控制性详细规划中容积率的思考样本
《容积率计算规则暂行规定》
关于印发《容积率计算规则暂行规定》的通知
沪规法〔2004〕306号
各区（县）规划管理局、各派出机构、规划设计单位：
现将《容积率计算规则暂行规定》印发给你们，请遵照执行，并将执行中的情况及时反馈我局。
二○○四年四月二日
容积率计算规则暂行规定
为了进一步明确规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则，根据《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）和有关技术标准，现作出如
下规定：
一、有关概念
（一）住宅规划容积率
住宅规划容积率——又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”，是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。
（二）住宅建筑容积率
住宅建筑容积率——又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”，是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。
（三）商办建筑容积率
商办建筑容积率——又称“商办净容积率”，是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建筑面积。
（四）核定建筑面积
核定建筑面积——是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积。
（五）可建建筑面积
可建建筑面积——是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积，根据有关奖励条款规定计算可增加的建筑面积，以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。
二、控制性详细规划中的容积率计算规则
（一）中心城内的控制性详细规划，应依据单元规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。
单元规划未制定前需编制的控制性详细规划，应按市规划局《关于中心城控制性详细规划编制审批工作若干意见的通知》（沪规法[2004]162号）规定的程序，核定该控制性详细规划的容积率等规划编制条件。
某区控制性详细规划说明书【范本模板】
第一章现状概况
一、区位关系及规划范围
1、区位关系
＊*区位于＊*镇镇区东西两侧，是**镇镇区的重要组成部分。318国道穿境而过，西距天全12公里，东距雅安市区26公里.
2、规划区用地范围
**区分为＊*片区和思经片区,*＊片区用地范围北至土地堂，西至＊*大桥，东至切山三级水坝,南至盐水岩，面积2.58平方公里。思经片区用地范围北至思经河,东到思经路,西邻思经乡，南到思经路，面积为0。33平方公里。
二、现状概况
1、**区基本情况。区属于山地丘陵地带相间地带，**片区自然地势总体呈北高南低，西高东低，地形整体起伏变化不大，局部有陡坎，平均海拔在650~720m，其用地大部分为农田。规划区内现有＊＊110kV变电站，沿凤阳大道两侧形成汽车修配及商业小店铺。**城总体规划产业布局已将＊*镇作为建材及食品加工区。同时工业区也是未来*＊城的重要组成部分.
思经片区现状用地属思经河冲击平地，主要为农田、村镇用地，现有思经乡政府、思经小学等单位，基础设施主要有思经水厂、35KV变电站等.
2、天全工矿企业基本情况：区内现有工矿企业有年产量70万吨的治权水泥厂、年产量为20万吨的二郎山水泥厂、琼雅工业硅等20多家工矿企业，年产值约2亿元。三、＊*区开发建设有利条件与不利因素
1、有利条件
A、区位优势。＊*区地处雅安与＊＊城的经济发展轴上，地理区位优越。
B、资源优势。*＊镇周边矿产资源丰富，同时区靠近天全河,取水方便，并能满足生产生活用水要求。区内已建成＊*110kv变电站,电力得到保证。
C、依托旧镇，开发新区。＊*区配套的居住用地及生活服务设施由＊*镇统一安排。有利生产，方便生活，并能取得良好的综合效益.
控制性详细规划编制的若干动态与思考
控制性详细规划编制的若干动态与思考
摘要：随着我国城市化建设的深化推进以及城乡规划政策与制度的不断完善，
控制性详细规划取得了一定的发展成效。控制性详细规划作为我国城乡建设用地
管理的核心要素，在我国城市化建设发展中具有重要影响作用。控制性详细规划
与城乡建设要求的协调发展已经成为人们关注的重要课题。本文结合当前控制性
详细规划管理、技术与实施发展情况，对控制性详细规划编制存在的问题进行了
探索分析，并提出了一些对策，以期为实现我国控制性详细规划编制的优化，提
供帮助。
关键词：控制性详细规划；编制；思考
引言：随着我国社会经济体系以及城市化建设的不断改革与发展，我国政府
以及有关部相继出台了《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》《城市规
划编制办法实施细则》、《中华人民共和国城乡规划法》等与土地控制与城乡规
划相关的法律法规，确立了控制性详细规划在规划体系中的重要地位[1]。控制性
详细规划在不断发展过程中，对我国与土地划分使用以及城市化建设发展，起到
了至关重要的影响作用。但由于控制性详细规划属于相对较新的规划编制体系，
其编制内容仍处于不断完善度的过程，其内容在某些方面与城乡一体化发展理念
具有矛盾性，有待进一步的协调与改进。控制性详细规划编制的思考值得进一步
探讨。
1控制性详细规划发展存在的问题
控制性详细规划是我国规划体系中的重要组成部分，对我国城市规划的发展
以及城市管理的优化具有重要影响作用。我国控制性详细规划起步较晚，我国经
济发展与城市建设前沿的城市控制性详细规划的编制方法相对较为成熟，对控规
管理、技术与实施具有明确的规定[2]。从整体实际发展与实施来讲，控制性详细
控制性详细规划的控制指标
（1）地块规定性指标⼀般为以下⼏项：
①⽤地性质
②⽤地⾯积
③建筑密度
④建筑控制⾼度
⑤建筑红线后退距离
⑥容积率
⑦绿地率
⑧交通出⼊⼝⽅位
⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施 （2）指导性指标⼀般为以下各项
①⼈⼝容量
②建筑形式、体量、⾊彩、风格要求
③其他环境要求
控制性详细规划中居住用地商业性开发项目容积率赋值方式探析
控制性详细规划中居住用地商业性开发项目容积率赋值方式
探析
摘要：容积率作为控规强制性内容的核心控制指标，肩负着落实城市整体强度
分区平衡、体现政府政策导向和维护社会公平的重任。通过相关资料显示，各地
容积率指标赋值大多会根据地块所处的区位进行不同的控制，其指标控制形式仍
以上限控制为主，强调“单值”概念，这在理论与实践中均存在一定缺陷。研
究表明，对居住用地商业性开发项目的容积率进行“基值—阀值”加双因子调控的
赋值方式，将定性分析方法与经济定量分析方法融合，确定较为合理的基值、阀
值和调整比例因子，使指标更具科学性、操作性和灵活性，动态平衡控规的“刚性”和“弹性”之间的关系。既符合开发主体对指标的要求，更利于后期的规划管理。
关键词：控规；容积率；基值—阀值
控制性详细规划（以下简称“控规”）作为规划实施与管理的核心层次和重要
依据是政府调控市场机制与实现建设目标的直接手段。容积率作为控规强制性内
容的核心控制指标，肩负着落实城市整体强度分区平衡、体现政府政策导向和维
护社会公平的重任。目前，影响容积率的因素众多，确定方法也多种多样，
但在控规编制中对于容积率仅仅单一赋值，使规划缺乏一定的弹性，导致控规频
繁修改丧失权威性、科学性。因此，在控规编制中容积率引入基准值和阀值双指
标的赋值方式，是一种很好的解决方法。
1、研究背景
1.1发展背景
控规产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的背景下，经过十几年的发展和应用过程中，控规出现了“刚性”逐渐丧失的问题。在控规的
编制到完成的过程中，中央或地方政策的微小变动都会对其直接或间接地产生着
容积率取值及其设计
建 筑
设 计容积率取值及其设计
吴松涛1 贾梦宇1 韩 冬2
(11哈尔滨工业大学建筑学院 150006; 21齐齐哈尔物资开发公司 161000)
【摘 要】 从城市规划编制角度对其中倍受瞩目的容积率的概念、性质、特征、影响因素、主要问题、设计过程等方面进行了探索,对如何确定容积率提出了一些见解。
【关键词】 容积率;土地利用;城市管理;城市开发
【中图分类号】 T U984 【文献标识码】 A 【文章编号】 1001-6864(2003)01-0010-03
EVA L UATION AN D DESIGN OF P LOT RATIO
W U S ongtao J I A Mengyu H AN Dong
(11School of Architecture,Harbin Institute of T echnology,150006;2.Qiqihar C om pany of Materials exploitation,161000)
Abstract:This article discussed the noticeable plot ratio which concerns its concept,characters,in fluenc2 ing factors,problems,course of design and s o on.S ome opinions about plot ratio calculation were put forward.
K ey w ords:Plot ratio;Utilization of urban land;Urban management;Urban exploitation
控制性详细规划中的经济分析初探
控制性详细规划中的经济分析初探
摘要：近年来，控制性详细规划中的经济分析问题得到了业内的广泛关注，研
究其相关课题有着重要意义。本文首先对相关内容做了概述，探讨了经济分析的
作用，并结合相关实践经验，分别从功能定位等多个角度与方面就经济分析在控
规中的应用展开了研究，阐述了个人对此的几点看法与认识，望有助于相关工作
的实践。
关键词：控制性详细规划；经济分析；方法
1前言
作为控制性详细规划中的一项重要方面，经济分析的关键地位不言而喻。该课题的研究，将会更好地提升经济分析对控规未来实施的掌控力度，从而通过合理化的措施与途径，进一
步优化控制性详细规划工作的最终整体效果。
2概述
随着我国经济的高速发展，城市化进程的日益加快，控规在城市规划实施与管理中的重
要性与日俱增。此外，随着城乡规划法的施行，控规的法律地位得到进一步加强。与此同时，修改控规的法定程序开始变得越发复杂，实施起来更加困难。因此本文以青海某市中心区域
的控规中容积率的确定为例，以经济分析的方法来尝试完善规划编制技术和方法，增强控规
编制的合理性和可实施性。
3经济分析的作用
目前，国内控规编制的技术方法相对成熟，但关于经济性分析的研究较少。经过多年的
实践，认为经济分析在控规中可以达到以下作用：
3.1通过对土地开发经济利益的合理控制来保证公共利益
开发商的经济利益与社会公众利益之间的矛盾是市场经济体系下规划所要解决的主要矛盾。控规主要是对一定范围内的土地利用性质、土地开发强度、建筑限高等作出各种限制，
使得土地使用者不能随心所欲的任意开发。所以，控规对于开发商和地方政府的经济利益都
控制性详细规划与容积率
一、基本概念
控制性详细规划 regulatory plan
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
二、规划的主要内容
规划要求
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
控制性详细规划应当包括下列内容：
⑴详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；
⑵规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；
⑶提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；
⑷确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；
⑸根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。
控制性详细规划的文件和图纸应当包括：
⑴控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则、分图图则，规划说明及基础资料汇编。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；
⑵控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。
控制性详细规划的控制指标
控制性详细规划的控制指标控制性详细规划(控制性详规,控规)的控制指标分为规定性指标和指导性指标。规定性指标为以下各项：（一）用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准小类进行标注。（二）用地面积：规划地块划定的面积。（三）建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。它是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积。（四）建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。（五）建筑红线后退距离：即建筑最外边线后退道路红线的距离。（六）容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，容积率以公式表示如下：容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积。（七）绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一。（八）交通出入口方位：规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。（九）停车泊位及其他需要配置的公共设施：停车泊位指地块内应配置的停车车位数。其他需要配置的公共设施包括：居住区服务设施（中小学、托幼、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（配电站、所），电信设施（电话局、邮政局），燃气设施（煤气调压站）等。指导性指标一般为以下各项：人口容量：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。建筑形式、体量、色彩、风格要求。其他环境要求。控制性详细规划的实施控制性详细规划一旦编制好并通过相应的法定程序审批后，即形成为法定文件。在规划实施过程中要加强管理，在控制性详细规划完成后即开展修建性详规和单体建筑设计及环境设计。由于整个开发和建设的过程较长，一定要进行跟踪管理，不允许任意修改规划，避免改变使用性质、加建、加层等违章现象出现。建设项目完成后要进行规划验收，不仅要核对建筑密度、容积率等指标，还要对配套建设、绿化环境、停车位、道路、管线等设施的各项指标进行核实，达标后才能予以验收投入使用。
规划管理中“容积率”的应用
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规 划 管理 中 “ 容积率” 的 应用
) 吴恒志
摘 要
本文通过对容积率特点、制衡因素、内涵和规律的分
和规定， 各专业规划也以此为依据进行了综合平衡。制定容积 率虽然经常发生在较小的地块上，但总体是由大量个体组成 的， 不可不考虑城市规划各系统的 “ 总盘子 ” 。譬如生活用水和 污水， 水量是按人均用水标准计算的， 如果容积率数值提高， 实 际居住人口较原规划人口增加过多， 需用水量必然超过原规划 水量， 供排水管径难免与原管网规划发生较大差距， 使之难以 承受。 同样， 雨水与建筑密度、 迳流系数； 道路交通设施与人口、 动态、 静态交通量也都会有较大影响。城市基础设施较原规划 增大荷载， 必将带来能否承受和如何增容等一系列新的问题。 #5 &5 # 城市环境方面 生态环境方面， 人口密度、 机动车数量以及绿化面积等， 都 直接影响着大气污染程度，而这些因素正是容积率数值的反 映。容积率还直接受着工作与生产环境的要求， 过高容积率必 然会突破城市规划建筑设计规范中日照、 卫生、 消防等的要求， 降低城市现代化的水平。 #5 # 美学领域的因素 上述技术领域中的有些因素同时又兼属于美学领域。此 外， 美学领域里最为突出， 可能造成不利影响的是建筑高度和 建筑密度 ’ 建筑覆盖率 2 两个方面， 建筑体型和体量也会受到一 定影响； 在历史文化名城中这个问题更为重要。在营造一个优 美的城市空间环境的长期任务中， 时刻重视每个建筑工程的空 间环境是我们的一项重要任务。 #5 ! 经济领域的因素 房地产业进入市场经营机制后， 和其他产业一样， 首先要 考虑投入与产出的平衡关系问题。在社会主义市场经济条件 下， 房地产开发企业当然不应唯利是图， 但要有利可图。 投入土 地转让费、 拆迁安置费、 市政配套费等以获得土地达到可以使 用的条件；投入建设工程费用以获得房屋达到可以出售条件， 从而获取售房款的收入。筹措资金、 贷利关系、 区位差价、 各种 税费以至市场形势、 供需关系、 房屋售价、 利润分配等都是在运 行过程中极为复杂的问题， 必须在经济上认真仔细核算才能最 终完成整个开发任务。 !5 容积率的使用 !5 & 制定容积率对建筑性质如何分类问题 建筑性质无疑对容积率有较大的影响。 制定容积率时如分 类较多， 较细， 虽可更符合实际情况， 但使用时较为繁琐； 分类 过少， 过粗， 又难以做到更有效地控制。 居住区和小区由于不同 “ 的配建公共建筑和不同的规划设计条件， 情况较为复杂， 净土 地面积 ” 有时难以划分， 使用容积率不够科学。 境外也有按不同 标准对住宅分类拟定容积率的作法； 我们也有采用居住用地毛 容积率作为粗略的比较和参考的作法。总之， 对于这个问题还 需进一步摸索探讨， 按照城市的具体情况制定容积率。 弹性与奖励问题 !5 # 容积率规定的幅度、 规定容积率既是最高控制值， 就是上限， 又不需有下限， 所 以不应有幅度。但在规划部门内部研究时不排除有个幅度， 以
控制性详细规划(控规)的内容【范本模板】
控制性详细规划（控规)的内容（新）
控制性详细规划（控规）的内容(新)
1．确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允
许建设的建筑类型.
2．确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
3．提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
4．根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、
控制点坐标和标高。
5．根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线
综合；确定地下空间开发利用具体要求。
6．制定相应的土地使用与建筑管理规定。
7．控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
按《城市规划强制性内容暂行规定》，城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各地块的土地主要用途；规划地段各地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各地块的绿化率、公共绿地面积规定;规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指
标。
新《城市规划编制办法》第四十二条明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性
内容。
2006年6月1日建设部《关天落实新建住房比例要求的若干意见》（建住房［2006 165号］规定:城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确指出住宅建筑套密度（每公倾住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公倾住宅用地上拥有的住建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定;依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件,落实到新开工商
容积率研究
容积率研究
【提要】
本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。
一、容积率的概念和由来
容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。
例:某地块面积10000㎡ (1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000㎡，则该地块容积率=20000/10000=2。
容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注2)。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。
控制性详细规划图纸成果及深度要求
控制性详细规划图纸成果及深度要求控制性详细规划图纸成果及深度要求
（一）规划用地位置图（区位图）（比例不限）
标明规划用地在城市中的地理位置，与周边主要功能区的关系，以及规划用地周边重要的道路交通设施、线路及地区可达性状况。
（二）规划用地现状图（1：2000）
标明土地利用现状、建筑物状况、人口分布状况、巩固屋舍实现转、市政公用设施现状。
1、土地利用现状包括标明规划区域内各类现状用地的范围界限、权属、性质等，用地分至小类。
2、人口现状指标明规划区域内各行政辖区边界人口数量、密度、分布及构成情况等。
3、建筑物现状包括标明规划区域内各类现状建筑的分布、性质、质量、高度等。
4、公共服务设施、市政用地设施现状标明规划区内及对规划区域有重大影响的周边地区现有公共服务设施（包括行政办公、商业金融、科学教育、体育卫生、文化娱乐等建筑）类型、位置、登记、规模等，道路交通网络、给水电力等市政工程设施、管线的分布情况等。
（三）土地使用规划图
规划各类用地的界限，规划用地的分类和性质、道路网络布局，公共设施位置；须在现状地形图上标明各类用地的性质、界线和地块编号，道路用地的规划布局结构，表明市政设施、公用设施的位置、
登记、规模，以及主要规划控制指标。
（四）道路交通及竖向规划图
确定道路走乡、线性、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施为之机用地界线，各地块室外地坪规划标高；
1、道路交通规划图
在现状地形图上，标明规划区内道路系统与区外道路系统的衔接关系，确定区内各级道路红线宽度、道路线形、走向，标明道路控制点坐标和标高、坡度、缘石半径、曲线半径，重要交叉口渠化设计；轨道交通、铁路走向和控制范围；道路交通设施（包括社会停车场、公共交通及轨道交通站场等）的位置、规模与用地范围。
容积率专题研究
关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量
宗地是地籍管理的基本单元，是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标
在《城市规划编制方法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、
建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容
容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。”
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控制性详细规划中容积率的合理确定
——以昆山老城改造为例
段兆广
摘要: 容积率作为控制性详细规划中的强制性内容, 其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析当前容积率控制中存在的主要问题基础上, 指出应在定性分析与定量分析的基础上, 并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小; 并以昆山老城改造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用, 以期对容积率的确定提供指导。
关键词: 控制性详细规划, 容积率, 经济分析, 昆山老城
1引言
容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标, 它是指一定区域范围内, 建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术, 因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制, 为建筑设计提供了灵活性, 并以无量纲比值表示。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点, 使这一指标得到广泛认可和采用[1]。
控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其中, 容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度, 与开发商利益密切相关; 同时, 容积率也与城市面貌、城市交通、
城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点, 合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。基于当前容积率确定过程中存在的诸多问题, 本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例, 探讨合理确定容积率的技术方法。
2当前控制性详细规划中容积率确定存在的问题
2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性
控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据, 结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件, 经过分类统计、参照对比的方法来制定。如根据北京四环内的楼盘建设经验表明, 住宅容积率分类指标是: 别墅的容积率不高于0.4, 多层(4层～6层)的最佳容积率应为1.0～1.2, 中高层 (7层～9层)的最佳容积率则在2.0 以下, 高层 (10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。不可否认, 按照经验制定的容积率指标, 对于城市住宅的建设和发展起到了积极的控制和引导作用。但随着经济社会的不断发展, 新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响, 以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差[3]。
2.2对影响容积率大小的相关因素的定量经济分析不足
容积率的大小受多方面因素的影响, 包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。特别与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切, 对于容积率的确定必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。当前由于缺乏对相关因素的定量经济分析, 导致城市土地出让价格的确定方式存在一些问题, 地价还没有真正反映土地应有的价值; 同时政府不能有效地经过控制土地出让总量来调控城市开发, 不能形成城市政府的有效调控机制。
2.3容积率的确定未考虑外部负效应[2]
块地的开发, 相对较高的容积率固然会带来一定的外部正效益, 如为政府、开发商带来巨大的经济效益, 为城市居民提供更多的就业机会, 增加工作场所及住所等, 极大地促进了城市的发展, 具有非常积极的一面; 但同时容积率的提高也会带来一些外部负效应, 如交通拥挤, 基础设施服务水平的下降等。虽然这些负面影响已被政府部门意识到, 但相对正面效应而言, 对其重视性还不够, 它的影响究竟有多大很难量化, 导致出现诸多城市问题。
3控制性详细规划中容积率的合理确定
控制性详细规划中容积率的确定, 要考虑土地使用的经济效益, 还要注重开发建设的社会和环境效益。在实际工作中, 确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面[4]。笔者认为, 应在定性分析与定量分析的基础上, 并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率, 以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。
3.1定性分析
3.1.1 城市经济发展阶段
容积率是衡量土地使用强度的重要指标, 处于不同发展阶段的城市, 其土地利用方式及强度存在较大的差异。据崔寒清( ) 经过对全国九个大型城市用地容积率与经济发展之间关系的实证研究, 当城市发展与建设处于起步阶段时, 城市用地容积率存在很大的上升空间, 它会随着经济的腾飞而加速上涨; 可是当经济达到高速发达时期, 容积率不会伴着经济的发展而无节制的上升, 它的增长速率会放缓, 其绝对数值虽然持续增长, 可是增长的边际变化量会逐渐减少为零; 此时, 容积率也相应达到最大值; 之后, 它就会长期保持在这种稳定均衡的状态[5]。
3.1.2 土地的使用性质
不同类型的土地用途, 其容积率存在较大的差别。商业、居住、工业等用地的容积率存在较大差异。一般情况下, 商业用地的容积率相对较高, 居住用地次之, 工业用地相对较低。因此, 容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。
3.1.3 区位条件
由于土地区位不同, 产生不同的使用价值和价值, 使得同类行业在不同的区位
上获得的经济效益会相差很大, 不同行业在同一位置上经济效益也相差很大。因此说土地区位理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用率
和开发强度。例如, 一个城市的市级商业区的容积率比远离市区的容积率要大得多。
3.1.4 土地的基础设施条件及周围环境状况
较好的基础设施和自然条件是较高容积率的根本保障和支撑条件。容积率的确定要考虑到地块的四邻在空间环境上的制约关系, 如重污染工业区必须考虑风向, 商服繁华度较好的商业区必须考虑建筑物的高度、楼间距、外形、绿化和道路交通等条件。
3.1.5与其它规划控制指标相协调
容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关。因此, 容积率确定时, 要考虑到与其它规划控制指标之间的协调。如历史文化保护地段附近建筑高度受到限制时, 容积率就不能定的太高; 建筑高度不受严格限制的地段, 容积率能
够适当提高。
3.2定量分析