公寓定价策略.-生存定价策略
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本报告是严格保密的。
深圳市场情况
2010年第41周深圳一手房成交走势
成交套数 3000 2598 2500
成交套数（套）
深圳一、二手房呈量价齐跌态势
成交均价 30000
2000 1500
19690
18838
19575 1300
19715 1266 1401
19275
20000 15000 10000
1071 1000 500 0 第34周 第35周 第36周 811 852
507
5000 0
第37周
第38周
第39周
第40周
第41周
成交均价（元/平米）
22204
21763
22380
25000
2010年8月中旬开始，市场开始回 暖。深圳一手房市场整体依次呈现 出 “量价齐升”-市场逐渐回暖， 进入“金九”，成交套数达到顶峰， 10.1新政出台后，出现“量跌价跌” 的态势。
本报告是严格保密的。
20 10 年
9月
成交均价（元/平米）
宏观市场小结
• 政策方面：
异地臵业门槛受限制，刚需臵业门槛调高，市场需求 受到抑制
2010年第41周深圳二手房成交走势
周成交套数 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
本报告是严格保密的。
4293 3409
2010年10月开始，深圳二手房成 交量升降波动交替出现。
3057
3018
1981
2182
1399
279 第34周 第35周 第36周 第37周 第38周 第39周 第40周 第41周
2栋小体量规模公寓，高容积率，城市型物业
本报告是严格保密的。
项目基本情况
项目以中小户型的一房、二房为主
锦江 钻石life项目户型分布
户型 一房两厅 建筑面积/ ㎡ 46-68 套数 84 配比 27.3%
二房两厅
三房两厅
65-88
115-132
168
56
54.5%
18.2%
二房
三房 一房
三房 二房
成交量（套）
2000 1500 1000 500 0
5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
惠阳大亚湾成交量
成交均价
2010年2—4月份惠湾住宅成交量价总体呈高速上升态势，4—6月受新政影响量 价出现明显下滑趋势。 7、8月份开始市场出现回暖，成交量逐步上扬，主要原因是各开发商都加大促销 推广力度，各开发商都在杀货，以迅速回收现金流；
惠阳大亚湾市场情况
8月份开始，市场开始回暖，呈现量价齐升的态势；9月 开始呈现量升价跌的态势。近期市场受银行信贷影响，市 场再次进入政策敏感期，观望情绪较浓
惠阳大亚湾成交走势图
2500
2356 4656 4690 4690 4108 297 1080 4304 648 357 350 4719 4800 4732 1075 617
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报告框架
目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成 价格表形成 敏感性分析及销售预估
本报告是严格保密的。
目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成 价格表形成 敏感性分析及销售预估
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目标
Part1：开盘热销
Part2：利润最大化
世联对目标理解： 速度大于价格，以快速走量为第一目标！ 1.开盘热销：首推房号销售60%以上： 2.利润最大化：销售完成，最终实现总体高价
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需要解决的核心问题
Q1：面临认卡量不足，本项目应如何制定价格策略提高解筹率， 以确保开盘热销的实现？ Q2：本项目入市的核心均价是多少？最终实现（价值最大化） 的价格是多少？
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目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成
宏观市场 市场竞争 产品分析 客户分析
价格表形成
锦江钻石LIFE价格报告
2ຫໍສະໝຸດ Baidu10年10月
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项目基本情况
基本经济指标 占地面积：2969㎡ 建筑面积：24125.0㎡ 容积率：8.1 两栋15层住宅组成，一层 为商业 总户数：308套 停车位：102个 配套：行政中央区，繁华商 业集中地，成熟生活休闲娱 乐配套 地址：惠阳区政府北侧，云 新大道与府东路交汇处
（2） 至今累计客户约400批，认筹83张，开盘需达到200张认卡量。
3、项目竞争激烈，现场展示较弱，工程进度较慢 （1）项目近在咫尺面临3个竞争项目，且竞争项目优势比较明显。 （2）现场外围环境较差，商业街无法展示，绿化鲜花展示不到位
（3）样板房进展缓慢、看房通道展示还没有做好
（4）有效的按揭银行未落实，装修交楼标准未定、物业管理公司未定
敏感性分析及销售预估
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近期新政回顾
“9.29五项措施”、城市“限购令”、银行加息相继出 台，楼市面临严峻考验
“9.29国家有关部委出台"五项措施" 内容要点： 1、暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于 50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开 发和保障安居工程的贷款需求。 2、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 10月1日深圳出台“限购令”，相继有14城市出台“限购令” 深圳“限购令”出台，市场需求被抑制，成交量大幅下降，投资客几乎退出住宅市 场，首次臵业的刚性需求者成为市场的主要力量。从整体来看，市场再次进入观望 期。 10月20日央行加息： 央行34个月来首度加息，金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分。此 轮加息更多的是应对通胀预控制热钱流入的影响而做出的调整，但对于处在调控敏 感期的房地产市场影响仍然比较大。一方面开发成本的增加可能导致房价上涨，而 购买成本的增加将导致成交量下跌，两种力量将互相博弈
二房
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一房
项目进度
8月 重要节点
天虹 10.1营销中心开放 展场进场 11.6样板房开放 11月开盘 200张卡
9月
10月
11月
12月 〃〃〃
销售阶段
亮 相 推 广 期
认筹期
销 售 期
1、产品已具备预售条件 2、实际认筹时间短，认筹任务重：
说明
（1）9月份为产品亮相期，9.18认筹开始，展场积累的客户以本地客户为主
深圳市场情况
2010年第41周深圳一手房成交走势
成交套数 3000 2598 2500
成交套数（套）
深圳一、二手房呈量价齐跌态势
成交均价 30000
2000 1500
19690
18838
19575 1300
19715 1266 1401
19275
20000 15000 10000
1071 1000 500 0 第34周 第35周 第36周 811 852
507
5000 0
第37周
第38周
第39周
第40周
第41周
成交均价（元/平米）
22204
21763
22380
25000
2010年8月中旬开始，市场开始回 暖。深圳一手房市场整体依次呈现 出 “量价齐升”-市场逐渐回暖， 进入“金九”，成交套数达到顶峰， 10.1新政出台后，出现“量跌价跌” 的态势。
本报告是严格保密的。
20 10 年
9月
成交均价（元/平米）
宏观市场小结
• 政策方面：
异地臵业门槛受限制，刚需臵业门槛调高，市场需求 受到抑制
2010年第41周深圳二手房成交走势
周成交套数 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
本报告是严格保密的。
4293 3409
2010年10月开始，深圳二手房成 交量升降波动交替出现。
3057
3018
1981
2182
1399
279 第34周 第35周 第36周 第37周 第38周 第39周 第40周 第41周
2栋小体量规模公寓，高容积率，城市型物业
本报告是严格保密的。
项目基本情况
项目以中小户型的一房、二房为主
锦江 钻石life项目户型分布
户型 一房两厅 建筑面积/ ㎡ 46-68 套数 84 配比 27.3%
二房两厅
三房两厅
65-88
115-132
168
56
54.5%
18.2%
二房
三房 一房
三房 二房
成交量（套）
2000 1500 1000 500 0
5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
20 10 年
惠阳大亚湾成交量
成交均价
2010年2—4月份惠湾住宅成交量价总体呈高速上升态势，4—6月受新政影响量 价出现明显下滑趋势。 7、8月份开始市场出现回暖，成交量逐步上扬，主要原因是各开发商都加大促销 推广力度，各开发商都在杀货，以迅速回收现金流；
惠阳大亚湾市场情况
8月份开始，市场开始回暖，呈现量价齐升的态势；9月 开始呈现量升价跌的态势。近期市场受银行信贷影响，市 场再次进入政策敏感期，观望情绪较浓
惠阳大亚湾成交走势图
2500
2356 4656 4690 4690 4108 297 1080 4304 648 357 350 4719 4800 4732 1075 617
本报告是严格保密的。
报告框架
目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成 价格表形成 敏感性分析及销售预估
本报告是严格保密的。
目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成 价格表形成 敏感性分析及销售预估
本报告是严格保密的。
目标
Part1：开盘热销
Part2：利润最大化
世联对目标理解： 速度大于价格，以快速走量为第一目标！ 1.开盘热销：首推房号销售60%以上： 2.利润最大化：销售完成，最终实现总体高价
本报告是严格保密的。
需要解决的核心问题
Q1：面临认卡量不足，本项目应如何制定价格策略提高解筹率， 以确保开盘热销的实现？ Q2：本项目入市的核心均价是多少？最终实现（价值最大化） 的价格是多少？
本报告是严格保密的。
目标 价格制定背景 价格策略及核心均价形成
宏观市场 市场竞争 产品分析 客户分析
价格表形成
锦江钻石LIFE价格报告
2ຫໍສະໝຸດ Baidu10年10月
本报告是严格保密的。
项目基本情况
基本经济指标 占地面积：2969㎡ 建筑面积：24125.0㎡ 容积率：8.1 两栋15层住宅组成，一层 为商业 总户数：308套 停车位：102个 配套：行政中央区，繁华商 业集中地，成熟生活休闲娱 乐配套 地址：惠阳区政府北侧，云 新大道与府东路交汇处
（2） 至今累计客户约400批，认筹83张，开盘需达到200张认卡量。
3、项目竞争激烈，现场展示较弱，工程进度较慢 （1）项目近在咫尺面临3个竞争项目，且竞争项目优势比较明显。 （2）现场外围环境较差，商业街无法展示，绿化鲜花展示不到位
（3）样板房进展缓慢、看房通道展示还没有做好
（4）有效的按揭银行未落实，装修交楼标准未定、物业管理公司未定
敏感性分析及销售预估
本报告是严格保密的。
近期新政回顾
“9.29五项措施”、城市“限购令”、银行加息相继出 台，楼市面临严峻考验
“9.29国家有关部委出台"五项措施" 内容要点： 1、暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于 50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开 发和保障安居工程的贷款需求。 2、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 10月1日深圳出台“限购令”，相继有14城市出台“限购令” 深圳“限购令”出台，市场需求被抑制，成交量大幅下降，投资客几乎退出住宅市 场，首次臵业的刚性需求者成为市场的主要力量。从整体来看，市场再次进入观望 期。 10月20日央行加息： 央行34个月来首度加息，金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分。此 轮加息更多的是应对通胀预控制热钱流入的影响而做出的调整，但对于处在调控敏 感期的房地产市场影响仍然比较大。一方面开发成本的增加可能导致房价上涨，而 购买成本的增加将导致成交量下跌，两种力量将互相博弈
二房
本报告是严格保密的。
一房
项目进度
8月 重要节点
天虹 10.1营销中心开放 展场进场 11.6样板房开放 11月开盘 200张卡
9月
10月
11月
12月 〃〃〃
销售阶段
亮 相 推 广 期
认筹期
销 售 期
1、产品已具备预售条件 2、实际认筹时间短，认筹任务重：
说明
（1）9月份为产品亮相期，9.18认筹开始，展场积累的客户以本地客户为主