中宏江宁市场分析
江宁商圈走访分析PPT课件
与江宁其他板块相比，三山商圈，以住宅为中心的社区商业模式尤其 明显。整个三山板块，建筑面积5万多平方米的托乐嘉购物小镇成为 了三山板块唯一的商业核心，自2006年开街以来，已聚集了偶家小院、 食养坊、大华眼镜、巨涛美发、翠屏娱乐城、肯德基、苏果超市等餐 饮、购物、休闲娱乐等多种业态。
2007年初，江宁最大的2.4万平方米华润苏果进驻购物小镇，使得以 托乐嘉购物小镇为核心的三山商圈进入成熟期。然而，如果还将仅仅 依靠依靠以住宅为中心的社区商业，三山商圈将难成气候。
文鼎广场：目前引进的业态非常丰富，多家餐饮、服装、美容美发以及休闲娱乐业态 目前已经进驻。生活方面，华润苏果、中国电信、中国建设银行、保济堂大药房、火 车票代售处；餐饮方面，麦当劳、肯德基也已经进驻。
金鹰
地铁百家湖站
江宁金鹰总体规划平面图
位于政府全力打造的江宁CBD——百家湖商圈的核心地段， 地铁1号线上物业，周边已有高尔夫花园、江宁同曦国际
广场、1912街区等高端物业，居住氛围业已成熟
江宁金鹰放大平面图
江宁金鹰剖面图
项目裙楼规划为金鹰商贸江宁店和一站式高端购物中 心，主楼为五星级的金鹰国际酒店和顶级湖景豪宅，
江宁商圈走访分析报告
报告人：屠钧
以江宁万达广场为首的东山商圈，以金鹰、同 曦为首的百家湖商圈、以欧尚超市为首的河定桥商圈， 以及大学城区域的“校园商业” ，江宁区域的商业呈 现
万达PK金鹰 的格局
欧尚
同曦 金鹰
万达
江宁Байду номын сангаас圈整体分析
南京江宁区按照南京市政府规划要求，将建成框架170平方公里，商 业服务配套齐全，交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈 的商业副中心。
沟通对象定为江宁金鹰，以确保公司在江宁地区的市场份 额
江宁禄口商业调研报告
江宁禄口商业调研报告江宁禄口商业调研报告一、调研背景江宁禄口是南京市下辖的一个较为重要的城区，也是南京市的经济亮点之一。
近年来，江宁禄口商业发展迅速，吸引了众多企业的投资和建设。
因此，本次调研旨在了解江宁禄口商业的现状和发展趋势，为进一步提升该区域的商业水平提供参考。
二、调研内容1. 商业设施概况：了解江宁禄口区域内的商业设施种类和分布情况；2. 商业氛围分析：了解江宁禄口商业氛围的特点和发展状况；3. 商业竞争力：评估江宁禄口商业的竞争力，并与周边区域进行对比；4. 商业发展趋势：探讨江宁禄口商业未来的发展趋势。
三、调研方法1. 走访调研：通过实地走访，在江宁禄口地区的主要商业中心和购物中心进行调查和观察；2. 网络调研：通过互联网和相关报刊杂志，收集江宁禄口商业的相关信息。
四、调研结果与分析1. 商业设施概况在江宁禄口地区，商业设施主要集中在各大购物中心、商业街和便利店等场所。
其中，在购物中心，大型超市和品牌店铺占据主导地位，提供丰富多样的商品和服务。
商业街则以小吃摊位、特色店铺和服装鞋包店为主，吸引了大批消费者前来购物。
便利店则分布在各个社区，方便居民的日常生活。
2. 商业氛围分析江宁禄口商业氛围热闹活跃，特色商业街区汇聚了众多的商家和消费者。
商业街以其独特的风格和丰富的商品吸引了大量的年轻人和游客前来消费，给人一种充满活力和潮流感的感觉。
同时，购物中心也拥有高档品牌和一流的购物环境，吸引了一部分有较高消费水平的人群。
3. 商业竞争力江宁禄口商业的竞争力较为强劲。
在购物中心方面，大型的连锁超市和知名品牌商店提供的商品种类繁多，价格也相对较为合理，吸引了大量消费者前来购物。
与周边区域相比，江宁禄口商业拥有更多的商业设施和高品质的商品和服务，具备较强的吸引力。
4. 商业发展趋势江宁禄口商业未来的发展趋势较为乐观。
随着消费者的消费水平提高和消费需求的多样化，商业设施将进一步完善和提升，以满足不同层次消费者的需求。
南京市江宁商业市场分析报告
江宁市场分析报告——江宁商业地产市场分析（一）、江宁城市商业规划在南京的十年城建规划中，江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区和都市农业集中区”，依托江宁开发区，加快工业、高新技术产业基地建设和城市综合功能开发，将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区，高新技术产业区和城市旅游度假区。
”其中，东山将成为都市发展区的次区域中心，是承担主城综合功能扩散的新市区，2010年规划人口30万左右，远景按70万左右预留。
在新市区构筑“一圈、二带、多节点”城市商业网络体系。
“一圈”即商贸圈，横向包括大街路、二街路、金箔路，纵向包括竹山路、东新路（温州街）、天印路；“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一条街，“多节点”即大市口、东市口、财富广场等小商业中心（满足区域消费的社区商业）。
（二）、江宁商业市场发展沿革（1）商业地产发展的混沌期—裙楼和临街底商。
江宁的商业地产起步较晚，原来主要为国营百货、供销社、个体门面，后期则以超市为主，整体商业档次不高。
早期主要销售的商业物业分为两种，一是开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。
二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业物业体量较大、成本较高，且不利于分割销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。
（2）2000年以来，江宁商业地产发展迅速，东山步行街、竹山电子一条街、同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingma ll，浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万㎡。
（3）2003年10月以来，约有多家大型商业项目已或将要进入江宁，如营业面积1万㎡“上元机电”、20万㎡左右“浙江商品城”、7万㎡左右的“海尔仓储中心”等。
据传五星电器、常州金阳光等也有意进入江宁。
江宁的商业从量的方面实现了一个突破。
（4）伴随住宅地产从市区向郊区的发展，商业地产也由市区向社区、由市区向郊县发展，成为商业地产发展的又一动力。
江宁房地产发展的几大趋势
江宁房地产发展的几大趋势随着江宁经济的飞速发展，房地产行业作为江宁市的支柱行业得到了长足的发展。
随着社会经济的不断进步，房地产业的发展也在不断的变化中。
本文将探讨江宁房地产发展的几大趋势。
一、住宅产品多样化在江宁市多元化的住宅产品中，传统的单一住宅已经不能够满足人们的需求。
未来，住宅产品将会更加多元化，结合不同的需求，推出更具性价比和适应性的产品，例如被称作“减压”系列的小户型、充分利用空间的高品质精装修等。
二、智能化设计随着智能家居等技术的普及化和逐渐成熟，住宅的智能化设计已经成为房地产业发展的必然趋势。
现代住宅智能化，不仅可以通过互联网实现家庭的科技化，还可以提升居住品质，降低生活成本等。
三、区位优势江宁地理位置优越，交通便利，未来发展潜力极大。
各大房地产开发商也在寻找江宁的发展机会，很可能将会涌入江宁投资建设。
政府也会助力企业引进科技、人才等方面的支持。
这些都将加强江宁的区位优势，让江宁房地产市场更加具有吸引力。
四、共享空间成为新宠共享空间的理念和概念和中国传统文化中“山水田园”的理念非常相近，认为一方面是一种自然环境，另一方面是一种人类环境。
共享空间致力于提高城市人们的生活品质，同时也让人们更加了解自然和更懂得爱惜自然资源。
未来，共享空间也将成为各大房地产开发商的新宠，将在居住空间提供可持续发展的环境，进而提升消费者的生活品质。
五、品牌走向个性化品牌化已经成为江宁房地产的重要特点，而随着市场的不断发展，品牌的个性化将是一个趋势。
房地产品牌需要越来越个性化和差异化，以赢得市场的信任和认可。
未来，品牌的未来将在更多的“个性化”品牌中打开，包括了品牌的个性化设计、样式、文化和表现的独立性。
六、绿色环保成为主旋律随着环保意识的提升，未来房地产的发展主旋律将变成绿色环保，注重生态、环境环保及海外物业投资管理方面的企业渐渐受到投资市场的青睐。
未来，江宁地区必将加大对绿色环保的投入，提升全民绿色环保意识，做出更多的绿色环保示范区和绿色建筑。
【地产市场分析】秦淮项目江宁房地产定价报告
【地产市场分析】秦淮项目江宁房地产定价报告目录一、区域宏观背景5(一)区域地理位置5(二)土地资源5(三)人口与行政划分6(四)交通运输7(五)基础建设及景观特色9(六)教育及医疗10(七)小结11二、区域经济发展状况13(一)国民生产总值13(二)财政收入14(三)固定资产投资15(四)人均可支配收入15(五)社会消费品零售16(六)小结17三、江宁区城市规划19(一)城市总体规划19(二)江宁楼市的板块划分：22(三)江宁房地产发展规划24(四)小结25四、江宁房地产市场27(一)江宁房地产投资27(二)江宁土地出让28(三)江宁商品房供销状况32(四)小结33五、项目市场研判35(一)区域宏观层面35(二)城市规划层面36(三)宏观房地产市场层面36(四)微观房地产市场层面37六、江宁项目问卷分析39(一)问卷说明39(二)被访者背景分析41(三)被访者目前居住现状分析44(四)被访者置业需求分析47(五)问卷分析总结54七、项目住宅SWOT分析56(一)优势（Strengh）56(二)劣势（Weakness）57(三)机会点（Opportunity）58(四)威胁点（Treat）59(五)项目核心优劣势分析60八、项目价值研判62(一)显性价值62(二)隐性价值62(三)项目住宅部分价格制定63九、附件：74(一)21世纪·现代城74(二)百家湖西花园76(三)东渡国际青年城78(四)国信秦淮绿洲81(五)合家春天84(六)嘉顺时代广场86(七)康桥水岸88(八)蓝岸·亲水湾花园90(九)山水方舟92(十)天元吉第城94(十一)天泽苑97(十二)托乐嘉花园98(十三)武夷绿洲100(十四)新亭兰苑102(十五)左邻右里105(十六)东方龙湖湾107一、区域宏观背景一、区域宏观背景(一)区域地理位置江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30°38′～32°13′，东经118°31′～119°04′之间，总面积1572.92平方公里。
江宁房地产营销报告DOC112(1)
江宁房地产营销报告目录第一局部市场篇…………………………………………………………………………………………………7—27一、江宁区域分析……………………………………………………………………………………………8—101.1江宁未来规划定位 (9)1.2 江宁房地产开展的五大优势 (10)二、竞争个案分析……………………………………………………………………………………………11—21三、综述………………………………………………………………………………………………………22—27第二局部产品篇………………………………………………………………………………………………28—51一、工程各要素解析…………………………………………………………………………………………29—301.1 基地状况概评 (29)1.2 区域环境 (30)二、产品综合评判……………………………………………………………………………………………31—362.1 产品优势 (31)2.2 产品劣势 (33)2.3 市场时机点 (34)2.4 市场威胁点 (35)2.5 结论 (36)三、四期和五期产品建议……………………………………………………………………………………37—453.1 开发理念 (37)3.2 规划设计 (38)3.3 建筑设计 (41)3.4 环境设计 (44)3.5 公建配套设施 (45)四、营销现状分析……………………………………………………………………………………………46—514.1 广告诉求过于单一化 (46)4.2 推广的客户群过于狭小 (47)4.3 前期销售价风格整过快 (48)4.4 看房路线有待明确 (49)4.5 售楼处需要重新设立、布置 (50)4.6 存在的内部销售问题需尽快解决 (51)第三局部营销篇………………………………………………………………………………………………52—75一、背景导入 (53)二、营销策略设想 (54)三、营销策略原那么…………………………………………………………………………………………………55四、市场营销策略……………………………………………………………………………………………57—734.1 市场区隔 (57)4.2 市场竞争策略 (58)4.3 保护市场份额策略 (60)4.4 营销推广原那么………………………………………………………………………………………………………………………………614.5 营销推广策略 (64)4.6 销售控制 (67)4.7 价格策略 (68)第四局部广告篇………………………………………………………………………………………………74—104一、广告策略导向……………………………………………………………………………………………………75二、广告风格与思路…………………………………………………………………………………………………76三、广告任务 (77)四、广告受众分析……………………………………………………………………………………………………79五、广告宣传推广策略………………………………………………………………………………………………80六、广告诉求…………………………………………………………………………………………………81—846.1 诉求重点 (81)6.2 分类诉求 (82)七、媒体分析与选择……………………………………………………………………………………………85—91媒体选择的策略 (85)7.2 媒体的选择 (87)八、媒体推广方案……………………………………………………………………………………………92—1128.1营造声势阶段 (92)8.2 塑造品牌阶段 (97)8.3 凝聚形象阶段 (102)8.4 持续期 (108)8.5 7-9月报纸媒体广告方案 (111)第一局部市场篇一、江宁区域分析从地貌特征看南京城市规划，长江和紫金山使得南京在东、西、北三面扩展空间相对有限，而江宁的开发正处于南京城市化进程逐步南移的大好时期，其区位交通条件优越，总体规划布局合理，恰如大师笔下正待浓墨重彩绘就的一幅美丽画卷。
江宁区现代产业体系规划
一、前言为贯彻落实国家、省、市关于加快构建现代产业体系的战略部署，充分发挥江宁区区位、资源、产业等优势，推动产业转型升级，实现高质量发展，特制定本规划。
二、规划背景1. 国家战略：国家高度重视产业体系建设，明确提出要加快构建现代产业体系，推动经济高质量发展。
2. 省市要求：江苏省、南京市均提出要加快构建现代产业体系，推动产业转型升级，提升产业竞争力。
3. 江宁区实际：江宁区作为南京市的重要城区，具有独特的区位、资源和产业优势，但在产业体系建设方面仍存在一些不足。
三、规划目标1. 总体目标：到2025年，江宁区现代产业体系基本建成，产业结构优化，创新能力显著提升，产业竞争力持续增强。
2. 具体目标：（1）产业结构优化：三次产业结构调整为3:45:52，服务业成为主导产业。
（2）创新能力提升：全社会研发投入占GDP比重达到3%，高新技术企业数量翻一番。
（3）产业竞争力增强：培育一批具有国际竞争力的龙头企业，形成一批具有核心竞争力的产业集群。
四、产业发展方向1. 优先发展产业（1）战略性新兴产业：新一代信息技术、高端装备制造、新材料、生物医药、新能源和节能环保等。
（2）先进制造业：汽车制造、电子信息、新材料、生物医药、装备制造等。
2. 适度发展产业（1）现代服务业：金融、物流、商贸、旅游、文化创意、教育培训等。
（2）传统产业：食品加工、纺织服装、建筑材料等。
3. 限制发展产业（1）高污染、高耗能产业。
（2）资源消耗型、技术落后产业。
五、产业空间布局1. 产业园区（1）高新技术产业园区：重点发展新一代信息技术、生物医药、新材料等战略性新兴产业。
（2）经济技术开发区：重点发展先进制造业、现代服务业等。
2. 产业集聚区（1）现代农业产业集聚区：重点发展现代农业、农产品加工、休闲农业等。
（2）都市现代农业产业集聚区：重点发展都市农业、观光农业、休闲农业等。
3. 产业带（1）沿江产业带：重点发展港口物流、现代服务业、先进制造业等。
南京房地产江宁板块介绍
江宁的环境优美，不仅有汤山、方山、牛首山三大风景区，还有众多湖泊，空气质量好，污染少；在学区配套方面，目前已有12所高校进驻江宁大学城，除南医大江宁新校区新生已经进驻以外，南京工程学院、金陵科技学院、江苏经贸职业技术学院江宁新校区，也将迎来近万名新生；南京晓庄学院、江苏海事学院和南京交通学院江宁新校区已在建设之中；中国药科大学、南京航空航天大学、北京广播学院、河海大学、金陵协和神学院等正在做新校区的总体规划。
还有一些国外著名院校正在洽谈中。
今后3至5年内，江宁大学城将形成15所高校、20万学生的规模；开发区载体优越，江宁开发区、江宁科学园、禄口华科园、滨江开发区四个园区包罗了所有制造业门类。
回顾近三年南京地产的发展，江宁一直是当之无愧的主角，江宁物业也曾是投资潜力最大的区域，经过三年的迅速升值及江宁楼市的日益成熟，江宁楼价已进入平稳期。
随着居民量迅猛上升，江宁的居民生活配备成为重中之重的问题，商铺投资已成为开发商重新关注的对象。
中国女人街、同曦假日百货、武夷商城、温州商业街等几个大规模商铺相继面市，商铺热将带动其周围楼盘进一步升值。
同时江宁作为南京房地产业竞争激烈而充满活力的地区，其自身已孕育出五个不同的小板块：岔路口板块、东山镇板块、三山板块、百家湖板块、科学园板块。
其中以岔路口板块、三山板块在今年表现得尤为风生水起。
配套江宁板块的地理位置既是优势又是劣势。
江宁距离南京城区相对较近，交通状况比江北好上很多，但是商业容易受到城区的辐射，消费群体不容易聚集，交通不够发达、各种配套设施跟不上楼盘开发的速度，给江宁的发展带来了一定的压力。
2004年的江宁地产已经进入了大盘时代，相对缓解了配套方面的弱势，例如武夷绿洲占地80多万平方米，同曦鸣城连商业总共100万平方米的规划面积，还有天地新城、明月港湾等大盘的云集。
今年江宁板块又是商业开发兴起的一年，各个小区在开发建设规划阶段就考虑到商业等配套的完善，有意识地弥补配套的不足，倚仗大盘优势，“别人做花园，我们做公园”，满足自身小区的内部配套的同时，又可以辐射周围的环境，为周边配套完善作出贡献。
2023年度南京江宁区房地产市场研究报告页年
2023年度南京江宁区房地产市场研究报告页年2023年度南京江宁区房地产市场研究报告一、市场概览南京江宁区位于南京市东南部，是南京国家级新区和重点发展区域。
作为江苏省唯一的国家级现代制造业示范区，江宁区一直以发展现代制造业和着力培育创新创业环境为重点，吸引着大量的高科技、高端制造业企业进驻。
同时，江宁区还位于南京东南部黄金地段，交通便利，繁华商圈林立，生活配套完善，成为了南京市民居住的理想区域之一。
在这种情况下，江宁区房地产市场呈现出了蓬勃发展的趋势。
根据统计数据，2023年江宁区房地产市场成交总额达到了280亿元，同比增长17.6%。
其中，住宅成交量约占总成交量的70%。
商业不动产和办公类不动产的成交量也有所增加，主要由于沿江区域和新区的不断开发和建设。
整体上看，江宁区房地产市场呈现出供需平衡的状态，市场稳定性较高。
二、房价走势2023年江宁区房价呈现出上升态势，但增速较为平稳。
根据统计数据，2023年江宁区新建商品住宅均价为每平方米26800元，较上年上涨了10.7%。
同时，二手房价格也在不断攀升，二手房均价为每平方米25000元，同比增长9.2%。
虽然江宁区房价上涨速度较为缓慢，但是在高端住宅、豪宅方面，价格的上涨明显快于整体市场。
三、市场分析1. 新房市场江宁区新建商品房市场销售情况平稳，市场供需平衡。
尤其是江东新城、龙眠大道等地块的推出，带动了新房市场的活跃度。
2023年度江宁区新房成交量约为110万平方米，同比增长了5%。
此外，楼盘开盘时的抢购情况趋于平静，买房者在购买之前会进行三思而后行，在选择的过程中更注重性价比和生活质量。
2. 二手房市场随着江宁区房价的不断上涨，二手房市场的交易情况也在逐渐活跃。
相比于新房市场的供应充足、性价比高，购买二手房更能够满足刚性需求，同时也具备价值保值和升值的优势。
因此，江宁区二手房市场成交量较新房市场更为稳定，约为70万平方米。
3. 市场趋势目前，江宁区房地产市场的供需关系较为平衡，但价格上涨的空间已经比较有限。
南京市江宁写字楼市场研究以及策划方案_OK
宋都奥体名座
• 该项目占地11940 平方米，总建筑面积66961平方米平方米，2004年2月 19日开盘，集住宅、办公、商业为一体；
• 住宅类均价：5676元/m2 ，写字楼类均价：5635元/m2（根据网上房地 产公示）；
• 项目由六栋18层高楼组成，物业类型包括：裙楼沿街商铺、A、B、F 座公馆式居家空间，C、D、E座提供公馆式办公商务空间，C栋为写 字楼，提倡超宽4米到20米的面宽设计。
□周边开发区及大型项目众多。
Weakness劣势分析
□商务氛围不足； □周边配套不完善； □部分产品定位不合理。
Threat威胁分析
□规模小，运作有限制； □整体写字楼市场的不温不火； □城中、奥体写字楼的冲击。
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SWOT分析结论
从以上对本案自身的优劣势和外 部竞争环境的机会、威胁的分析， 不难发现，本案最大的优势就是 地理位置优越、生态环境良好和 产品的高性价比，在推广中充分 利用这几点，着力渲染。以在市 场激烈的竞争中脱颖而出。
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长发CFC
➢ 07年4月18日开盘，上市量为115000㎡（其中写字楼约46729.56 ㎡ ）， 目前售价为12500元/㎡ ；
➢ 该项目以其独特、不可复制的区位优势为其宣传主题； ➢ 通过强调得天独厚的区位优势和完善的商业、生活配套设施，来衬托
出楼盘自身的稀缺性，进而显示项目的价值； ➢ 其次在开盘时，通过举办“有价楼书”活动，吸引了眼球，聚集了人
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小结
➢ 因07年在新政影响下，南京楼市出现了较为明显的调整，部分楼盘 价格回调、持币观望现象在06年还将延续一段时间；
➢ 地段、产品不再是竞争的唯一要素，如何为住户和入住企业创造附 加价值，成为买家最为关心的问题；
江宁房地产市场研究报告
江宁房地产市场研究报告目录1 都市研究................................................................................................................................................1.1 南京都市进展特性——多核心进展、大框架形成的都市格局 ..................................................................1.2 都市经济增长迅速，房地产业正迈入高速进展期 ....................................................................................1.3 都市总体规划——多核心进展的都市格局 ...............................................................................................1.3 都市总体规划——多核心进展的都市格局 ...............................................................................................2 江宁市场背景 ......................................................................................................................................2.1 进展沿革——自然起步，政策加速 ..........................................................................................................2.2 增长带动，投资建设进展迅猛..................................................................................................................2.3 都市化进程与经济同步迅速推进 ..............................................................................................................2.4 交通设施日渐完善，大南京格局指日形成 ...............................................................................................2.5 区划再次调整，江宁进展，后劲十足.......................................................................................................3 江宁房地产市场概况............................................................................................................................3.1 江宁房地产总体市场分析.........................................................................................................................3.2 江宁商业市场分析....................................................................................................................................3.2.1 南京商业地产进展现状 ..................................................................................................................3.2.2 江宁商业市场进展研究 ..................................................................................................................3.3 江宁单身公寓市场研究.............................................................................................................................3.3.1 江宁单身公寓市场进展概述 ...........................................................................................................3.3.2 江宁目前在售及后续单身公寓项目研究.........................................................................................3.3.3 江宁单身公寓消费者研究...............................................................................................................3.3.4 以后进展推测.................................................................................................................................3.3.5 个案研究 ........................................................................................................................................4 项目的竞争环境分析............................................................................................................................4.1 区域竞争分析 ...........................................................................................................................................4.2 同质竞争分析 ...........................................................................................................................................4.3 分流竞争...................................................................................................................................................1 都市研究1.1 南京都市进展特性——多核心进展、大框架形成的都市格局至闽至至徐州至武汉至京津唐南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积公里，是江苏省省会，长江中下游中心都市。
南京市江宁项目市场定位分析研究报告_OK
新联广
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三、南京三大国家级开发区比较分析
开发区名称 规 模 投资成本
高新技术开发区 （浦口）
16.5平方 公里
已开发10平 方公里
土地13万/亩
南京经济技术开 发区（新港）
30平方 公里
已开发13.37 平方公里
土地15万/亩
交通
招商重点
优惠政策
未来规划
公路、铁路 航空，过江 通道不畅
电子信息、生物 工程、医药产业
加坡玉朗公司、南京戏剧学校、南京影视中心等单位； • 政策：享受国家级软件园区的优惠政策。
• 评述：南京最大的综合性软件园区项目，与本项目有竞争 关系，但由于地理位置偏远，不会构成核心竞争压力。
新联广
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江苏兴园软件园
• 位置：江宁开发区天元西路与将军达到交汇口东北角； • 规模：占地30亩，总建筑面积5.3万平方米； • 定位：江宁精品高档写字楼； • 招商：利用专业物业管理的口碑， 与世道
可能的开发 选择有哪几
种？
地块位置
新联广
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二、地块开发产品四种方向
• 传统的标准厂房； • 商务型别墅； • 普通办公写字楼； • 独立或组合式办公楼；
新联广
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1.传统的标准厂房
• 开发区新进入企业较多，有一定市场需求； • 但不符合江宁区对本项目的总体规划要求； • 现有厂房供应量大，达15.31万平方米； • 开发利润率很低，项目形象档次不高。
• 产业优势：重要的工业基地，全世界90多个国家和地区的5000家 外资企业在南京落户。
新联广
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3000
单位：亿 元
2000
1000
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 GDP 1021 1150 1298 1576 1910 2413
南京方山地块_市场调研部结论意见
24000
9万/个
该地块周边项目纷纷以精装入市提高溢价，但同时也加剧了刚需客户的置 业成本，如果本地块以精装修入市，后期或面临较大同质化竞争，因此建 议本案未来以毛坯入市。另外，为保证合理的利润率，建议本地块如果能 够底价成交，则可获取，如竞品出现一定溢价率，建议溢价率控制在4% 之内，即地块楼面价不应超过5731元/㎡，建议积极跟进该地块。
江宁区域是全市市场成交量的重要支持，近年来成交量在200万方左右， 成交均价也稳步上涨，目前已达到13011元/㎡，近三年来的供求比比较 均衡，供略大于求，整个市场层面看比较健康。
当前整个江宁区库存量为13703套，按照当前去化速度，约需要9个月就 可以全部去化，市场健康。
从片区近两年销售排行榜来看，前十名项目主要集中在江宁九龙湖、三山、 大学城以及麒麟板块。目前来看江宁区域典型热点项目年均去化在8-10万 方之间，年销售额在12个亿左右；。
市场研究 核心结论
江宁市场供略过于求，整体上健康，方山片区均价在1200014000元/㎡，价格已经达到瓶颈，片区存量小，去化周期短
江宁市 场分析
方山片 区市场
分析
土地市场
市场供需 价
库存及去 化周期
销售排行概 述
片区土地
片区市场
库存及去化 周期
核心竞品
江宁板块几年土地供应稳定，2014年多幅禄口、滨江等地块成交，拉低 整体楼面均价。2014年成交楼面均价达到4703元/㎡
区域自2009年不断开始开发，2010年以后开发不断加速，2014年伴随招 商、银城的进入，区域地价水平基本达到了5400元/㎡的水平，目前最高 成交地价为5470元/㎡
方山借一号线南延线优势目前价格已经攀升到12000-14000（精装修）， 小户型低总价控制，吸引东山及大学城片区的客户刚需客户。
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江宁人寿保险市场一览
(数据来源于同业主管提供、仅供参考)
公司在册人力(人) 月均保费(万) 部门数量(个) 备注中国人寿500--600 200--300 15--20
新华人寿200--300 80--100 7--10
太平人寿70--100 20--30 2--4
华夏人寿70--80 20--30 4--5
阳光人寿70--80 20--30 4--6
太平洋人寿40--60 10--20 1--2
平安人寿40--60 10--20 1--2
泰康人寿40--50 10--20 1--2
合众人寿40--50 10-20 4--5
民生人寿30--40 5--10 1--2
英大泰和20--30 5--10 1--2
幸福人寿20--30 3--5 1--2
友邦保险10--20 3--5 1
生命人寿重新筹备华泰人寿筹备合计1200--1500 400--700 40--50
市场分析
公司优势(Strengths)：
1、强大的后援支持系统（本部团队的成功发展模式、稳定而卓越的管理层、稳健的经营策略）。
2、公司政策制度及发展空间的优势（EM、基本法、NAF10及晋升奖金、OR）。
3、筹备节点的优势（春节前后为行业拓展市场的较佳机会，同业的流动性及非同业的择业机会）。
4、机构拓展的地域优势（与主城区的交通便利能够借助本部教育训练、公司活动等资源的支持）。
公司劣势(Weaknesses)：
1、公司高素质团队的文化及体系的建立需要较长的时间沉淀与经营，与当地保险市场的经营模式有较大差异。
2、SSO机构筹备的可借鉴经验不足，未来筹备工作和操作流程中摸索与改善的可能性增加。
市场机会(Opportunities)：
1、同业竞争主体较少且经营乏力，中宏南京的市场口碑与经营理念将是江宁保险市场未来发展的一次机会。
2、江宁城区人口较为集中，且为居民区聚集地。
将提供更好的销售
资源与市场。
3、外资及合资公司仅二家，提供更好的销售团队及消费者选择空间。
中宏的进入有一定的先发优势。
市场威胁(Threats)：
1、可供挑选的同业人员较少且二极分化（一类为跳蚤型，一类为保守型）。
2、增员渠道较狭窄（城区本地人更愿意去城区发展、而外地人无销售市场）。
3、前期经营失败而退出的保险公司较多，给新公司的进入带来一定的筹备挑战。
导致同业人员的观望意识强而缺少行动力。
发展思路：
1、通过前期的面谈与准备，做好当地的同业引进，搭建一至二个营业部的架构（5-10位EM，排名靠前的主体为重点引进渠道，既有文化上的相互制约并形成竞争的态势）。
力争20--40人入系统开业。
2、开拓网络、人才市场二条招聘渠道做为团队招聘的固有模式并总结经验形成习惯。
做为团队持续增长的保证。
3、通过前期的教育训练与南京中宏现有团队经营文化的引导，养成新团队主管自我成长与自主经营的经营模式。
4、延续南京中宏人才培养的优良传统，确保优秀人才的吸引及养育，最终形成南京中宏的后备生力军。