关于我国开征物业税的影响探讨

关于我国开征物业税的影响探讨作者：张骋郑明远章豪锋来源：《北方经济》2011年第07期随着各地房价的不断飙升，严重地影响了我国经济的健康可持续发展，税收体制的改革越来越被关注，开征物业税逐渐成为研究的热点。

2003年10月，中国共产党十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。

” 2005年公布的“十一五”规划中，又进一步重申了十六届三中全会决定的税收改革的内容，指出“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。

”随后在 2009年，国务院正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。

其中提出：“今年要全面实施增值税转型改革；深化地产税制改革，研究开征物业税。

”开征物业税的话题在社会引起了广泛的争论。

我国现行的房产、地产分别征税的税制体系必须进行相关改革，着力构建涵盖房地产市场、统一规范的物业税，这样才能同国际接轨。

一、物业税的概念及其理论基础（一）物业税的概念物业税一词来源于香港，是对拥有土地及房屋不动产者征收的一种税，是以不动产为课税对象课征的一种税，税额随房产的升值而提高。

在国外有的称不动产税、有的称地税、有的称物业税，从本质上讲，它都是一种财产税。

（二）物业税征收的理论依据1.物业税是政府财政收人的重要来源世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收财产税，即物业税。

房地产业价值量大，在国民经济中占有很大比重，人们对房地产的需求也会随着经济的发展而不断发展，所以房地产业可长期作为国家支柱型的产业，对房地产征收财产税就成为国家财政稳定而重要的来源。

2.物业税有利于社会财富分配不均的改善目前我国社会存在着社会财富不均匀的这一现状，最明显的就是中低下阶层的人们买不起房子，而居于高层的人们一人却拥有着很多套的房子。

这一现状会产生贫富差距进一步拉大的结果，不利于社会和谐的发展。

征收物业税可以有效缓解我国房地产业这一畸形的现状，从而使贫富差距的问题有所改善。

3.物业税是房地产所有者在房屋保有期间应付的费用房地产是国民财产，国家和社会为保护国民生命财产安全要做很多投人。

国家要直接或间接地提供许多保障、增加很多投人，以确保房地产能够正常地使用甚至升值，而这笔费用并没有包含在所有者的购房款中，房价中只包括获得土地的费用、建筑安装费用、房地产商应得到的利润以及房地产交易环节应缴的流转税费。

那么在房地产保有期间所需的各种社会保障而产生的费用从何而来呢?当然谁拥有房地产谁支付。

所以，物业税是房地产所有者为了获得房地产长期的、有保障的使用价值以及升值收益必须缴纳的费用。

4.物业税是政府调控经济的一种有效手段在我国经济发展过程中，国家也可以根据经济的发展水平、社会的稳定、房地产业的发展状况等各方面的需要，对不同档次的房地产，制定不同的税率，从而达到调控房地产市场供需关系、促进社会公平的目的。

尤其在目前我国房价虚高的情况下，物业税的征收可以有效地控制我国房地产市场，促进其健康发展。

二、我国开征物业税的影响分析物业税的开征，虽然有充分的理论依据，但其牵涉面甚为广泛，涉及房地产业的投资、开发、建设、交易、出租、物业、保险等几乎所有环节，势必对我国的税收制度和各级政府、金融机构、开发商、消费者等社会经济主体产生重大而深远的影响，因此需要根据我国的具体国情进行具体分析。

（一）物业税对税收制度的影响分析在我国，房地产税收体系包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税。

其中，前三者是房地产在持有过程中需要缴纳的税收，然而由于房产税的征税范围过窄免税范围过宽导致国家在房产持有这一环节调节乏力；而城市房地产税的纳税人是外资企业，在统一税制的原则下，房产税和城市房地产税应予合并。

房产税和城市房地产税合并后统一开征物业税，物业税就是房地产税的别称。

至于城市土地使用税，从某种意义上说，它不是税，而是地租。

我国已经建立了国有土地有偿使用制度，土地出让金就是使用者向国家一次性缴纳的地租，故在其使用年限中不应该再次缴纳土地使用税。

城镇土地使用税应予以取消。

后三者是房地产在流转环节需要缴纳的税收，这一环节的税负相对是比较重的，阻碍了资源的正常流动。

耕地占用税开征的目的是抑制对耕地资源的过度占用，但是由于我国的耕地占用税采用的是以实际占用耕地面积乘以定额税率一次性征收的办法，而定额税率是根据耕地所在地区人均耕地面积的多少确定的，偏离了土地价格。

与地价相比，耕地占用税的税负是非常低的，起不到任何抑制作用，失去了寓禁于征的目的。

因此，必须对耕地占用税进行改革，将耕地占用税的计税依据改为耕地的评估价值，并且不同地区采用差别税率。

我国土地增值税的名义税率过高对房地产投机行为有一定的抑制作用，但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。

另外，我国仅就已出售土地的增值额课税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用。

同时，由于土地增值税计算繁琐，征收阻力大，已经造成了很高的税收成本。

因此，对于土地增值额这块，可以采用所得税的形式予以调节，避免重复征税。

所以，笔者认为土地增值税应该取消。

通过合并房产税和城市房地产税，取消不合理的城镇土地使用和土地增值税，保留契税，改革耕地占用税，最终由物业税、耕地占用税和契税构成我国的房地产税收体系，可以改变过去房地产税制中“重流转轻持有”的局面。

而取消的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税的收入则可以作为设计物业税税负考虑的因素。

（二）物业税对地方政府的影响分析根据国际上多数国家的通行做法，对保有房地产征税是地方政府财政收入的主要来源之一，它在一些国家和地区可占地方财政收入的50％-80％。

所以，开征物业税对我国政府部门的影响主要表现在对地方政府部门的影响。

一方面，批租制度下，土地是各级地方政府丰厚的财源。

但这种做法把今后几十年的土地收益一次性收取，寅吃卯粮，杀鸡取卵，其必然的弊端是本届政府对土地资源的滥用，对土地收益的滥用。

物业税的开征，可以激励政府改变这种短视的机会主义行为方式。

因为政府参与保有阶段物业增值收益的分配，一方面，为了保证长期、稳定的物业税收，地方政府必然将基础建设投资进行长期规划；另一方面，由于物业税是按物业评估价值计征，可以激励地方政府优化投资环境，使房地产不断升值，扩大自己的税源，从而形成良性循环，优化土地资源的配置。

但国内许多城市面临着基础设施历史欠账太多，目前正处在改善城市交通、美化城市面貌的大投入阶段，需要大量的城建资金。

通过土地批租，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为地方政府进行城市建设的主要资金来源。

如果改为由物业保有期分期按1/50或1/70收取物业税，政府当前的财政收入势必会大幅度减少。

如果碰到房地产业不景气，政府今后所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。

这都会使政府短期内改善公共服务和城市基础设施的能力受到影响。

（三）物业税对金融机构的影响分析长期以来，居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资和金融业的风险，开征物业税能降低房地产投资开发风险，并促使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力。

但是，物业税的征收又把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。

由于使用成本增加了，“买得起住不起”的情况将大幅增加。

尤其是使用银行贷款按揭购房者，很有可能像一些租得起办公场所，但付不起昂贵物业管理费的公司一样，随时出现供不起楼、纳不起税的现象，大大增加了银行的风险和不良资产的比重。

（四）物业税对房地产经济的影响分析1.物业税对开发商的影响分析房地产是个资金密集型的行业，对现金流的要求非常高，尤其是在建设初期，开发商必须一次性支付相当于目前房价30%左右的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权，巨大的开发成本加大了开发商的筹资风险。

一方面，开征物业税后，开发商把第一期分摊费用计入成本中，而剩下的分摊费用在消费者用房的时候直接交纳，直接的后果就是减轻了开发商前期的资金压力，降低了房地产开发的门槛和经营风险，导致更多的发展商进入市场。

另一方面，开征物业税增加了某些开发商土地囤积的成本，可以有效地抑制这些开发商土地的囤积，减少“炒楼”的行为，使房地产市场有序健康地发展。

同时，我们不得不面对这样一个现实，政府如改革土地开发权的获得方式，则会加剧房地产业的竞争，使得开发商之间的竞争将不仅仅局限于资金实力，更多的是品牌、设计理念、配套服务方面的比拼，新一轮行业洗牌不可避免。

但政府如不加强对土地开发权获得的控制，那新一轮的“圈地”运动将不可避免，过度的开发会导致房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。

所以，在推进税制改革的同时，政府应对房地产业进行有效的调控。

2.物业税对房价的影响分析购房者在购买房屋时，房价中则包含了土地批租期限内的几乎全部的房地税费。

而征收物业税则是要将开发商建房时缴纳的部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳。

物业税一旦开征，在开发成本降低的前提下，房价随之大幅下调或可预期。

从购买新房来说，消费者会因为持有成本的增加而减少购买力，尤其是在我国目前房价如此高的情况下，可以有效地抑制那些多套或者大面积住房的炒家，增加其成本，从而令其知难而退。

在市场经济供需的影响下，需求的减少必然会导致房价的下降。

二手房价格也将受影响。

由于新房的价格未发生大变化，因此二手房的价格将会因为建设的时间不同产生截然不同的变化。

在物业税开征前建设的二手房由于少征或不征物业税，无疑将被更多购房者看中，从而出现供不应求，价格提高，交易量攀升的状框。

而那些在物业税开征后建设的二手房，因为缺少种相对价格优势，价格不会产生大的波动。

3.物业税对消费者的影响分析从短期来讲，开征物业税后房价的突变将促使那些久久徘徊于高端产品大门前的购房者做出购买决策，导致高端市场销售加快；从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高”而“使用成本低”向“购买成本低”而“使用成本高”转变，这种转变将端正部分购房者的消费心态，特别是那些超出自身经济实力进行购房的行为将受到抑制，有利于市场的健康发展。

(作者单位：浙江工业大学经贸管理学院)。