怎样做一个优秀的物业管理人员
怎样做一个优秀的物业从业人员
作为公司的每一份子,时时刻刻都在从事着物业管理方面的工作,那么,该如何做才就是一个优秀的物业管理人员呢？
首先,虽然物业管理中有“管理”两字,并不代表我们就就是管理者,而广大业主与非业主使用人就就是被管理者,我们现在所从事的工作的性质就是服务性行业,我们就是服务人员。所以,要想成为一个优秀的物业管理人员,首先要求的便就是认清自己就是服务人员这个立场,这就是提供良好的服务的立足点与出发点,只有认清自己就是服务人员这个不容置疑的立场,才能做好物业服务工作,促进物业保值与增值。
其次,作为一个物业服务人员,具有丰富的专业知识与优越的工作能力就是必要条件,我们知道,物业管理就是一项很琐碎的事情,所以对专业知识方面必须了解得全面透彻,这样才能在种种困难与难题前面游刃有余的处理解决。同时,物业管理就是对已建成的可供使用的建筑物及其配套设施与相关场地的管理,这就必然会与这些建筑物所有者与使用者发生接触,就必然会产生分歧与矛盾,而优越的工作能力就是解决矛盾改善关系的关键,只有具有优越的工作能力,才有可能搞好与建筑物所有者与使用者的关系,才能为以后的服务铺平道路。
三、物业管理的对象就是建筑物,服务对象就是人,既然与人打交道,就要具备良好的素质,良好的素质就是成为一个优秀的物业服务人员所要具备的最重要的条件,业主及非业主使用人与物业公司之间必然会产生一系列矛盾,而我们物业从业人员在处理这些矛盾问题时必须要不卑不亢,不能动粗,要用劝解抚慰的方式,以情动之,不能过于急躁。同时在工作中我们要具备良好的职业道德,要在自己的岗位上兢兢业业,不擅离职守,与业主相处时要保持良好的态度,充分考虑业主及非业主使用人的需求来为业主提供完善的服务。
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区标准及有关考评验收工作的通知
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、 工业区）标准及有关考评验收工作的通知 建住房物[2000]008号 各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）： 我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型，对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作有关事项通知如下： 一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。 二、申报基本条件 1、参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60％以上，入住率或使用率达85％以上。 2、取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。 3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。 4、物业管理企业无重大责任事故。 5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。 三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。 四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于98分。 五、根据建房[1995]120号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自95年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤消原称号的意见，报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。 六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。 七、新标准颁布后，1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。 八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房[1995]120号文件要求执行。 附件：1、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则 2、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表（略） 二○○○年五月二十五日
北京市物业管理办法
北京市物业管理办法 The document was prepared on January 2, 2021
北京市物业管理办法 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。。 第二章前期物业管理 第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。 第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
北京市物业管理示范项目考评管理办法
北京市物业管理示范项目考评管理办法 第一章总则 第一条为规范本市物业管理示范项目考评活动，依据《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物〔2000〕008号）规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称物业管理示范项目是指根据北京物业管理示范项目考评标准评定为物业管理示范（四星）项目和物业管理示范(五星)项目。 第三条物业管理示范项目考评遵循企业自愿申报、业主参与、专家考评、公开透明的原则。 第四条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）负责物业管理示范项目考评的监督管理工作。北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）受市住房城乡建设委委托，负责物业管理示范项目考评的具体组织实施，并成立考评管理办公室。 各区县房屋行政主管部门负责物业项目备案情况、违法违规行为及重大投诉核实等工作。 第二章申报条件 第五条物业服务企业申报考评的物业管理示范项目应符合以下条件： （一）符合城市规划建设要求，配套设施齐全。 1．物业管理示范（四星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在5万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。2．物业管理示范（五星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在8万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。（二）由一家物业服务企业实施统一专业化管理。 （三）统一规划建设的物业项目应以物业管理区域进行申报，其中的一栋或几栋不得单独申报参评。（四）申报项目须投入使用两年以上。 （五）住宅项目应至少达到住宅物业服务三级技术标准。 （六）物业服务企业在申报前一年内从事物业服务活动中未发生违法违规行为及重大投诉。 第六条申报考评项目应符合本办法第五条规定，在申报前完成以下工作： （一）物业服务企业在项目显著位置进行公示，告知全体业主有关参评事项，公示期不少于7天。 （二）由业主委员会就是否同意参评征求全体业主意见，经专有部分占专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意方可申报。未成立业主大会的，可由物业项目所在地社区居委会负责组织。征询意见结果应在物业区域显著位置向全体业主公示，公示期不少于7天。 （三）由项目所在地房屋行政主管部门就物业项目备案情况、违法违规行为及重大投诉进行核实，并出具意见。 第七条物业服务企业持以下材料到考评管理办公室进行申报。 （一）在市住房城乡建设委或北京物协网站下载《北京市物业管理示范项目考评申报表》一式两份；（二）《征询意见结果》一份；
北京市物业管理合同示范文本
北京市物业管理合同示范 文本 In order to solve or prevent disputes, through establishing certain legal relations and realizing some common interests and wishes, all parties to the cooperation reach an agreement after consultation, and all parties signing the agreement have legal effect and are bound. 某某管理中心 XX年XX月
北京市物业管理合同示范文本 使用指引：此协议资料应用在解决或防止纠纷，通过建立一定的法律关系并实现某些共同的利益和愿望，合作的所有方经协商后达成协议，签字的所有方具有法律效力并受约束。，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 为加强_____小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设 施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒 适、文明的居住环境，根据_____市物业管理方面的法规和 政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。 第一条物业管理内容 1.甲方将位于_____区_____路的_____范围内的物业委托 给乙方实行统一管理，综合服务。 2.管理事项包括： (1)房屋的使用、维修、养护; (2)物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电 梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化 地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养
北京市物业管理招标投标办法
关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知 京国土房管物 [2003]848 号 各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》（国务院第379 号令）、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房[ 2003] 130 号），结 合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。 北京市国土资源和房屋管理局 二OO三年九月二十五日 北京市物业管理招标投标办法 第一章总则 第一条为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。 第二条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第二章招标 第三条物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。 招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。第四条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）网站上发布免费招标公告。 招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。 招标人采取邀请招标方式的，应当向 5 家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。 第五条招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。 资格预审后的投标人一般不少于 5 个。 第六条招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介； （二）物业管理服务内容及要求； （三）对投标人及投标书的要求； （四）评标方法和标准； （六）物业服务合同的签订说明； （七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第七条前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案；业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：（一）招标人资格证明文件（政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议）； （二）招标公告或者投标邀请书； （三）招标文件； （四）法律、法规规定的其他材料。招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。 第八条公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20 日。 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15 日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 第九条招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。 第十条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。 第十一条通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
怎样做一个优秀的物业管理人员
怎样做一个优秀的物业从业人员 作为公司的每一份子,时时刻刻都在从事着物业管理方面的工作,那么,该如何做才就是一个优秀的物业管理人员呢？ 首先,虽然物业管理中有“管理”两字,并不代表我们就就是管理者,而广大业主与非业主使用人就就是被管理者,我们现在所从事的工作的性质就是服务性行业,我们就是服务人员。所以,要想成为一个优秀的物业管理人员,首先要求的便就是认清自己就是服务人员这个立场,这就是提供良好的服务的立足点与出发点,只有认清自己就是服务人员这个不容置疑的立场,才能做好物业服务工作,促进物业保值与增值。 其次,作为一个物业服务人员,具有丰富的专业知识与优越的工作能力就是必要条件,我们知道,物业管理就是一项很琐碎的事情,所以对专业知识方面必须了解得全面透彻,这样才能在种种困难与难题前面游刃有余的处理解决。同时,物业管理就是对已建成的可供使用的建筑物及其配套设施与相关场地的管理,这就必然会与这些建筑物所有者与使用者发生接触,就必然会产生分歧与矛盾,而优越的工作能力就是解决矛盾改善关系的关键,只有具有优越的工作能力,才有可能搞好与建筑物所有者与使用者的关系,才能为以后的服务铺平道路。 三、物业管理的对象就是建筑物,服务对象就是人,既然与人打交道,就要具备良好的素质,良好的素质就是成为一个优秀的物业服务人员所要具备的最重要的条件,业主及非业主使用人与物业公司之间必然会产生一系列矛盾,而我们物业从业人员在处理这些矛盾问题时必须要不卑不亢,不能动粗,要用劝解抚慰的方式,以情动之,不能过于急躁。同时在工作中我们要具备良好的职业道德,要在自己的岗位上兢兢业业,不擅离职守,与业主相处时要保持良好的态度,充分考虑业主及非业主使用人的需求来为业主提供完善的服务。
创建全国物业管理示范项目评分细则
创建全国物业管理示范项目评分细则 第一章基础管理 一、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用。1 分符合1.0不符合0。 可提供： 1、国家建设征用土地通知书 2、建设用地批准书 3、投资许可证 4、施工许可证 5、用地红线图 6、建筑规划方案图 7、标准层竣工图 8、地下管工图 9、命名批复 10、门牌批复等证明等。 11、建筑工程质量检查合格证、物业规划合格证明等。 “配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。为保证资料完整，资料中还应附入永久供水、供电、供气、供暖等合同，同时也可附入一些配套设施刚投入使用时留下的资料，图片。 二、已办理接管验收手续。1分符合1.0不符合0。 1、产权资料： 包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资料等。 2、技术资料： 建筑规划方案图 标准层竣工图 房屋及配套基础设施设备竣工图 地下管网竣工图 竣工验收证明书 建设工程质量认定书 建设工程规划验收合格证 楼层移交清单、设备清单、设施详细数据 隐蔽工程验收记录、图纸资料等。 技术资料还包括：市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、空调系统、供暖系统等内容。 3、法律规定或双方认为必要的其他资料： 如内部装修标准资料、承诺的优惠条件资料等。 因接管验收程序复杂，涉及的资料比较多，建议附入交接双方签名的、反映交接手续的资料，列明： 交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录，其他资料只需能快速从公司档案中查出即可，不必全部放入。
北京市专项维修基金管理系统-操作手册-物业管理企业
北京市专项维修基金管理系统-操作手册-物业 管理企业 北京市商品住宅修理基金 治理系统操作手册 (物业治理企业版) 北京泰利特科技进展有限公司
目录 1物业治理企业登录3 1.1 登录系统3 1.2 物业治理企业注册3 1.3 物业治理企业注册信息打印4 2系统服务对象治理4 2.1小区治理处治理4 2.1.1小区治理处信息录入4 2.2.1 小区治理处信息变更8 2.3.1 小区治理处信息打印13 2.2物业公司治理 15 2.2.1物业公司变更15 3系统查询18 3.1小区治理处信息查询 18 3.1.1选择小区治理处信息查询18 3.1.2选择不同查询条件进行查询18 3.1.3选择小区治理处19 3.1.4打印小区治理处信息19 3.2物业公司信息查询20 3.2.1选择物业公司查询20 3.2.2选择不同查询条件进行查询20 3.2.3选择物业治理企业21 4退出本系统21
1物业治理企业登录 1.1 登录系统 图1-1-1 登录画面在登录画面，物业治理企业操作人员输入用户名和密码后，点击“登录”按钮，即可登录进入北京市专项修理基金治理系统主画面，如下图1-1-2所示： 图1-1-2 系统主画面 1.2 物业治理企业注册 （a）选择物业治理企业注册 在图1-1-1 登录画面上点击下侧物业治理企业“注册”超链接，系统弹出物业治理企业注册信息录入画面，如图1-2-1所示 图1-2-1 物业治理企业注册信息录入画面 （b）录入物业治理企业注册信息 物业治理企业注册信息录入画面 画面输入项讲明 *组织机构代码：必输项，输入10位字符 *资质证书编号：必输项，输入30位字符 *企业名称：必输项，最长输入80位字符 *法人代表：必输项，最长输入40位字符 *办公地址：必输项，最长输入100位字符 *邮政编码：必输项，输入6位字符 *Email地址：必不输，最长输入40位字符 备注：可不输，最长输入400位字符 （c）注册物业治理企业 正确录入物业治理企业注册信息后，点击图1-2-1中“注册”按钮，系统将显示注册成功画面，如图2-2所示
北京市物业管理合同(完整版)
北京市物业管理合同（完 整版） Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties?
互惠互利共同繁荣
北京市物业管理合同（完整版） 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 为加强____ 小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据______ 市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。 第一条物业管理内容 1.甲方将位于____ 区______ 路的 _____ 范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。 2.管理事项包括： （1）房屋的使用、维修、养护； （2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、
园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理； (3)清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)； (4)公共生活秩序； (5)文娱活动场所； (6)便民服务网点及物业范围内所有营业场所； (7)车辆行使及停泊； (8)物业档案管理； (9)授权由物业管理公司管理的其他事项。第二条 委托物业管理形式 承包经营、自负盈亏。 第三条物业管理期限 委托管理期限为______ 年，自—年—月—日起到—年—月—日止。 第四条双方权利、义务 1.甲方权利、义务： (1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
20100907关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知_京建发[2010]506号
京建发[2010]506号 关于《北京市物业管理办法》实施中 若干问题的通知 各区县建委、房管局、各有关单位： 为贯彻实施《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》），进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益，推动物业管理行业健康有序发展，现就《办法》实施中的有关问题通知如下： 一、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。 二、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的
服务事项和服务标准提供服务。 三、业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。 街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。 四、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的； 2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的； 3．首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的； 4．物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。 筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。 五、在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。 业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务
北京市住宅物业服务四级-标准
北京市住宅物业服务四级标准 客户服务 1.客户服务场所 a.设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办 公设备。 b . 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事 项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准 c. 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 d. 设置并公示24 小时服务电话。 2. 人员 a.从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 b.服务人员分岗位统一着装，佩戴标志. c.配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 d.项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 3．制度 a.建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 b.建立突发公共事件的应急预案。 c.建立物业服务工作记录。 d.建立培训体系，定期组织培训、考核。 4.档案 a.建立物业管理档案。
b.配备专职档案管理人员，有档案资料室。 c.应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 5.标志：设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 6.客户服务 a.每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 b.涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 c.对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 d.水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。 e.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。 f.每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。 g.设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。 h.按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 i.每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 j.每年组织业主参观共用设施设备机房。 k.每年至少组织2 次社区文化活动。 l.有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 m.重要节日进行美化装饰. 7.专项委托服务管理 a.签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 b.专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。 c. 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 d.对专项服务进行监督及评价。
北京市物业服务合同正式版
北京市物业服务合同正式版 Signing a contract can protect the legitimate rights and interests of both parties in accordance with the law and avoid many unnecessary disputes ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-007493
北京市物业服务合同正式版 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：_____________________________________ 受委托方（以下简称乙方）：___________________________________ 物业管理资质等级证书编号： ___________________________________ 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘（或续聘）乙方为_________________（物业名称）提供物业管理服务，订立本合同。 第二条物业管理区域基本情况 物业名称：_________________________________________ 物业用途：_________________________________________
座落：_____________________________________________ 四至：_____________________________________________ 占地面积：_________________________________________ 总建筑面积：_______________________________________ 委托管理的物业范围及构成细目见附件一。 第二章物业服务内容 第三条制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等_________________ 第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_____ 第五条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、________。 第六条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、_______。 第七条公共区域的绿化养护与管理， _____________________________。
如何做一名优秀的物业经理
如何做一名优秀的物业经理 优秀的项目管理者是物业管理企业对于项目成功运营的关键所在，在物业管理行业越来越规范化、标准化、法制化以及竞争越来越激烈的情况下，作为一名优秀的物业经理应该对自身角色有着明确定位，即是信息传递者，也是人际关系处理者和项目决策制定者，应该具备更多的道德高尚和个人综合素质，热爱物业管理行业，懂管理、善经营，有不断创新意识和服务意识。个人认为，对于一名优秀的物业经理应具备以下几点： 1、自身素养和敬业精神。 “其身正，不令则行；其身不正，虽令不从”。作为一名管理者，首先自身行为要端正，凡事起到表率作用，不用下命令，被管理者也会跟着行动起来；相反，如果管理者自身不端正，那么，纵然三令五申，被管理者也不会服从的，工作质量亦会下降；“人服于德，而不服于力”，员工服你是服你的道德和工作中起到的作用，让员工从内心服从你的管理，工作由被动变主动，从要我做变为我要做的工作态度，已达到想要的工作效果。作为物业经理，敬业精神是干好物业服务的基石，细心、耐心、踏实的工作态度是绝对不可缺少的。 2、熟悉行业的法律法规和基本常识。 物业管理涉及的面非常的广泛，行业知识是管理工作的基石，作为项目的负责人，必须具备和掌握常规的综合知识和牢固的专业知识，熟悉物业管理行业的政策法规、地方性规定等，知道项目的基本
知识，如合同、业主规约、协议、业主手册等，如果不懂就会变的被动；了解公司的规章制度、质量管理体系、各项要求等，明确工作重点，便于有条不紊的开展；对项目上的设施设备、绿化、保洁、秩序维护等有常规的认识，懂得基本操作和管理维护方案。 3、物业经理是团队的建设者、绩效管理者、企业文化传承者。 在服务中心的日常工作中，涉及到的方方面面事情会比较多，物业经理作为服务中心的定海神针要做到遇事不惊，张弛有度，自身的角色定位要清晰，即是园区的服务者也是服务中心团队的建设者、绩效管理者和企业文化的传承者，物业经理需要必须明白一个道理：一个人的力量是有限的，而建设一个坚不可摧、百折不挠、人才辈出的团队却是至关重要的，团队是完成所有目标的基础，一个项目，所有工作的完成质量团队起着决定性的作用，带好一个团队是物业经理必须具备的能力。从“木桶定律”可以得知，一个团队如果没有良好的配合意识，不能做好互相的补位和衔接，最终的整体质量也不会提高，不是一个完整的团队。为员工树立强烈的团队意识，让员工深刻意识到团队利益即是个人利益，用员工的长处避员工之短，同时帮其塑造理想的性格，为团队成功打下坚实的基础。 4、对于园区风险点的把控能力。 物业服务不仅是一项劳动密集性工作，同时也是一项高风险工作，不同时期的物业类型，承担的风险也不同，如：用工风险、合同风险、违规装修风险、舆论风险、专业外包风险等，物业经理对于园区风险点的防范必须高度重视，合理、规范的规避或杜绝上述风险点
北京市专项维修基金管理系统操作手册物业管理企业
北京市商品住宅维修基金管理系统操作手册 (物业管理企业版) 北京泰利特科技发展有限公司
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1物业管理企业登录 登录系统 图 1-1-1 登录画面在登录画面，物业管理企业操作人员输入用户名和密码后，点击“登录”按钮，即可登录进入北京市专项维修基金管理系统主画面，如下图1-1-2所示： 图 1-1-2 系统主画面 物业管理企业注册 （a）选择物业管理企业注册 在图 1-1-1 登录画面上点击下侧物业管理企业“注册”超链接，系统弹出物业管理企业注册信息录入画面，如图1-2-1所示 图 1-2-1 物业管理企业注册信息录入画面 （b）录入物业管理企业注册信息 物业管理企业注册信息录入画面 画面输入项说明 *组织机构代码：必输项，输入10位字符 *资质证书编号：必输项，输入30位字符 *企业名称：必输项，最长输入80位字符 *联系人：必输项，最长输入40位字符
*法人代表：必输项，最长输入40位字符 *办公地址：必输项，最长输入100位字符 *联系电话：必输项，最长输入20位的电话号码 *邮政编码：必输项，输入6位字符 *Email地址：必不输，最长输入40位字符 备注：可不输，最长输入400位字符 （c）注册物业管理企业 正确录入物业管理企业注册信息后，点击图1-2-1中“注册”按钮，系统将显示注册成功画面，如图2-2所示 图 1-2-2 物业管理企业注册成功画面 （d）打印注册信息 在图1-2-2上点击“此处”超链接，系统将调用打印功能打印注册信息 物业管理企业注册信息打印 （a）选择打印，输入申请编号 在图 1-1-1 登录画面上点击下侧物业管理企业“打印”超链接，系统显示物业管理企业申请编号输入画面，如图1-3-1所示 图 1-3-1 申请编号画面
北京市物业管理条例2020
北京市物业管理条例 (2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通 过) 目录 第一章总则 第二章物业管理区域 第三章前期物业 第四章业主、业主组织和物业管理委员会 第一节业主和业主大会 第二节业主委员会 第三节物业管理委员会 第五章物业服务 第六章物业的使用和维护 第七章法律责任 第八章附则
第一章总则 第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。 第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。 推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。 第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。
支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。 第五条本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。 第六条市住房和城乡建设主管部门履行下列职责： (一)制定本市物业管理相关政策并组织实施； (二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理的监督管理工作； (三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用； (四)建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度； (五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准； (六)建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统； (七)指导行业协会制定和实施自律性规范； (八)实施物业管理方面的其他监督管理职责。 区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责： (一)贯彻执行物业管理相关政策和制度；
《北京市物业管理示范项目考评管理办法》
为规范物业管理示范项目考评活动，激励物业服务企业不断提高服务品质，推广先进物业服务经验，充分发挥优秀物业管理项目示范效应，市住房城乡建设委制定了《北京市物业管理示范项目考评管理办法》及《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》现印发给你们，请遵照执行。 附件：1. 北京市物业管理示范项目考评管理办法 2. 北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则 二?一?年九月四日 附件1： 北京市物业管理示范项目考评管理办法 第一章总则 第一条为规范本市物业管理示范项目考评活动，依据《》（建住房物〔2000〕008 号）规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理示范项目是指根据北京物业管理示范项目考评标准评 定为物业管理示范（四星）项目和物业管理示范（五星）项目。 第三条 物业管理示范项目考评遵循企业自愿申报、业主参与、专家考评、公开透 明的原则。 第四条 北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）负责物业管 理示范项目考评的监督管理工作。北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）受市住 房城乡建设委委托，负责物业管理示范项目考评的具体组织实施，并成立考评管理办公 室。 各区县房屋行政主管部门负责物业项目备案情况、违法违规行为及重大投诉核实等 工作。 第五条 物业服务企业申报考评的物业管理示范项目应符合以下条件： 一）符合城市规划建设要求，配套设施齐全 1．物业管理示范（四星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在 5 万平方米以上， 墅建筑面积在 2万平方米以上，大厦建筑面积在 2 万平方米以上且非住宅建筑面积占 以上，入住率或使用率达 85%以上。 2．物业管理示范（五星）项目：住宅小区、工业区建筑面积在 8 万平方米以上， 墅建筑面积在 2万平方米以上，大厦建筑面积在 3 万平方米以上且非住宅建筑面积占 以上，入住率或使用率达 85%以上。 二）由一家物业服务企业实施统一专业化管理 （三）统一规划建设的物业项目应以物业管理区域进行申报，其中的一栋或几栋不 得单独申报参评。 ― 第二章 申报条件 别 60% 别 60%
如何打造特色优质的物业服务企业讲解学习
如何打造卓越的物业服务企业 （作者：王运光） 中国的物业服务行业随着中国的房地产市场的快速发展、中国城市化进程快速迈进、社区管理不断进步而快速发展与壮大。 物业服务行业人员的福利待遇也随着中国经济的发展、行业的质量要求不断提升、从业人员的专业化水平要求不断提高、服务人员群体不断的新陈代谢而快速提升。 不少从事多年物业服务行业的人评论：“中国的物业物业服务行业，虽已发展了20多年，但行业的整体体系、服务人员的素质、服务水平还处初级阶段。”说明中国的物业服务行业发展的空间还非常大，虽然现今有不少物业服务企业早已推行了自己的各类特色服务，其中最广泛的莫过于“管家”类型的服务，但真正实施起来，却又遇到了不少困难。 主要原因有：1、很难实行全员参与，只有少数几个参加了“管家”全面系统培训的人明白其理念，但其他人却全然不知“管家服务”为何物；2、管家服务的根基是文化为基础的，在外国适用，中国可能不一定适用，首先是顾客不一定认同和接受，造成有好的想法，但得不到业主的支持；3、只通过一次动员大会和几次简单的培训就想实施好“管家服务”注定是徒劳的；4、根据不同社区的群体，统一实行管家服务，不一定恰当。 中国物业服务行业人员在如何提升服务、提供优质服务方面其实一直在努力，其中也不泛同行业中做得比较出色的企业。 那么，如何打造一个卓越的、能得到顾客认同、支持、信任的物业服务企业呢？我个人认为，主要是要做好以下三点： 一、打造一支特色的服务团队； 二、优质服务的根本是掌握人性的弱点； 三、真正将小区的管理与服务做到全员参与； 一、如何打造一支特色的服务团队？ 1、对培训重视、重视、再重视 所谓对培训重视、重视、再重视，就是：（1）、无论公司大小，一定要成立培训部，培训部的经理与其他各部经理平级，并且不应由人力资源部经理兼任，必须招聘专业的培训师担任，培训专员也必须是培训专业人士；（2）、各级管理人员必须认识到培训的重要性和好处，全力支持培训部工作，下到班长，上到总经理，管理者不支持和重视培训，培训出来的效果微乎其微；（3）、消除对培训的误区，一：培训是万能的；二：培训能马上见效；三：
物业管理示范项目评选实施办法
××市物业管理示范项目评选实施办法 （2019版） 第一条××市物业管理示范项目（小区、大厦、工业区，下同）评选活动在××市住房保障和房屋管理局的指导下进行，具体评选工作由××市物业管理协会组织承担。 第二条由××市物业管理协会从××市范围内选聘物业管理专家组成评选委员会（包括现场考评组）并一次授权，负责市示范项目的评选工作，提出本年度市示范项目推荐意见，由××市物业管理协会会长会议审定通过并公示。 第三条××市物业管理示范项目的评选标准为住房和城乡建设部《全国物业管理示范项目标准及评分细则》，按此“标准”综合评分在92分以上的项目方可入围××市物业管理示范项目。最终考评结果以总分由高到低排序，按本年度确定的示范项目数额取相应名次，并由××市物业管理协会授予××市物业管理示范项目称号。 第四条市示范项目评选审定后，由××市物业管理协会将评选结果在网上公示。公示期间收到署名举报投诉并查证属实的，一律不予通过并取消该项目所在企业下一年度申报评选市示范项目的资格。 第五条××市物业管理示范项目评选原则上每年一次。一个年度内，一个企业可推荐两个不同类型项目（小区、大厦、工业区，均可）申报××市物业管理示范项目，但最多不能超过两个项目。 第六条获评××市物业管理示范项目后，被列入××市住房保
障和房屋管理局物业管理企业信用信息（警示信息）的，由××市物业管理协会撤消其“××市物业管理示范项目”称号并在网上公布。 第七条获评的××市物业管理示范项目三年后要接受市物业管理协会的复评，复评意见为“不合格”的，由××市物业管理协会撤消其“××市物业管理示范项目”称号并在网上公布。 第八条获评的××市物业管理优秀示范项目愿意申报湖北省示范项目的，由企业自行向湖北省物业服务和管理协会提出申请。 第九条企业从2018年1月1日起至申报之日前有下列行为之一的，不予受理该企业的市示范项目申报： （一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； （二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； （三）挪用专项维修资金的； （四）擅自改变物业管理用房用途的； （五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益的； （七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； （八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；
北京市物业管理合同完整版
北京市物业管理合同完整 版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
北京市物业管理合同完整版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 为加强_____小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。 第一条物业管理内容 1.甲方将位于_____区_____路的 _____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。 2.管理事项包括：