华润万家超市选址问题
华润万家超市布局分析-23页文档资料
收银台处
根据每天不同时间段收银处人流量的多少来分析在不同的 时间段应该开放多少个收银台，加快顾客的流通速度；此 外，收银员实行轮班制，提高工作效率。
华润万家超市布局分析
—以中心街店为例
航远 悦 喜
第九小组: 井 珊 田 夏思彤 刘欣 方运丽 李承
目录
公司简介
华润万家(CR Vanguard)是华润（集团）有限公司旗下的零售连锁企业 品牌，隶属于香港联交所上市公司华润创业有限公司，经过24年的发 展，已经成长为中国最具规模的零售连锁企业品牌，成为华润零售业 务的主力军。
1楼平面图
延安华润万家内部布局图展 示
2楼平面图
农超对接开启新模式
农超对接，指的是农户和商家签订意向性协议书， 由农户向超市、菜市场和便民店直供农产品的新 型流通方式，主要是为优质农产品进入超市搭建 平台。“农超对接”的本质是将现代流通方式引 向广阔农村，将千家万户的小生产与千变万化的 大市场对接起来，构建市场经济条件下的产销一 体化链条，实现商家、农民、消费者共赢
优化方案
路线设计方面
在超市可设计一条顾客由一楼去往二楼的通道，便于顾客 快速选购商品
赢商网-经典收藏课件华润万象城选址报告
2（0.4）
0
物流（0.14）
2（0.4）
3（0.6）
0
0
协同效应（0.12）
1（0.2）
3（0.6）
1（0.2）
0
市场增长潜力（0.05）
2（0.4）
3（0.6）
0
0
进入壁垒（0.15）
3（0.6）
2（0.4）
0
0
人均零售额（0.03）
1（0.2）
4（0.8）
0
0
主要竞争对手（0.21）
0
2（0.4）
Bestfiver
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店址评价模型
目标A 准则B 子准则C
店址评价模型A1
竞争者B1
市场大小B2
运营成本B3
交通B3
所处 位置 C1
业态 类型 C2
实力 C3
消费
人口 数量 C4
人口 结构 C5
者消 费能
店面 租金 C7
力C6
人力 资源 成本 C8
物流 成本 C9
方便 物流 配送 C9
方便 顾客 购物 C9
0.156
备注： 1．表中数据含义为：评价结果（该结果的隶属度）；
2网．点有越些密评集价，项则目得，分如越主低要。竞争对手、零售市场饱和度和网点密度等指标，竞争对手越强，饱和B度e越s高tf，iver
华润万家各业态进驻要求
商品
生鲜、食品、日化为主力品类，家电、家居为便利性配套品类
营销
体验式营销
OLE’选址要求
大型购物中心、高收入人群聚集区或 高尚写字楼集中区 区位 人口
购买能力强，追求高品质的 生活与潮流时尚体验的人口为 主要来源
根据具体的商圈
环境选址 抗竞争能力强 竞争 交通 临主干道，交通通畅易达 可视可达性较强 轨道交通枢纽
商品
生鲜+食品+日化+家居+潮流资讯+便民配套服务
营销
品类营销
VanGO 选址要求
以住宅区、商务区、商住区和商务区 为开发重点关注区 临十字路口最佳，交通干道 次佳 根据具体的商圈 环境选址 在区位条件相当的前提下， ０.3公里核心商圈主要竞 争对手不宜超过3家 竞争 交通 区位 人口
根据具体的商圈 环境选址 ０.５公里核心商圈无主要 竞争对手，１公里范围内 不多于２家； 竞争 交通 至少有一条双向四车道道路， 无限行； 有多条公交线路 有轨道交通 远离自然障碍（桥梁、涵洞等） 可达性、可视性良好
华润万家大卖场——物业要求
指标 建筑面积 停车场 楼层 层高 进深 柱距 荷载 广场 卸货区 1.2~2.5万平方米 每50平米建筑面积配备一个停车位 要求
要求人口密集度高或人员流
动性大
连锁超市选址分析
摘要
连锁企业的新店开业总是惹人注目，所以，门店的选址也就成为了重中之重。连锁企业的快速崛起与发展，成就了一个又一个的神话，像连锁餐饮肯德基，连锁卖场沃尔玛，还有连锁酒店格林豪泰等等。本篇论文就是以连锁超市华润为例，探讨一下连锁门店选址的奥秘。
本文第一部分介绍了连锁企业的发展和中国连锁企业的发展现状，并且说明了对连锁企业来说，门店选址的重要意义。
本文第二部分说明了连锁超市选址的原则与要求，以及在选址中商圈的重要性。
本文第三部分以苏州华润万家吴中店为具体案例，分析了其选址的科学性和正确方面，为连锁企业以后门店选址做出了参考的依据和榜样。
关键词：连锁企业；超市；选址
目录
一、连锁超市的发展简介 (1)
二、连锁超市选址的重要性分析 (1)
(一) 天时不如地利 (1)
（二）门店选址是连锁企业发展的关键之一 (2)
（三）有助于商业群的形成 (3)
三、连锁超市选址分析 (4)
（一）店铺选址的原则 (4)
（二）连锁超市的选址要求 (5)
（三）商圈的特征及分析 (5)
四、华润超市选址案例分析 (6)
（一）华润概要 (6)
（二）华润吴中店选址分析 (6)
结论 (7)
参考文献 (9)
致谢 (10)
连锁超市选址分析
一、连锁超市的发展简介
连锁经营的模式最早的起源是在美国，至今已有一百三四十年的历史。在纽约，一家小茶叶店开创了连锁经营的先河，成为世界上第一家连锁茶叶店，也是世界上第一家连锁企业。在1859年的时候，这家茶叶店从纽约把店铺开到了全美国，全国各地的分店都由茶叶店的统一资本所有者进行统一管理，统一经营，在激烈的市场竞争中依靠薄利多销、扩大与消费者的接触面和经营规模求得发展。它就是今天的大西洋和太平洋茶叶公司（A&P公司），也是这种开创式的经营模式使得这家茶叶店不仅开创了历史的先河，而且它自身也已经发展成全美国最大的超级市场连锁店之一。
超市选址问题大润发课件
CONTENTS
目录
• 超市选址的重要性 • 大润发超市选址策略 • 超市选址需要考虑的因素 • 超市选址的优化建议 • 未来超市选址的趋势
CHAPTER
01
超市选址的重要性
地理位置对超市的影响
交通便利性
超市应选址在交通便利的地段， 便于顾客出行和停车，提高顾客
的购物体验。
随着技术的发展，智能化选址技术逐渐应用于超市的选址 过程中。智能化选址技术可以通过大数据分析、人工智能 等技术手段，对超市的选址进行科学评估和预测，为超市 的选址决策提供更加准确、可靠的数据支持。
智能化选址技术的应用可以帮助超市更好地了解市场需求 、竞争状况和消费者行为等信息，从而选择更加合适的经 营地点，提高超市的经营效益和市场竞争力。
04
市场调研
对目标区域进行市场调研，了 解市场需求、消费水平、竞争
状况等信息。
地点筛选
根据市场调研结果，筛选符合 选址原则的地点。
现场勘查
对筛选出的地点进行现场勘查 ，了解实际情况，如交Biblioteka Baidu状况
、周边环境等。
评估与决策
对勘查结果进行评估，确定最 终选址方案，并进行投资决策
。
大润发超市选址案例分析
案例一
区域发展潜力
超市应考虑所在区域的发展潜力， 如新开发区域或即将开发的区域， 以便在区域发展后获得更多客源。
超市选址的因素
超市选址的因素
在零售企业的整个生命周期内，选址是非常重要的—个环节。国外把零售业称为“选址的产业”，可见选址的重要性。下面店铺就为大家解开超市选址的因素，希望能帮到你。
超市选址的因素
1. 地理因素：目标地址所在地区的特点;
2. 商品因素：超市自身所经营的商品种类特色是否与所在商圈的居民购物惯相符;
3. 经营规模：超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比;
4. 竞争对手：如何充分应对商圈内竞争对手的威胁并加以有效利用;
5. 交通情况：能否提供足够的交通工具(场所)给顾客?
6. 促销手段：超市自身是否有足够的促销预算及相应的促销手段以吸引顾客
超市选址的风水问题
一、不祥之物
风水所说的不吉祥的建筑，主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑，或是黑烟滚滚，或是臭气熏天，或是哭嚎，或是病吟。由不吉祥的建筑带来的这些信息，风水视之为凶气。
如果让商店的门朝着不吉祥的建筑而开，那些臭气，哭嚎，病吟的凶气就会席卷而来。经营些日杂小百货尚可，如果经营饮食，开办旅店，必然是食客少至，旅客稀少。而且，对于经营者来说，常处在这样的环境之中，也会造成精神不振，心气不畅，甚至重者，还会染病成疾，商败人亡。
二、坐北朝南的店面
风水在选择阳宅的基址时，力求坐北朝南，其目的是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。经商地址的选择，也同样需要考虑避日晒和寒风。那么，最好的也还是坐北朝南，即取南向。
三、令人烦躁的店面
作为经商性质使用的店铺，在进行年个月毫年个活动时需要把门全部打开。如果店门是朝东西开，那么，在夏季，阳光就会从早晨到傍晚，通过店门照射到店内。夏季的阳光是火辣辣的，风水将此视为煞气。这一股煞气对商店的经营活动是不利的。煞气进入店内首先受到干扰的是店员。店员在烈日的暴晒之下，口干舌燥，头冒金星，全身大汗，很难保持良好的情绪。店员工作情绪低落，或自找遮阳物，或尽管纳凉，或电扇冷气猛吹，处在这样境况下的店员，必定心火烦躁，因而也就势必对经商者视为上帝的顾客简单应付，甚至粗暴对待。如此这般，当然也就谈不上做买卖了。
超市选址的因素
超市选址的因素
1. 地理因素：目标地址所在地区的特点;
2. 商品因素：超市自身所经营的商品种类特色是否与所在商圈的居民购物惯相符;
3. 经营规模：超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比;
4. 竞争对手：如何充分应对商圈内竞争对手的威胁并加以有效利用;
5. 交通情况：能否提供足够的交通工具场所给顾客?
6. 促销手段：超市自身是否有足够的促销预算及相应的促销手段以吸引顾客
一、不祥之物
风水所说的不吉祥的建筑，主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医
院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑，或是黑烟滚滚，或是臭气熏天，或是
哭嚎，或是病吟。由不吉祥的建筑带来的这些信息，风水视之为凶气。
如果让商店的门朝着不吉祥的建筑而开，那些臭气，哭嚎，病吟的凶气就会席卷而来。经营些日杂小百货尚可，如果经营饮食，开办旅店，必然是食客少至，旅客稀少。而且，
对于经营者来说，常处在这样的环境之中，也会造成精神不振，心气不畅，甚至重者，还
会染病成疾，商败人亡。
二、坐北朝南的店面
风水在选择阳宅的基址时，力求坐北朝南，其目的是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。经商地址的选择，也同样需要考虑避日晒和寒风。那么，最好的也还是坐北朝南，即
取南向。
三、令人烦躁的店面
作为经商性质使用的店铺，在进行年个月毫年个活动时需要把门全部打开。如果店门
是朝东西开，那么，在夏季，阳光就会从早晨到傍晚，通过店门照射到店内。夏季的阳光
是火辣辣的，风水将此视为煞气。这一股煞气对商店的经营活动是不利的。煞气进入店内
首先受到干扰的是店员。店员在烈日的暴晒之下，口干舌燥，头冒金星，全身大汗，很难
超市选址的因素
超市选址的因素
在零售企业的整个生命周期内，选址是非常重要的—个环节。国外把零售业称为“选址的产业”，可见选址的重要性。下面店铺就为大家解开超市选址的因素，希望能帮到你。
超市选址的因素
1. 地理因素：目标地址所在地区的特点;
2. 商品因素：超市自身所经营的商品种类特色是否与所在商圈的居民购物惯相符;
3. 经营规模：超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比;
4. 竞争对手：如何充分应对商圈内竞争对手的威胁并加以有效利用;
5. 交通情况：能否提供足够的交通工具(场所)给顾客?
6. 促销手段：超市自身是否有足够的促销预算及相应的促销手段以吸引顾客
超市选址的风水问题
一、不祥之物
风水所说的不吉祥的建筑，主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑，或是黑烟滚滚，或是臭气熏天，或是哭嚎，或是病吟。由不吉祥的建筑带来的这些信息，风水视之为凶气。
如果让商店的门朝着不吉祥的建筑而开，那些臭气，哭嚎，病吟的凶气就会席卷而来。经营些日杂小百货尚可，如果经营饮食，开办旅店，必然是食客少至，旅客稀少。而且，对于经营者来说，常处在这样的环境之中，也会造成精神不振，心气不畅，甚至重者，还会染病成疾，商败人亡。
二、坐北朝南的店面
风水在选择阳宅的基址时，力求坐北朝南，其目的是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。经商地址的选择，也同样需要考虑避日晒和寒风。那么，最好的也还是坐北朝南，即取南向。
三、令人烦躁的店面
作为经商性质使用的店铺，在进行年个月毫年个活动时需要把门全部打开。如果店门是朝东西开，那么，在夏季，阳光就会从早晨到傍晚，通过店门照射到店内。夏季的阳光是火辣辣的，风水将此视为煞气。这一股煞气对商店的经营活动是不利的。煞气进入店内首先受到干扰的是店员。店员在烈日的暴晒之下，口干舌燥，头冒金星，全身大汗，很难保持良好的情绪。店员工作情绪低落，或自找遮阳物，或尽管纳凉，或电扇冷气猛吹，处在这样境况下的店员，必定心火烦躁，因而也就势必对经商者视为上帝的顾客简单应付，甚至粗暴对待。如此这般，当然也就谈不上做买卖了。
超市选址标准
超市选址标准
一家超市的成功与否,在很大程度上取决于它的选址,成功的选址是超市良好经营的重要保障,选择了最佳的经营位置意味着步入了成功的一半。下面店铺就为大家解开超市选址标准，希望能帮到你。
超市选址标准
●商圈要求：1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达12—15万人; 2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平; 4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场; 5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。
●物业要求：1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米;临街面不低于70米; 2、层高不低于5米，净高在4.5米以上; 3、楼板承重在800千克/平方米以上; 4、柱距要求9米以上; 5、正门至少提供2个主出入口; 6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。
●停车场地要求：1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位; 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。
超市选址的要素
一、首选通往热闹的途中，店开在那里比热闹地点的房租便宜而且客流量不见得少。
二、通往热闹的途中店址的细节之一：通往哪种热闹地区，选店要首选人群是否你的目标人群。
三、选址不可只考虑位置而不考虑竞争环境位置。假如你周围是做内衣店的，而你开间进口超市店，那肯定不行。如果周围有几家生活馆，你开家进口商品超市，这样就能相互带动客流，非常有利。
大润发、华润万家、家乐福选址要求
广场地面：硬地面积不小于广场面积的4/5，地面以花岗岩或广场砖 为完成面。
绿化工程：以满足当地园林部门的最低标准为原则，应设低矮的乔灌 木和草皮进行绿化，不应设高大树木如杨树、法桐等以免遮挡外檐标 识。
设绿化喷灌设施，设施满足冬季防冻措施。 照明工程：设高度为20m带有自动升降的高杆灯、高杆灯基座基础， 全部配电设施，照明控制箱设在变配电所的值班室。灯杆数量及每盏灯Hale Waihona Puke Baidu（“飞利浦”大功率欧标金卤投光灯）的光源数量由设计确定，初始照 度200Lx。
沃尔玛选址要求
一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常
住人口可达到12--15万人 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交
桥，河流，山川等明显阻隔为佳 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均
水平 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺
大润发选址要求： 首选物业：商业综合体，购物中心，商业街 物业使用：租赁，购买，合作 需求面积：5000-2万平米 合同期限：10-20年 选址标准：
1、主商圈内密集的人口 密集的主商圈顾客对我们而言尤为重要(10分钟内可达)。2公里商 圈内：15万-20万以上的人口 2、可视性 商业设施的可视性尤为重要 3、交通便捷 便利的公共交通设施 主要的公交线路沿线 毗邻地铁站及主要公交站点 迅捷的开车购物条件 位于交通主干道 合理的车流动线 庞大的免费停车场 超市基本要求 1. 地理位置要求： a. 交通方便
华润万家生活超市建设标准.x ls
空调末端设备 空调风道要求 风幕设置 风口设置 节能系统 通风设置 气量 燃气设计 计量 燃气工程 装修 递单窗口 收货笼设置 收货笼 防撞柱 上下水 排水沟 配电 墙、柱、顶棚 踢脚 电子地磅坑 收货平台 叉车坡道 地面 照明工程
第 8 页，共 28 页
燃气工程
收货办 收货笼工 程
收货区装 修工程
排油烟系 统设置
活 超 6.3百货 市 电气工 6.3.2 6.3.3 程 功 6.3.4 能 6.4 6.4.1 区 6.4.2 给 ： 7.1办公 7 7.1.1 7.1.2 华 区土建 7.1.3 润 装修工 7.1.4 万 程 7.1.5 家 7.1.6 生 7.1.7 活 7.1.8 超 7.1.9 市 7.1.10 功 7.1.11 能 7.1.12 区 7.1.13 ： 7.1.14 员 7.1.15 工 7.1.16 办 7.2办公 7.2.1 公 区电气 7.2.2 区 7.2.3 工程 7.2.4 7.2.5 7.2.6 7.2.7
2.4设备 基础及 荷载
2.5建筑 物总体 能源要 求
楼层分配电工程
第 6 页，共 28 页
楼层分配电工程 2.5.14 2.5.15 2.5.16 2.5.17 2.5.18 2.5.19 2.5.20 2.5.21 2.5.22 2.5.23 2.5.24 2.5.25 2.5.26 2.5.27 2.5.28 2.5.29 2.5.30 2.5.31 2.5.32 2.5.33 2.5.34 2.5.35 2.5.36 2.5.37 2.5.38 2.5.39 2.5.40 2.5.41
超市的选址要求有什么条件
超市的选址要求有什么条件
超市选址是超市开发，至关重要的，很多投资者往住在店铺开业以后，再来想办法提高业绩，这时已是事倍功半。那么超市选址有哪些要求呢？下面店铺就为大家解开超市的选址要求，希望能帮到你。
超市的选址要求
(一)便利店
便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。其特点是：
1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
2、营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高。
3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。
4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。
5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。
便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。
(二)食品超市
食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：
1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。
2、营业面积在500到1000平方米。
3、商品结构：以购买频率高的商品为主。
4、营业时间不低于16小时。
5、以居民为消费对象，10分钟左右可到达。
非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品，店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者
感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。
大型超市选址的影响因素
大型超市选址的影响因素
一．交通因素
交通运输因素是影响超市选址的一个直接因素，也是最重要的因素之一。这里的交通因素包括两方面：一是本区域内的交通条件，例如道路交通网的硬件程度以及是否能够围绕超市为中心、以交通系统为载体对超市四周的市场进行最大范围的辐射；二是区域内外的交通是否是一个有机整体，也即是否有利于超市进出货从而降低成本。
二．人口因素
人口因素是指该区域的消费人群是以高收入人群居多还是以低收入人群居多，从而适时灵活调整策略。三．市场竞争因素
市场竞争因素，顾名思义就是看该区域是否有较多且实力雄厚的竞争对手，从而计算市场饱和度以及相对的销售计划与策略。
四．政府政策因素
因为各个地区情况不同，各个地区的政府政策优惠的侧重点及重点扶持区域也会不同，这就导致了政策上的区域不平衡化，所以政府政策因素不容忽视。
五．地区风俗习惯因素
不同地区风俗习惯不同也会导致各个区域的消费观念及消费方式出现差异化。研究当地风俗习惯，制定因地制宜的销售方式不失为良策。
华润万家环境分析
• 决定买方议价能力的基本因素有: • 1.价格敏感度，也就是买方讨价还价的欲望有多 大。这就取决于产品对买方的成本结构是否重要。 当该产品占买方成本的大部分时，买方就会更关 心是否有成本较低的替代品。 • 2.相对议价能力，即买方能在多大程度上成功地 压低价格。即使买方对价格很敏感，但若他们没 有更多的选择——“不得不买”的话，其相对议价 能力就较弱。
百盛于1994年进驻中国零售业市场（“百盛”）， 并在北京复兴门内大街开设首家百货店，定位于 中高档消费群体。百盛是最早在中国经营时尚百 货外资连锁企业之一，并且目前已经发展成为中 国最大的时尚百货集团之一，拥有覆盖中国18个 省27个主要城市的最广泛的营销网络。
北京王府井百货（集团）股份有限公司，简称“王 府井百货”，前身是享誉中外的新中国第一店-----北 京市百货大楼，创立于1955年。公司经过五十年的 创业、发展，现已成为国内专注于百货业态发展的 最大零售集团之一，也是在上海证券交易所挂牌的 上市公司。
• 3.专卖店 • 专卖店是专门经营或授权经营某一主要品 牌商品（制造商品牌和中间商品牌）为主 的零售业态。其最大优点就在于精。
• • • •
优势如下： （1）顾客源稳定 （2）质优价低 （3）服务专业
1995年4月22日，第一家“美特斯· 邦威”专卖店开设于浙江省温州 市，至2006年实现全系统零售额突破40亿元，创造了业界发展的奇 迹。目前全国设有专卖店1800家，拥有美特斯邦威上海、温州、北 京、杭州、重庆、成都、广州、沈阳、西安、天津、济南、昆明、 福州、哈尔滨、宁波、南昌、中山17家分公司，成为中国休闲服饰 行业的龙头企业。 真维斯服饰有限公司是亚洲最大成衣制造及出口贸易商之一 的香港旭日集团附属公司，于1993年5月在上海开设第一间 JEANSWEST真维斯专卖店，其后的多年不断扩充，至今已 在国内20多个省市开设了900多间专卖店，拥有现时中国最 大的休闲服饰零售网络。时至今日，真维斯已稳占国内休闲 服的龙头地位。
华润万家选址要求
华润万家选址要求
首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，社区底商及配套商业
物业使用：租赁
需求面积：800-1.5万平米
合同期限：10-20年
选址标准：
1、在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达；
2、中等水平的居民月收入应在1000元以上；
3、政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠；
4、商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司；
5、城市居住密度高。
外部环境：
1、广场：
广场开口设置：连接城市机动车道正式开口应不少于两个，每个开口宽度不小于12m，开口处转角圆弧半径大于9m，开口设置方案取得相关部门的批准手续。
广场进出口设置：设置为允许机动车左右转向的出入口，方案取得相关部门的批准手续。
广场地面：硬地面积不小于广场面积的4/5，地面以花岗岩或广场砖为完成面。
绿化工程：以满足当地园林部门的最低标准为原则，应设低矮的乔灌木和草皮进行绿化，不应设高大树木如杨树、法桐等以免遮挡外檐标识。
设绿化喷灌设施，设施满足冬季防冻措施。
照明工程：设高度为20m带有自动升降的高杆灯、高杆灯基座基础，全部配电设施，照明控制箱设在变配电所的值班室。灯杆数量及每盏灯（“飞利浦”大功率欧标金卤投光灯）的光源数量由设计确定，初始照度200Lx。
2、停车场：
广场地面停车场：停车场设在商店主出入口正前方，设明显标志，保证交通通畅。
地下停车场、首层架空停车场或屋顶停车场：停车场入口位置明显，设明显标志，交通通畅，保证人流、车流动线不交叉。
停车场设上下两部自动人行道直接连接华润万家超市，通道设明显的标示导向牌。
大卖场选址要求（大型超市类）
家乐福选址要求1地理位置要求开在十字路口。十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还要交通方便满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达。这里人口密度要相对集中附近要有两条马路的交叉口其一为主干道。该区域还要具备相当面积的停车场比如在北京至少要求600个以上的停车位非机动车停车场地2000平方米以上免费提供家乐福公司及顼客使用。2建筑要求占地面积15000平方米以上丏最多丌超过两层总建筑面积2万-4万平方米。建筑物长宽比例107戒106。33-3公里商圈半径这是家乐福在西方选址的标准。在国内一般标准是公共汽车8公里车程丌超过20分钟的心理承受力。4灵活适应当地的特点家乐福庖可开在地下室也可开在四五层但最佳为地面一二层戒地下一层。家乐福一般占两层空间丌开三层。这种灵活选址原则同时增强了家乐福在同类商业的竞争优势。5租期要求家乐福能够承受的租金较低而丏一般签订长期的租赁合同通常是20年-30年。6外聘公司迚行市场调查一般需要分别选两家公司迚行销售额测算两家公司是集团之外的独立公司以保证预测的科学和准确性。7转租租户由家乐福负责管理。丹尼斯选址要求到2010年年底前一共要开出8家庖。希望在未来3年里大卖场的庖面数量能够达到50家。 1 城市觃模1省会城市戒中心城市2城区常住人口100万以上年人均消费支出6000元以上。 2 商圈条件1一级商圈位于城区密集居民住宅区3公里以内常住人口50万以上紧邻城市主干道有8条以上公交线庖面日均人流量8万以上。2二级商圈位于城区密集居民住宅区3公里以内常住人口30万以上紧邻城市主干道有6条以上公交线庖面日均人流量6万以上。3三级商圈位于城区居民住宅区3公里以内常住人口20万以上紧邻城市主干道有4条以上公交线庖面日均人流量4万以上 3 竞争对手3公里内竞争对手丌超过2家。4 物业条件1使用寿命结构使用年限租赁期限。2结构改造在国家觃范许可范围内满足经营需求。3 建筑物结构框架戒排架结构。4层高5米。5柱距8米×8米。6楼面载荷卖场4千牛/平方米库房5千牛/平方米。7总建筑面积12000平方米。8单层建筑面积12000平方米。9多层建筑面积6000平方米/层。10、地面停车场面积2000平方米。11地下停车场面积8000平方米。12库房面积2000平方米。13、办公区面积600平方米。14卸货区面积300平方米。15卸货平台高度0.8米面宽8米迚深5米。16卸货通道消防通道宽幅3米。17地下室防水混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。18能源供应经营方独立开户用电量0.12千伏安/平方米其他根据觃范可满足经营需要。
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冲突分析
结论
-3-
行业概况
•欧美、日本等发达国家零售市场逐渐饱和，竞争日趋激烈，进入壁垒越来越高；
•中国市场成长迅速，市场潜力巨大；
•不论是新进入者还是老牌强手，各个大型零售企业都纷纷开始一波波“跑马圈地运 动”，争取占据有利的竞争形势，形成自己的势力范围；
•过去“终端为王”的时代渐渐被供应商零售商“合争”时代所取代。
运用系统分析原理解决华润万家超市选址问题
-1-
演示内容
演示内容
时间
主讲人
背景介绍 分析工具与分析框架 初步分析 目标城市选择 店址选择 冲突分析 结论
1分钟
1分钟
2分钟 3分钟 1分钟 2分钟 1分钟
夏露
张彤
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背景介绍
分析工具与分析框架 系统初步分析 目标城市选择 店址选择
评价结果 100 80 60 40 评价项目 及其权重 0 3（0.6） 2（0.4） 0 投资成本（0.16） 2（0.4） 3（0.6） 0 0 物流（0.14） 1（0.2） 3（0.6） 1（0.2） 0 协同效应（0.12） 2（0.4） 3（0.6） 0 0 市场增长潜力（0.05） 3（0.6） 2（0.4） 0 0 进入壁垒（0.15） 1（0.2） 4（0.8） 0 0 人均零售额（0.03） 0 2（0.4） 3（0.6） 0 主要竞争对手（0.21） 0 2（0.4） 3（0.6） 0 零售市场饱和度（0.12） 0 2（0.4） 3（0.6） 0 零售网点密度（0.02） 19.6 35.36 21.72 0 综合隶属度 76.68 综合得分（青岛） 备注： 1．表中数据含义为：评价结果（该结果的隶属度）； 2．有些评价项目，如主要竞争对手、零售市场饱和度和网点密度等指标，竞争对手越强，饱和度越高，网 点越密集，则得分越低。
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城市评价结果
在对上海、成都、青岛三城市的模糊综合评价 中，青岛的得分最高（76.68）,所以最终的目 标城市为青岛。
青岛
上海
成都
香港
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背景介绍
分析工具与分析框架 系统初步分析 目标城市选择 店址选择
冲突分析
结论
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店址选择
1
确定备选店址为地区A,B,C.
- 23 -
权重计算结果
评价项目 C1：投资成本 C2：物流 C3：协同效应 C4：市场增长潜力 C5：进入壁垒 C6：人均零售额 C7：主要竞争对手
所占权重 0.16 0.14 0.12 0.05 0.15 0.03 0.21
C8：市场饱和度
C9：零售网点密度
0.12
0.02
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城市评价——上海
这个时候我们需要一个冲突分析来 最终完成选址的全过程。
- 12 -
背景介绍
分析工具与分析框架 系统初步分析 目标城市选择 店址选择
冲突分析
结论
- 13 -
城市的初步筛选
第一层选择：零售市场发达程度
重庆 成都 •上海 •北京
不具吸引 力的城市
1000万以上
首选城市
500到1000万
分析框架
愿景
初步分析
内部评估/分析
两轮的初步筛选
AHP&模糊综合评价法决定城市
规范分析
商圈理论&模糊综合评价决定店址选择 冲突分析决定战略定位
综合分析
成果总结
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目标城市的选择步骤
层次1 层次2
初步确定重要城市 零售市场发达程度(人口、人均零售额) 市场吸引力指标(增长性协同性) AHP方法分析 最终的目标城市
3（0.6）
3（0.6） 0.348
0
0 0.156
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
备注： 1．表中数据含义为：评价结果（该结果的隶属度）； 2．有些评价项目，如主要竞争对手、零售市场饱和度和网点密度等指标，竞争对手越强，饱和度越高， 海南会议公司 www.wenhaohz.com 网点越密集，则得分越低。
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城市评价——青岛
•长春 •西安
人口
•济南 •长沙 •大连 •南京 兰州 呼和浩特 西宁 银川 •南宁 •乌鲁木齐 •拉萨
武汉 沈阳 天津
•青岛 •杭州 •广州
•昆明 •合肥 •南昌 •贵阳 •太原
500万以下
•哈尔滨 •福州 •厦门
海口 深圳
5000元
5000到1000元
10000元以上
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人均零售额
城市的初步筛选（续）
0.19
73.56 综合得分（上海） 备注： 1．表中数据含义为：评价结果（该结果的隶属度）； 2．有些评价项目，如主要竞争对手、零售市场饱和度和网点密度等指标，竞争对手越强，饱和度越 高，网点越密集，则得分越低。
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城市评价——成都
评价结果 100 评价项目 及其权重 投资成本（0.16） 物流（0.14） 协同效应（0.12） 市场增长潜力（0.05） 进入壁垒（0.15） 人均零售额（0.03） 主要竞争对手（0.21） 零售市场饱和度（0.12） 零售网点密度（0.02） 综合隶属度 综合得分（成都） 80 60 40
第二层筛选：在初步筛选出的首选城市基础之上，选择与现在进入区域的协同效应高、人均收 入水平高、增长速度快的城市。
协同效应 人均可支配收入 人均可支配收入 增长率 >7%
>7194元
<7%
有
>7%
<7194元 候选城市
<7% >7%
• • •
上海 成都 青岛
>7194元
<7% 无 >7%
<7194元
<7%
层次3
层次4
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具体地点的选择方法
首先运用Levy & Weitz的商圈理论和选址模型，选择具体店址。
当我们选定一个具体的地点，准备进入大干一场的时候，以逸待劳的对手到底会怎么 对我们？是侵略性打压还是选择合作竞争？
这个时候我们应该选择什么样的竞争战略？是不论盈利与否先决一死战还是低调对待 外界？
-7-
背景介绍
分析工具与分析框架 系统初步分析 目标城市选择 店址选择
冲突分析
结论
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分析工具
系统工程类
•逻辑树 •ISM •AHP •模糊综合评价法 •CA
零售学
•选址因素 •商圈理论
资料
•中国统计年鉴
•中国城市统计年鉴
•罗兰贝格内部资料 •华润万家主页资料
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-5-
关于华润万家
简介
华润万家超级市场有限公司(CHINA RESOURCES VANGUARD SUPERMARKET Co.Ltd., C.R.V.）由华润超级市场有限公司和万佳百货股份有限公司整合而成，是华润（集团 ）有限公司旗下一级利润中心。 1984年2月14日，华润超级市场有限公司在香港成立，它的前身是华润采购有限公司 ----------------------------------------1984年4月8日，华润超市在香港高斯大道开设第一家分店，至今已是香港第三大 连锁超市。 ----------------------------------------1991年开始，华润超市积极拓展内地市场，先后在深圳、苏州、天津、北京、 徐州等地落户，建立区域性总部，形成了全国性的经营规模和连锁销售网络。 ----------------------------------------2000年入选中国连锁业百强第十一位。 由于过于快速的扩张和价格战，2003年超市集团亏损2000万。 ----------------------------------------2004年5月，华润万佳正式对外宣布更换企业名称为华润万家，启动企业新品牌 战略，打造零售业最具价值的品牌
0
3（0.6） 3（0.6） 1（0.2）
1（0.2）
0 0 3（0.6）
4（0.8）
0 0 1（0.2）
0
4（0.8） 0 0
1（0.2）
1（0.2） 0 0
3（0.6）
0 2（0.4） 1（0.2）
1（0.2）
0 3（0.6） 4（0.8）
0
0.344
0
0.202
1（0.2）
0.264
4（0.8）
子准则C
投资 成本 C1
物流 C2
协同 效应 C3
进入 壁垒 C5
网点 密度 C9
备选方案D
上海D1
成都D2
青岛D3
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权重计算
A1 B1 B2 B3 B2 C4 C5 C6
B1 1 1/5 1/3 C4 1 3 1/2
B2 5 1 3 C5 1/3 1 1/5
B3 3 1/3 1 C6 2 5 1
- 18 -
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表4：协同性
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
城市 厦门 南京 福州 上海 成都 青岛 天津 长沙 昆明 长春 郑州 沈阳 哈尔滨 西安
与未来可能进入地区的协同性 1 1 1 1 0 1 1 0 0 0 0 0 0 0
1（0.2） 0 0 3（0.6） 0 0 0
3（0.6） 4（0.8） 0 2（0.4） 2（0.4） 1（0.2） 0
1（0.2） 1（0.2） 2（0.4） 0 3（0.6） 4（0.8） 3（0.6）
0 0 3（0.6） 0 0 0 2（0.4）
0
0 0.064
2（0.4）
2（0.4） 0.432 68.08
2
建立店址评价模型
3
使用AHP方法确定权重
4
应用模糊综合评价法确定最优店址
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备选店址
首先运用Levy & Weitz的商圈理论和选择模型，指定三个典型的地点。
地区A 位于市南郊商业中心，附近两公里内有两个中型购物中心；消费者由不同年 龄段人口构成，人口密度大，包括附近的居民和流动人口，消费能力普遍偏高；交通 方便，但没有大面积停车地，商圈大；店面租金贵，成本较大。 地区B 位于东郊居民区，附近分布两个中型居民住宅区和两所大学，三公里内有两 家大型超市，5家便利店；消费者多有附近居民组成，流动性较小，消费能力中等； 交通极为方便，有大面积停车场便于顾客购物和物流配送；店面租金便宜，成本偏低 。 地区C 位于新兴产业园内，园内分布中大型企业若干家，消费者由企业员工占主导 ，消费习惯一定，零售状况比较稳定，消费能力较高；交通便利，多为步行；店面租 金较贵，成本一般。
- 15 -
表1：人口与消费品零售总额
(2004年)
(2004年)
(2004年)
- 16 -
表2：人口与消费品零售总额（续）
(2004年)
(2004年)
(2004年)
- 17 -
表3：人均可支配收入情况
2002年
2003年
2004年
2002－2004年
注：1 表示高于平均水平 0 表示低于平均水平
目标城市选择
1
确定备选城市为上海、青岛、成都
2
建立目标城市评价模型
3
使用AHP方法确定权重
4
应用模糊综合评价法确定最优城市
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城市评价模型
目标A
城市评价模型A1
准则B
市场吸引力B1 市场 增长 潜力 C4
零售环境B2 人均 零售 额 C6 主要 竞争 对手 C7
竞争态势B3 市场 饱和 度 C8
评价结果 100 评价项目 及其权重 投资成本（0.16） 物流（0.14） 协同效应（0.12） 市场增长潜力（0.05） 进入壁垒（0.15） 人均零售额（0.03） 主要竞争对手（0.21） 零售市场饱和度（0.12） 零售网点密度（0.02） 综合隶属度 80 60 40
0
2（0.4） 2（0.4） 0
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关于华润万家(续)
公司层战略：
万家选择了积极的扩张性圈地运动
•2003华润万佳开设首家综合超市
•到２００４年，华润万佳在内地的大型综合性超市增至４３家，拟开５６家标准 型超市和２１家综合超市
•声称将用５年时间在内地投资零售业务５０个亿，实现年营业额５００亿元，年利 润５个亿，投资回报率达到１０％的华润集团，眼下正掀开其纵横捭阖内地零售业 的新篇章
Wio 0.42 0.23 0.35 Wio 23 65 12
B1 C1 C2 C3 B3 C7 C8 C8
C1 1 1/2 1/2 C7 1 1/4 1/7
C2 2 1 1/2 C8 4 1 1/6
C3 2 2 1 C8 7 6 1
Wio 0.38 0.34 0.28 Wio 0.59 0.35 0.06
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选址的重要性
选址对于零售企业来说，其重要性显而易见： •一项战略投资，关系到零售店的兴衰 •零售店的一项可持续的特色或优势，即地利所在 •零售企业的经营战略要依其商圈而定 •唯一一项不可模仿的优势
许多的人喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言”：
Location , location , and location。
与现有业务协同性 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
总体评价 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0
注：1 表示有协同性
0 表示没有协同性
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背景介绍
分析工具与分析框架 系统初步分析 目标城市选择 店址选择
冲突分析
结论
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