产品定位报告PPT课件
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产品定位案例ppt课件
• 西门子手机S10 • 西门子S10手机最显著的特点是它的彩色显示功能，但是 彩显到底有多大的实际用处呢？它只不过把菜单显示得更 加清晰易见而已，这并不能给消费者带来什么特别了不起 的价值。除此之外，还存在消费者对彩显功能感到失望的 可能，原因是手机屏幕的色彩明显不如电视或电脑显示屏 幕那么鲜艳夺目。最后，他们终于在分级广告战略中找到 出路：隆重宣布——西门子S10手机是新一代商用手机。 世界上有很多“彩色”都是新一代产品的标志性特征。如 胶卷、电视等，因此将彩显作为新一代手机就容易被消费 者接受，这与将彩显作为一种手机的新价值来宣传是不一 样的，那么黑白显示的手机就自然降格为“过时一代”产 品的标志。
替代定位
• 箭牌口香糖（美国） • 箭牌口香糖作为绝对市场领袖在美国所向披靡、无与匹敌 。20世纪90年代初，其销量却开始徘徊不前。怎么办？是 强调质量优秀还是贬低对手？或者降价促销？箭牌口香糖 的对策出人意料，它把香烟作为自己的竞争对手。它引导 消费者在不能吸烟的场合用口香糖来代替香烟。箭牌公司 在广告宣传中戏剧化地展现了禁止或不宜吸烟的场合，如 在办公室、医院或者前去拜访岳父岳母时等等。在这种场 合，口香糖可以像香烟一样满足某种类似的生理需要。因 为点燃香烟的时候，神经能量变转化为一组固定的动作套 路，伸衣兜、掏出香烟、点燃、深吸一口，在嚼口香糖时 也出现类似动作模式，从剥开包装纸到有节奏地咀嚼。因 此，在两者之间建立可替代的关系完全可行。实行替代广 告战略后，箭牌的销量重新独点鳌头。
• 开胃果园（德国） • 在德国，直到1990年，可能大多数消费者把开胃果园归类 开胃果园（德国） 到“饭后甜食”这个“小类群”中，里面有各种酸奶、布 。向消费者承诺自己的品牌质量略胜一筹可能收效甚微，因为“有益健康、味道鲜美”等话已 丁和干乳酪，显得十分拥挤，因此开胃果园面临巨大的市 堪重负而摔倒在地。而坐在他对面的另一位老兄则从容地吃着盘中的开胃果园，一副津津有味 场压力。向消费者承诺自己的品牌质量略胜一筹可能收效 甚微，因为“有益健康、味道鲜美”等话已经毫无新意。 于是，他们决定另辟蹊径，把开胃果园从拥挤不堪的“饭 后甜食”类群中取了出来，把它放到“餐间小吃”这个“ 大类群”中；一炸薯条、汉堡包、蛋糕等互为近邻。 • 那么，更换类别的战略如何实施的呢？他们在电视广告中 展示了这样一组镜头：一位老兄吃完一份“沉重”的餐间 小吃后不堪重负而摔倒在地。而坐在他对面的另一位老兄 则从容地吃着盘中的开胃果园，一副津津有味、自得其乐 的样子。注意，这里特地使用了盘子，其突出“餐间小吃
产品定位报告ppt课件
皇冠国际
朝阳 洲
南昌市抚生路口南昌大 桥旁,西湖区区政府西
侧
高端
高层
50
688 367 53.3% 6970
万达华府
红谷 滩
红谷大道、红谷八路交 叉处
中高端
高层、小高层
29
3829 2520 65.8% 4170
世纪中央城
红谷 滩
红谷滩新பைடு நூலகம்区中心怡园 路
中高端
高层
41.8 1528 1269 83% 4291
精选课件ppt
13
深调之后，刚性需求短暂爆发
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14
楼市呈现量升，价下行之势
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15
新增缓慢，以去化存量房为主
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16
价格市场喜忧参半，城区高端降价走量
项目名称
08年
09.1
09.2
09.3
皇冠国际
277/6863 65/4800 19/4800 33/6970
高层、高层、 酒店公寓、商
30
529 279 52.7% 4134
业
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28
案例评述
楼盘一：皇冠国际
物业性质：高端定位的住宅项目 核心力：地段、江景、五星级酒店 目标市场：中高端公务员、企业中高层、中小企业主、个体商 户、其他 局限性：项目周遭旧房林立，小区规模较小，内部景观难以延 展。
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27
借鉴楼盘基本情况
项目
区域
恒茂国际都会
东湖 区
地段
北京东路
物业 档次
产品形态
体量 （万 平方 米）
备案 可售 （套）
去化 量
产 品 定 位(精)ppt课件
29
市场空档定位
寻找市场上尚无人重视或未被竞争对手控制的
位置，使自己推出的产品能适应潜在目标市场的需要
的策略。
采取这种定位策略，企业必须进行充分的可行
性分析，对以下主要问题有足够的把握：
（1）技术上的支持；
（2）制造成本上的可行性；
（3）有足够数量的潜在购买者。
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30
质量/价格定位
形象 标志 传播媒体 环境 项目 事件
ppt精选版
23
产品定位战略
定位沟通：
如何将定位向社会沟通？
假定一公司选定了“质量最好”的定位策 略，沟通质量应选择人们评价质量常用的实物 标志和暗示。
ppt精选版
24
二、市场定位的策略
比附定位
属性定位
质量/价格 定位
市场定位 策略
利益定位
市场空档 定位
竞争定位
28
竞争定位
就是与某些知名的、常见的产品作明显的区别，
给自己的产品定一个相反的位置。
如美国的七喜汽水，其成功地成为美国第三大
软性饮料的原因在于采用了这种定位策略。它宣称自
己是“非可乐”型饮料，是代替可口可乐和百事可乐
的清凉解渴饮料，突出与可乐的区别所在，因而形象
分明，吸引了大量的消费者。
ppt精选版
优点：在生产、储运方面取得规模效益，降低成本。 缺点：不能满足细分小市场的差异化需求，难以应对
激烈的市场竞争。
ppt精选版
17
差异性市场策略
企业根据各个细分市场的特点，相应扩大产品 的品种范围，或制定不同的营销策略，以充分适应消 费者的不同需求，从而扩大产品的销量。
优点：在产品设计和宣传推销方面富于针对性，有利 于树立良好的企业形象，在细分市场上占有优势。
联想产品分类以及定位PPT课件
美元，毛利率由上一财年的11.7%上升至12.0%，主要受有效的利
润率管理、销量增长带来的规模效益及严格支出控制所带动。
联想销售渠道与促销
• 1994—1997 代理分销阶段 • 1998—2001 紧密分销阶段 • 2002—2005 整合分销阶段 • 2005至今 集成分销阶段
2006年，集成分销模式的升级版—渠道“深双化模式” 2009年，联想正式于其官网推出专门网络销售商城。并
联想电脑产品布局模糊欠创新
（1）联想自并购IBM PC事业部后，过于依赖ThinkPad的品牌和市场， 加上保持ThinkPad的研发创新需要投入大量资金，使得消费笔记本的开 发受到限制，缺乏创新。当消费机市场增长迅速，联想却拿不出相应的产 品。在2007年笔记本市场增长的时候，联想笔记本销量在全球PC四大厂 商中的增长率是最低的。而后当2008年危机发生的时候，联想的下滑最 大。消费机的开发缺乏创新，大大降低了联想的竞争力。
（2）在2009年联想调整战略重整产品线后，联想笔记本产品是ThinkPad 系列，IdeaPad系列，联想三大自主品牌的三大产品组合。将客户清晰地 划分为个人家庭、中小企业、政教及大型企业。但是在低端，中端和高端 的市场上界限划分不清，一方面使顾客困惑，不知道IdeaPad和ThinkPad 到底是什么样的电脑，自己要买电脑需要选择哪个系列哪款机器；另一方 面，导致很多定位不清晰的区域资源严重浪费，没有达到最优化的市场效 果。
2005年至今，联想完C成ic了kIBtoM个a人dd电脑tit业le务i的n并h购er，e奥运会的开幕，国际资
本的引入。联想开始了真正的国际化道路。联想重新回到PC业务上，并在最近发 力于智能手机和平板电脑，由于手机与电脑的差异化变得越来越小，智能手机市场 逐渐引得关注。通过几年的消化和吸收，联想集团从2010年开始取得了飞速的发 展，营业额在2012年更达到了396亿美元，全球市场份额也急剧上升。战略的转型 使得企业改变了财务状况欠佳的局面。
商业项目市场分析与产品定位报告PPT
降低项目商业价值——原来三面沿街的三角地，将失去
一面临街面，降低了地块的商业价值；
影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上，使得此
部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划； 同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；
建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。
影响项目未来业态布置——旧建筑上2、3层为居民用房， 对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面 是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开 发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场 的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较 高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；
★宜兴邮政局 ★宜客隆 ★卫生局 ★移动公司
6、项目周边区域重点设施分析
（1）政府机关 周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政
服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在 此办公，会对项目产生很大支撑； 公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公 务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流； 催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多 对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。
4、地块交通条件分析
周边道路形象较好——地块为多条道 路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、 永安路形象较好，便于展示项目形象; 交通便捷——项目拥有便捷的交通条 件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围 广，便于客源的导入。
5、区域居住人口分析
世纪花园
富康家园西区
一面临街面，降低了地块的商业价值；
影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上，使得此
部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划； 同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；
建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。
影响项目未来业态布置——旧建筑上2、3层为居民用房， 对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面 是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开 发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场 的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较 高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；
★宜兴邮政局 ★宜客隆 ★卫生局 ★移动公司
6、项目周边区域重点设施分析
（1）政府机关 周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政
服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在 此办公，会对项目产生很大支撑； 公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公 务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流； 催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多 对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。
4、地块交通条件分析
周边道路形象较好——地块为多条道 路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、 永安路形象较好，便于展示项目形象; 交通便捷——项目拥有便捷的交通条 件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围 广，便于客源的导入。
5、区域居住人口分析
世纪花园
富康家园西区
某地产项目产品定位报告PPT文档114页
某地产项目产品定位报告
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
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28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
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30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
地块产品定位建议报告(ppt 169页)
湖景观景线分析 K1地块部分亲湖观景线及高层瞰湖景观 线，K2湖景观景受地理条件略有影响
K1地块
(1)
（1）K1地块北部看湖方向观景 示意
3F 3F
33F 3F
青菱湖
(2)
K2地块
（2）K1地块南部看湖方向观
33F
(3)
景示意
3F
K1地块一线临青菱湖，观景线无遮挡，前 （3）K2地块西向看湖观景
排排布低密度对后排高层影响不大；
本案
武汉不缺水资源，但能够在5公里范围内，阅尽两湖一江的绝佳资
源地块，在武汉屈指可数。 本报告是严格保密的。
24
我们的视野最开阔，无敌水景可遇不可求！
本报告是严格保密的。
将天然湿地打造为海德公园
本报告是严格保密的。
让心灵和生活 可以同时旅行
Value2 源自黄浦江畔的精品开放商上海爱家， 专注品质，布全国
本报告是严格保密的。
十余座城市演绎
2002 2002年，上海爱家走进华中，落定武汉 2003年，武汉爱家成功取得徐东板块
2003 2004年，爱家国际华城奠基动工，
2004 2005 武汉首座英伦城邦即将诞生
2005年，爱家·国际华城亮相秋交会， “ART
2009 2011 DECO”建筑形象和海派品质，引起全城关注2006
皇家驿道——道路两旁巨木参天，整 条大道就像是一条绿色的“隧道”。
因此我们认为
爱家白沙洲项目能够站位 大武昌成为白沙洲的资源 品质标杆！
本报告是严格保密的。
因此我们认案名为：
方案一：爱家·湿地边的院子 方案二：爱家·湿地与温莎
本报告是严格保密的。
价值点总结
1
2
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10
5、项目OT分析
机会： ◇ 区域市场地位及发展前景被普遍认可。 ◇ 不断深入规划、发展下的红角州潜在土地价值存在一定升
值空间。 ◇ 政府各项刺激楼市政策开始见效。
隐患： ◇ 楼市局面依旧不明朗，价格形势复杂，不可预见风险加大。 ◇ 中、高端楼盘出现价格搅局，产生负面影响。 ◇ 本案产品及成本状况局限了市场定位的灵活性。 ◇ 南区主力产品难以形成快速去化。
19
★ 红谷滩板块特点
◆ 量升价跌，新增缓慢 ◆ 中高档存量房消化的主战场 ◆ 品质、资源相对均衡，差异化程度不高 ◆ 各盘规模较大，竞争形势愈发激烈 ◆ 价格局面呈现分水岭
20
量升价跌，新增缓慢
08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12 09.1 09.2
住宅新增供应 面积（万㎡）
评价： 红角州中心位置，发展主轴之上，有很大发展空间
8
周边配套---区域成熟度较低，配套不成熟，商业氛围还不具备，但 物业档次较高 5）现状及资源
地块平整，略有高差，有江景资源，具备打造高档楼盘的条件
9
4、项目属性界定
本项目位于红角州中心，距离市中心约5公里 属于中型项目，规模优势偏弱 区域成熟度不高，配套不完善，但档次较高 地块平整，略有高差，有间 未来交通便利，昭示性好 有较好江景资源，具备打造高档楼盘的条件
南昌A-11项目
定位分析报告
2009年3月
1
本次报告主要讨论的问题：
逆市局面，如何找准定位，实现价值？
2
报告思路
项目概述 市场特点分析 案例评述 项目核心力 项目定位
3
一、项目概述
1、宗地区域位置
宗地所处位置为江西省省会南昌市红谷滩行政中心区南侧红角洲地区， 赣江西岸，距城市中心5公里。红角洲地块北连红谷滩中心区，南接红角洲
高能金域名都 345/6569 12/5844 186/5927 250/5640
17
★ 背景参考
◆ 08年市场骤变以来，开发融资面临严峻挑战 ◆ 银行大额贷款发放基本完成于上半年度，下半年额度有限 ◆ 各楼盘均有不同程度存量房积压，严重影响自有资金流 ◆ 各项楼市刺激政策相继出台，开始生效 ◆ 政策导向变化过快，宏观风险不可预知
5
（4）在市政府对红角洲的土地规划中，此处被确定为市级商业中心。 （5）附图：
6
3、宗地分析
1）四至范围：地块南起学府大道，北至岭口大道，西起清溪路，东至 滨江南大道。占地面积约8万平方米。
2）建筑面积： 约24万平方米
3）容积率：2.23 经济指标 — 属于中型项目，规模优势偏弱。
7
4）周边3000米左右的配套 ◇ 赣江、摩天轮、国际会展中心、南昌大桥、生米大桥 ◇ 赣江新天地、十里滨江带、前湖公园（大型生态）、卧龙山等 ◇ 中学、大学、医院等 中长期规划配套 ◇过江隧道、火车西客站等
18
★ 观点分析
南昌楼市的量升价跌，其实反映出各开发楼盘抓住刚需爆发以及政策 生效的有利时机，尽快走量套现、降低风险的运作心里，至于市场新推 缓慢，个人认为：存量积压只是其一；其二，开发商对楼市下一步局势 存在信心不足，所谓“回暖”有营销鼓噪之嫌。
刚需爆发持续与否，趋势尚不清楚。但开发企业的审慎态势，体现 楼市大跃进时代的结束和存量房角逐的新局面。
15
新增缓慢，以去化存量房为主
16
价格市场喜忧参半，城区高端降价走量
项目名称
08年
09.1
09.2
09.3
皇冠国际
277/6863 65/4800 19/4800 33/6970
恒茂国际都会 170/7778 15/7321 58/7000 62/6339
江中紫金城 225/8644 1/6088 0/5890 397/5674
个人观点：该板块竞争趋势将呈两级分化，即价格竞争与保值 竞争。
26
三、案例评述
★ 案例基本情况 ★ 个案评述
★ 观点理解
27
借鉴楼盘基本情况
项目
区域
恒茂国际都会
东湖 区
地段
北京东路
物业 档次
产品形态
高端 高层、小高层
体量 （万 平方 米）
备案 可售 （套）
去化 量
去化 率
均价 （元/ 平方米）
36
1506 1013 67.3% 6339
紫金城
东湖 区
东湖富大有堤
高端
商业、高层精 装公寓
35
5628 2792 49.6% 5792
皇冠国际
朝阳 洲
南昌市抚生路口南昌大 桥旁,西湖区区政府西
侧
高端
高层
50
688 367 53.3% 6970
万达华府
红谷 滩
红谷大道、红谷八路交 叉处
中高端
高层、小高层
11
二、市场特点分析 ★ 南昌市场特点分析 ★ 红谷滩板块特点分析
12
★ 南昌市场特点
◆ 深调之后，刚性需求短暂爆发 ◆ 楼市呈现量升，价下行之势 ◆ 新增缓慢，以去化存量房为主 ◆ 价格市场喜忧参半，城区高端降价走量 ◆ 地产形势雾里看花
13
深调之后，刚性需求短暂爆发
14
楼市呈现量升，价下行之势
大学城和前湖公园，东邻赣江，与朝阳洲隔江相望。
红谷滩地区
4
2、项目区域在城市规划中的定位
（1）形成一江两岸即“一城两核”城市新格局 。 （2）红角洲片区共25平方公里，是新区的最大片区，定位为教学、
科研、体育、旅游和高级商住区，将利用独有的山水自然条件打 造中国的水城，南昌的“阿姆斯特丹” 。 （3）片区本着以“高起点、高标准、高规划”的三高要求建设，政 府重视鼓励基础设施的投入。
23
红谷滩区成交均价走势
24
★ 背景参考
◆ 红谷滩区域项目规模、数量比较可观，运作周期长 ◆ 存量房量大、产品跨度大，选择面宽 ◆ 整体板块价格水品在中高位 ◆ 个盘促销走量，价略升 ◆ 城区高端价下行后，竞争客户层面进一步扩大
25
★ 观点分析
红谷滩区域是南昌大体量项目集结地之一，存量房的消化 必将持续、激烈。该板块未来主要竞争不仅是区域内，同时还有 价调之后的城区中高端楼盘。
0
8.11 4.29 15.02 2.85 15.96 4.22 3.21
住宅销售面积 （万㎡）
1.25
3.73
4.01
4.96
5.62 17.18 8.89 12.74
住宅销售均价 （元/㎡）
5620
5563
5695
4677
4639
4261
4171
4008
21
红谷滩区供应量走势
22
红谷滩区成交量走势
5、项目OT分析
机会： ◇ 区域市场地位及发展前景被普遍认可。 ◇ 不断深入规划、发展下的红角州潜在土地价值存在一定升
值空间。 ◇ 政府各项刺激楼市政策开始见效。
隐患： ◇ 楼市局面依旧不明朗，价格形势复杂，不可预见风险加大。 ◇ 中、高端楼盘出现价格搅局，产生负面影响。 ◇ 本案产品及成本状况局限了市场定位的灵活性。 ◇ 南区主力产品难以形成快速去化。
19
★ 红谷滩板块特点
◆ 量升价跌，新增缓慢 ◆ 中高档存量房消化的主战场 ◆ 品质、资源相对均衡，差异化程度不高 ◆ 各盘规模较大，竞争形势愈发激烈 ◆ 价格局面呈现分水岭
20
量升价跌，新增缓慢
08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12 09.1 09.2
住宅新增供应 面积（万㎡）
评价： 红角州中心位置，发展主轴之上，有很大发展空间
8
周边配套---区域成熟度较低，配套不成熟，商业氛围还不具备，但 物业档次较高 5）现状及资源
地块平整，略有高差，有江景资源，具备打造高档楼盘的条件
9
4、项目属性界定
本项目位于红角州中心，距离市中心约5公里 属于中型项目，规模优势偏弱 区域成熟度不高，配套不完善，但档次较高 地块平整，略有高差，有间 未来交通便利，昭示性好 有较好江景资源，具备打造高档楼盘的条件
南昌A-11项目
定位分析报告
2009年3月
1
本次报告主要讨论的问题：
逆市局面，如何找准定位，实现价值？
2
报告思路
项目概述 市场特点分析 案例评述 项目核心力 项目定位
3
一、项目概述
1、宗地区域位置
宗地所处位置为江西省省会南昌市红谷滩行政中心区南侧红角洲地区， 赣江西岸，距城市中心5公里。红角洲地块北连红谷滩中心区，南接红角洲
高能金域名都 345/6569 12/5844 186/5927 250/5640
17
★ 背景参考
◆ 08年市场骤变以来，开发融资面临严峻挑战 ◆ 银行大额贷款发放基本完成于上半年度，下半年额度有限 ◆ 各楼盘均有不同程度存量房积压，严重影响自有资金流 ◆ 各项楼市刺激政策相继出台，开始生效 ◆ 政策导向变化过快，宏观风险不可预知
5
（4）在市政府对红角洲的土地规划中，此处被确定为市级商业中心。 （5）附图：
6
3、宗地分析
1）四至范围：地块南起学府大道，北至岭口大道，西起清溪路，东至 滨江南大道。占地面积约8万平方米。
2）建筑面积： 约24万平方米
3）容积率：2.23 经济指标 — 属于中型项目，规模优势偏弱。
7
4）周边3000米左右的配套 ◇ 赣江、摩天轮、国际会展中心、南昌大桥、生米大桥 ◇ 赣江新天地、十里滨江带、前湖公园（大型生态）、卧龙山等 ◇ 中学、大学、医院等 中长期规划配套 ◇过江隧道、火车西客站等
18
★ 观点分析
南昌楼市的量升价跌，其实反映出各开发楼盘抓住刚需爆发以及政策 生效的有利时机，尽快走量套现、降低风险的运作心里，至于市场新推 缓慢，个人认为：存量积压只是其一；其二，开发商对楼市下一步局势 存在信心不足，所谓“回暖”有营销鼓噪之嫌。
刚需爆发持续与否，趋势尚不清楚。但开发企业的审慎态势，体现 楼市大跃进时代的结束和存量房角逐的新局面。
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新增缓慢，以去化存量房为主
16
价格市场喜忧参半，城区高端降价走量
项目名称
08年
09.1
09.2
09.3
皇冠国际
277/6863 65/4800 19/4800 33/6970
恒茂国际都会 170/7778 15/7321 58/7000 62/6339
江中紫金城 225/8644 1/6088 0/5890 397/5674
个人观点：该板块竞争趋势将呈两级分化，即价格竞争与保值 竞争。
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三、案例评述
★ 案例基本情况 ★ 个案评述
★ 观点理解
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借鉴楼盘基本情况
项目
区域
恒茂国际都会
东湖 区
地段
北京东路
物业 档次
产品形态
高端 高层、小高层
体量 （万 平方 米）
备案 可售 （套）
去化 量
去化 率
均价 （元/ 平方米）
36
1506 1013 67.3% 6339
紫金城
东湖 区
东湖富大有堤
高端
商业、高层精 装公寓
35
5628 2792 49.6% 5792
皇冠国际
朝阳 洲
南昌市抚生路口南昌大 桥旁,西湖区区政府西
侧
高端
高层
50
688 367 53.3% 6970
万达华府
红谷 滩
红谷大道、红谷八路交 叉处
中高端
高层、小高层
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二、市场特点分析 ★ 南昌市场特点分析 ★ 红谷滩板块特点分析
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★ 南昌市场特点
◆ 深调之后，刚性需求短暂爆发 ◆ 楼市呈现量升，价下行之势 ◆ 新增缓慢，以去化存量房为主 ◆ 价格市场喜忧参半，城区高端降价走量 ◆ 地产形势雾里看花
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深调之后，刚性需求短暂爆发
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楼市呈现量升，价下行之势
大学城和前湖公园，东邻赣江，与朝阳洲隔江相望。
红谷滩地区
4
2、项目区域在城市规划中的定位
（1）形成一江两岸即“一城两核”城市新格局 。 （2）红角洲片区共25平方公里，是新区的最大片区，定位为教学、
科研、体育、旅游和高级商住区，将利用独有的山水自然条件打 造中国的水城，南昌的“阿姆斯特丹” 。 （3）片区本着以“高起点、高标准、高规划”的三高要求建设，政 府重视鼓励基础设施的投入。
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红谷滩区成交均价走势
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★ 背景参考
◆ 红谷滩区域项目规模、数量比较可观，运作周期长 ◆ 存量房量大、产品跨度大，选择面宽 ◆ 整体板块价格水品在中高位 ◆ 个盘促销走量，价略升 ◆ 城区高端价下行后，竞争客户层面进一步扩大
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★ 观点分析
红谷滩区域是南昌大体量项目集结地之一，存量房的消化 必将持续、激烈。该板块未来主要竞争不仅是区域内，同时还有 价调之后的城区中高端楼盘。
0
8.11 4.29 15.02 2.85 15.96 4.22 3.21
住宅销售面积 （万㎡）
1.25
3.73
4.01
4.96
5.62 17.18 8.89 12.74
住宅销售均价 （元/㎡）
5620
5563
5695
4677
4639
4261
4171
4008
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红谷滩区供应量走势
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红谷滩区成交量走势