宜昌市东山四路片区控制性详细规划

宜昌市东山四路片区控制性详细规划文本第一章总则第一条为了适应宜昌市城市建设和发展的需要，促进东山四路片区的开发建设，根据《中华人民共和国城市规划法》和建设部《城市规划编制办法》制定了宜昌市东山四路片区控制性详细规划，并特制定本规划文本。

第二条本规划是宜昌市东山四路片区开发建设的法定指导性文件，本规划适用于规划范围内的各项建设项目,下一层次的规划设计应按照本规划的要求和原则进行。

第三条本规划由文本、图则、说明书三部分组成,图则与文本具有同样的法律效力。

第四条凡在规划区范围内的一切建设活动必须遵照《中华人民共和国城市规划法》的规定执行本规划。

第五条本次规划的范围为：东南方向以发展大道为界，西北方向以规划的晓溪环路为界，西南方向以宜黄高速为界，东北方向以规划的唐家湾路为界，总用地面积477.66公顷。

第六条本规划的期限为：2006年至2010年。

第七条本规划的编制依据为：1、《城市规划编制办法》及其实施细则2、《城市用地分类与规划建设用地标准》3、《宜昌市城市总体规划（2005—2020年）》4、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》5、《城市规划强制性内容暂行规定》（建设部）6、《宜昌市城市规划管理技术规定》第八条开发策略1、合理控制土地开发，实现在科学规划指导下土地开发利用的社会效益、经济效益和环境效益的统一。

2、加大经济开发力度，配合西陵经济发展园区的需要，促进宜昌市的经济发展建设。

3、优化用地结构，形成一个符合东山四路片区实际和城市发展要求的城市功能。

4、完善配套设施。

一方面以城市功能要求为基础，提高城市内部服务环境，另一方面以形成集中居住生活区为目标，完善相关居住服务设施建设。

5、塑造城市生态环境，建设宜人的文化娱乐和居住生活环境。

6、体现以人为本的原则，坚持可持续发展。

第九条规划原则：1、现实性原则2、超前性原则3、综合效益原则4、控制与引导相结合原则第十条建设目标：在总体规划指导下，立足于宜昌市社会、经济发展现实条件，适应开发建设需要，把东山四路片区建成配套设施完善、交通便捷、生活安全舒适、具有一定生态景观特色、环境优良的高品质经济发展新区。

第十一条本规划由宜昌市规划局负责解释。

需对规划进行调整时，应经原审批机关批准。

第十二条确定东山四路片区性质为：东山四路片区是以发展居住、商贸和都市型工业为主的现代化生态新区。

第十三条东山四路片区规划总用地477.66公顷，规划控制居住人口规模2.5万人。

第二章土地使用性质分类及控制第十四条规划区内土地使用性质分类和分类代号主要采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137——90）的用地分类中中类和小类规定。

第十五条规划区内各地块的开发原则上符合本规划所规定的使用性质。

并在本规划的指导下逐步实施。

第十六条控制要求:1、图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则规定的用途相符。

2、图则所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的地块上，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

3、图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

4、规划区内的土地使用性质和开发原则上以道路划分的街区为基础规模成片进行，并须编制修建性详细规划报规划管理部门审批。

第十七条为适应市场经济发展的需要，考虑土地使用的不确定性，给规划管理提供一定程度的灵活性和弹性，按《用地性质适建表》（表四）满足土地性质的兼容性，但须保持总用地的相对平衡。

第十八条开发过程中对于需要改变原地块使用性质的地块，根据实际情况及有关规定，经原审批机关批准后，方可变更。

第三章土地利用规划与管理第十九条结合东山四路片区现状用地情况，结合宜昌市总体规划、近期建设规划和宜昌市城市发展要求，以统一规划、科学布局、合理开发为原则，充分考虑各种用地建设要求，合理规划布置东山四路片区土地利用。

第二十条规划目标：1、合理规划，优化用地布局，完善城市功能。

2、完善居住生活配套设施，提高居住生活水平，改善居住生活环境。

3、发展高科技产业，建设经济发展新区。

4、优化环境，构建生态新区。

5、发展旅游商贸，提高发展大道沿线经济效益。

第二十一条可建设用地量本规划区范围内城市可建设用地的总量为331.63公顷，占规划总用地477.66的69.43%。

第二十二条规划结构：本次控规的规划结构为：“一心三轴六组团”。

“一心”是指服务本片区的文化娱乐和产品研发中心，位于片区的几何中心；“二轴”是指东山四路、长江路、西陵二路三条片区发展轴线；“六组团”是指公山坡工业组团、沙河工业组团和唐家湾居住组团、龙家湾居住组团及发展大道以北的两个经济商贸组团。

第二十三条公共设施用地规划：1、规划以合理布点，统一协调，完善用地结构为原则，设有商业金融用地、科技文化用地、教育研发用地，总用地为59.66公顷，占建设用地的17.99%。

2、规划学校用地按照国家规范标准合理设置。

规划设置小学、中学各一所，幼儿园两所，主要分布在东山四路与长江路交接处。

第二十四条居住用地规划：1、规划居住用地以二类居住用地为主，居住建筑以多层为主，在保留原有村民居住住房的基础上设置了三处村民居住用地。

2、居住区主要分布在Ⅲ、Ⅳ区，居住用地总占地面积为58.86公顷，占分区内建设用地的17.75%。

主要以居住区、居住组团形式沿长江路与西陵二路之间分布。

3、公共服务设施配置1）居住区按人口规模分为居住区、小区、组团三级。

居住区人口规模一般为50000人左右，小区人口规模一般为20000人左右，组团人口规模一般为2500人左右。

居住区配套公建建筑面积为1668-3293平方米/千人，用地面积为2172-5559平方米/千人。

居住区配套公建建筑总面积与居住区住宅建筑总面积的比例为18%，居住区配套公建用地面积占居住区总用地的百分比为15%-25%。

2）居住区级公共服务设施的设置要求居住区级商业服务、金融邮电和文化体育(运动场除外)等配套公建宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住区级公共活动中心。

中心菜场和集贸市场应设在室内，宜设在运输车辆易于进出的相对独立地段，与住宅要有一定的间隔，避免干扰。

居住区级公共活动中心、中心菜场、集贸市场和人流较多的公共建筑。

按照《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(08-7-96)的规定，就近配建公共停车场(库)。

3）小区和组团级公共服务设施的设置要求幼儿园、托儿所应按其服务范围均匀分布，设于方便家长接送的地段。

幼儿园、托儿所应有独立院落和出入口，其建筑应满足规定的日照要求。

中学、小学应按其服务范围均匀布置，小学的设置应避免小学生穿越城市干道。

中小学教学楼应满足规定的日照要求。

学校运动场与邻近住宅要有一定的间隔。

小区级商业服务设施可设在小区的主要出入口，宜与居民的出行路线相吻合。

组团级商业服务设施应均匀分布在各组团之间。

4）小区级公共绿地居住小区必须安排小区级公共绿地，新建和改造的居住小区绿地率应不低于30%。

各片区公共绿地主要布置在滨水地区及片区中心，小区及组团应配置健身活动场地、图书阅览室、小型超市、医疗诊所及文化娱乐设施，少年儿童游戏、老年人室外健身设施设备与场地。

第二十五条工业用地规划：本次规划以二类工业为主，总用地面积78.36公顷，占规划区建设用地的23.63%。

主要分布于长江路以西、西陵二路以东的Ⅰ、Ⅱ地块。

第四章建设开发控制第二十六条容量控制规划充分考虑土地利用的综合利用效益，同时也注重城市景观特色的塑造，既可以满足实际操作要求，又可满足控制的科学性、灵活性要求，适应现代城市开发、管理要求。

第二十七条根据城市规划管理要求，以实用性、可操作性、科学性为原则，选取了规定性和指导性指标两类指标，规定性指标必须遵照执行，指导性指标是参照执行的。

1、规定性指标包括：1）用地性质；2）建筑密度(建筑基底总面积／地块面积)；3）建筑控制高度；4）容积率(建筑总面积／地块面积)；5）绿地率(绿地总面积／地块面积)；6）交通出入口方位；7）其他需要配置的公共设施。

2、指导性指标包括：1）人口容量(人／公顷)；2）建筑形式、体量、风格要求；3）建筑色彩要求；4）其他环境要求。

第二十八条按照“片区——地块”两级划分用地，根据东山四路片区干道网骨架和用地功能结构，规划将东山四路片区划分为六个片区。

每个片区根据城市干道、土地使用性质和各类规划控制界线划分为149个地块。

居住地段细分地块以住宅组团的规模为依据，建议采用以组团为单位的管理模式，不宜采用传统的由居住小区构成居住区的模式。

建议以组团为单位构成居住区，避免由于封闭管理对绿地系统的连续性和对道路交通组织的舒畅性造成破坏。

建议居住地块的修建性详细规划范围较小的可以将周边相关区域纳入整体规划范围，各种设施统一考虑。

第二十九条建筑容量控制规划对各片区提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、居住人口容量等。

1、居住用地东山四路片区居住用地均以多层为主，容量控制为：多层住宅容积率不大于1.6，建筑密度不大于30%；住宅区内中、小学的建筑应按地方教委的有关规定，中学按容积率0．5～0．8，建筑密度20％以内控制；小学按容积率0．6—0．9，建筑密度20％以内控制。

住宅区内幼儿园按容积率0．8～1．0，建筑密度40％～50％控制。

注：特殊地段另行处理2、公共建筑类用地1）行政办公用地规划要求办公建筑布局相对紧凑，尽可能多的留出公共活动空间，尽量避免办公机构的大院形式。

办公建筑的容积率控制在1.0-1.8，建筑密度控制在20-30％。

2）商业服务用地商业建筑容积率控制在1.0-1.8，建筑密度控制在30％-35％。

3）文化娱乐用地文化建筑包括影剧院、文化活动中心和电影院。

容积率控制在：1.0-1.2，建筑密度控制在25％-35%。

3、市政公共设施用地：东山四路片区的市政公共设施包括变电站、水厂。

容积率控制在：1.0，建筑密度控制在15%-30%。

4、城市绿地容量控制：绿化景观区为绿化为主，仅建少量游乐及服务设施.控制其建筑密度在5%以下，绿化率在70%左右。

第三十条居住建筑间距住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能采取较好朝向（南偏东15°——南偏西15°），避免东西向布置。

住宅间距严格按《宜昌市城市规划管理技术规定》执行。

第三十一条建筑退让控制：1、人流、车流较少地段沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房)，其后退道路规划红线的距离不得小于4m。