 果 没 如 创 如
有创新 ， 传统必然难以为继 。 与以往不同 ， 这一次 中国传 统文化的复兴 ， 是站在世界舞台上对 中国文化 、 价值观的 定位 ， 是站 在未来 的高度对世界 传统文化 的认知 ！ 以 可
益完善 ， 拥有诸多特质和唯一洼的 “ 钓鱼台ｔ号院” ， 将
成 为 北 京未 来 最 核 心 的 稀缺 资源 之 一 。 其价 值 仍 然 于 初
息 ， 选择红砖 、 石材 、 原铜等 三种 传统建筑 材料 ， 采用 契合建筑的 中国传统装饰元素 ， 用十二章 纹 、 使 唐草 、
拂 尘 与 云 纹 纹 饰 等 图 案 ， 用 传统 手工 砌 筑 工 艺 对 建 筑 运
说 ， 中外 传 统文 化 的 融 合 已 逐步 进 入 到 主 流 圈层 的 价值 体 系 ， 逐 步得 到 了全 球 一 体化 的 认 同 与 追 捧 。 是 这种 基 并 正
规划上 ， 以中国传统文Ｔ 的精粹 一一 “ 匕 礼”作为建 筑精神 ， 遵循 中国传 统的规划与设计理念 ， 沿袭东西方
园林规划则遵循人与自然 、 建筑的和谐统一 ， 追求高
雅清幽 、 私密立体的氛 围 ， 其庄雅精 致的品位与玉渊潭湖
钓鱼台七号院市调录音整理
市调项目：钓鱼台七号院市调目的：了解淡市下高价成交的情况市调人员：崔民、兰菲接待人员：销售员许先生市调时间：2011.11.2情况说明：2011年10月，监测钓鱼台七号院于10月正式网签一套住宅，售价128，000元/平米，成交面积570余平米，总价7000万元。
为了解淡市下与盘古总价相近的钓鱼台七号院成交的情况，于11月2日约访了该项目。
当日市调由于项目下午有客户接待，故将接待市调人员的时间约在了17：00之后。
钓鱼台七号现场管理严格，非正式预约一律不接待，对市调也控制较严，禁止拍照，故只保留了录音资料，没有得到影像资料。
现场与销售人员进行了交谈，就项目成交与市场情况进行了交流，然后参观了一个样板间。
附一：与售楼员许先生的谈话记录问：今天拜访，主要是看到你们项目近来有新成交一套，想了解一下情况。
许：哪个月的？问：10月份许：网签了一套，实际成交不止一套。
还有2-3套还没有签。
成交价格在12万多，面积比较大，500多平米，总价7000多万。
问：最近客户的情况怎么样？许：我们项目持续了有两三个月，来电量没什么区别，但是来访量明显下降了。
有些是受了市场的影响，但有些也是我们人为制造的。
并不是所有预约到了现场，或是临时到了现场打电话我们就让你看的。
这样就屏蔽了很多客户，可能每天约访有5组，但实际上我们2-3天可能才接待室组客户，有些不太符合项目定位的客户，我们就婉言谢绝了，不让看。
是我们在选择客户。
问：那客户的来源呢？钓七一直还在做宣传吧？许：我们前期从去年开始就有了整个今年的推广计划，不过并没有增加渠道，还是在做常规的推广，包括机场的广告牌，包括航机杂志，不过并没有加量，只是在持续去年制定的计划。
但实际上通过推广带来的有效客户很少，主要还是通过成交客户——目前已有的八、九十组成交业主形成的推介，圈层之间的传递，这样来访量不是太高，但相对准确率比较高。
问：最近成交的客户是新客户还是过去积累的客户？许：算是过去积累的客户吧，是老业主的关系，以前知道这个项目，也来看过，他有朋友在这儿买了，这些对于成交起到了促进作用。
北京钓鱼台7号院产品案例研究(32页)
Code of this report | 10亮点则是玉渊潭公园景观，昔日御用花园、皇家水系的城市核心地带，把水景价值最大化。玉渊 潭、昆玉河在中国传统文化脉络上代代相传，近850年。
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产品设计——户型
3.4米豁朗高层，14—21米南向面宽，270度瞰景、首层复式 与顶层超大平层等多种户型设计，满足优适生活需求
户型面积（㎡） 313 347 353 356 411 471 其他户型 总计
套数 30 20 10 10 6 10 20 106
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文化传统
地脉之传统 历史、皇脉、土地、教育
建筑新传统
规划、建筑、细节、技术 生活新传统 户型、精装、会所、服务
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得天独厚的配套环境，城市稀缺核心区，高端、成熟、完善
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目录
产品设计
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产品设计——总体规划
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产品设计——建筑细节
红砖 选择传统工艺烧制、德国进口陶土砖，应用于建筑表面，质朴而亲切。 原铜 本项目选择德国原装进口的KME铜板，应用于建筑外观更显沉稳和庄严。 石材 多处装饰细节采用石材，通过手工打磨，在古朴的红墙中透射出现代气息。
传统建筑——钓鱼台七号院建筑美学价值剖析
现 古今中外的各个时期，建筑的材质的选择通 常代表着建筑使用者的社会地位。在中国传统文 化中，有一种追求内涵的趋向，表现在建筑上， 就是对厚重、经久耐用以及可传承材质的追求。
钓鱼台七号院对于建筑材料的运用，选择最经典
的红砖、石材和原铜。细节精雕细琢，在整体上 给人以经典永存，可以千年传承的美学观感，建 筑材质耀现出的建筑气质与所在区位的整体氛 围高度契合，营造出传统建筑美学与现代城市人 文的和谐统一。 在西方世界，从中世纪的贵族庄园到当下的
超过 6、7 层，因为砖墙高度增加，墙厚也得相 应增加。另外，传统砖石结构也很难实现大尺度 的建筑内部空间。钓鱼台七号院用现浇钢筋混凝 土结构实现对于建筑高度和空间的要求，结构墙 体外侧采用干挂式幕墙系统，由传统工匠手工砌
筑了九十几万块德国陶土红砖。这一工艺的采用
实现了传统红砖建筑的当代应用。
但精神上的不同绝不是神经上出了差错的结果。那些穿着白大褂的家伙
在全球化的进程中，建筑是最先与国际接轨 的行业之一。但是，建筑作为一种艺术形式，反 映和代表着不同时期、不同地区的文化和生活方 式。面对千城一面的城市化进程，越来越多的人 也感觉到了传统文化在这一进程中的缺失。由
此，中国的建筑开始在传统文化的内涵和外延中
寻找出路，试图在承袭东西方传统建筑精髓的基
础上，实现传统建筑美学的当代演绎。 近期，位于玉渊潭北岸的钓鱼台七号院成为 房地产和建筑设计界纷纷观摩的对象。他以融汇 东西方传统建筑精粹为基础，创新地提出“传统 开启新的传统”的理念。下面，就让我们对钓鱼
原铜的起源可以追溯到公元前三千年左右， 它是中国文化以及东方文明的历史见证，蕴含着 中国传统庙堂建筑的尊贵。钓鱼台七号院通过传 统雕刻工艺，将原铜应用于建筑窗下墙、阳台外 饰板、栏杆、扶手等部位，更显沉稳和庄严。 德国艺术史学家博迪舍在他 1852 年出的《希
2012年度北京市城市豪宅成交情况分析
2012年度北京市城市豪宅成交情况分析（2012年1月1日至2012年10月31日）报告前言：1、报告中项目选取依据：本次分析中选取的项目为励骏华庭项目周报中筛选的竞品项目，均为北京市目前在售高层产品且总价区间在1000万元以上的城市豪宅。
2、项目所查数据来源：数据来源均为北京市房地产交易管理网中所得。
一、2012年北京市城市豪宅月度成交明细1、钓鱼台七号院本年度1月至10月，钓鱼台七号院共计成交5套，成交面积2003.21㎡，成交金额3.11亿元，成交均价为155022元/㎡。
套均成交面积为400.64㎡，套均成交总额约为6210.83万元。
月均去化套数0.5套，月均去化面积200.32㎡。
2、霞公府本年度1月至10月，霞公府共计成交2套，成交面积942.31㎡，成交金额0.95亿元，成交均价为100485元/㎡。
套均成交面积为471.16㎡，套均成交总额约为4734.40万元。
月均去化套数0.2套，月均去化面积94.23㎡。
3、合生·霄云路8号本年度1月至10月，合生·霄云路8号共计成交7套，成交面积3603.5㎡，成交金额3.24亿元，成交均价为89776元/㎡。
套均成交面积为514.79㎡，套均成交总额约为4621.54万元。
月均去化套数0.7套，月均去化面积360.35㎡。
4、长安太和本年度1月至10月，长安太和共计成交61套，成交面积12592.83㎡，成交金额10.89㎡，成交均价为86474元/㎡。
套均成交面积为206.44㎡，套均成交总额约为1785.17万元。
月均去化套数6.1套，月均去化面积1259.28㎡。
5、盘古大观本年度1月至10月，盘古大观无成交，目前累计成交均价为86474元/㎡。
6、四季世家本年度1月至10月，四季世家共计成交21套，成交面积5985.29㎡，成交金额为2.75亿元，成交均价为45963元/㎡。
套均成交面积为285.01㎡，套均成交总额约为1310.01万元。
钓鱼台施工设计方案
钓鱼台施工设计方案目录一、项目概述 (2)1. 项目背景 (3)2. 设计理念与目标 (4)3. 工程规模及特点 (5)二、工程地点及现状分析 (6)1. 地理位置与环境 (6)2. 现场条件评估 (7)3. 周边设施及交通情况 (8)三、总体设计方案 (9)1. 总体布局规划 (10)2. 景观设计与绿化配置 (11)3. 建筑风格及材料选择 (12)四、详细施工方案 (13)1. 钓鱼台主体结构施工 (14)（1）基础工程 (15)（2）主体结构施工 (17)（3）防水与保温工程 (18)2. 配套设施建设 (19)（1）休息区设计施工 (20)（2）餐饮区设计施工 (21)（3）卫生间及更衣室建设 (22)（4）停车场及配套道路建设 (24)五、施工方法与技术措施 (25)一、项目概述本次设计的主题为“钓鱼台施工设计方案”。
该方案旨在为钓鱼台这一工程项目提供全面而细致的规划与指导。
本项目的目标是建设一座集休闲、娱乐、观光为一体的现代化钓鱼台，以满足人们对于户外休闲活动的需求，同时提升周边环境的品质。
钓鱼台项目位置经过精心选址，位于风景秀丽、自然环境优美的市区近郊。
此项目的实施不仅有利于提升周边区域的旅游产业价值，丰富城市居民的休闲娱乐生活，同时也是对当地自然环境的一种保护与提升。
项目的定位是以高品质、高舒适度、高环保要求为标准，打造一个可持续发展的、具有独特魅力的休闲胜地。
本项目的施工设计将注重功能性、环保性、艺术性和文化性的融合。
我们将充分考虑场地的自然环境因素，如地形、气候、植被等，力求在保护原有生态环境的基础上，进行合理的规划与改造。
设计方案将注重融入当地的文化元素，使钓鱼台在体现现代化设计的同时，展现出浓厚的地域特色和文化底蕴。
本项目施工设计还将注重经济效益和社会效益的统一，我们将充分考虑项目的投资成本、运营成本以及后期的收益预期，力求在保证项目经济效益的同时，实现其社会效益的最大化。
中国豪宅外墙外立面
北京泰禾红御
项目位置：泰禾红御坐落北京长安街东起点,南邻具有千年人 文底蕴的京杭大运河,拥有不可复制无可取代的地脉资源.社区 内水系环绕,形成条横向水系与三个纵向森林带的景观格局.社 区内水系环绕,植被丰密,创造自然、景致、建筑、人之间的审 美意境.
楼层状况：总体容积率0.33,均为地上2层地下层的纯独栋别 墅.
北京龙湖·颐和原著
项目位置：背靠燕山余脉,西邻颐和园昆明湖, 位于清朝康熙、雍正、乾隆所缔造的三大皇家 园林畅春园、圆明园、颐和园的中心位置,充 满神秘的龙脉所在和历史韵味,权力和政治的 中心.其地理位置历来被称为上风上水之地,珍 稀程度不言而喻.
理念：承袭皇家集天下之大美之造园精神,着 力打造中国特色传世之作
外墙面：意大利、西班牙风格的别墅为STUCCO饰面,采 用美国罗门哈斯、德国BYK、巴斯夫、美国杜邦等品牌原 料,体现出浪漫富丽、高贵典雅的异域风情；美国怀特风格 的别墅为高级面砖饰面,采用丹麦阿尔博波特兰高白胶凝、 德国拜耳颜料、日本大金水性防水剂等原料,集众家
所长,尽现怀特建筑的原色味道.
结 构：钢筋混凝土框架结构.
中国豪宅外墙外立面
颜色及材料介绍
市区高层豪宅
汤臣品 北京钓鱼台七号院 北京盘古大观 北京霞公府 翠湖天地
汤臣品——设计独特,极尽奢华
优越的地段,高端的品质,独特的品味 项目地点及周边环境：地处浦东小陆家嘴核心
区 ,属于陆家嘴滨江豪宅商圈 .与东方明珠、金 茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并 肩而立.位于线滨江,正对外滩建筑群,可以全览 陆家嘴线景观,所处位置独特. 最新均价16万/平
屋 面：意大利、西班牙风格采用西式筒瓦,数十年不褪色； 美国怀特风格采用屋面混凝土瓦,世界五百强、全球最大的 建筑材料供应商——拉法基屋面系统.
精细版物业服务分类及标准.pptx
车场(7)
住宅部(62)
发展部
办公室(7)
工部组(12)
行动组(7)
行动组(12)
行动组(7)
行动组(15) 行动组(21)
会所(26)
物业主任(4)
工程服务助理 经理(1)
高级客户 服务主任
客户服务主任
客户服务助理 (7)
客户服务助理 (15)
首席礼宾司 (1)
会所经理(1)
高经文员(2) 高级工程主任(1) 客户服务主任 形象岗(3)
（部分服务另行收费）
私人管家服务——台湾晶华
台湾晶华酒店集团成立于1991年。 目前旗下拥有台北晶华酒店、天 祥晶华度假酒店、多间日式和泰 式自助餐饮链锁餐厅等。现以全 方位顾客经验的卓越观念、遵守 黄金服务原则编制的专业优秀的 服务团队进驻，提供更臻完美的 管家式服务。 精选
物业管理服务——大峰物业
电子化识别和支付手段 不仅身份象征和出入门禁标识，对金管家提供的所有服 务出需出示I-CARD便可预支消费 选进专业结算服务： 引入五星级酒店消费模式，连接国际会所 享受顶级服务时，只需出示I-CARD便可享 受兰溪谷业主专属的月底结算功能
精选
C. 贵族式服务
典型案例：香港天汇 贵族物业服务体系，全天候24小时服务
会所帐项等； 8. 安排工程部同事进行家居维修服务； 9. 为住户制作住户证及出入许可证；
18. 为住户提供周边设施及出行导游服务； 19. 为住户代订会所各项设施； 20. 为租户安排洗车服务； 21. 为租户代订鲜花/饮品/报纸等服务；
10. 为住户提供雨伞借用服务；
22. 每天巡视各楼层及公共设施以确保公共地方清洁卫生
11. 为住户提供邮件送寄服务； 12. 在前台提供小食及饮品销售服务； 13. 为住户代订各项门票； 14. 为住户提供干洗服务，并上门交收 15. 为住户安排家居及灭虫服务；
人文财经类
现代物质社会，传统已经越来越成为时间意义上单纯的产物，对未来新传统的构建却愈加式微，历史上那些留存下来、曾经影响深远的传统正在被时间之河慢慢冲淡。
非改变无以传承——专访钓鱼台七号院（职物名称）杨总（全名）房地产越来越成为一项智力密集型产业。
未来的地产行业，尤其是高端地产将以“为客户创造价值”为标准，在创造价值的基础上整合各类资源，我们将首先看到“人”在其中的重要性。
在中国经济崛起，国人对于“传统文化”追溯和传承的意识逐渐萌生，奢侈型消费也逐步在向传统文化回归这一大的社会背景下呈现新的形式，地产行业将不但为社会提供有形的建筑，更将在传统的继承、新传统的建立、价值标准的探寻、甚至企业核心竞争力的建设上，成为社会文化的“支柱产业”。
位于北京玉渊潭北岸的高端地产代表作品钓鱼台七号院，“立基传统，开启新的传统”，是中赫臵地一次成功的实践。
中赫臵地在洞察到“高端地产拥有极强话语权与巨大示范和带动效应的”事实基础上，结合传统文化在当代的弥珍价值，以创新理念实现了传统脉络下完整统一的居住形式——钓鱼台七号院，同时也实现了企业的品牌理想——“致力于打造中国高端地产一流品牌”。
钓鱼台七号院蕴藏的价值在当今带动了整个地产行业的进步，必将为这个时代所篆刻。
钓鱼台七号院在如今似乎已经被看作一件符号性的建筑作品了，您认为钓鱼台七号院的成功之处在哪里？经济学领域中有名的“资源诅咒”理论，是说自然资源的丰富反而会拖累经济发展的一种经济现象。
经济学家们则常常以此来警示经济和发展对某种相对丰富的资源的过分依赖的危险性。
这个理论在当今的高端地产行业同样适用。
传统的地产行业以占据和叠加各类资源为生产要素，在这一价值体系中土地资源和建筑材料为价值根本，资源的价值决定了产品的价值，其价值是整合的结果。
许多豪宅，在土地禀赋上、建筑外延上、居住形态上、家居空间上和园林景观上，已通过这种“整合”形成所谓的主流标准。
但在其中我们很难看到行业本身的价值再创造。
水循环案例研究
北海
水系循环案例借鉴
6、奥地利维也纳市景观多瑙河
概况：多瑙河在欧洲仅次于伏尔加河，是欧洲第二长 河。维也纳有“多瑙河的女神”之称。 多瑙河在维也纳段的公园水域面积为1.6平方千 米，水深2.5米，库容量为340万立方米。
水系循环案例借鉴
7、案例总结
钓鱼台国宾馆 日本东京皇居景观水域 福州西湖水系 安徽宏村水系 奥地利维也纳市景观多瑙河 荷兰阿姆斯特丹艾瑟尔湖 通过自然生态湿地自净。 通过沉水植物和水体本身的自净能力，来实现水 的净化和循环。 通过工程的手段（生物膜吸附、自净池、加压泵
月沼
水系循环案例借鉴
羊栈溪
4、安徽宏村水系
外水系：水源邕溪流至宏村西北的碣坝为西溪, 再流至 村西的宏际桥前, 与羊栈溪汇合于中洲。山溪水过宏村 后, 注入西溪, 然后向南流入奇墅湖,此为天然河流形成 的外水系。 内水系： 由水圳、月沼、南湖和庭院鱼塘组成。水圳 全长1260 余米。月沼为宏村水系的核心, 面积约1200 平方米, 周长137 米, 水深0.8~1 米；南湖湖面面积约 2 公顷, 周长833 米, 水深0.8~1.1 米。 内外水系相交于村西北的拦河坝，溪流东岸设有 闸门, 可以根据水情的丰枯调节水量, 保证村子的用水 不溢不竭。溪水流入村子水圳。水圳入村, 穿街过巷, 注入月沼。经过月沼, 水圳往南折入南湖。南湖的湖底 标高高于西溪及村南的农田，在西部和南部各设几个 可供开启的出水口，分别负责向西溪排水泄洪及灌溉 村南的农田。宏村水系构思精妙, 充分利用了村子地形 北高南低的自然落差。流经全村的水系还派生了22 口 庭院鱼塘。内部水系的净化主要靠月沼和南湖的自净 能力。 西溪
14号楼门 前水域 净水池 循环水输 送管道
6号楼门 前水域
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琢，建筑整体彰显西洋建筑精粹，尊崇中国传统建筑礼制，使其流露出端庄、低调、 内敛的高贵气韵。钓鱼台七号院，顶礼而成，开启新的传统。
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建筑特色
现代砌筑工艺
钓鱼台七号院，外墙砖的砌筑工艺， 采用干挂式清水砖幕墙系统，在每层
的3.4米层高处均有结构挑板承载每
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园林规划
自然和贵，气韵亲和
园林规划遵循中西合璧的造园理念，建筑北侧园林端庄、雅致，极尽亲和与便利；南 侧与玉渊潭公园一栏之隔，湖岸近百米绿地整体重新规划，充分彰显北派园林的气韵，
追求人与自然、建筑的相融共生。钓鱼台七号院，园林与湖面交相辉映，呈自然和贵
之势，开启新的传统。
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建筑特色
立面设计 ——手工砌筑，顶礼而成
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项目规划
项目总占地1.6万平方米,建筑面积4.3万平方米， 整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源， 精心打造四栋人文建筑，精装100席300-600平方
米湖。3.4米豁朗层高，7-12米客厅面宽， 270度瞰景户型，首层复式与顶层大平层设计， 满足客户尊贵生活的需求。建筑的整体轮廓构筑 为“山”形，与南侧的玉渊潭的水相得益彰，隐 喻山水相映，符合中式传统理想的人居观念。不 同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮 廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际 线。园林规划则遵循人与自然、建筑的和谐统一， 与玉渊潭湖面交相辉映，呈现礼制尊崇与自然交 汇的和贵之势。
【室内设计】李玮珉、Gensler、David加拿大戴维国际设计公司
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物业服务
传统物业服务
【服务理念】 钓鱼台七号院，聘请中国一流的物业管理专家——凯莱物业作为传统物业管理，以“五星
级国际标准”作为服务理念，特针对业主未来生活的尊贵需求；以“出门放心、回家开心、
居住舒心、生活省心”的“四心原则”作为价值服务体系，为业主提供更加专业的五星级 服务，让业主免除一切日常家务烦扰，力求为业主的家庭和社区营造出安全、私密、优越、 舒适的居住环境，私享品质生活。 【凯莱物业】 北京凯莱物业管理有限公司，于2000年成立，隶于名列美国《财富》杂志全球企业500强 中国粮油食品（集团）有限公司，经过十余年的积累，凯莱物业的遍布全国高端物业，并 于2003年9月通过德国莱茵公司ISO9001及ISO14001认证。
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物业服务
传统物业服务
【物业服务菜单】
全方位的安全防范秩序维护服务：全闭路监视系统、红外防穿越系统、可视对讲系统、24 小时监控中心、门磁、窗磁报警等全方位安防智能化系统 24小时专业绿化清洁服务：生活园区公共区域24小时专业人员保持清洁与维护，园区草坪、 花木定期修剪与养护，草长不超过20厘米等清洁绿化服务，力求为居者营造洁净生态的宜 居环境 无忧的维修管理服务：公共设施设备运行完好、24小时专线报修、15分钟内到达现场进行 专业修复或维修方案。 全方位私属管家服务：管家每日播报、宠物代养、电话留言、临寄物品以及代订机票、酒 店、餐厅、鲜花、牛奶等无偿服务; 更可根据居者不同需求提供机场全程接送服务、国内 医师的代约或上门服务、私家花园的绿化养护、车站邮局代取行李包裹、代修鞋子、代修
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周边配套
盛世养德 育才泽厚
钓鱼台区域，人文气息浓郁，周边名校云集，
教育资源得天独厚，素有北京“私家书房” 之称。钓鱼台七号院，尊崇千年文脉之传统， 育才泽后，开启新的传统。
【教育配套】
大学:清华大学、北京大学、中国人民大学、 北京理工大学、北京外国语大学、中央民族 大学、外交学院、首都师范大学、北京舞蹈 学院、北京建筑工程学院； 中学： 101中学、中国人民大学附属中学、 北京育英中学、北京立新学院。
家用电器等私属服务。
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物业服务
量身定制式的私人管家服务
钓鱼台七号院的管家综合服务团队，由具务丰富酒店与会所服务经验的“私人管家”组成，
他们均来处国际高端酒店一线的资深经理级人员，每个管家均具备高品质生活顾问经验， 可分别向您提供中西料理及家宴定制，SPA及美容美发私属服务、瑜珈及健身康体咨询、 红酒与雪茄的品质鉴定及窖藏服务、甚至还包括进口家用设备设施的维修与养护等各具特 色的高品质服务。
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会所
开启生活新传统
钓鱼台七号院，为最大限度地满足业主 未来生活的舒适与私密，特设家庭会客 式私属会所，是家庭空间的延伸。私属
会所除包括25米长游泳池、会客厅、健
身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、 餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能厅等会 所功能外，还提供了私人酒窖储藏等高 档会员定制服务，力求以高品、周到的 服务，为业主开启生活新传统。
一层的砖荷载，在每一层1.7米处均 增设钢结构角钢，在砌筑砖的过程中 每隔3-4块砖设水平向拉结筋，纵向 每隔0.6-1.2米通过三也砖的砖孔纵 向穿钢筋，内灌砂浆，与水平筋拉结， 形成整体板状墙体并与预埋在混凝土 结构墙体内的钢制预埋件形成刚性连 接，使之整体稳定。
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地理位置
长安街北，钓鱼台旁 钓鱼台七号院，距钓鱼台国宾馆300米，南临玉渊潭80米，西达西三环900米，北接阜成路 400米，行至二环路2900米，尽享四通八达的交通网络，项目区域比邻金融街，北望中关村，云 集百万庄、三里河至玉泉路一带的大量党政军机关，以栋梁荟萃的地脉资源，开启新的传统； 公交车336、746、612、603、335路到白堆子口东站。
钓鱼台7号院案例分析
目录
项目概况 营销推广 销售情况
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基本信息
物业类型：公寓 建筑形式：板楼 地理位臵：朝阳霄云路8号
总占地面积：16667平方米
总建筑面积： 43383平方米 容积率： 2.58 装修标准：精装修
销售报价：105000元/平方米
物业公司: 中粮凯莱物业 物业费：9.50元/平方米〃月 开盘时间：2009-7 开发商：中赫臵地投资控股有限公司 折扣信息: 无折扣 总套数：106套
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周边配套
繁华之上 隐于湖岸
钓鱼台七号院，隐然立于波光粼粼、苍翠旖旎的玉渊潭湖岸，一城繁华之上，尽享丰盛
的城市高端配套与稀缺的自然景观，丰盛的城市高端配套与稀缺的自然景观，繁华的静 远，开启新的传统。 【生活配套】 玉渊潭公园
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合作团队
【建筑设计】清华大学建筑设计研究院 【园林设计】EDA国际 【项目物业】凯莱物业