对中央经济工作会议关于房地产政策的分析与解读
政策对房地产行业的影响分析及历年房地产政策汇总(2021年)
目录一、历年中央经济工作会议对地产表述回顾 (1)（一）近5年均强调“平稳健康发展”，其中4年提及“房住不炒” (1)（二）近8年6次提及“住房租赁”，2020年给与多维度政策描述 (1)二、2021两会政府工作报告及历年回顾 (4)（一）延续以“稳”为主的主基调 (4)（二）关注大城市住房问题，强调住房的居住属性 (5)（三）老旧小区改造利好物业管理行业 (6)三、从“十五”到“十四五”，房地产市场迈向新阶段 (11)（一）十四五规划引领房地产市场平稳健康发展 (11)（二）城市更新纳入规划，向“宜居”型城市进军 (11)（三）首提物管行业，发展进入快车道 (11)四、行业三维度政策：房企、银行、土地 (16)（一）三道红线促行业降杠杆，房企进入从增量到提质的发展阶段 (16)（二）房地产贷款集中管理制度影响可控，鼓励转向长期经营模式 (18)（三）土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善 (19)五、投资建议 (20)七、风险提示 (20)插图目录 (21)表格目录 (21)一、历年中央经济工作会议对地产表述回顾（一）近5年均强调“平稳健康发展”，其中4年提及“房住不炒”作为中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议，中央经济工作会议自1994年以来每年举行一次，一般在每年11-12月举行，开会时间不超过四天，总结当年的经济工作成绩，分析研判当前国际国内经济情况形势，制定来年宏观经济发展规划，是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标。
我们梳理统计了2013年至今历年中央经济工作会议的关于地产的表述。
2013年，会议释放出建立房地产长效机制的强力信号，政府对房地产的态度从之前的过热时打压调控，行业下行时出台支持政策，逐步转向行业长效机制的建设。
2014年，会议对地产直接表态较少，相关内容仅提及推动城镇化健康发展。
2015年开始，政策思路明确发生战略性转变，改变了传统的需求刺激方式，转向从供给和需求两端入手引入新的调控方案，强调落实户籍改革，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，提出购租并举的住房制度，鼓励开发商适当降价，供给端改革不断加码，体现了去库存的坚定决心和充足的政策准备。
遏制投机“炒”住房——中央经济工作会议关于房地产问题的解读
January 20177遏制投机“炒”住房——中央经济工作会议关于房地产问题的解读专稿2016年12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行，与近五年来的中央经济工作会议相比较，此次会议针对房地产问题不惜重笔浓墨，对其给予了充分的关注，从中可以看出中央对今后房地产业发展的目标取向和政策把握。
会议提出了五个“要”：一要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
二要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
三要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。
四要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。
特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
五要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
一、 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位毋庸置疑，住房的商品属性使其具有居住和投资的双重功能，但住房首先是以居住为主，这也是中央经济工作会议强调“房子是用来住的”的关键所在。
因此，住房制度的设计首先要解决广大市民的居住问题。
至于个人家庭拥有多套住房并用来出租的行为，虽是长期性投资，但也算是用于居住范畴。
至于“炒房”，其“买房”的目的在于“卖房”，实现对住房价值的短期升值预期，属于投机行为，因而是热点城市房价高企、易产生房地产市场泡沫的主要根源，对此应该坚决地加以制止。
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，就文/周明是正本清源，让住房回归居住的主要属性。
可以预见政府在今后房地产调控政策和制度设计层面上，将会对投机性“炒房”加大遏制力度。
“限购”是政府为稳定市场所采取的短期行政手段，从长远计，必须运用金融、税收、法律等手段，研究住房以“自住为主”、防止“炒房”的制度设计和房地产市场监管机制。
中央经济工作会议和以往有什么不同？ -2022- _解密
在“有效防范化解重大经济金融风险”部分，会议提出，要确保房地产市场平稳发 展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行 业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依 法打击违法犯罪行为。从中共二十大报告到中央经济工作会议，“防范化解重大风 险”已经成为决策层密切关注的重要内容。重大经济金融风险包括房地产风险，而 “保交楼”、防范化解房企风险是关键方向。近期官方采取国家担保增信的方式， 满足行业合理融资需求。会议强调有效防范化解优质头部房企风险，这将有助于恢 复行业信用，帮助房企恢复“造血”能力。政策一方面引导基本面稳健扎实、现金 流优异、财务安全性高的优质房地产企业提升销售和回款质量并继续探索新的、可 持续的业务增长点；另一方面也将妥善处理部分在过去高杠杆高增长模式下难以自 救的、无法主动完成业务调整和经营转型的企业被市场自然出清。
《政府工作报告》解读：2024年房地产四大要点
《政府工作报告》解读：2024年房地产四大要点3月5日上午9时，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强向大会作政府工作报告（以下简称“报告”）。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心梳理了报告中有关房地产的相关部署，从住房供给、住房需求、风险化解、城市更新四个方面带来专家解读。
1.住房供给：构建房地产发展新模式保障房与商品房齐发力报告原文适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。
加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
中心解读从住房供给角度，本次报告强调一个“新”字。
自2021年中央经济工作会议首次提出“新模式”问题，在新型城镇化及房地产供求关系变化的带动下，中心认为房地产发展新模式将逐渐在制度新模式、企业新模式、房地产金融发展新模式三个方面发力。
（1）制度新模式，重点围绕住房及相关制度形成有机循环的健康系统。
关于住房制度，要处理好保障、支持与市场的关系。
应充分结合市场真实需求，加大保障性住房（含配租和配售）的供应，完善市场化商品住房的基础性制度，厘清保障房与商品房的边界及职能。
关于相关制度，要逐步完善土地供应、金融财税、行业规制等各项制度。
（2）企业新模式，助力企业由粗放的重开发模式转型为精细化的重运营服务模式，对接居民“多样化改善性住房需求”。
值得关注的是，本次报告首次在“改善性住房需求”前增加“多样化”的表述。
居民需求的“多样化”要求企业融通纵横一体化的专业服务，重视空间+服务、绿色+低碳、智慧+适老等居住服务业态打造，发展数字化、智慧化的地产科技，注重ESG驱动，打造多样化、个性化、多层次的住房产品。
（3）房地产金融发展新模式，助力产业发展形成“投融建管退”闭环。
例如保租房及公租房作为底层资产，可探索不动产私募投资基金、ABS、私募REITs、公募REITs的多层次、全链条投资模式，解决保障房建设运营中普遍面临的资金问题。
中央经济工作会议精神全文解读
中央经济工作会议精神全文解读期待已久的中央经济工作会议2023年12月14日至16日在北京召开，在全球不确定因素增加、主要国家面临大选，明年又将召开党的十九大会议的背景下，本次会议格外受到关注。
我们认为，由于2023年是“十三五”开局之年，而明年又将召开十九大，本次会议处于承前启后之际，因此需要跳出单一年度时序的框架，将十八届中央委员会成立后历年中央经济工作会议的公报放在一起比较，如此才能真正梳理出各年度宏观经济政策之间的连续性和差异性，从而得到更多有价值的结论。
我们认为，本次经济工作会议在总基调、供给侧结构性改革、宏观经济政策、房地产市场调控、产权保护等方面提出了新的阐述和新的思想，整体上看，明年将在外部环境不确定因素增加的背景下，稳住大局，守住底线，同时决战改革，着力推动供给侧结构性改革取得实质进展。
第一是此次会议将“稳中求进”总基调提升到了更高层次。
梳理2023年到2023年会议公报，下一年经济工作的总基调都是“稳中求进”，此次会议公报延续了该表述，但对此进行了特别说明，强调“稳中求进”总基调是“治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论”，“稳是主基调，稳是大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取”。
我们认为其中有三方面的涵义。
一是国际环境的诸多不确定要求中国有稳定的经济大局。
明年1月，特朗普将正式上任，其经济政策具有很大的不确定性。
明年欧洲多个国家将举行大选，同样具有诸多不确定性，可能不乏黑天鹅的出现。
这种背景下，维持中国经济稳定以应对这些风险是理所当然的。
二是推进供给侧结构性改革和其他经济工作需要在稳的前提下推进。
供给侧结构性改革涉及范围广、任务重，只有在经济环境相对稳定的前提下才能取得预期成效。
三是稳定的经济大局要求更加关注系统性金融风险。
此次会议把防控金融风险放到更加重要的位置，提出要“确保不发生系统性金融风险”。
对比2023年工作会议中“坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线”的提法，说明中央决策层对防范系统性金融风险有了更高的要求，在一定程度上可能容忍局部性金融风险、区域性金融风险适当释放以确保不发生系统性风险。
中央经济工作会议对房地产业的影响分析
提高 １ ． １ ５ 点 ，开始筑底反弹 （ 图３ ） 。
长转为平稳增长 ，从规模扩张式发展转为质量效益型发展
（ 图 １ ） 。
…
一
＾ ＼
图３ ２ ０ １ ０ 年以来 国房景气指数走势
稳 的微涨趋势 明年有望走 出负值区间 （ 图４ ） 。
（ 二 ）通胀压力明显减缓
２ ０ １ ０年 以来 ．居 民消费价 格 指数 （ Ｃ Ｐ Ｉ ）快速 上涨 ． 特别是进入 ２ ０ １ １ 年以来 ， Ｃ Ｐ Ｉ 涨幅持续在 ６ ％ 左右的高位 ７ 月更是创下了近三年的新高 。随着国家调控物价 系列措 施的 出台 ，Ｃ Ｐ Ｉ 开始逐渐由高 点回落 ．上涨的势头已经得 到遏制 ．并呈下降趋势。２ ０ １ ２年的 Ｃ Ｐ Ｉ 继续快速下行 ，６
适度 宽松的货币政策 。房地产方针 ： 保持房地产市场稳定
健 康发展 。要把满足居 民合理地改善居住条件愿望和发挥 房地产支柱产业作用结合起来 ，增加保障性住房供给 ，减
轻居 民合理购买 自住普通商品住房负担 发挥房地产在扩 大 内需中的积极作用。 ２ ０ １ ０年经济 工作 重 点 ： 调 结构促 消费 。保持 宏观经
效 供 给 ，促 进 房 地 产市 场健 康 发展 。
稳增长 ，把扩大内需的重点更多地放在保 障和改善 民生 、
加快发展服务业 、 提高 中等收入者 比重上来 。房地产方针 ：
二 、２ ０ ０ ８ 年 以来 的经济形 势
（ 一 ）经济增长由高速转向中速 触底企稳 ２ ０ ０ ８年 受金 融危 机影 响 ，国内经 济快速 下滑 。２ ０ ０ ９
中央大力调控房地产业的深度分析
二、本轮房地产业调整的真实原因
1、房地产调控背后的政治因素
当前国内关于房地产业的分析，很少从政治方面来进行。然而这一轮中国房地产业的调整，政治因素却起到了比较重要的作用，是一个难以回避的因素。其实，政治因素也不是像大家想象的那般复杂，其实就是有关中国经济和社会发展路径的争议。
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上述两种政治观点是有冲突的，而且有时候表现得还比较明显。本届中央和政府领导高层提出的关注民生，搞和谐社会的建设思想，实际上就是应对社会稳定问题与发展问题的战略调整。我们预料，在中共18大之前，这些争议性的问题将无法回避，这将使得国内的房地产政策忽上忽下的波动在所难免。很多时候，中国的政策不是由表面上的政策部门比如建设部或是国土部决定的，中国真正的“政策源”通常来自更高的层面上，而这是让很多房地产商经常尝到自以为是恶果的原因――他们自以为了解政策，但其实他们了解政策的对象根本就不是政策源附近的人物，这就难免说错话、踏错步、出错牌。即使如王石那样的中国地产业领军人物，也会因此闹出很大的笑话。本来他在2007年底提出的“拐点论”是对的，是正确的观点，而且现在已被完全证实，但他自己信不过自己，看到后来房地产价格继续上涨，后来就发表了很多自我否定的言论，表示沉痛的错误之意。结果现在证明“拐点论”还是对的，他原本坚持下去，就真的体现了一位行业大师的地位，结果他却放弃了，估计他现在肠子都悔青了。显然，这就是对房地产调控的政治因素把握欠准的结果。在这个行业里面，老辣的王石尚且如此，其他人就更是可想而知了。
与房地产商以及经济学者的观点不同，作为中国的民间智库，安邦研究团队认为，这个问题早已经超越了土地、经济等简单因素，而直接威胁到中国上层建筑的稳定。在《物权法》出台后，很多反暴力拆迁的老百姓，手举着《宪法》(保护私有财产)和《物权法》(保护私有产权)来“抵抗”国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，但这些上位法基本都败给了政府拆迁条例。这种情况的普遍发生，已经使老百姓开始怀疑执政党保护人民利益的真实性，威胁到社会的根本，威胁到执政党的思想基石，威胁到一个政权的法统！如果再不处理，并非危言耸听，事情再恶化下去的结果就是国将不国。
我国房地产经济发展的政策分析
UAN ZHUO LUN TAN圆桌论坛Y- 180 -作为我国国民重要经济支柱，房地产经济自身发展不仅能够有效促进国民生活质量与水平，同时对于国民经济发展而言也有着诸多裨益。
房地产经济涉及范围十分广泛，并且行业之间也存有较高关联性，因此，其与我国民生问题也有着最为直接的关联，故而，制定促进房地产经济常态运作的可行性政策十分迫切。
一、房地产经济发展政策概述我国一线城市，如北京、上海、广州的城市外扩速度加快，且城市内部建设活动如火如荼地开展。
2006年4月，央行在原有基础上调整房贷基准利率，希望通过这一方式压制房产投资热现象，并且在这一时期出台“国六”，同年，房地产经济引导式发展被正式提上日程，从另一个角度来看，房地产调控实践自此开展。
第二年继续加大调控力度，一定程度上缓解房地产信贷冲突，并为土地调控提供新思路、新方法。
2009年，个人住房转让营业税、信贷、土地等诸多方面实施全方位调控，房地产投机现象在短时间内得到遏制，同时也促使房价增长速度有所减缓，但是增长趋势上尚未受到影响。
自此之后的几年时间内，我国也从而中断对房地产经济的调控，并且相关政策也开始划分为鼓励型政策与抑制型政策两种，其主要目标便是能够令房地产经济能够与宏观经济环境相匹配。
伴随着国际金融危机的爆发，世界各国中央银行都开始下调自己的利率，而作为我国经济的支柱产业的房地产，在一系列政策的支持下又被唤醒，房地产开发商开始活跃起来，对于消费者而言，一旦购房需求失去理性，仅以跟风形式盲目作出购房决定，那么无疑会扰乱房地产市场秩序，致使房地产经济非稳健发展。
为有效解决这类问题，《国四条》 于2009年出台，与此同时配合指导房地产业稳健发展的相关政策，据此控制投机性购房行为，避免房价无规律上涨，在此期间，政策权威性逐渐突显。
随着国务院 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （国发 〔2010〕 10号） 的颁布实施，“坚决遏制房价过快上涨”的调控政策在2010年得到了贯彻落实，随后，我国开始大规模建设保障性住房[1]。
中央经济工作会议解读及分析
中央经济工作会议中央经济工作会议是中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议。
它的任务是：总结一年的经济工作成绩；应对当前国际国内经济情况的变化；制定宏观经济发展规划。
一年一度的中央经济工作会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，同时也是每年级别最高的经济工作会议。
一．专家解读六大信号中央经济工作会议12月10日至13日在北京举行。
会议指出，明年经济工作的总体要求是：全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，保持宏观经济政策连续性和稳定性，着力激发市场活力，加快转方式调结构，加强基本公共服务体系建设，着力改善民生，切实提高经济发展质量和效益，促进经济持续健康发展、社会和谐稳定。
会议提出了明年经济工作的总体要求和主要任务，传递出明年经济工作的新信号。
信号一：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策(立足稳中求进财税改革当总揽新局) 会议释放出的主流改革信号，就是在稳中求进、改革创新的战略基调下，以财税改革统揽新局。
在六项任务所涉及的所有相关改革中，财税改革的份量最重。
其中，防控地方债务风险和改善民生，本身就是财税改革的重要目标和组成部分。
其他四项任务，则与财税改革密不可分。
没有财税改革的支撑，这些任务将没有任何一个可以真正落到实处。
以此言之，会议对明年启动新局所作的战略部署，与《决定》关于“财政是国家治理的基础和重要支柱”，“实现国家长治久安的制度保障”之论述，在理念和思路上高度契合。
信号二：对GDP认识更加深化,着力纠正不正确的政绩导向(区域协调发展要与针对性扶贫有机统一)区域总体发展，必须要有更有针对性的帮助穷人，这次会议提出来，将其放在了比较重要的位置，但是还需要一系列的具体措施。
真正帮助穷人是很难的，贫困县取消GDP考核，有利于社会发展、民生改善。
但是，这只是激励问题，还需要很多具体措施，更加有针对性的扶贫。
中央经济工作会议关于房地产政策的分析
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经济形势分析
3、国房景气指数继续下行 2008 年国房景气指数下行速度相对较快，在 2008 年10 月份就冲破100，进入不景气区间， 反映出当时房地产行业全面进入相对艰难时期。 国房景气指数后在国家救市政策的刺激下全面 攀升，2010 年3 月达到105.89。随着国家房 地产调控政策的实施，国房景气指数开始缓慢 回落。今年11 月份，全国房地产开发景气指 数为99.87，年内首次跌至100 点以下的不景 气区间。我们认为，目前国房景气指数尚未完 成筑底，在中央坚持房地产调控政策不放松的 形势下，未来国房景气指数仍将继续处于下行 通道。
1、经济增长相对稳定温和 2008 年受金融危机影响，国内 经济快速下滑，2009 年一季度 经济增速跌至6.1%。但后在国 家保增长的政策刺激下，经济增 速逐步回升，2010 年一季度达 到11.9%。而2011 年前三季度， 我国经济增速小幅下滑，但仍保 持平稳较快增长，同比增长 9.4%，增速相对稳定，预计今 年全年仍将保持9%以上的相对 稳定和温和的增长态势。
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工作会议关于房地产政策的影响和分析
‛ 分析：今年３月的政府工作报告中，提出今年要改造农村危房150万户。随着城镇棚户区改造 的大力推进，农村危房改造也将继续推进，将来改造量将超过城镇棚户区改造。这既涉及到‚ 三农‛工作，改善农民住房条件，也能拉动经济增长。 分析：一方面，加强住房保障，尤其是完善四个环节的运作体制、机制，明年原计划1000万 套新开工量，将有所下调，重点由追求规模，转向健全制度；另一方面，重申了上周政治局 会议对楼市调控的政策口径，明年政策不可能重现2008年四季度的放松力度，因为房价尚未 调整到位，但随着经济和房价持续下滑，预期明年下半年，早则年中前后，政策会进行一定 程度的调整。另外，‚房价合理回归‛，与‚房价回归合理‛之间内涵略有差异，前者指代房价需 要下跌一些；后者指代要回到合理水平，而对普通民众来说，合理水平就意味着房价应下跌 50%左右。加快普通商品住房建设，这是近几年一贯方针，主要是更好的满足这类需求，同 时也供应量增加之后，有利于普通商品住宅价格的稳定和合理回落。
对12月10日中央经济工作会议房地产相关政策的点评：中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加
2021年12月12日行业研究中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出——对12月10日中央经济工作会议房地产相关政策的点评房地产（地产开发）事件：中央经济工作会议重申“房住不炒”，再提“因城施策” 新华社12月10日消息，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
点评：中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出1）我们9月28日提出“央行定调‘两维护’，四季度行业流动性将修复，居民按揭贷款边际回暖持续，竣工端将保持较高增速，利于维持较高结算水平；10月16日提出“从投资的角度和语境进行表述，恒大事件属于‘α风险’（个体性风险）且已充分暴露，我国房地产行业的整体系统性‘β系数’（行业的整体发展情况）仍维持健康稳定，单独/零散/可控的‘α风险’并不会对房地产行业整体‘β系数’造成过度影响；10月23日提出“房地产税改革试点，将发挥财产税‘调节收入分配，促进社会公平，增加持有成本，打击炒房囤房’作用，让‘炒房者’知难而退；房地产税试点地区的购房限制措施，也将随着房地产税征收推进正常化而逐步弱化，使房地产供给和需求回归正常，让‘住房人’心愿得偿”；11月10日提出恒大集团“α风险”修复进入执行阶段，资本市场悲观预期将进一步缓解，房地产流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖；12月6日提出央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元，利于房地产行业流动性进一步修复，开发贷与按揭贷将持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。
详见外发报告20211206《全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好——对12月6日央行宣布全面降准的点评》2）经过几十年的发展，我国房地产市场的区域结构性差异逐年增大，尤其是近年来随着新型城镇化深入推进，大都市圈和中心城市带动作用增强，人口/资源向高能级热点城市聚集明显，部分热点城市仍面临着房价上涨的较大压力，必须坚决贯彻“房住不炒”，以杜绝炒房团卷土重来。
对中央经济工作会议关于房地产政策的分析与解读
对中央经济工作会议关于房地产政策的分析与解读作者：刘卫卫郑红玉来源：《中国房地产》2013年第01期2012年中央经济工作会议涉及房地产发展的内容共有三部分。
1.在中央提出2013年第一项重点任务“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展”中提到，“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。
分析：中央再次强调房地产调控整体继续从严基调，不放松、不动摇。
当前房地产市场调控已经取得一定成效，房价已于2012年下半年反弹，且反弹力度不断增大，在此背景下，再次重申意味着2013年限购、限贷等政策将会继续执行，巩固调控成果；与此同时，针对首套房等优惠政策也将会持续，促刚需积极入市拉动内需；而地方政府则仍有可能会因地制宜、因时制宜对政策进行微调，促进市场活跃。
2.在第四项重点任务“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”中提到，“要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。
要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好”。
分析：“城市合理布局、人口市民化”等新型城镇化将为未来房地产市场的发展提供强有力的支撑。
首先，大中小城市和城镇合理布局的城镇化将缓解人口、资源等不断向大城市集中的趋势，有助于分散大城市长期以来高居不下的购房需求，降低房价高涨的压力。
其次，中小城市、卫星城有可能成为房地产市场发展新的增长极，衍生出大量的新增住房需求。
再次，“人口市民化”将释放农民在城市的购房需求，使其真正能够在城市长久“安顿下来”，这也将再次启动推动房地产市场发展的强大刚需，促进房地产市场的稳定发展。
3.在第五项重点任务“加强民生保障，提高人民生活水平”中提到，“要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”。
分析：随着保障房的加快入市，房地产业结构调整步伐将进一步加快，以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的双轨制住房供应体系将逐步完善。
中央经济工作会议政策解读
集团业务动态第1期建设银行集团客户部二○一二年一月十三日〔按〕日前召开的中央经济工作会明确了2012年经济工作“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”的六大目标任务。
对于举国关注的房地产宏观调控政策走向，会议则一锤定音，确定了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”的方向。
全面解读中央经济工作会房地产政策，对于我们落实中央经济工作会议精神、正确把握房地产政策市场走向、做好全行下一步房地产业务意义重大。
总行组织人员对中央经济工作会房地产政策进行了解读，对2012年的市场走势进行了展望。
现将《中央经济工作会房地产政策解读》予以印发，供各分行参考。
中央经济工作会房地产政策解读一、中央经济工作会议房地产重点概述中央经济工作会议12月12日-14日在北京举行。
中央在此次会议中确定了“坚持房地产调控政策不动摇，促进价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”的方向。
2011年，决策层及相关调控部门已在不同场合多次强调坚持房地产调控不动摇：“下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受；增加普通商品住房用地，促进房价合理调整；对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松；坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，促进房价合理调整；坚决落实已经出台的房地产调控政策，继续实施限购等遏制房价过快上涨的房地产调控政策措施等。
”在中央经济工作会议确定基调后，业界几乎一致的看法是，楼市继续回归正常的理性发展。
中央做出了相应的部署：（一）坚持调控，防止价格反弹房价的起伏决定市场的发展动向。
此次会议中，中央要求各级政府要把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来，在控制物价的同时，打压当前较高的房价并且继续采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势出现反弹。
中央经济工作会议对房地产市场的影响
三中全会精神 农村现有土地承包关 走以质取胜 集约化 、多元化的发展 产业作 用结合起来 ，增加保障性住房 系要保持 稳定并 长久不 变 ．在依法 、 路子 ，努 力保持 出口稳定增长 ，增加 供给 ．减轻居民合理购买 自住普通商 自愿 、有偿流转土地承包经营权的过 进 口先进 技术 、关键设备 、重要能源 品住 房 负 担 发挥 房 地 产 在 扩 大 内需
济工作会议
旁 地产市场的影响
文 ／上海易居房地产研究院综合研究部
重点领域和重点建设支出，支持地震 灾区灾后恢 复重建 ，实行结构性减税 ， 优化财政支 出结构 继续加大对 三 农 、就业 、社会保 障 ．教育 、医疗 、
节 能减 排 、 自主 创 新 先 进 装 备 制 造
业、服务业 中小 企业 、重大改革等 方面的支持 力度 ，加大对低收入家庭 的补贴和救助 力度。实施积极的财政 政策 要注意准确 把握政策导 向．按 照产业结构优化升级和优胜劣汰的要
和促进农 民增收 出现的新情况 ，最大 争力和抗风险能力。
限度拓展农村劳动力就业渠道和农村 内部增收空间。
（ ）加快 发展 方 式转 变 ．推 进 经 三 点热 点 问题 ，切 实 维护 社会 稳 定
转变 推进经济结构战略性调整 中，
（ 五）着力解决涉及群众利益的难 文 中提到 要 以提高居 民收入水平和
意的是要继续稳定住房消费和汽车消 故 。深入 开 展社 会 主义 精神 文 明建 设 ． 健 康 发 展 ，这 就说 明 中央 认 可 房 地 产 费．并大力发展农村消费 增强最终 为经济社会 发展提供思想保证 、舆论 的支 柱 产 业 地 位 和 对 ” 增 长 ”的 巨 保 消费能 力。提高消费能力的途径则要 支持 、文化条件 。加强和完善社会管 大作 用 。 同时 ，会 议 指 出 要 把 满 足
最新-解读经济会议6大房地产举措畅想2019重磅政策 精
解读经济会议6大房地产举措，畅想2019重磅政策12月18-21日召开的中央经济工作会议，对年房地产业发展做出战略部署，指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，促进房地产业持续发展。
中央经济工作会议的6大房地产举措核心化解房地产库存往年的中央经济工作会议，对房地产行业都以一两句统领全局的话如促进房地产行业健康发展等带过，今年大不同，既提出了总目标——化解房地产库存，又提出了具体的六大举措。
在我们看来，这六条举措还是太过抽象。
很多时候，方向性的举措不能简单按字面意思理解，还需通过创新制度，解决现实中的难点和瓶颈，政策才能真正落地。
我们的解读其实是指出这六大举措背后的政策空间及可行的制度创新方向。
第一，要化解房地产库存。
按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
【解读】中央经济工作会议关于房地产业的第一条举措，其核心思想是通过加快农民工市民化，扩大有效需求。
我们认为，就三四线城市和大部分二线城市而言，推行买房可入户政策实际上不存在任何障碍。
吃透中央精神，以后这类城市将可以实行买房送户口政策，买房就送户口，买的多送的多。
购房人群将零门槛落户就业所在地，享受当地的教育、医疗公共服务。
该举措的最大障碍在一线城市和部分重点二线城市，因为严格控制人口的需要，这类城市不能全面放开限购，推行购房入户政策。
但不能推行购房入户政策，不是说不能允许非户籍人口买房。
在发展中，一切两难问题，都应该通过制度创新来圆融解决。
那如何制度创新，才能让这类城市即能有效控制人口，又能显著加快去化呢?我们认为，一线城市和部分重点二线城市即使不推行购房入户政策，也可以通过如下三个手段促进外来人口购房1购房可为落户加分。
这不同于以往买房就可落户，也不像现在买房跟落户积分没关系。
如果购房可以为落户加分，那么一线城市的很多常住人口和外来务工人员就会积极买房。
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对中央经济工作会议关于房地产政策的分析与解读1、中央经济工作会议涉及房地产发展的内容有两部分中央经济工作会议涉及房地产行业发展的内容有两部分。
中央提出2009年五项重点任务中，第一项任务是“加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。
文中提到“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。
加强资本市场基础性制度建设，提高上市公司质量和治理水平，加强资本市场监管，增强投资者信心。
要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
”第二部分涉及房地产发展的内容在第三项重点任务即“加快发展方式转变,推进经济结构战略性调整”中，文中提到“要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点，调整国民收入分配格局。
提高居民收入在国民收入中的比重，继续做好调整企业退休人员养老金工作，提高居民财产性收入，大力促进农民消费，稳定发展住房消费和汽车消费，着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力。
”2、正式为下阶段房地产行业发展定调在中央经济工作会议的公告中，中央再次强调了房地产的支柱产业地位，并且指出要保持房地产市场稳定健康发展，这就说明中央认可房地产的支柱产业地位和对“保增长”的巨大作用。
同时，会议指出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，这对房地产行业的发展提出了更高的要求，即房地产的发展要以满足居民合理改善居住需求为出发点，要考虑住房民生问题，更不能忽视住房消费能力，盲目发展脱离普通群众消费范围的房地产。
会议进一步指出，要“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
”如果说“把满足居民的合理改善居住条件和房地产支柱产业作用结合起来”是未来我国房地产行业发展和改进的目标的话，那么“增加保障性住房供给”和“减轻居民合理购房负担”就是实现目标的方法和途径。
具体措施在会议文件中并未涉及，可以预期，建设部等相关部委将根据中央经济工作会议有关精神继续出台细则，落实有关精神。
比较可能的措施包括：适当放宽“二套房贷”限制，如降低首付、利率优惠等；降低或减免住房流通过程中的税费；降低个人所得税或购房退税等。
至于地方政府，则会出台力度更大的剌激方案。
3、指出住房消费是“扩大内需”的重要组成部分会议提出“把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。
”，而“加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方面”,实际上，“提高居民财产性收入，大力促进农民消费，稳定发展住房消费和汽车消费”正是推进经济结构战略调整的主要内容和落脚点。
发展和稳定经济，只靠政府投资和外贸进出口是不够的，必须把国内消费真正提高，通过调整收入分配模式，增加居民的财产性收入，扩大居民的消费力，稳定住房和汽车消费，扩大农村消费，才能真正把“消费”这一经济加速器启动起来，才能够不辜负中央对于“调整经济结构作为保增长的主攻方面”的期望和要求。
因此，保持住房消费就显得十分关键，相对汽车消费和启动村消费，住房消费是最容易启动的，启动的困难最小，发挥的作用最明显。
因此，明年围绕落实“稳定住房消费”，国家还会出台更多促进措施，可以预计，保障住房消费是明年一个重点，同时普通住房消费同样会提到重要位置，转变消费预期、房价进行适当调整、降低交易税费将成为主要落实的措施。
本章结论：我们认为与1998年那次促进经济增长的背景相比，近几年房地产投资规模偏大、房价增长过快，单纯靠加大房地产投资来拉动经济增长的空间已不大，必然像中央经济会议所强调的那样“稳定住房消费”。
目前来看，“9000亿安居工程投资计划”依然有重投资之嫌，真正“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，并非是件容易的事。
中央相关部门和地方政府应抛弃以前对房地产投资的高依赖度，切实研究和出台保护和剌激“合理改善居住需求”，这就需要把10月22日财政部和央行的文件坚定不移的贯彻下去，而非犹豫不决，部门之间意见冲突(银监会和央行)。
五、中央经济工作会议指导方针对未来房地产走势的影响1、总体而言，中央经济工作会议的方针对于房地产市场属于利好。
“必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务”，充分表明了中央稳定经济的决心和信心，而经济的稳定发展，将为房地产市场的稳定发展提供有利的环境。
同时，会议强调“要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”，充分证明中央对于房地产业在扩大内需中的功能寄予厚望。
接下来，相关部委还会在增加保障性住房供给，减轻居民合理改善居住条件(包括购买自住普通商品住房)负担方面出台更多措施，我们认为“二套房贷政策”将会几个月后松动，还会有更多减免交易税收的措施出台。
2、短期而言，对2009年房地产市场的影响力较小，楼市下行趋势不容乐观。
纵观会议公报，表面看起来经济指导方针是指向2009年的，实际是对中国经济发展的一个中长期战略方针。
而且，中央对于目前我国经济面临的严峻形势有清醒的认识：“在国际金融危机冲击下，全球实体经济增速大幅下滑。
目前，这场金融危机不仅本身尚未见底，而且对实体经济的影响正进一步加深，其严重后果还会进一步显现。
受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响，加上我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，目前我国经济运行中的困难增加，经济下行压力加大。
”这也就意味着，虽然中央对于明年经济在政策方面出台诸多利好措施，但短时间内很难扭转经济下行的大势。
同样，我国房地产市场继续在下行通道中，而且诸多数据表明，近几个月下行的速度在加快，比如11月70个大中城市房屋价格环比跌幅，已由10月0.3%扩大至0.5%。
目前与房地产有关的最大措施――“9000亿安居工程投资计划”，只是在投资方面强化住房保障，由于经济适用房供应规模较大，反倒会冲击普通商品住宅市场，目前反应敏捷的部分地方政府已开始减小经济适用房的建设规模计划。
另外，任何调控政策的效果显现都有明显的滞后期，房地产方面已经出台和将要出台的利好政策，预期在2009年内效果难以明显释放，因此无法改变市场下行的大趋势。
3、中长期来看，将促进我国房地产业发展模式的转型。
过去十年，既然是房地产业快速的发展的“黄金十年”，也是房地产业粗放式经营的十年。
本次中央经济会议多次强调“保增长、扩内需、调结构”，其中“调结构”是1998年那次拯救经济时所没有的方针，说明中央正着力“加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。
”这也就意味着，同样是作为支柱产业，房地产业将告别粗放式经营，实行集约化经营；同时“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给”，“稳定发展住房消费”，未来将强化房地产业在民生方面扮演的角色，而非像过去几年那样市场中投机、投资、炒房行为猖獗。
第一，宏观政策面对房地产业呈中性偏多。
本次中央经济工作会议对明年经济工作的总要求，与11月27日中央政治局会议的结论完全一致。
具体文字是：“要全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。
”由此证明，中央对明年经济增长仍心存忧虑，主要原因是：“我国经济回升的基础不牢固，经济发展方式转变和结构调整难度增大，世界经济复苏基础并不稳固，全球性挑战压力增大”。
所以明年依然“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。
但同时又提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，说明如果经济反弹的过快，比如GDP增幅迈上两位数，宏观经济政策可能在明年年中有所调整。
房地产市场亦如此。
如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，皆可能引起房地产调控有所紧缩。
总而言之，宏观经济政策的基调，对于房地产业的影响属于中性偏多；宏观经济政策偏宽松，总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。
第二，政策依然鼓励合理的自住需求。
中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。
这条比较关键，表明中央并没改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想，由此基本可以判断，中央和地方出台的大部房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的。
也就是说，近两个月上述两类需求根本不必急吼吼的惶恐入市，这与笔者之前的研判非常一致。
第三，没有明确提出抑制投机和稳定房价。
之前，很多业内人士都在猜想，中央经济工作会议中会否点明抑制投资、稳定房价。
因为今年以来部分城市房价涨幅偏大，近期温家宝总理在视察上海时也曾明确提出“抑制投机”，另有其他中央和地方的政府高官曾表态房价偏高。
但会议公报中，并没出现相关文字。
为什么会这样？首先，宏观经济政策部分，也有出人意料之处：那就是没有提及“防通胀”。
10月21日国务院常务会议提出“今年后几个月，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。
此时不再提及通胀问题，说明中央并不特别担心明年的通胀问题。
由此推导，中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。
显而易见，对于房地产市场来说，“没有此条利空，就意味着是利好”。
至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价、以及投资投机需求的文件。
但既然近期包括温家宝总理在内的有关高层曾表示部分城市房价偏高、投机比重偏大，则还是会在政策方面进行适度调控的，只是程度不会像2005-2007年的部分政策那么严厉。
正是在这一背景下，笔者依然认为“131号文”中有明确截止时间的营业税优惠政策，将按时于本月底终止。
至于大家关注的“二套房贷政策”，中央层面不会再出新文件，但依然鼓励“居民自住和改善性购房需求”，至于具体的松紧度，主要由各家商业银行把控。
第四，住房保障依然还是重头戏。
中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地产业的主要有两处，其中之二是：着力保障和改善民生，“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。
这点实际上并无太大分析的价值。