资产评估公式大全

成本法:

基本公式:

① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗

＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法

重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括:购买支出、运输费、安装调试费等。 2、功能系数法

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价,就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照,通过调整功能差异,获得被估资产的重置成本。称功能系数法,即根据功能与成本的函数关系,确定重置成本。 (1)功能价值法 若功能与成本呈线性关系,计算公式: (2)规模经济效益指数法

若功能与成本呈指数关系,计算公式: 该方法计算的一般就是更新重置成本。 3、物价指数法

如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得,就只能采用物价指数法。

（1）定基物价指数

（2）环比物价指数

物价指数法计算的就是复原重置成本。 功能性损耗及其计量: 年净超额运营成本＝年超额运营成本×(1－所得税率)

据资产的剩余寿命与收益率(折现率)将年净超额运营成本折现,

计算其功能性贬值额:

被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×(1－所得税率)×(P/A,r,n)

经济性损耗及其计量:

（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量

经济性贬值额＝(重置全价－有形损耗－功能性损耗)×经济性贬值率

(2)因收益额减少而导致的经济性损耗的计量

经济性贬值额＝年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A,r,n)

收益法:

(一)未来收益有限期 1、每期收益不等额

2、每期收益等额

（二）未来收益无限期

1、稳定化收益法(年金化法)

稳定化收益A 的估算方法:

参照物生产能力

被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的⨯x ⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数

资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产⨯n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+⨯%1001⨯⎥⎥⎦

⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝∑=+=n i i i r R P 1)

1(),,()1(11)1(

1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ⋅=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⋅=+⋅=+=∑∑==r A P =)

,,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=

2、分段法

3、增长率法

市场比较法:

调整差异:

1、时间因素

2、区域因素

3、功能因素

4、成新率因素:

5、交易情况调整

(一)直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异,例如:成新率、功能等。 (二)类比调整法 参照物与被估资产大体相似,但仍在多方面存在差异。

交易案例A 的调整值＝参照物A 的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……

机器设备评估

(一)自制设备重置成本测算

价格＝成本+利润+税金

(二)国产外购设备重置成本测算

购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。

(三)进口设备重置成本测算 1、进口设备重置成本构成

CIF(FOB+境外途中保险费+境外运杂费)、进口关税、增值税(进口轿车征收消费税)、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。 ❀其中:进口关税＝进口完税价格×适用税率

消费税＝(进口完税价格+进口关税)÷(1－消费税率)×消费税率

增值税＝(进口完税价格+关税+消费费)×增值税率

2、进口设备重置成本测算方法的选择 (1)可查询到进口设备的现行FOB 或CIF 。

重置成本＝CIF ×现行外汇汇率+进口关税+进口增

值税+银行及其她手续费+国内运杂费+安装调试费

(2)无法查询到FOB 或CIF,但可获得替代品的FOB 或

CIF,则可采用功能价值法。 n n i i i r r A r R P )1(1)1('1+⋅++=∑=n n i n i i r g r g R r R P )1(11)

1(1+⋅-+⋅++=∑=n n i ÷⎥⎦⎤⎢⎣⎡⨯∑=1各项调整系数）（参照物成交价评估值＝⎪⎩⎪⎨⎧+++%)1(%)1%)(1(21n a a a Λ环比：指数

参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：参照物的成新率

被估资产的成新率调整系数＝⎪⎭

⎫ ⎝⎛⨯因素参照物因素被估对象评估值＝参照物成交价A A )

1()1()1()(21n K K K C K C P d t p m m m +⨯+⨯+⨯+÷=

(3)若上述两个渠道都行不通,可采用物价指数法。

运用物价指数法时需注意:

①技术已更新的设备不适宜采用物价指数法;

②进口部分应采用设备生产国的相关物价指数,国内发生的运输、安装等费用采用国 内相关的物价指数;

③注意汇率核算时间的选择;

④关税税率也应以评估基准日为依据。

补充:(1)境外运杂费＝FOB ×海运费率

(2)CIF ＝FOB+境外途中保险费+境外运杂费

(3)进口关税＝ CIF ×外汇牌价 ×关税税率

(5)增值税＝( CIF ×外汇牌价 +关税+消费费)×增值税税率

(6)银行财务费＝ FOB ×外汇牌价 ×费率

外贸手续费＝ CIF ×外汇牌价 ×外贸手续费率 设备的尚可使用年限:

1、综合年限法(适用于经过技改的设备)

*加权更新成本＝已使用年限×更新成本(重置成本)

功能性贬值及其测算: 1、超额投资成本＝复原重置成本－设备更新重置成本 2、超额运营成本的测算步骤

(1)测算年超额运营成本→a

(2)测算年净超额运营成本→ a ×(1-33%))→b (3)据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额→ b ×(P/A,r,n)

经济性贬值及其测算:

（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算

（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算

房地产评估

房地产价格分类:

(一)土地价格、建筑物价格、房地产价格

(二)总价格、单位价格、楼面地价

楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积

楼面地价＝土地单价÷容积率 评估值＝重新购建价格－损耗

一、新开发土地评估中成本法的操作步骤 (1)新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发

利润

(2)土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

二、新建房地产评估的操作步骤

新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润

()价格变动指数国内同类资产人民币部分的价格账面原值中支付其他税费率关税税率现行进口的外汇汇率评估基准日资产价格变动指数设备生产国同类外汇汇率进口时的的到岸价值账面原值中重置成本＝⨯++⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛+⨯⨯⨯÷11％尚可使用年限加权投资年限尚可使用年限成新率＝100⨯+%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛x 设备原设计生产力产力设备预计可被利用的生－经济性贬值率＝）

（－所得税率）（收益损失额经济性贬值额＝设备年n r A P ,,1⨯⨯