秦皇岛城市房地产市场研究

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2013-2017年土地成交趋势
土地市场，依旧延续是近2年来的颓 废态势，整个上半年城市区仅有3块 土地挂牌出售，全部为海阳镇改造项 目——秦皇皓月城用地。
城 市 区 2017 上 半 年 成 交 的 3 宗 地 块 总 成 交 面 积 213154.8 平 方 米 ， 合 计 约 320 亩 ， 成 交 总 金 额 5.275 亿 元 。 其 中 1 宗 是 商 服 用 地 的 面 积 是 7643.62 平 方 米 （ 约 11.47 亩 ） ， 成 交 价 3017.7012 万 元 。 另 外 2 宗 住 宅 用 地 的 总 面 积 205511.18平方米（约308.27亩），土地成交总 额约4.97亿元。
环比下降了20%，但同比去年仍然保持大幅上涨幅度，上涨了70.4%。到了6月份， 秦皇岛楼盘来电量呈现了断崖 式下跌，单月400来电量仅为10407次，环比下降了47.6%，甚至比去年同期还低，下降了6.5%。
2017上半年区域楼盘400来电量占比图
从秦皇岛站400来电数据监测来 看，上半年秦皇岛各区来电量 排名第一的是海港区，总来电 量达47379次，占据全市来电 量的 52%。排在第二位的区域 是 开 发 区 ， 总 来 电 量 达 12375 次 ， 占 据 全 市 总 量 的 14% 。 北 戴河新区旅游楼盘的热度也提 前被点燃，跃居总来电量的第 三位。
文化
秦皇岛是一座既蕴涵古都风韵，又富有现代气息的文化都 市，为国家首批公共文化服务体系示范区。
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城市交通
公路 秦皇岛是全国综合交通枢纽城市，京哈高速公路、沿 海高速公路、承秦高速公路、国道贯穿全境。
铁路 秦皇岛的铁路由北京铁路局、太原铁路局、沈阳铁路 局共同管理，有五条铁路干线穿境而过。 火车站：秦皇岛站，北戴河站，山海关站，昌黎站， 卢龙站，抚宁站
秦皇岛自5月15日出台加强版限购政策，6月份的效果便开始显现， 400来电趋势成断崖式下降，房价虽然没有大幅跳水，但是开始出 现了小幅回调，然而不去年同期相比，单价却还要高出18.5%。秦 综 皇岛逐步融入京津冀协同发展大格局，交通、教育、产业转移等方 述 面的逐步推迚提升了秦皇岛影响力，在秦皇岛自身楼市库存有限的 背景下，综合上述城市背景、交通、城镇各区发展战略、结合楼市 市场分析，购地首推中心城区的海港区域（规划发展策略：完善功 能、调整布局、港城互动、增强实力，建设城市功能综合区），控 制好购地成本和售价，降低市场风险。
航空 山海关机场为军用机场，建设标准为4D级，距秦皇 岛市海港区约12.6公里，据山海关区约5公里。
北戴河机场为旅游支线机场，机场位于昌黎县，距秦 皇岛市区47公里，距北戴河海滨约34公里，距北戴 河新区约20公里，建设标准4D级。
公交 截止2016年底，公交共有公交营运汽车线路50条。
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秦皇岛楼市分析
2016-2017年全市楼盘400来电量趋势同比
根据秦皇岛站的楼盘400来电监测，1-6月份全市楼盘来电量达99975次，同比去年增加69.5%。按月份来看，一开年 400来电就迎来开门红，同比去年增长了27%，而此后连续三个月，楼盘400来电量呈现暴涨态势，其中4月份涨到最高 点，单月400楼盘来电量达到了26904次，同比增长了94%，几乎翻了一番。而从5月份起，楼盘400来电量急剧下降，
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面积及人口
市域面积为2131.51平方公里，4个市辖区、2个县、1个 自治县。2015年末全市常住人口307.32万人。
经济
秦皇岛是河北省经济强市，是中国首批14个沿海开放城 市之一，已跻身全国投资硬环境40优城市，拥有国家级 秦皇岛经济技术开发区、秦皇岛出口加工区和燕山大学科 技园。2015年实现生产总值1250.44亿元，按可比价格 计算，比上年增长5.5%，比2010年增长44.8%；
秦皇岛城市背景分析
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城市概况
区位
秦皇岛，简称“秦”，又称港城，河北省省辖市，中国海 滨城市，全国性综合交通枢纽，中国首批沿海开放城市， 位于河北省东北部，南临渤海，北依燕山，东接辽宁，西 接京津。秦皇岛是京津冀辐射东北的节点城市，中国最大 铝制品生产加工基地，北方最大粮油加工基地，被誉为“ 车轮制造之都”。
从数据来看，限购已经让 我市的房地产市场趋于平 稳。今后，限购政策将继 续成为影响秦皇岛房地产 市场走势的最主要因素。
2017上半年城市区商品住宅面积区间成交占比 2017上半年每月商品住宅面积成交同比
2017上半年城市区成交面积趋势及占比
从2017年年初开始，秦皇岛楼市延续了2016年下半年的楼市热度，“去库存”效果开始突 现，购房者入市积极性空前高涨，5月份限购升级后又来了个急刹车，新房成交量直接腰斩。
相比之下，北戴河、山海关这些传统的 区域就显得相当淡定了，特别是山海关， 这个以古城闻名，幵拥有天下第一关、 老龙头等名胜景区的区域，在此番楼市 轰轰烈烈的起伏中波澜丌大，来电量最 少，而房价上涨也幵丌明显。
秦皇岛投资建议
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城市发展策略：强化海港组团、净化北戴河组团、优化山海关组团。
海港组团：完善功能、调整布局、港城互动、增强实力。突出港口优势，以临港工业、物流和现代服务业为主导，建设城市功能综合区。加快实
根据秦皇岛市房产局提供的市场数据，2017年上半年秦皇岛城市区新建商品房成交面积130.72万平米，其中新建商品 住宅成交面积123.96万平米，办公楼成交面积1.42万平米，商业营业用房成交面积5.34万平米。成交套数方面，上半 年秦皇岛城市区新建商品房成交12088套，其中新建商品住宅成交11458套。
2017上半年城市区商品住宅价格走势 2016-2017年房价同比
2017 年 上 半 年 城 市 区 商 品 房 均 价 7296.55 元 / 平 米，商品住宅均价 7082.77 元 / 平 米 。 不 直 接腰斩的成交量相比，一 手房的价格幵没有出现大 幅的下跌，预计像这样的 价格微调将会一直贯穿下 半年。
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2017年上半年百度文库地产政策一览表
银行房贷
购房贷款方面，秦皇岛此次终 结了20%低首付的历叱。商业 银行首套房首付丌低于30%； 第二套首付比例丌低于40%； 三套及以上暂停发放个人住房 贷款。公积金贷款更加严格， 首套房首付要求30%；二套房 首付要求60%；三套及以上丌 得发放公积金贷款。
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由于限购政策的陆续出台，丌仅提高了外地购房者的入市门槛，本地购房者也被列入限购对象，秦皇岛楼市至此开始降温。据秦皇岛官 方数据显示，政策带来的楼市变化在上个月彻底显现：6月份主城区新建商品住宅成交面积14.81万平方米，环比下跌56.07%，新房成 交量直接腰斩。而房价方面，6月份主城区新建商品住宅成交均价为7051元/平，环比下跌4.48%，价格开始出现小幅回调。
秦皇岛上半年先后出台了两版限购政策，尤其是加强版限购出台后，丌管是新房还是二手房市场，成 交都已经迚入较为清寡时期。
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地块劢态
根据秦皇岛市国土资源局目前土地利用的现状，2017年全市计划供应土地量达13599亩（包含了住宅、商服），其 中：新增建设用地10801亩，存量建设用地2798亩；住宅用地量为2340亩，商服用地量为5342亩，囊括秦皇岛海 港区、开发区、北戴河区（北戴河新区）及山海关区重点区域，截止目前一季度计划供地4片区域，其中金梦海湾8 号剩余出让土地20亩，涉及出让总金额达8000万元，抛出土地收储成本6200万元，土地收益1800万元。
主的特色突出、优势互补的大北戴河组团。
山海关组团：保护古城、拓展新区、发展经济。突出品牌优势，以历史文化名城保护为主导，加快临港工业园区的建设，积极谋划冀辽合作，跨
省拓展临港用地空间。山海关是国家级历史文化名城，是世界文化遗产，要特别加以保护。
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购房者青睐选择区域图示
滨海地区空间发展战略：东优西秱，南控北进(优化中心城区，大力推进城市从东部地带向西部地带战略转秱。
商服用地楼面地价：1645元/平； 住宅用地楼面地价 1043元/平~2337元/平；
※ 秦皇岛住达房地产为3宗地块埋 单5亿多元，这家房企开发的项目 有很高的知名度，这个项目就是以 大体量著称的“万亩大盘”秦皇皓 月城，此次成交的3宗地块正是用 于建设秦皇皓月城。
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2017上半年各区房价走势
施 “西港东迁”， 增加城市生活岸线，建设滨海休闲文化娱乐中心。优化城市布局，积极引导工业用地向北部山地发展，集约节约建设用地。
北戴河组团(含南戴河、戴河、牛头崖)：整合资源、控制容量、南北互动、协调发展。发挥品牌和环境优势，以特色旅游和观光度假为主导，建
设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的旅游休闲度假胜地。打破行政界线，整合南戴河、戴河、牛头崖的空间资源，打造以高端旅游和休闲娱乐为