资产价值类型的判断及评估方法的选择
资产评估基础-价值类型的概念、作用和种类知识点
价值类型的概念、作用和种类第五节价值类型内容概要一、价值类型的概念价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
●不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。
●不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。
<解释>同一宗房产买卖：虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格；征用：实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额；抵押：不同的人对抵押价值的高低有不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。
彼此间可能是不完全相同的，包括质和量两个方面。
二、价值类型的作用（一）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；（二）对资产评估方法的选择具有一定的影响，实际上是评估价值的一个具体标准；（三）明确价值类型，可以更清楚地表达评估结论，可以避免评估委托人和报告使用人误用评估结论。
<解析>价值类型影响评估方法的选择评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法的选择和使用。
例如：评估现行市场价值时，只能用市场法，不能用收益法或成本法；估算未来价值即在用价值时，用收益法而不能用成本法或市场法。
三、价值类型的种类（一）市场价值市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额。
1.解析市场价值（1）自愿买方有购买动机，没有被强迫。
根据市场真实状况和市场期望值购买，不会急于购买，不会付出比市价更高的价格。
有动机，没强迫，不急迫，不高价（2）自愿卖方不以任何价格急于出售或被强迫出售，不会因期望获得被市场视为不合理的价格而继续持有。
期望在进行必要的市场营销之后，以公开市场所能达到的最高价出售资产。
不急售，未被迫，高价售（3）评估基准日市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的。
资产评估学第1阶段测试题及答案
江南大学现代远程教育第一阶段测试卷考试科目:《资产评估学》第一章至第六章〔总分100分〕时间：90分钟一、单项选择题〔每小题1分,共计15分〕每小题列出的四个备选项中有一个是符合题目要求的.错选或未选均无分1、决定资产评估结果价值类型的重要因素之一是〔 D 〕.A、评估中使用的评估方法B、评估中遵循的评估原则C、评估中执行的评估程序D、评估中依据的市场条件2、资产评估的一般目的是由< C >决定着.A、资产评估假设B、资产评估的价值类型C、资产评估的性质与基本功能D、资产评估的程序3、评估对象的〔 D 〕是注册资产评估师评价资产价值的基本要素之一.A、实际成本B、实际收益C、预期成本D、预期收益4、以下资产中最适宜采用市场法评估的是〔 D 〕.A、专有技术B、专用设备C、公益性用地D、商业用房5、下列计算重置成本的方法中,计算结果必然属于复原重置成本的是〔 B 〕.A、重置核算法B、物价指数法C、功能价值法D、规模经济效益指数法6、资产评估价值反映的是某特定时点的价值,也就是说资产评估价值具有〔 B 〕.A、现实性B、时效性C、预测性D、目的性7、资产评估的时点性是指以被评估资产在〔 C 〕的实际状况,对资产价值进行的评定估算.A、评估日期B、评估工作日期C、评估基准日D、评估报告日8、资产评估程序的第一个环节是< B >.A、编制资产评估计划B、明确资产评估业务基本事项C、签订资产评估业务约定书D、资产勘察9、已知资产的价值与功能之间存在线性关系,重置全新机器设备一台,其价值为50万元,年产量为50000件,现知被评估资产年产量为40000件,其重置成本为〔 A 〕.A、40万元 B、50万元 C、40至50万元 D、无法确定10、与委托人签订评估业务约定书的应当是< B >.A、注册资产评估师B、资产评估机构C、注册资产评估师和资产评估机构D、均不可11、计算机器设备的重置成本时,不应当计入的费用是〔 C 〕.A、安装费用B、调试费用C、维修费用D、购置费用12、下列选项中,不符合公开市场内涵的是< D >.A、交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益B、交易各方掌握必要的市场信息C、交易各方具备较为充裕的时间D、交易条件公开且具有排他性13、使用物价指数法评估机器设备的重置成本时,应选择使用〔 D 〕.A、综合物价指数B、定基物价指数C、环比物价指数D、分类产品物价指数14、从性质上讲,资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的〔 C 〕的估计值.A、成交价格B、重建成本C、交换价值D、劳动价值15、教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估,一般适宜选用< D >.A、市场法B、收益法C、残余法D、成本法二、多项选择题〔每小题2分,共计10分〕在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的.错选、多选、少选或未选均无分.1、下列资产中属于可确指资产的有< ABDE >.A、专利权B、商标权C、商誉D、计算机软件E、土地使用权2、在下述资产中适宜采用收益法评估的有〔 BCE 〕.A、专用机器设备B、商标权C、商誉D、公益性资产E、商业用房地产3、选择评估方法时,主要应考虑的因素有< ABCDE >.A、资产评估的价值类型B、评估对象的特点C、所可能收集到的数据与信息资料D、评估原则E、评估程序4、下列说法正确的有< AE >.A、注册资产评估师不得以个人的名义承揽资产评估业务B、注册资产评估师可以以个人的名义开展资产评估业务,C、注册资产评估师可以同时在两家或两家以上资产评估机构执业D、注册资产评估师进行价值评定时,有时还需要利用有关专家协助工作,注册资产评估师不需要对专家工作的结果负相应的责任E、注册资产评估师在完成评估业务后,不得向委托方或相关当事人索取约定服务费以外的不正当利益5、资产评估中的非市场价值类型包括< ABE >.A、投资价值B、资产最佳使用价值C、在用价值D、保险价值E、公开市场价值三、名词解释〔每小题3分,共计12分〕1、资产评估主体资产评估业务的承担者,具体包括资产评估工作的从业人员与评估人员组成的评估机构.2、市场价值以外的价值市场价值以外的价值：是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值定义的统称.3、更新重置成本是指采用现时〔基准日〕的新型材料、建筑或制造标准、设计、规格与技术等,以现时〔基准日〕价格水平购建与鉴证标的具有同等功能的全新物品所需的费用.4、资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤.资产评估工作的各个具体步骤与由逻辑关系决定的排列顺序.四、简述题〔每小题6分,共计18分〕1、试述划分资产评估价值类型的意义.资产评估价值类型分为市场价值类型和非市场价值类型两种.资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性与其表现形式.不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征.不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的,而且在数量上往往也存在者较大差异.资产的市场价值是资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值.凡不满足上述条件的即为非市场价值.资产的市场价值适用于评估基础相同的条件下任何正常的资产转让、交易、投资等资产业务,资产的非市场价值只适用于与其产生的条件相同的各种特殊条件下的资产业务,资产的市场价值和非市场价值都是资产的公平价值,只不过两者公平的条件与适用X围由宽窄之分.将资产评估的价值类型划分为市场价值和非市场价值,一方面告诫评估师注意资产评估的价值基础,并注意写明每一项资产评估结果的运用X围.另一方面,对于评估报告使用者来说,资产的市场价值和非市场价值本身就注明了评估结果的运用X围.理解和把我资产评估市场价值的重要性,不仅仅因为它是一种重要的价值类型,更重要的是,它是我们认识、把握和衡量资产评估结果公允性的基础尺度和坐标.2、试述市场法的基本含义与基本前提是什么?〔1〕市场法的基本含义.市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称.根据替代原则,运用已被市场检验了的结论来评估,具有说服力.〔2〕市场法的应用前提.通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产与其交易活动.公开市场：是一个充分的市场,自愿和平等的交易,市场成交价格可以反应市场行情.资产与交易的可比性：近期在公开市场上发生过,与被评估资产相同或相似.具体体现在三个方面：功能可比、市场条件可比、时间可比.3、资产评估的基本要素有哪些？资产评估的基本要素包括评估主体、评估客体、评估目的、评估假设、价值类型、评估途径与方法、评估程序、评估职业标准、评估基准日、评估结论十个构成要素.从事资产评估业务的机构和人员,是资产评估工作中的主体,必须符合国家在资产评估方面的有关规定,即具有从事该项业务的行业与职业资格并等级注册.特定资产是待评估的客体.特定的评估目的,是指资产业务发生的经济行为,它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法与参数的选择.评估假设是资产评估的前提条件.价值类型是对评估价值的质的规定,它取决于评估目的.评估途径与方法是资产评估分析标的物的价值的技术思路和估算资产所必需的特定技术方法. 评估程序是资产评估业务的工作步骤.评估职业标准职业中遵循的理念和规X.评估基准日是资产评估价值对应的时点.评估结论是资产评估的结果.五、计算题〔每小题15分,共计45分〕计算题答题要求：写出具体计算过程,以万元为单位,小数点后保留两位小数.1、某型号压力机购置于20##12月,账面原值为40万元,其中,压力机的购买价为35万元,基础与安装费4.5万元,运杂费0.5万元.评估基准日为20##12月20日.经过调查得知,该类压力机的定基价格指数20##和20##分别为100%、150%,基础安装费10年间上涨了100%,评估基准日的运杂费为1.1万元.该压力机10年的利用率为100%.预计尚可以使用3年.与同类设备相比,该设备的操作需要5个工作人员,而同类设备需要3个工作人员,操作人员的年工资与福利费用为2万元/人.所得税税率为25%,折现率为12%,要求：〔1〕计算该设备的重置成本.〔2〕计算该设备的实体性贬值额.〔3〕计算该设备的功能性贬值额.〔P/A,12%,3〕=2.402〔4〕计算该设备的评估价值.答：〔1〕设备的重置成本=35*150%+4.5*200%+1.1=52.5+9+1.1=62.6万元〔2〕设备的实体性贬值额=62.6*10/13=48.15万元〔3〕设备的功能性贬值额=2*2*〔1-25%〕〔P/A,12%,3〕=7.206万元〔4〕设备的评估价值=62.6-48.15-7.206=11.576万元2、通过对某企业的调查分析,预测其未来5年内的收益分别是10万元、20万元、25万元、30万元、25万元,第6年起收益将基本维持在每年24万元.该企业所在行业的风险收益率为2%,无风险报酬为8%.要求：〔1〕计算折现率.〔2〕估算该企业的价值.〔1+10%〕-1=0.909〔1+10%〕-2=0.826〔1+10%〕-3=0.751〔1+10%〕-4=0.683〔1+10%〕-5=0.621答：〔1〕折现率=2%+8%=10%〔2〕分段计算企业价值第一段收益折现=10*0.909+20*0.826+25*0.751+30*0.683+25*0.621=80.4第二段收益折现=24/10%=240企业的价值=80.4+240*0.621=229.44万元3、某商业用房,面积为500平方米,现因企业联营需要进行评估,评估基准日为20##10月31日.评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例,具体情况如下表所示：参照物 A B C交易单价25,000 29,800 29,590成交日期2009.6 2009.9 2009.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4% 正常该商业用房与三个参照物新旧程度相近,结构也相似；该商业用房所在区域的综合评分为100,三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好,综合评分分别均为107.当时房产价格月上涨率为4%.三个参照物成交价格的调整过程如下,请填表计算：参照物 A B C交易单价5,000 5,960 5,918时间因素修正117/100 104/100 100/100区域因素修正100/107 100/107 100/107交易情况修正100/100 100/104 100/100修正后的价格27336.45 27850.47 27654.21评估值〔27336.45+27850+27654.21〕/3=27613.71。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法一、引言资产评估是指对各种类型的资产进行评估和估值的过程，它是金融、投资、会计等领域中非常重要的一个环节。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
本文将详细介绍这三种基本方法的原理、适合范围以及操作步骤。
二、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似或者相近资产的市场价格来确定待评估资产的价值。
具体步骤如下：1. 采集市场数据：采集并整理与待评估资产相似的市场数据，包括交易记录、成交价格、市场趋势等。
2. 选择合适的比较对象：根据待评估资产的特征和市场情况，选择与之相似的资产作为比较对象。
3. 进行比较分析：比较待评估资产与比较对象的特征、条件和市场价格，分析它们之间的差异和相似之处。
4. 确定价值：根据比较分析的结果，确定待评估资产的价值范围，并给出具体的评估价值。
市场比较法适合于具有市场交易记录和相似资产可比较的情况，特殊适合于不动产、二手车等有明确市场价格的资产。
三、成本法成本法是一种基于资产的重建或者替换成本来确定资产价值的方法。
具体步骤如下：1. 评估资产成本：评估资产的重建或者替换成本，包括材料、人工、设备等成本。
2. 考虑折旧和损耗：考虑资产的折旧和损耗情况，确定其当前价值。
3. 确定价值：根据资产的重建或者替换成本以及折旧和损耗情况，确定资产的评估价值。
成本法适合于无市场交易记录或者无法进行市场比较的情况，特殊适合于固定资产、设备等需要重建或者替换的资产。
四、收益法收益法是一种基于资产预期收益来确定资产价值的方法。
具体步骤如下：1. 评估资产收益：评估资产的预期收益，包括租金、利润、增值等。
2. 估算资产风险：估算资产的风险情况，包括市场风险、经营风险等。
3. 计算资产现值：根据资产的预期收益和风险情况，计算资产的现值。
4. 确定价值：根据资产的现值，确定资产的评估价值。
收益法适合于可预期收益的资产，特殊适合于投资项目、商业地产等。
五、总结资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
第2章资产评估价值类型
“资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开 市场上正常使用即最佳使用或最有可使用条件下所能 实现的交换价值的估计值。”市场价值既是一种价值
类型，同时也是一种具体价值表现形式。
1总论 对市场价值的几点认识
• 1总国论 外评估理论认为，持续经营状态下资产的现行 用途与最佳用途可能不一致（不排除有一致的可 能性），因此持续经营价值不是市场价值，而是 非市场价值类型中的一个重要概念。在我国评估 理论中，往往将持续经营做为评估的第一假设， 而广大评估师所做的评估业务也大多是持续经营 的企业资产评估，在这类业务中被评估资产服务 于现行用途，因此评估中不考虑最佳用途，这也 许就是市场价值、最佳用途等国外评估理论中最 基本的概念在我国未得到重视的另一个原因。由 此我们应当怀疑持续经营是否象我国理论界过去 强调的那样是资产评估的主要或基本假设？交易 假设更应当有理由成为资产评估的基本假设。
• 二1总论 、不同价值类型划分标准的特点与选择
• 第一种划分标准基本上是承袭了现代会计理论中关于资产计
价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密 地联系在一起。 • 第二种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件， 同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。 • 第三种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产 业务就应有什么样的资产价值类型。 • 第四种划分方法不仅注重了资产评估结果适用范围与评估所依 据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价 值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标。
第2章资产评估价值类型
1总论
第二章 资产评估价值类型
第一节 价值类型理论与资产评估目的 第二节 资产评估的价值类型及其分类 第三节 关于价值类型选择与资产评估目
资产评估价值类型指导意见-中评协[2007]189号
![资产评估价值类型指导意见-中评协[2007]189号](https://img.taocdn.com/s3/m/6ab5a3ca77a20029bd64783e0912a21614797f1d.png)
资产评估价值类型指导意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 资产评估价值类型指导意见（中评协[2007]189号2007年11月28日）第一章引言第一条为规范注册资产评估师选择、使用和定义价值类型行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则--基本准则》，制定本指导意见。
第二条本指导意见所称资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
第三条注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本指导意见。
第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本指导意见。
第二章价值类型及其定义第五条市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
第六条市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
第七条投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
第八条在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
第九条清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
第十条残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
第十一条某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。
资产评估的方法及选择
资产评估的方法及选择资产评估是指对企业、个人或其他组织所有的资产进行定量或定性的评估，以确定其价值、质量和条件等。
资产评估通常用于债权担保、投资评估、财务报表编制、保险赔偿、公司重组等领域。
下面将介绍一些常用的资产评估方法及其选择。
1.市场销售比较法：该方法是将待评估资产与类似或相同资产在市场上的销售价格进行比较。
选择该方法的关键是能够找到与待评估资产具有相似特征的市场参照资料，以确保比较的准确性。
2.收益法：该方法通过预测待评估资产未来的现金流量，并将其折算为现值，从而确定资产的价值。
选择该方法时需要充分了解资产所处行业的市场情况、未来的发展趋势和预测的不确定性。
3.成本法：该方法以资产的重建成本为评估的基础，即评估资产的价值应等于相同或相似资产的重建成本。
该方法适用于一些不易被市场销售的资产，如土地、建筑物等。
4.折旧法：该方法是以资产的折旧为基础，评估资产的价值。
该方法适用于长期使用的资产，如机器设备、车辆等。
选择该方法时需要考虑折旧率、使用年限和维护保养等因素。
5.专家评估法：该方法是通过请具有专业知识和经验的评估师或专家进行评估。
选择该方法时需要选择有资质的评估师或专家，并确定其评估方法和评估报告的准确性和可靠性。
在选择资产评估方法时，需要考虑以下几个因素：1.资产类型：不同类型的资产可能需要不同的评估方法。
例如，房地产资产常常采用市场销售比较法进行评估，而设备和机械常常使用折旧法进行评估。
2.评估目的：不同的评估目的可能需要不同的评估方法。
例如，债权担保需要使用可靠的评估方法，而投资评估可能更关注资产的未来价值。
3.数据可靠性：评估方法的选择还应考虑数据的可靠性和可获得性。
有些方法可能需要大量的市场数据或专家意见，而这些数据可能并不容易获取。
4.成本效益：评估方法的选择还应考虑与之相关的成本效益。
有些方法可能需要更多时间和资源才能实施，而有些方法可能更加简洁和经济。
综上所述，选择合适的资产评估方法需要综合考虑资产类型、评估目的、数据可靠性和成本效益等因素。
自考《资产评估》复习资料（二）
第四节资产评估⽅法的⽐较和选择 ⼀、资产评估⽅法之间的关系 （⼀）资产评估⽅法之间的联系 从整体上来说，评估⽅法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同⽬标就是获得令⼈信服的可*的评估价值。
⼀般来说，成本法、收益法的运⽤都是建⽴在现⾏市基础之上的，只是它们的运⽤不像市场法运⽤表现的那么直接⽽已。
（⼆）市场法与成本法的区别 1.成本法是按现⾏市场价格确定重新购买该项资产的价值，⽽市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。
前者主要从买者⾓度，即以购建某基资产的耗费来确定；后者则是从卖者⾓度，即市场上销售价格来确定。
2.市场法中的现⾏市价指的是资产的独⽴的价格，是交易过程中采⽤的。
⽽重置成本不仅包括该项资产的⾃⾝价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试等。
3.市场法的运⽤与原始成本没有直接联系，⽽成本法中的某些计算，则要利⽤被评估资产的原始成本和原始资料。
4.成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进⾏调整来确定评估值。
两种⽅法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。
⼆、资产评估⽅法的选择 资产评估的⽅法主要有成本法、市场法、收益法等多种⽅法。
资产评估⽅法的选择主要应考虑以下因素。
1.资产评估⽅法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
2.评估⽅法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
3.选择评估⽅法还要考虑不同的评估途径。
第三章机器设备评估 第⼀节机器设备评估的特点 ⼀、机器设备及其分类 （⼀）机器设备的特点 机器设备是指由⾦属或其他材料组成，由若⼲零部件装配起来，在⼀种或⼏种动⼒驱动下，能够完成⽣产、加⼯、运⾏等功能或效⽤的装置。
⼀般来说，典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和⼯作部分三⼤部分组成。
机机器设备的特点： 1.机器设备作为主要劳动⼿段，属于会计学中所称固定资产，具有单位价值⾼、使⽤期限长的特点，要求评估者充分认识其功能的适⽤性和可能的风险性。
略论资产评估中价值类型与评估方法的选择
略论资产评估中价值类型与评估方法的选择作者：赵春林来源：《价值工程》2011年第03期摘要：资产评估是一项市场化、价值化的社会经济活动，它在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥重要作用，因此探讨如何选择、使用评估方法对资产评估质量和结果尤为重要。
本文认为，资产价值类型决定于评估方法选择和使用，不同评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性，必然形成不同的评估结果，因此价值类型或者价值属性与评估方法之间具有相关性、一致性。
Abstract: Asset appraisal is a market and value social economy activity. It plays an important role at transferring of property rights, corporate restructuring and asset liquidity. Therefore, it is very important for the results of asset appraisal quality to discuss how to choose and use appraisal method. The paper holds that asset value type is determined by appraisal method choice and usage. Different appraisal method embody different value types or value properties which will inevitable lead to different results. So value type or value property is correlated and consistent with appraisal methods.关键词：资产评估；价值类型；评估方法；方法选择Key words: asset appraisal; value type; appraisal method; choice of method中图分类号：F22 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）03-0167-011资产评估价值类型、作用关于价值类型的种类，我国现行评估准则采用了国际评估准则的观点。
资产评估价值类型指导意见
按照现行的法律法规和相关 既然资产评估在本质上属
02 本条款是对在用价值的定义。
03
该定义强调了两个要点：其一，评估结论适用于在用价值的评估对象只能是作为企业或整体 资产中的要素资产而不是独立发挥作用的资产，强调了评估对象的存在方式和作用方式；其 二，在用价值是由要素资产按其正在使用的方式和程度及其对企业或整体资产的贡献决定的， 强调了在用价值量的决定因素。
02
受相关法律、法规或契约约束的 评估业务包括上述评估业务但不 限于上述评估业务，凡是受相关 法律、法规或契约约束的评估业 务，其价值类型的选择都必须符 合相关法律、法规或契约的要求。
本条款是对市场价值以外的价值类型的说明。
《国际评估准则》中并没有给出市场价值以外的价值或非市场价值的定义。市场价值 以外的价值或非市场价值是指所有不满足市场价值定义的价值类型。因此非市场价值 不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合， 主要包括在用价值、投资价值、保险价值、纳税价值、剩余价值、清算价值、特殊价 值和合并价值等。
公平交易。指在没有特定或 特殊关系的当事人之间的交 易，即假设在互无关系且独 立行事的当事人之间的交易。
资产在市场上有足够的展示时间。指资产应当以最恰
当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时
01
间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示
时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的
资产评估的方法及选择
资产评估的方法及选择资产评估是指对某个实体的资产进行定量或定性的评估，以确定其价值或风险。
在不同的场景下，可以采用不同的方法和工具来进行资产评估。
本文将介绍一些常用的资产评估方法，并讨论选择合适方法的因素。
一、资产评估的方法（一）市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产的市场价格来确定该资产的价值。
该方法适用于市场上存在大量相似资产的情况，比如房地产、股票等。
评估人员可以通过市场价格的调研和分析，找到合适的比较资产，并根据比较资产的价格和特征来确定待评估资产的价值。
（二）收益法收益法是一种适用于收益性资产（如企业、投资项目等）评估的方法。
该方法基于资产未来的现金流量预测，通过对未来现金流量的贴现计算，得出资产的现值。
收益法要求评估人员对资产未来的现金流量有较准确的预测，并选择合适的贴现率进行计算。
（三）成本法成本法是一种基于资产的重建成本评估方法。
该方法适用于无法通过市场比较法和收益法进行评估的资产，比如特殊用途的设备、艺术品等。
评估人员通过估算资产重建所需的成本，考虑资产的折旧和损耗，来确定资产的价值。
（四）折旧法折旧法是一种适用于固定资产评估的方法。
该方法基于资产的使用寿命和价值递减规律，通过计算折旧额来确定资产的价值。
折旧法可以根据不同的折旧方法（如线性折旧法、加速折旧法等）和不同的折旧率进行评估。
（五）专家评估法专家评估法是一种主观的资产评估方法，它依赖于评估人员的经验和专业知识。
该方法适用于无法通过其他方法进行评估的资产，或者其他方法的结果存在较大偏差的情况。
评估人员可以根据自身的专业背景和经验，综合考虑各种因素，来确定资产的价值。
二、选择资产评估方法的因素在选择资产评估方法时，需要考虑以下因素：（一）资产类型不同类型的资产适用的评估方法不同。
对于房地产、股票等市场化资产，可以采用市场比较法进行评估；对于收益性资产，可以采用收益法；对于固定资产，可以采用折旧法。
论以资抵债过程中的资产评估问题—从价值类型和评估方法角度的分析
（一）抵债资产的处置目的和方式决定价值类型的选 取
处置抵债资产是指当债权人取得抵债资产后，对资 产进行转让、出售等的变现行为，此时需要进行评估为 确定抵债资产的处置底价提供参考依据。处置抵债资产 评估中采用什么价值类型，取决于处置目的：如果债权 人选择自己持有该资产，他所关心的是公允的人账价 值；如果债权人选择将该资产用于投资活动，那么他关 心的就是投资价值；而就四大国有金融资产管理公司而 言，进行评估时所应选择的价值类型是强制变现价值， 这也是非公开市场价值的一种形式。本文主要分析与国 有金融资产管理公司处置抵债资产的评估。为什么资产 管理公司处置抵债资产评估应选择强制变现价值呢？
２．具体到每一个抵债项目，价值类型的选择要因债 务人的实际状况而有所不同。例如，对于已经停产停业 的企业就不宜采用在用价值（或持续经营价值），而应使 用清算价值。
３．在对特定资产的评估中，对于存在比较公开、完 全市场的资产应尽量使用接近市场价值的评估方法，如 市场法；在运用市场法时，通常只需要考虑一般的交易 情形，不必考虑快速变现、不对对等主体等特殊交易情 形。如房地产评估中，有比较发达的市场时，在同一地 区或同一供求范围内的类似地区中，存在较多与被估房 地产相类似的交易案例，就应首选市场法。对于有收益 的房地产，其评估应尽可能选用收益法。对于房地产市 场发育不成熟，既无收益又缺乏适当的交易案例，无法
（６）处置方式因素： 指批量处置相对于拆零处置的 差异。
（７）买方心理因素：指买方对不良资产的预期价格。 （８）其他因素。 在实际操作中，应针对不同评估对象的实际情况选 取不同的影响因素，并阐述每一因素确实存在的合理依 据和理由，不能简单用一个综合折扣率来确定变现价值。 ２．直接法。所谓直接法是指选取市场上已经实现强 制变现（如拍卖）的资产作为参照案例，直接估算特定 资产的强制变现价值。计算公式为： 强制变现价值＝参照物拍卖价值（或参照物售价）× 调整系数， 或： 强制变现价值＝参照物拍卖价／参照物重置成本×
资产评估方法的选择
资产评估方法的选择随着我国经济体制改革的不断发展深入，资产评估作为一项公正性、社会性的社会经济活动，已然成为了社会市场经济条件下不可或缺的中介服务。
《资产评估准则———基本准则》中将资产评估基本方法确定为市场法、收益法和成本法，这三种方法在使用前提、评估方法的选择和评估实务中存在的问题存在一定差异。
在进行资产评估时，正确的评估方法对资产评估的质量以及结果的准确性有着十分重要的作用。
因此，在进行资产评估时，评估人员要遵循评估原则，对评估对象进行评定和估算。
标签：资产评估；收益法；市场法；成本法随着我国近些年经济飞速发展以及在全球经济领域的地位不断提高，资产评估已经成为我国经济领域中一个十分重要的分支。
经过二十多年的发展，已经发展成为集评估、管理、公证为一体的综合性服务行业，成为我国社会主义市场经济一个不可或缺的重要领域。
同时，在维护国有资产权益、加强资产管理以及促进资产评估相关制度建设起到了极大的促进作用。
1 资产评估体系概述资产评估起源于16世纪的欧洲，经过这几百年的发展，其体系也日趋完善并作为一个完整的中介行业被国际社会和经济组织所认可。
资产评估作为一种评估过程，其发展结合了统计、会计、财务管理、工程技术等相关学科的基本技术方法，按照实际评估运作的内在要求，重组了一套完整的资产评估方法体系。
该体系由多种具体评估方法构成，但就分析原理和技术路线主要可以分为三种基本方法，分别是收益法、市场法和成本法。
2 资产评估的基本方法2.1 收益法收益法主要是指对评估对象的预期收益以及未来资产价值判断的评估方法的总称。
在我国评估实务中，收益法是企业价值评估的首选方法，成本法和市场法成为配合其验证的辅助方法。
首先，收益法服从预期收益原则。
同时，其评估思路认为，作为一个理性的投资者，档期选择某一项资产进行投资或购买时，其支付的金额不会高于其资产未来所能带来的预期回报，即收益额。
其次，收益法以货币的现值理论为基础，在运用时往往采用资本化和折现的途径来评估资产价值，所以，从理论上讲，收益法是较为科学合理的评估方法之一。
资产的价值类型
收益法
总结词
通过预测资产未来收益并折现来评估 资产价值的方法。
详细描述
收益法关注资产的未来盈利能力，通 过预测资产未来产生的现金流，并选 择合适的折现率将其折现至评估基准 日，以确定资产的价值。
成本法
总结词
通过估算重置资产所需的成本来评估资 产价值的方法。
VS
详细描述
成本法基于资产的重置成本原理，通过对 资产的各项成本进行估算，包括购置成本 、安装成本、税费等，并考虑各项贬值因 素，从而确定资产的价值。
专家评估法
总结词
由专家根据其专业知识和经验对资产价值进 行评估的方法。
详细描述
专家评估法依赖于专家对特定领域的深入了 解和经验积累，通过专家对影响资产价值的 因素进行综合分析，给出专业判断，以确定 资产的价值。
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04
不同价值类型之间的比较与选择
价值类型的优缺点比较
历史成本
优点是可追溯性，能提供详细的交易记录；缺点是可能无 法反映资产的真实价值，特别是在物价变动大的情况下。
重置成本
优点是能反映资产的真实价值；缺点是难以获取准确的重 置成本，且可能无法反映资产的未来收益。
现值
优点是考虑了未来现金流和风险因素，能更准确地反映资 产的价值；缺点是依赖于对未来现金流和风险因素的预测 ，可能存在主观性和不确定性。
资产的价值类型
• 资产价值的基本概念 • 资产的价值类型 • 不同价值类型的应用场景 • 不同价值类型之间的比较与选择 • 资产价值评估的方法与技术
01
资产价值的基本概念
资产价值的定义
01
资产价值是指资产在市场上的公 允价值，即资产在公开市场上出 售时能够获得的价格。
评估目的与价值类型的关系
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1
评估目的：
评估目的直接或者间接地决定和制约着资产评估的 条件以及价值类型的选择。
不同的评估目的可能会对评估对象的确定、评估范 围的界定、价值类型的选择等方面产生影响。
评估目的是委托人对资产评估结果的使用要求，在 整个资产评估过程中具有十分重要的作用。
.
2
评估目的按其经济行为的分类：
1、当整体资产已经不具有使用价值， 但是如果将计量单元缩小至零部件 后，还可以具有使用价值，这时应 该考虑资产的拆零变现，选择残余 价值作为其评估结论的价值类型。
2、典型事例就是国家规定的小型 发电机组必须强制淘汰，对于这些 淘汰的发电机组，从整体上看已不 具有继续使用的价值，但将发电机 组拆分成一些零部件，可能存在可 以继续使用的零部件，这是可以选 择残余价值类型对其进行评估。
酒店和浴场显然存在经营层面的协同，这种酒 店+浴场的经营模式显然更容易吸引顾客，存在协 同效应，对于这种明显存在协同效应的评估可以 选择投资价值。但最终是否选择投资价值需要与 委托方协商后确定。
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3 在用价值类型的选择
1、评估对象是企业或者整体资产组中的要 素资产，并在评估业务执行过程中我们只 需要考虑以这些资产的未来经营收益来确 定资产价值时，需要选择在用价值。 2、资产在市场上实际交易价值一定是综合 其在用价值和交换价值之后确定的。
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11
4 清算价值类型的选择
1、当估价对象面临被迫出售、快速变等情况 时，通常选择清算价值作为评估结论的价值 类型。 2、当选择清算价值时，评估对象一般处于强 制清算过程中，即清算行为已经不在资产所 有者控制之下进行的，这种清算可能受法院 或者债权人控制，这种评估一般需要选择清 算价值。
注册资产评估师资产评估第二章《评估方法》总结
具体方法 -
比较法：现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格法、市场折扣法
1、基本涵义
广含义：
思路：资产价值=未来预期收益X折现系数
=未来预期收益/本金化率（以利索本）
标的：获利能力价值
2、基本前提
（1）资产预期收益可预测、可用货币衡量；
（2） 所有者承担的风险也可预测、可用货币衡量（行业风险、地区风险、企业风险）；
（3）资产获利期限也能预测
3、基本参数
〔含义：根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额z收益额（关键）*特点：（1）未来预期收益额；（2）客观收益
L构成：（1）净利润；（2）净现金流量
（〔含义：将未来预期收益折算成现值的比率
I折现率J本质：期望投资报酬率
［折现率或资本化率丿|构成：r=无风险报酬率+风险报酬率
I关系：折现率与资本化率的联系和区别（质、量、使用场合）
I折现：时间优先的概念、一个算术过程
收益期限：资产具有获利能力的持续时间
4、基本程序
（1）收集资料；（2）测算收益；（3）确定折现率；（4）收益折现；（5）确定评估值
5、计算公式
L年期永续：r>0 P=A/r
rr>0 P=刀Rt(1+r)-t
「年期有限
第二章评估方法
一、市场法
1、基本涵义
「含义：
I思路：资产价值=参照物成交价格+可比因素差异值
=参照物成交价格X可比因素差异调整系数（市场交易价值）
依据：替代原则
2、基本前提
L
［基本前提：（1）有一个公开市场；（2）有可比的资产及交易活动
可比因素：（1）资产功能；（2）资产实体特征与质量；（3）市场条件；（4）交易条件：批量、动机、时间
资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第五章考点讲义整理版
第五章资产评估方法【考情分析】本章以考选择题和计算题，分值一般在20分左右。
本章的单选题中较多的计算性选择题。
在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。
为了让大家更好地理解收益法及灵活运用货币时间价值，本章增加了货币时间价值的内容。
【主要考点】1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（重难点）2.收益法：折现方法的理解和运用（不要死记公式）（重难点）3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（重难点）本章内容第一节市场法第二节收益法第三节成本法资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型（方法）：市场法、成本法和收益法第一节市场法一、市场法概念二、市场法的应用前提三、市场法的基本步骤及可比因素四、市场法常用的具体评估方法五、市场法的适用范围与局限一、市场法概念1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据【替代原则】根据替代原则，采用比较或类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
二、市场法的应用前提1.要有一个活跃的公开市场。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同一般情形下，功能越强，价值越大。
有时需要考虑评估的价值类型是市场价值还是投资价值，针对特定主体来作评判。
（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等（3）参照物成交时间与评估基准日间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的三、市场法的基本步骤及可比因素（一）市场法的基本步骤1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，与被评估资产相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素（1）确定具有可比性的交易实例作为与评估对象对比分析、评估量化的比较参照物。
（2）不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素不同影响房地产价值的主要因素是地理位置、环境状况等因素；技术水平则在机器设备评估中起主导作用；收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。
资产评估方法的比较及选择
资产评估方法的比较及选择一：资产评估方法简介资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估的方法一般分为四种，即收益现值法重置成本法市场比较法清算价格法。
1、市场法市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。
运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。
因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。
2、收益法收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。
一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。
资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。
3、成本法成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。
在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。
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资产价值类型的判断及评估方法的选择
评估目的决定评估价值，评估价值决定评估方法。
不同评估方法体现资产不同价值类型或价值属性，也必然形成不同的评估结果，因此不同价值类型或价值属性、评估方法之间不具有替代性、可比性。
1.资产评估价值类型
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
不同的资产类型从不同的角度反映资产评估价值的特征和属性。
不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质和数量上往往存在较大差异。
一般以资产评估时所依据的市场条件和被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。
1.1 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
1.2 市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
1.2.1 投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值；
组成部分或要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；
1.2.2清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额；
1.2.3残余价值是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额；1.2.4课税价值是指根据税法规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值；
1.2.5保险价值是指因可能的危险造成损失的实体项目的重建或重置成本，保险价值是保险单条款中记载或认可的某一项资产损失或资产组价值的某一部分损失。
2.评估价值类型的判断
企业价值类型取决于评估目的。
当资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师一般应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。
我国的资产业务主要有资产转让，企业兼并，企业出售，企业联营，股份经营，中外合资、合作，企业清算，抵押担保，企业租赁，债务重组等。
根据业务目的，就可以判断对应的价值类型。
比如资产转让属于转让价值，企业清算属于清算价值等等。
3.价值类型决定了评估方法的选择和使用
价值类型实际上是资产评估价值的一个具体标准和取向，某种标准的评估价值取得，必然通过具体评估方法进行科学估算获得。
事实上，评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法选择和使用，例如：评估师在评估资产的现行市场价值，只能采用市场比较方法估价，不能采用收益现值法或重置成本法替代，当估算资产未来价值即在用价值时，应当使用收益现值法而不能用重置成本或市场价值进行替代。
毫无疑问，不
同价值类型决定了评估方法选择使用，不同评估方法应体现不同价值属性，不同价值属性、不同评估方法不具有替代性、可比性，这应是资产评估一个基本原则性的问题。
4.资产评估方法的选择
评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
资产价值类型是由资产的特定评估目的决定。
一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或价值类型。
评估方法的选择应考虑以下因素：
4.1评估方法的选择所受到的制约
评估方法受到评估目的、评估假设、评估对象的制约。
评估对象是单项资产还是整
体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求不同的评估方法与之适应。
因此一旦这三项确定下来了，选择评估的方法也就基本确定了。
评估方法还受可搜集信息资料的制约。
每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。
在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。
4.2评估方法的选择要考虑适用性
在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适
用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。
4.3评估方法作为价值尺度的技术规程必须与价值类型相适应
价值类型的准确性、评估方法的科学性及两者是否匹配是资产评估价值科学有效的保证。
资产评估的方法总共有三种：市场法、收益法、成本法。
以下是三种方法的选择使用情况：。