同策上'中信泰富朱家角项目总体定位提案报告
中信朱家角新镇概念性总体规划
区域环境 青浦区距离上海市中心约30公里、距虹桥 机场40公里，对于上海居民及游客的出游 都非常方便。东边有淀山湖以及四通八达 的运河网络，青浦这个飞速成长着的区域 为其自身提供了一个独特的发展机遇。
TABLE OF CONTENTS
目录
Project Understanding 1.00 项目理解
Regional Context 1.01 区域环境 Local Context 1.02 当地环境 Study Area 1.03 基地面积 Site Analysis 1.04 基地分析
Vision 2.00 愿景
Initial Concept Sketches 6.04 方案草图
Conclusion
6.05
结语
ONEONE
项目理解
PROJECT UNDERSTANDING
CITIC QINGPU ZHUJIAJIAO MASTER PLAN 中 信 泰 富 青 浦 朱 家 角 项 目 总 体 规 划
District Context
Master Plan 4.00 总体规划
Illustrative Master Plan 4.01 示意性总体规划 Design Concepts & Strategies 4.02 设计概念与策略
Land Use Comparison 4.03 用地对比 Parcel Summary 4.04 地块综述
Upper West Canal 5.06 西河上游 Lakeside North 5.07 湖滨北岸
Appendix 6.00 附录
ious Schemes: Scheme 1 6.01 先期方案：方案1
朱家角村庄规划专题研究
产业发展现状
现状概况—淀峰村
•
上海市青浦区朱家角镇村庄规划 专题研究
占总用地 规模（公顷） 面积比例 (%) 1.45 1.20% 3.58 2.96% 0.03 0.02% 1.48 1.22% 11.54 9.54% 4.39 3.63% 23.97 19.81% 4.19 3.46% 17.25 14.26% 0.00 0.00% 2.05 1.69% 3.35 2.77% 0.38 0.31% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 60.81% 73.57 18.09 14.95% 3.99 3.30% 0.24 0.20% 1.44 1.19% 0.69 0.57% 0.00 0.00% 4.09 3.38% 0.51 0.42% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 21.93% 26.53 13.85 11.45% 0.00 0.00% 11.17% 13.52 0.48 0.40% 3.89 3.22% 3.61% 4.37 120.99 100.00%
堤、圩、岛”水环境和江南水乡肌理为 特色，以生态保育、湿地科普、农业生 产、体验休闲为主要功能的远郊湿地型 郊野公园。 结构布局：水樣湿地生态区、江南人 家体验区、水上森林生态区”三大功能 片区。 淀峰村大部位于生态农业观光区，村 域东南部位于鲜氧森林区，西南部属于 功能服务区。
淀峰村
上位及相关规划要求
公共服务水平
淀山湖一村
•
朱家角建筑设计说明0430
上实朱家角丰泽三期建筑设计说明一．项目概况本项目属于上实朱家角居住区开发用地的三期，上实朱家角居住区位于上海第一大镇朱家角特色居住区内，位于青浦朱家角行政区西北角，南临朱家角新镇区；西接淀山湖；北接江苏省界，地理区位十分优越。
四至道路为：东至复兴路，南至绿洲路，西至绿湖路，北至规划中淀山湖大道。
本次规划设计的用地南侧为朱家角居住区二期别墅区，建筑风格为新江南水乡风格。
西临绿湖路，北侧与引航苑项目接壤，东北侧与友邦保险培训中心隔水相望，东南侧与南侧均临自然水系。
用地通过水系分为C-1和C-2两块用地，其中C-1为居住用地，用地面积104683平米，主要内容为低层联排住宅和多层住宅；C-2为商业用地，用地面积15768平米。
二．设计依据1．国家规范：国家颁布的相关居住建筑、公共建筑等设计技术规范2．地区规划：上海市的相关规划技术规定3．土地管理部门核实的建设用地范围和规划管理部门核实的规划红线图4．《朱家角复兴路以西、东方绿舟以东地区控制性详细规划》5．业主提供的《设计任务书》三．规划设计1．规划设计研究用地通过水系分为C-1和C-2两块用地，其中C-1为居住用地，用地面积104683平米，主要内容为低层联排住宅和多层住宅；C-2为商业用地，用地面积15768平米。
规划设计的研究从住宅和商业两方面切入。
（1）住宅设计住宅用地的容积率要求较高，联排别墅为0.7，洋房为1.2。
如何在高容积率的前提下创造宜人的居住环境，如何合理规划洋房和联排的关系，如何最大化利用用地的优良资源成为住宅用地规划的难点。
设计首先通过强度分析来研究别墅和洋房的容量。
以任务书要求的联排洋房比例为依据，在选择合适的洋房单元满足容量后，重点推敲联排别墅的进深面宽和间距。
通过一系列的强度分析得出：采用面宽7.5米左右，进深14米的联排单元，通过三层局部北退台控制11米的间距能够获得较舒适的小区环境。
规划详细分析了基地周边的情况，通过多种不同的洋房和联排组合方式进行比较论证，最终采用洋房沿西侧和北侧布局，将联排围合在中心的组合模式。
中信泰富朱家角项目传播策略-34
朱家角古镇——江南水乡
朱家角有“上海威尼斯” 之称，是上海地区文化名 镇之一。也是市政府确定 的“一城九镇”建设的重 点镇 ，政府将投资75亿 元重塑上海古镇形象，把 朱家角建成一个新型的江 南水乡城镇。
——摘自政府公告
唯一的朱家角
在图片上，我们几乎辨认不出哪里是哪里…… 在旅行时，上海人会选择朱家角？同里？西塘？周庄？或是其他的水乡…… 原来是“水乡情结”使然。
ICON表现
ICON方案一 可与区政府联合推广“朱家角新镇”，并在视觉上把“朱家角新镇”做固定形象， 以在推广中应用。
ICON表现
ICON方案二
户外广告
方案一
户外广告
方案二
重要道具
一张包括了项目周边重要配套在建的项目，以及朱家角古镇和大淀湖的地区规 划图，将是最重要的道具之一。未来，这张图将被广泛应用在推广工作中。 朱家角新镇
以水泥为主要材料的立体地面模型可以成为新镇规划的微缩景观，适于作为案场 展示。
道具应用
通过该永久性展示厅 提出：“朱家角新镇”的概念 能够引起社会广泛的关注 对朱家角新镇与本项目有一定的关联 并能够提升发展商品牌的形象 为项目今后的销售做铺垫
事件公关——一本书
以第三方的视角看项目
合法化传播“朱家角新镇”概念
然而消费者为什么接受我们？
项目分析
绿洲江南园
康桥水乡
金地格林郡
低密度、环境、江南风情……
周边产品的同质化
如何摆脱同质化竞争？
上海远郊一个环境不错的房子
项目分析
一期产品180套
易居会会员 +
中信泰富客户
去化不成问题
任务重点
总体量60万方
体量大，必须得到大众消费者认可 发现刚性需求的原点
同策2006年上海中信泰富朱家角项目总体定位提案报告
›周边配套
土地属性 PART TWO
本案地块区域
36
中信泰富朱家角项目总体定位报告
›周边配套
土地属性 PART TWO
• 从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街区， 而该地区主要是以旅游风景区为主。 • 而淀浦河以北地区，未来规划将成为居住区，而现阶段该地区生活配套和市政设施都较少。
39
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉本项目土地核心资源
土地属性 PART TWO
丰富的自然景观资源 深厚的人文底蕴 旅游风景区的规划 从土地属性来看，本项目具备 了以“2”为目标客源的条件
40
中信泰富朱家角项目总体定位报告
PART THREE
PART THREE
本案定位及规划理念
项目特征 本案定位 本案规划理念 产品开发模式 41 中信泰富朱家角项目总体定位报告
规划设计 英国阿特金斯国际有限公司 意大利格里高蒂建筑设计公司 瑞典SWECO集团参与规划 李祖原事务所
开发主题 英式风格文化城 意大利魅力之城 北欧风格高尔夫 新型江南水乡
产业依托 大学城、电子信息制造业 漕河泾工业区，世博基地 会议中心，科技园 朱家角古镇旅游业
22
中信泰富朱家角项目总体定位报告
土地属性 PART TWO
本案
大淀湖
占地面积 （万m2）
国家粮仓
建筑面积 （万m2） 68
容积率 0.7
用地性质 商业、住宅
83
尚都里 淀浦河 朱家角高级中学 康桥水乡 朱家角行政中心
朱家角古镇
30
中信泰富朱家角项目总体定位报告
›自然资源
土地属性 PART TWO
朱家角商业市场报告
一、朱家角概况及项目概况1.1 朱家角概况1.2、项目概况1.3 项目优劣分析二、朱家角现有商业状况概述2.1 中心镇区内商业项目及概况2.2 中心镇周边——表象繁荣的度假村经济2.3 规划、建设中的大型商业项目介绍三、项目定位及功能划定3.1 项目定位设想3.2项目功能划分设想四、项目适用人群4.1国内外观光游客（团体、散户）4.2周边高档别墅区业主4.3古镇及周边居民4.4团队商务会议群体五、项目可行性论证5.1 项目与朱家角镇区规划无缝对接5.2广阔旅游市场为本项目提供有力支撑5.3 项目核心竞争力阐述5.4 项目拥有稳定客源层六、项目未来盈利分析及风险预测6.1 项目未来主要盈利点所在6.2本项目所面临的投资开发风险七、政府支持对项目实施的现实意义7.1、政府整体规划职能实施能有效规避本项目与其他项目的同质竞争7.2、政府监管职能对本项目后期经营运作至关重要7.3、项目可能存在的产权分割问题7.4、市政配套设施建设对本项目提供有力支持7.5、项目是对朱家角整体旅游功能及形象的提升八、3号地块概况及规划方案建议8.1地块概况8.2 规划方案建议尾言一、朱家角概况及项目概况1.1 朱家角概况全国历史名镇――朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角镇自然环境优美，气候宜人。
镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南古镇。
全镇总面积138平方公里（包括水面），耕地面积58206亩；现有人口66000人，劳动力27800人；共有行政村28个，居委会8个。
江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角”。
中共中央政治局委员、国务院副总理吴邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角”。
在2001年上海召开的APEC会议期间，俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席APEC会议的各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。
由此可见，朱家角镇有其独特的魅力。
上海上实地产朱家角项目企划提报(108P)
项目目标
实现可持续发展
打造城市名片
在项目开发过程中，注重环境保护和 资源节约，实现经济、社会和环境的 可持续发展。
将项目打造成上海市的一张名片，提 升城市的形象和知名度。
提高当地居民生活水平
通过项目的实施，改善当地基础设施 和公共服务，提高当地居民的生活质 量和就业机会。
02
市场分析
宏观市场分析
室内采用豪华装修，配备高端品牌家电和家居用 品。
智能安防
提供智能安防系统，保障业主的安全和隐私。
3
社区配套
配备完善的社区配套设施，包括高端会所、健身 房、游泳池等。
04
营销策略
营销渠道
线上渠道
利用互联网平台，如官方网站 、社交媒体、房地产门户网站 等，发布项目信息，吸引潜在
客户。
线下渠道
通过传统广告、户外广告、展 会、活动等形式，扩大项目知 名度，吸引目标客户。
信息，构建客户画像。
客户需求
分析目标客户对住房的需求特点， 如户型、装修风格、配套设施等。
购买力与偏好
评估目标客户的购买力和偏好， 为项目定价和产品定位提供依据。
03
产品规划
产品定位
高端住宅
项目定位为高端住宅，面向高净值人群，提供高 品质的居住环境和生活体验。
旅游度假
借助朱家角古镇的旅游资源，打造具有旅游度假 特色的住宅产品，吸引旅游度假客群。
通过优质的项目开发和良好的服务，提升公司在房地产行业的品牌 知名度和美誉度。
拓展市场份额
借助朱家角项目的成功经验，积极拓展其他具有潜力的市场，提高 公司的市场份额。
创新业务模式
探索和创新业务模式，以满足市场需求和提升公司的竞争力，例如开 展多元化经营、合作开发等。
朱家角中信泰富营销提案
整盘内产品稀缺度+3% 新盘快速切入市场-3％ 带动其它两类房源去化+3%
7200*（1+3%+3%-3%+3%）＝7632元 /㎡
以区域内重要参考6200元/㎡ （康桥水乡叠加） 为基准底价
以6800元/㎡（金地格林郡4复5） 为标准高价
中信泰富朱家角项目营销执行计划
伦敦、纽约、巴黎、阿姆斯特丹…… 世界上著名的国际大都会，都拥有一个40公里半径的中产居住走廊 大城边上的魅力小镇，成为城市居住生活文明的写照 作为未来远东国际大都会的上海 当然也不能例外 朱家角新镇，作为国际大城市小镇生活的典范 以其独具魅力的姿态，悄然启动中
中信泰ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ上海开发版图
目标客户 关注点
地段 位置
交通 配套
产品 品质
生活 配套
社区 氛围
都市 水乡
强调区域优势资源 突出区域规划前景
高速 连接
交通配套有待加强
优质 产品
品质设计+品牌营造
新镇 区域
依托市政大配套
会所 商业
强化自身配套优势
纯粹 社区
同质化阶层营造氛围
——客户组合及来源——
区域市场
上海市场
总本价案、区规位划、关特老配青注色城套浦点、区、社环区境周乡品边镇质、
7200 6500
1） 叠加产品的价格可以参考6200-6700的价格区间。 2） 联排产品的价格会形成7200的基准最低点。 3） 平层暂无明显的参考价格，可以参考别墅社区中叠上和叠下的价差来定位
——联排别墅价格基准——
——叠加别墅价格基准及修正——
以区域内重要参考7200元/㎡（康 桥水乡联排）为基准底价
上海朱家角旅游项目商业策划
上海朱家角旅游项目商业策划一、项目环境1、青浦青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。
东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。
以青浦城区为中心，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行50～300吨货船，是江浙沪的重要水上通道。
陆路交通沪青平高速公路与318国道并行，由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，交通十分便捷，是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。
青浦城区距上海市中心人民广场40公里；距虹桥国际机场25公里。
青浦全区总面积669.7平方公里，占上海市总面积的十分之一。
境内水域面积149.1平方公里，占全区总面积的22.3%。
全区共有河道1817条，长2155公里；有湖泊21个，总面积59.3平方公里；其中包括上海市最大的淡水湖泊--淀山湖，面积约62平方公里，跨青浦区和昆山市，在青浦境内为46.7平方公里，约占75.4%。
青浦区共有朱家角镇、赵巷镇、徐泾镇、华新镇、重固镇、白鹤镇、练塘镇、金泽镇8个镇和夏阳、盈浦、香花桥3个街道办事处。
2004年末，全区户籍人口45.6万人，总户数15万户，农业人口22.6万人，非农人口23万人。
青浦旅游业的发展速度惊人：2004年旅游接待人数304万人次，旅游总收入达到9.5亿元，星级饭店客房率达到50.07%。
旅游管理体制和产业体系得到进一步完善：到目前为止我区已审批了21家国内旅行社、国际旅行社营业部3家；有国际标准高尔夫球场3个；有各类饭店、旅馆200家，其中：星级饭店14家（三星级饭店6家，二星级饭店8家）；有国家AAAA级旅游区（点）3个。
青浦历史悠久，遗留较多名胜古迹，包括距今6000多年的崧泽文化（崧泽遗址、福泉山遗址、金山坟遗址、寺前村遗址）、1200多年前形成的青龙港、唐代的青龙塔和泖塔、宋元时期的普济桥、明代的放生桥、清代的城隍庙、曲水园、万寿塔以及民国的课植园（马家花园）等。
同策上海上实朱家角的项目企划提报108P
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上海市中信泰富朱家角项目提案
市场裂变带动客户裂 变，为本项目提供良
好的客源导入
政府舆论呼吁中低价 房，而市场真正的刚 性需求改善型、舒适
型并未爆发
这些客户是谁
——客源定位
上海未来消费走势——
未来5年属于二次置业市场
90年代 满足基本居住需求
98-02年 初级改善型居住成为主流
投资消费成为市场主流
03-05年
06-10年
我们有什么
——项目解读
我们有四大资源优势——
➢区位资源 ➢交通资源 ➢规划资源 ➢人文资源
我们有区位资源优势——
朱家角镇位于上海西郊 淀山湖畔，与江苏、浙 江接壤，是上海的西面 门户。
朱家角北连昆山，南接 嘉兴，西通平望 ；是 长三角经济带的腹心位 置。
上海的西大门，长三角的腹心
朱家角
我们有区位资源优势——
客户需要——
U-TOWN
——一个都市水乡，演绎上海人的屋里厢
什么是U——
U就是YOU的生活，是专为配备的现代居
住方式，具有专属性。
U就是UP的心态，不指年龄，适合全年龄
段只要有向上的生活要求。
U就是优的生活品质，是高品质生活的象征。
什么是U-TOWN——
集特色居住、休闲、度假、商业功能为一体 具有现代都市水乡风格、注重生态与人文特色
都市水乡，演绎上海人的屋里厢
——中信泰富朱家角项目提案
05-06年房产新政的相继出台
（国六条） （国十五条） （165号文件） （166号文件） （171号文件）
上海房地产步入规整时期
新政之后1966格局发生裂变
以政府政策为导向，开发商实力为主导
以产品为导向
我们出路何在
以客户需求为导向 寻求特色化产品定位
中信泰富青浦朱家角项目总体规划(EDAW)
8 酒店
Hotel
9 小湖酒吧
Bar Side Laguna
10 河岸步道
Bar Side Promenade
11 水岸林荫道
Bar Avenue
12 艺术餐厅
Fine Dining
•河道沿岸极富变化与活力的零售、娱乐区域 •步行桥 •与朱家角古镇相近的尺amic and energized retail and entertainment district along the main canal •pedestrian bridges connecting to the east side of the canal •similar in scale to Zhujiajiao but with a contemporary and hip attitude •a residential core here in creating a lively environment for the Town Center.
主要交通干线
Primary Road
进入通道
Secondary Road
连接社区
CONNECTING NEIGHBOURHOOD
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总体规划
MASTER PLAN
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中信泰富青浦朱家角项目总体规划
CITIC QING PU ZHU JIA JIAO MASTER PLAN
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朱家角新镇必须成为拥有如下特质的地方：
青浦朱家角生态居住区B、C 地块修建性详细规划
青浦朱家角生态居住区B、C地块修建性详细规划上海市城市规划设计研究院SHANGHAI URBAN PLANNING AND DESIGN RESEARCH INSTITUTE城乡规划编制资质证书：（建）城规编第（081146）证书等级：甲级质量管理体系认证证书编号：00307Q10655ROM项目名称：青浦朱家角生态居住区B、C地块修建性详细规划任务编号：2008-326-一所60道路-176市政-231院长：俞斯佳分管副院长：黄吉铭总规划师：熊鲁霞项目负责部门：规划一所所长：林伟明所总工程师：沈果毅项目参加部门：道路所、市政所所长：张雁、陈克生所总工程师：许俭俭、徐国强项目负责人：纪立虎项目参加人：钟骅、王雪明、邵瑛校对人：钟骅目 录第一章 总体分析 (6)第一节背景概述 (6)第二节基地分析 (8)第二章 上位规划及编制要求研究 (11)第一节青浦区区域总体规划实施方案 (11)第二节朱家角新市镇规划 (13)第三节朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划 (14)第四节规划编制要求 (18)第三章 发展框架 (19)第一节规划依据 (19)第二节规划原则与目标 (19)第三节开发策略与模式 (22)第四章 详细规划 (23)第一节规划要素 (23)第二节总体构思 (24)第三节设计概念 (25)第三节空间结构 (31)第四节公共服务设施规划 (37)第五节开发强度 (39)第六节水系景观规划 (40)第七节道路交通系统规划 (49)第八节市政公用设施规划 (57)第九节竖向设计 (64)第十节分期建设规划 (66)第五章规划控制 (67)第一节土地使用 (67)规划用地构成表 (67)主要经济技术指标表 (68)第二节地块划分 (69)第三节地块控制 (70)各地块控制指标表 (70)第六章 建筑空间规划 (73)第一节空间布局 (73)第二节建筑设计 (75)项目投资测算 (84)附1：评审会议纪要 (85)附2：关于评审会议纪要的落实情况的说明 (88)朱家角镇区鸟瞰朱家角镇区街巷空间 朱家角镇区历史建筑朱家角镇区河道设施古树 朱家角镇区格局 朱家角建筑肌理第一章 总体分析第一节 背景概述一、项目背景朱家角镇位于上海西郊青浦淀山湖畔，素有“上海威尼斯、沪郊好莱坞”之誉。
朱家角B1B2地块
规划控制与管理细则1. 容积率控制特色居住区作为一个的规模大、标准高、密度低、自然环境优美的开发项目，综合容积率控制在0.153，在总容不变的基础上，适当给予一定的弹性，以保证其可操作性。
确保特色居住区开发的整体环境效益和经济效益，防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
2. 绿地率控制特色居住区内的综合绿地率（含水面）可达到78％左右，其中水面约为 28％，公共绿地3％，防护绿地 4 ％，私有绿地 43％，采用高比率的绿化来确保整个区域的环境质量。
3. 基地线、建筑线的退让基地线：地块边界扣除应退让的公共道路、绿化、水面（正常水位）距离后的界线称为基地线。
建筑线：建筑物底层外轮廓围合线称建筑线。
地块：以自然河道、湖泊、道路围合而成，未进行细划分的用地称地块。
高度比：建筑物的高度与基地线至建筑线间的距离（即后院）之比，称之为高度比。
有关高度的定义参见《上海市城市规划管理技术规定》。
为了贯彻发展规划和设计的意图，在特色居住区对基地布置实施控制，包括基地退让规定、建筑退让规定。
B1、B2地块细则：1.地块位置：位于青浦区朱家角镇政府以北。
淀浦河南、珠溪路以西、环河南路以东，湿地保护区旁。
2.土地占地面积570亩，其中可建面积550亩。
3.土地性质：住宅、别墅、特色居住区。
4.容积率：不高于0.51。
5.绿化率：不低于50%。
6.建筑密度：不高于30%。
7.建筑高度：不高于18m。
8.商业建面：不高于3000㎡9.土地现状：七通一平。
10.配套状况：详见细则。
11.政策配套：详见细则。
12.保留建筑：无(1)、特色居住区地块退让规定特色居住区范围内的开发建设（除特别条款外），必须遵守以下退让规定：ⅰ . 道路o 镇级道路（主干路）道路两侧地块开发建设时，基地线需退让道路红线不少于10ｍ。
o 次干路次干路两侧地块开发建设时，基地线需退让该路及两侧不少于2ｍ的绿带或人行道； o 支路公共支路两侧地块开发建设时，基地线需退让该路及两侧不少于1.0ｍ-1.5ｍ的绿带或人行道；ⅱ . 河道o 主河道（指宽度在40m以上的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于10m；o 次河道（指宽度在20m以上的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于6m；o 一般河道（指宽度在20m以下的河道）两侧地块开发建设时，基地线需退让正常水位情况下的岸线不少于4m。
上实朱家角项目企划提报108p
政府应加强对旅游行业的规范管理，提高服 务质量，确保游客的合法权益得到保障。
THANKS
感谢观看
政策风险
总结词
政策调整、法规变化
详细描述
政策调整和法规变化可能对项目的建设和运营产生影响，如土地政策、环保政策等的变化 可能增加项目的成本和风险。
应对策略
密切关注政策动态和法规变化，及时调整项目的计划和策略。同时，加强与政府部门的沟 通和合作，争取政策支持和优惠。
07
结论与Байду номын сангаас议
项目可行性评估
市场需求
应对策略制定
03
根据竞争对手分析结果，制定相应的应对策略，如价格调整、
促销活动、品牌推广等。
市场趋势分析
1 2
政策环境分析
了解国家及地方相关政策，如房地产政策、土地 政策、金融政策等，分析对项目可能产生的影响。
经济环境分析
分析宏观经济形势，如GDP增速、就业率、物价 水平等，预测市场发展趋势和走向。
3
行业趋势分析
了解房地产行业的发展趋势，如产品创新、技术 应用、绿色建筑等，为项目发展提供方向。
04
项目优势与卖点
地理位置优势
紧邻地铁站点
项目位于地铁线路交汇处，交通便捷，便于居民出行。
周边商业设施丰富
项目周边拥有大型购物中心、超市、餐饮等商业设施，满足居民 生活需求。
靠近教育资源
项目周边有多所知名学校，方便子女入学。
地理位置
投资回报
经过市场调研，朱家角地区旅 游市场需求旺盛，尤其在周末 和节假日，游客数量较多。因 此，上实朱家角项目具有较大 的市场潜力。
朱家角地区位于上海市青浦区 ，交通便利，距离上海市中心 约30公里，适合开发旅游项目 。此外，该地区周边有多个知 名景点，如周庄古镇、苏州园 林等，有利于吸引游客。
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>规模—占地
总占地50平方公里以上，其中中心城区以居住、商业、办公为主，规模为10%-20%。
“三城七镇”规模比较
350
比较 PART ONE
300
总占地 松江新城 新浦江镇 60平方公里 100平方公里
中心城区占地 22.4平方公里 10.6平方公里
250
200 150
罗店新镇
青浦朱家角镇
50平方公里
这个项目所推崇的Life Style也就等同于“中信泰富广场”所陈列的fashion style
43
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉本项目之于朱家角 朱家角之前是什么并不重要 重要的是 在本项目入市之后 人们对朱家角的重新评论，必须是
项目特征 PART THREE
新时尚生活，新休闲乐活，新创意部落
›周边配套
土地属性 PART TWO
本案地块区域
36
中信泰富朱家角项目总体定位报告
›周边配套
土地属性 PART TWO
• 从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街区， 而该地区主要是以旅游风景区为主。 • 而淀浦河以北地区，未来规划将成为居住区，而现阶段该地区生活配套和市政设施都较少。
26
中信泰富朱家角项目总体定位报告
朱家角新镇的核心资源
定位方向启示 PART ONE
劣势：距离远，交通不便 朱家角新镇
若同样以“5”为目标 客户，存在较大的劣势
优势：自然资源丰富
》
27
是否可以考虑以“2”为目标客源？
中信泰富朱家角项目总体定位报告
土地属性 PART TWO
PART TWO
地理位置 地块经济参数 自然资源
三城七镇概况 PART ONE
» 三城七镇概况
4
中信泰富朱家角项目总体定位报告
上海城市发展战略
三城七镇概况 PART ONE
未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构 筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城 镇体系。 21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项 目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序 集中，构筑上海现代城镇体系。
12
浦江镇
风格 规划人口 规划面积 核心城面积 意大利 8万人 102k㎡ 10.2k㎡
产业支撑
功能分区
IT、软件
混合型居住社区，心 城 区
意 大 利 生 活 小 镇 14
罗店镇
风格 规划人口 北欧 3万人
规划面积
核心城面积 产业支撑 功能分区
6.8k㎡
1.2k㎡ 旅游、会议 罗店老镇、新镇镇区、罗南老 镇、东部生态园区、东北部工 业区和北部仓储区
9
中信泰富朱家角项目总体定位报告
松江新城 风格 规划人口 规划面积 核心城面积 产业支撑 功能分区 英国 50万人 60k㎡ 1k㎡ 电子制造业 城市中心区、英式风貌区、 新城示范区
10
重点镇区规划 PART ONE
整个松江新城区分为四大板块。 一为大学城，占地约6平方公里，共7 所大学，已全部建成，交付使用。 第二为中央商务区，启动较早，早已 经全部完成。 第三为轨道交通区域，近2平方公里， 正在紧锣密鼓的建设，预计今年可以 完成65%以上。 第四就是以泰晤士小镇为代表的占地 近7平方公里的一个较为高档的国际 社区，到年底可以完成70%的工程量。 其他配套设施，诸如法院、检察院、 学校，医院等公共机构，超市、大卖 场、酒店等都已经全面竣工。
总体定位提案报告
DATE-2006-9
中信泰富朱家角项目
“三城七镇”的启示 本案土地属性分析 本案整体规划思路 本案一期产品定位 公司简介
2
PART ONE
PART ONE
三城七镇概况 重点镇区规划 重点镇区比较 定位方向启示 3
“三城七镇”的启示
中信泰富朱家角项目总体定位报告
“4＋3”＝乐无穷
46
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉“4＋3”魅力生活
创意乐活 养生疗修
本案定位 PART THREE
休闲“4＋3”
VS上海人
奢华逸乐 乡居郊趣
大众享受
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中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉创意乐活 创作人孵化器 Living Soho 北京798上海重现 纽约soho区、法国左岸的中国版 创意产业园区 艺术家圈子
上海唯一一个中式风格的重点开发镇区
24
中信泰富朱家角项目总体定位报告
定位方向启示 PART ONE
» 定位方向启示
25
中信泰富朱家角项目总体定位报告
“三城七镇”的定位核心
定位方向启示 PART ONE
>松江新城 >新浦江城 传统的卫星城
>罗店新镇
在传统的“5+2”的生活模式 中，均以“5”为目标客户
5
中信泰富朱家角项目总体定位报告
三城七镇概况 PART ONE
“以产业带动区域发展 ”
6
中信泰富朱家角项目总体定位报告
三 城 七 镇 分 布 图
7
中信泰富朱家角项目总体定位报告
三城七镇规划指标
风格 嘉安新城 临港新城 松江新城 德国 德国 英国 产业支撑 汽车、房地产和旅游 先进制造、现代物流、 研发服务、教育培训、 出口加工、内外贸易 大学城、电子制造业 规划总人口 50万人 83万人 60万人 新城规划总面积 122平方公里 293平方公里 63.46平方公里
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中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉项目定位
本案定位 PART THREE
以“2”为目标客群
居住人群不足，导致 整个社区的人气不足
不适合本项目大规模 社区的要求
要求我们将“2”放大
提倡“4+3”的生活 模式
45
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉“4＋3”魅力生活
本案定位 PART THREE
“4＋3”＝∞
石油化工 38万人
35平方公里
34平方公里
1平方公里
宝山罗店镇 青浦朱家角镇
瑞典 古镇水乡
旅游、休闲、会议 旅游、休闲品制作
60 万人 50万人
50平方公里 53.8平方公里
1.2平方公里 7平方公里
8
中信泰富朱家角项目总体定位报告
重点镇区规划 PART ONE
» 重点镇区规划研究
松江新城 浦江镇 罗店镇 朱家角镇
〉本项目之于上海
项目特征 PART THREE
我们不是房地产项目 而是要运营一座城市 给予这座城市灵魂与生命
推动了一种新的生活方式
42
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉本项目之于上海人 中信泰富 时尚前沿
项目特征 PART THREE
国际名牌荟萃
中信泰富品牌旗帜下的一切，都是与时尚、品味、创意、国际同步的
三城七镇概况 PART ONE
特色区面积 5平方公里 95平方公里 1平方公里
闵行浦江镇
崇明城桥镇 南桥奉城镇
意大利
生态海岛花园 西班牙
IT、软件
长兴海洋装备岛 现代农业
50万人
20万人 40万人
102平方公里
26.12平方公里 32平方公里
2平方公里
浦东高桥镇
金山枫径镇
荷兰
北美特色
物流、旅游、现代农业
土地属性 PART TWO
本案
大淀湖
占地面积 （万m2）
国家粮仓
建筑面积 （万m2） 68
容积率 0.7
用地性质 商业、住宅
83
尚都里 淀浦河 朱家角高级中学 康桥水乡 朱家角行政中心
朱家角古镇
30
中信泰富朱家角项目总体定位报告
›自然资源
土地属性 PART TWO
本次开发的D16与D17地块之间有一条天然通航河道——朱昆河，宽约20米，目 前水质较差 31 中信泰富朱家角项目总体定位报告
土地属性分析
人文底蕴 周边配套 未来规划 本项目核心资源
28 中信泰富朱家角项目总体定位报告
›地理位置
土地属性 PART TWO
距：人民广场47公里 徐家汇40公里
虹桥机场 朱家角 人民广场 徐家汇
虹桥机场34公里
上海南站
地理位置较偏，距市中心较远
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中信泰富朱家角项目总体定位报告
›地块经济参数
15
罗 店 北 欧 新 镇 规 划
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朱家角镇
风格
规划人口 规划面积 核心城面积 产业支撑 功能分区
古镇水乡
10万人 8.14k㎡ 1.23k㎡ 特色旅游 古镇区、老镇区、新 镇区
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青 浦 朱 家 角 镇
中 式 水 乡
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中信泰富朱家角项目总体定位报告
比较 PART ONE
» 重点镇区与朱家角镇的比较
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中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉本项目土地核心资源
土地属性 PART TWO
丰富的自然景观资源 深厚的人文底蕴 旅游风景区的规划 从土地属性来看，本项目具备 了以“2”为目标客源的条件
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中信泰富朱家角项目总体定位报告
PART THREE
PART THREE
本案定位及规划理念
项目特征 本案定位 本案规划理念 产品开发模式 41 中信泰富朱家角项目总体定位报告
快速干道 松江新城 新浦江镇 罗店新镇 沪杭高速公路 —— 交通干道 沈砖公路 浦星公路 沪太路 轨道交通 R4轻轨（建设中） M8（建设中） 低速磁悬浮（预计2011年开通， 目前尚未开工）
朱家角新镇