城中村改造中的项目融资模式探讨
城中村改造模式与策略探讨
02
政府主导模式的优点包括计划性强、进度可控和成本相对较低
等。
政府主导模式的缺点包括市场机制缺失、社会参与度低以及资
03
金压力大等。
市场运作模式
市场运作模式是指企业作为改造主体，通过市 场机制运作，筹措资金和组织改造。
市场运作模式的优点包括市场机制健全、资金 来源广泛和改造效率高等。
市场运作模式的缺点包括缺乏计划性、进度不 可控以及成本相对较高等。
要制定有效的后续管理措施，保持改造后社 区的整洁和规范，防止出现乱搭乱建等现象 。
06
城中村改造未来发展建议
加强政策宣传，拓宽公众参与渠道
宣传政策
政府应通过各种渠道，包括媒体、社区活动等方式，宣传城中村改造政策， 提高公众对政策的认知和理解。
建立沟通机制
政府应建立畅通的沟通机制，鼓励居民参与改造计划的讨论和反馈，了解居 民的需求和意见，确保改造计划得到广泛的社会支持。
改造策略
采取原地重建的方式，注 重改善居住条件和城市环 境
经验总结
政府重视危改工作，改造 模式符合实际情况，定向 安置保障了居民的基本生 活需求
案例三：深圳市罗湖区湖贝村改造项目
改造模式
企业主导，市场运作的危 改模式
改造策略
采取整体规划、分期实施 的方式，注重保护和提升 区域环境品质
经验总结
企业主导改造增加了改造 的可行性，市场运作提高 了改造的效益，但政府需 加强监管
04
城中村改造案例分析
案例一：北京市朝阳区酒仙桥危改项目
改造模式
政府主导，企业参与的危改模 式
改造策略
采取整体规划、分期实施的方 式，注重保护和提升区域环境
品质
经验总结
关于城中村更新改造的法律法规及政策的备忘录(二)
关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录（二）——财政支持及融资模式探讨城中村改造是一个系统大工程，所需资金动辄数十亿万。
如此庞大的资金，一部分来源于政府，另外的则根据不同的改造开发模式而由不同的主体进行融资获得。
一、政府对城中村改造的财政支持根据《关于广州市推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》第三条“城中村”全面改造政策的相关规定：1. 对于通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。
2. 除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。
3．土地纯收益的剩余部分由市、区政府按8：2的比例分成。
区留成部分将设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。
其他地方政府的财政支持政策可供参考：1．深圳渔农村改造中，旧村改造的资金全部由村民负担。
其中每户村民自筹50万元人民币，其余部分的资金由区政府出面协调有关银行，村民向银行融资，股份公司用集体资产作为融资抵押，建设期内融资利息由区政府支付。
工程竣工后银行把贷款转化为楼宇按揭，村民各户按揭年限不等。
2 . 山东淄博市周村区人民政府设立了淄博金财公有资产经营有限公司，向城中村改造单位贷款，专项用于全区统一规划范围内列入区政府《关于加快棚户区、老旧工矿居住区和城中村整治改造的实施意见》（周政发[2009]19号，以下简称《实施意见》）的“两区一村”保障性住房及相关配套基础设施建设。
二、改造主体融资根据《关于广州市推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》,全面改造的融资方式有三种方式：村经济组织自行融资进行开发建设，以“熟地出让”融资和以“生地熟让”融资。
（一）村集体经济组织自行融资村集体经济组织一般采取向银行贷款方式获得资金。
我们曾与地处广州的各大银行进行电话沟通以了解各银行对城中村改造的信贷政策，其中：（1）广州银行广州银行作为广州市的本土银行，近期印发了内部文件《广州银行关于旧村改造贷款业务的指引》，根据该指引，广州银行对于城中村改造项目，原则上按中国人民银行公布的同期贷款利率作为项目贷款利率，而不再进行利率上调（个别项目风险较高的除外）。
城中村集体经济改造模式研究
区域经济城中村集体经济中的企业财产关系混乱,所有权主体错位及封闭性等体制缺陷,影响了集体经济融资功能的发挥,同时也削弱了其竞争力。
现阶段我国城中村集体经济的改造主要有合作社制与股份合作制这两种模式,但其暴露出较大的缺陷。
而现代公司制模式使企业产权关系更加明晰,是改造城中村集体经济的尤佳选择。
一、我国城中村集体经济现状及特征首先,城中村集体经济普遍衰败。
20世纪80年代初,我国目前的城中村发挥了其地理位置优势,并大力发展社队乡镇企业,乡镇集体经济迅速成为公有制企业的中坚力量。
然而90年代起,城中村集体经济的问题日益暴露,产权结构不科学,企业融资难,城镇集体经济发展速度也日益缓慢,甚至走向衰败,加上集体企业在资产方面表现出的“集体性”,导致很多社会资本无法流入,集体经济本身的产权结构及管理机制要比国有企业更模糊、僵化。
其次,城中村集体经济普遍非企业化经营。
刻意规避各种政府费税,这是导致城中村集体经济非企业化经营的直接原因,加上物业经济在城中村经济中占主导,如集体出租物业,通过村留发展用地协同开发商一起收取土地租金,并使村民获得分红的经营模式简单,无需独立的公司或经营实体即可经营,基于此,城中村集体经济日益非企业化经营。
再者,城中村集体经济中物业经济占主导。
新时期的城市建设用地不断扩张,城中村农业用地日益减少,房地产业及其关联的第三产业成为城中村集体经济的发展核心,而土地收益与物业出租收入则成为城中村集体资金的重要来源。
在部分城中村,前面提及的土地与物业收入已成为其集体经济的主要命脉,或者说,房地产经济成为城中村集体经济的发展根基。
二、城中村集体经济主流改造模式及其缺陷（一）合作社改造模式缺乏市场竞争力20世纪90年代起,部分城中村把以往的集体经济改造为经济合作社。
合作社具有下列几大特征:成员资格及资本的开放与可变性,合作社推行“入股自愿、退股自由”的平等原则;以互助为合作社发展目标;合作社不以营利为目的;股金不参与合作社的利润分红。
城中村改造资金方面的建议
城中村改造资金方面的建议1.引言1.1 概述城中村是城市发展过程中产生的一种特殊现象，通常指的是城市中的一些非法建筑区域或者是没有经过规划和管理的住宅区域。
这些城中村的存在给城市的发展带来了很多问题和隐患，如基础设施不完善、环境污染严重、社会治安问题等等。
因此，为了提高城市的品质和居民的生活质量，城中村改造成为了一个紧迫的任务。
城中村改造需要大量的资金投入，以解决基础设施建设、居民搬迁、环境治理等方面的问题。
然而，目前我国城中村改造的资金来源主要是依靠政府的财政拨款，而且投入的资金相对较少，远远不能满足改造的需要。
因此，我们需要探讨一些以解决资金问题的建议，以推动城中村改造的进程。
首先，可以完善城中村改造的资金筹措机制。
政府可以通过设立特殊基金、引入社会资本等方式，增加资金的来源。
同时，可以鼓励社会力量参与城中村改造，可以引入公共-私人合作模式，吸引民间资本投入。
其次，需要加强城中村改造项目的资金管理和使用监督。
建立起科学合理的资金管理制度，确保每一笔资金都能够被用在刀刃上，杜绝浪费现象的发生。
此外，加强对资金使用过程的监督，定期公开资金使用情况，以确保资金的透明和有效使用。
最后，可以通过引入市场化的机制，推动城中村改造资金的回报。
例如，可以将改造后的土地资源进行开发利用，将一部分收益用于回报投资方。
这样一来，可以吸引更多的资本投入城中村改造，并且也能够为改造项目的可持续发展提供经济支持。
总之，城中村改造是一个长期而复杂的过程，需要大量的资金投入。
在解决资金问题方面，我们可以通过完善资金筹措机制、加强资金管理监督、引入市场化机制等方法来提高资金的使用效益和回报率。
只有解决好资金问题，才能够推动城中村改造的顺利进行，最终实现城市的美丽与居民的幸福。
1.2文章结构文章结构是一个长文的骨架，它决定了文章内容的组织和呈现方式。
一个良好的文章结构可以使读者更容易理解文章的逻辑和主旨。
本文的结构主要包括引言、正文和结论三个部分。
城中村改造项目中PPP融资模式分析
城中村改造项目中PPP融资模式分析作者：郭阳萍来源：《商情》2017年第43期【摘要】城中村改造是一个资金需求巨大的项目，面对巨额资金需求，如何筹集所需资金成为城中村改造的关键所在。
在各个城市的实践中，以及地方政府与学者的总结下，城中村改造融资模式逐渐发展，已经突破了传统的政府或村集体单独筹资方式，现在通过吸引社会开发商进入取得了巨大成功。
【关键词】城中村改造项目融资 PPP融资模式一、城中村改造项目融资的必要性和可行性（一）城中村改造项目融资的必要性面对巨额资金需求，如何筹集所需资金成为了城中村改造的关键所在。
不论是村集体自行筹资进行改造还是政府直接投入都不适合城中村改造。
因为村集体普遍现象是经济实力弱，难以筹集足够的资金，此外村集体缺乏相关的开发经验，也不能够进行合理的规划与开发。
对于政府投入型，政府的财政难以维持，除此之外，由于政府投入型，村集体在改造中不具有话语权，因此难以保障村民的基本利益，这会给改造带来巨大阻力。
通过引入社会开发商不仅可以解决资金问题，开发商与村集体共同协商签订协议还能够保证村集体的话语权，很大程度上保障了村民的利益。
而城中村改造后能够产生一定的经济利益，通过一定的利益出让使社会开发商能够获得适当的利润，这对社会开发商是具有很大的吸引力的。
（二）城中村改造项目融资的可行性城中村改造要解决巨大的资金缺口，这就要求村集体引入社会开发商参与城中村改造，利用其资金与技术。
然而我们必须考虑城中村改造项目对社会开发商是否有吸引力。
城市中土地是稀有资源，而城中村改造后可以释放大量土地，再结合城中村改造成功后产生的经济利益，因此对社会开发商是有很大吸引力的，这说明这种模式是可行的。
我国农村耕地面临着严峻的问题，国家必须加强对土地资源管理，随意占有农村耕地的城市发展路径已然不可行，这就促使开发商转变获取开发土地的方式。
利用农村耕地来增加城市建设用地，这种方式在今后将难以实现。
转而之，通过参与城中村改造进行城市建设有地的开发则成为了今后开发商的首选途径。
城中村改造项目融资模式及难点问题解决
棚改的范围主要集中在城市中的特定区域，通常是贫困区域。而城中村改造的范围则更广 ，涉及到整个城中村区域，包括村庄和耕地等。
改造方式不同
棚改的改造方式相对单一，主要是政府投资或引导社会资本参与，进行房屋和土地的拆迁 重建。而城中村改造则更加复杂，需要采用多元化的改造方式，包括政府引导和市场运作 相结合的方式等。
促进城市更新和发展
城中村改造是城市更新和发展的重要手段，通过改造可以促进城市的更新和发展，提高 城市的竞争力和吸引力。
未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需
求
1
提前规划布局
对于未来可能人口流入的城市，需要在城中村改 造中提前规划布局，为人口的流入提供足够的住 房和公共服务设施。
2
提升改造品质
整治提升环境品质
加强社区管理
对于人口流入有限且存量住房过剩的 地区，需要加强土地资源的管理，合 理规划土地用途，提高土地利用效率 。
对于存量住房过剩的问题，可以通过 整治提升环境品质来实现。例如可以 更新建筑外观、增加公共设施等措施 来提高住房品质和环境。
社区管理是城市治理的重要方面之一 ，对于人口流入有限且存量住房过剩 的地区更需要加强社区管理。可以通 过加强物业管理、提高居民素质等方 式来提高社区治理水平。
城中村改造可以改善城市形象和提升城市品质，吸引更多投资和人才落 户，促进城市的繁荣发展。
低效用地再开发
01
低效用地再开发可以优化城市土地利用结构，提高土地利用效率。通过重新规 划、开发利用低效用地，可以增加城市的可用土地资源，推动城市的可持续发 展。
02
低效用地再开发需要制定合理的规划方案，充分考虑土地用途、开发强度、交 通组织等因素，确保再开发后的土地能够实现经济效益和社会效益的双赢。
中部地区城中村改造引入PPP 模式的探索与实践——以焦作市为例
摘要：城市化建设快速推进的同时，大量城中村现象在我国各大城市出现，带来了一系列的经济和社会问题。
为优化城市环境、促进城市的可持续发展，全国各地纷纷致力于城中村改造任务。
由于城中村改造是一项复杂艰巨的工程，政府积极寻求引入社会资金，以缓解财政压力。
从焦作市的实际效果看，资金成为城中村改造进程中的瓶颈。
本文从焦作市的现实问题出发，对PPP模式下的城中村改造进行分析，并提出相应的建议。
关键词：城中村改造；PPP；融资引言城中村是在我国特有的城乡二元土地所有制的背景下，大规模推进城市化而带来的一种城市化问题。
城中村的存在已经严重阻碍了我国城市的可持续健康发展。
因此，在政府的大力推动之下，全国各地城市陆续展开了城中村的改造工作。
由于中部地区的城市化进程相对滞后，城市空间拓展基本采取“摊大饼”的模式，这种粗放型的城市化造成城中村问题在中部地区极其普遍[1]。
推进城中村综合改造已经成为中部地区现代化建设中的重要一环。
但城中村是一项探索性强、复杂艰巨、耗时较久的系统性工程，长期以来，资金成为城中村改造的瓶颈。
利用西方国家普遍采用的PPP(Public-Private-Partnership，简称PPP)模式将有利于解决城中村改造项目融资难的问题[2]。
中部地区相对于东部发达城市的城中村改造进程起步要晚。
焦作市于2013年出台《焦作市2013—2017年棚户区改造规划》，提出5年将改造规划棚户区117个，98 631户，改造房屋面积2 448.5万平方米。
在政策强烈推动下，以PPP模式为基础的焦作市城乡一体化示范项目开始正式实施。
虽然PPP促成了政府和社会资本的合作，以有效的方式缓解了项目前期的资金问题，但是随着项目逐渐开展，资金成为该项目一个极为突出的障碍，社会资本方的资金供应难以到位，项目的实际成本远远高于预估成本，导致项目难以持续运转，基于这一现实状况，更加明确了资金在城中村改造项目中的重要地位。
本文以PPP模式下焦作市城中村改造项目为例，分析项目目前面临的主要问题，以期能够反映中部地区城中村改造中普遍面临的问题，并提出相应的解决思路。
文献综述
文献综述08128020石川张贵凯的《西安市“城中村”改造研究》指出“城中村”是指由于城市的迅速扩展而包裹在城市地域中的农村居民点。
由于我国长期实行的城乡隔离制度所造成的管理上的缺陷，使得“城中村”建设管理混乱、居住环境恶劣、社会关系复杂等问题，已严重影响到城市的整体发展环境，给城市日常管理和进一步发展，造成很多困难，成为当前城市发展建设迫切需要解决的问题。
目前国内关于“城中村”改造的研究已经启步，见到的一些研究以改造经验的总结为主，目前仍处于摸索阶段。
文章在回顾总结国内外关于城中村改造和城市更新的实践的基础上，运用博弈论理论方法，通过分析城中村改造中存在的政策体制冲突和各个参与人之间的经济利益关系，提出了不同情况下城中村改造的模式，并结合西安市城中村改造案例分析，就西安市城中村改造中，改造模式选择，进行了探讨，提出了城中村改造的对策。
吴亮的《城中村改造过程中存在的问题及对策研究——以西安市为例》指出城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下,由于快速城市化而出现的一种特殊现象。
近年来,城中村问题已经成为城市政府、城中村村民、学术界共同关注的棘手而重要的问题,促使国内一些学者从经济学、社会学、城市规划学等多角度对城中村及城中村改造问题展开研究。
然而,城中村改造并非易事,在改造过程中它不但要经历集体土地向国有土地的转制的过程,而且还会遇到改造资金瓶颈的制约,政府、开发商、村民在改造具体实施过程的中的利益博弈等诸多问题。
文章正是在前人研究的基础之上,分析城中村的基本特征及其形成的内在机制,并针对西安市城中村及城中村改造现状,挖掘西安市在城中村改造过程中存在的问题,从土地制度与土地经营角度对城中村改造进行深入的研究:从土地制度方面,提出了有别于传统征地制度的城中村集体土地国有化转制模式;从土地运营方面,提出通过土地资产的运营解决城中村改造的资金瓶颈。
同时,本文还运用博弈论相关理论研究城中村改造过程中政府、开发商、村民的三方博弈过程,提出相关的对策建议,最终尝试建立一种西安市城中村改造模式。
城中村改造资金筹集的建议
城中村改造资金筹集的建议1.引言1.1 概述概述部分的内容如下：城中村改造作为中国城市化进程中的重点项目，已经取得了一定的成效。
然而，随着城市发展的加快和城中村问题的复杂化，城中村改造所需的资金筹集问题也变得日益突出。
如何有效筹集足够的资金来支持城中村改造成为亟待解决的问题。
本文旨在探讨城中村改造资金筹集的建议，通过多元化资金筹集方式和加强政府支持和引导，为城中村改造提供可行的资金来源和解决方案。
首先，我们将简要介绍城中村改造的背景和现状，以便更好地理解资金筹集问题的重要性和困难。
然后，我们将提出具体的建议，旨在为城中村改造资金筹集提供实用有效的解决方案。
通过本文的研究和探讨，我们希望能够为城中村改造资金筹集问题提供有益的启示和指导，为城中村改造的顺利进行提供支持。
同时，也希望引起社会各界对城中村改造资金筹集问题的关注，共同努力推动城中村改造工作取得更好的成果。
1.2文章结构文章结构部分的内容可以如下所示：1.2 文章结构本文分为引言、正文和结论三部分。
在引言部分，首先概述了城中村改造资金筹集的问题，并介绍了文章的结构和目的。
接下来是正文部分，主要包括城中村改造的背景和现状，以及城中村改造资金筹集的重要性和困难。
最后是结论部分，提出了两个建议来解决城中村改造资金筹集的问题：多元化资金筹集方式和加强政府支持和引导。
下文将对每个部分进行详细的阐述，并提供相关的分析和论证。
通过以上结构的组织，旨在全面地讨论城中村改造资金筹集的问题，并提出有效的解决方案，以促进城中村改造的顺利进行。
1.3 目的本文旨在探讨城中村改造资金筹集的问题，并提出相应的建议。
目的如下：1) 分析城中村改造资金筹集的背景和现状，深入了解城中村改造项目在资金方面所面临的挑战和困难。
2) 增强对城中村改造资金筹集重要性的认识，明确资金是城中村改造顺利进行的基础和保障。
3) 提出多元化资金筹集方式的建议，探讨如何从不同渠道获取资金，以满足城中村改造的资金需求。
城市更新项目投融资模式及案例解析
城市更新项⽬投融资模式及案例解析⼀、城市更新项⽬分类（⼀）按改造⼒度划分：整治、改建和拆建按照改造⼒度由弱到强，城市更新项⽬可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。
不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项⽬分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建和拆建）；⼴州分为全⾯改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中⼭分为微改造、局部改造和全⾯改造（分别对应整治、改建和拆建）。
表1. 城市更新项⽬分类：以湾区城市为例整治类项⽬改造⼒度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。
整治类项⽬不改变建筑主体结构和使⽤功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为⽬的，⼀般不增加建筑⾯积。
审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣⼯验收和后续监管。
改造资⾦主要来⾃市/区政府、权利⼈等。
城镇⽼旧⼩区改造可视为整治类城市更新的⼀种。
整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。
改建类项⽬改造⼒度居中、⼀般需由市级城市更新管理部门审批，房企⼀般可通过改造、持有运营的等⽅式参与项⽬。
改建类项⽬⼀般不改变⼟地使⽤权的权⼒主体和使⽤期限，在不全部拆除的前提下进⾏局部拆除或加建，可实施⼟地⽤途变更，部分城市可增加建筑⾯积（但⼀般会对建筑⾯积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。
房企可通过改造、持有运营等⽅式参与项⽬，代表案例如万科上海哥伦⽐亚公园。
图1. 改建类城市更新项⽬案例：万科上海哥伦⽐亚公园拆建类项⽬改造⼒度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。
拆建类项⽬对城市更新单元内原有建筑物进⾏拆除并重新规划建设，可能改变⼟地使⽤权的权利主体、可能变更部分⼟地性质。
拆建类项⽬流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划⽴项、专项规划审批、实施主体确认、⽤地出让等环节。
拆建类项⽬分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压⼒和项⽬周期有所差异。
城中村改造项目融资模式探讨
１ 概述 各大 中城市的“ 中村” 城 由于历史 和管理体制 等原因 ， 管 规划
理无序 ， 布局结构混乱 ， 基础设施 缺失 ， 环境卫 生、 防安全、 安 消 治
建公助模式。村组织 在统 一规 划 、 设计 、 报批 、 管理 的基础 上 ， 实
签署合同明确双方的权 利和义务 以确保这些项 目的顺利实施。 获得土地使用权 以及 开发建设 的各 个阶段 均有商业 风 险。３ 自 系 ， ）
营利性企业和非营利 性组 织合作制 模式 ， 是指 为 了完 成某些 产开发 收益分成 。这种模 式特点是 以房换 房 ， 眼前 利益 明显 ， 村 府 、 营利性企业和非营利性组织之 间达成 伙伴合作关 组织不必投人资金 ， 目所需资金 由房产商负责 ， 项 房产商在拆迁 、 项 目而在政府 、
第３ ６卷 第 ２ ８期 ２０１０年 １０ 月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＴＥＣ兀 瓜 Ｅ
Ｖ０． ６ Ｎｏ． ８ １３ ２
Ｏｃ． ２ １ ｔ ００
・２ ４５ ・
文 章编 号 ：０ ９６ ２ （０ ０ ２ —２ ５０ １０ —８ ５ ２ １ ｝８０ ４ —２
难题 。根据昆明 田野咨询 公司 ２ ０ ０ ８年 的初步估算 ： 明城 中村 有一定 的认识 ， 昆 才能有效运用 到位 。
的改造 ， 预计在 ５年内需投 资 １５ ０ ０ 亿元左右 ， 每年需 ３０亿元左 ０
１上 市融 资。通过上市 ， ） 房地产企业 可 以通过股 票市场迅速
右 。资金缺 Ｖ 大 ， Ｉ 仅靠 银行贷款 是无法解决 的， 况且 当前 又面临 筹得 巨额 资金 。对于股票市场募集 的资金 ， 房地产企业 可以作为 银行银根紧缩 ， 银行贷款受政策 限制等情况 。因此 只有拓展 新 的 注册资本永久使用 ， 这就解决 了房地产企业 在城 中村 改造项 目中 融资渠道并创新融资模式 ， 能达到城 中村改造 的目标。 才 所需资金 的问题 。由于 股票市 场募集 的资金 没有 固定 的还款 期 限， 这也使 得房地 产开发成本 相对较低 。上市融资优 势明显 ， 因
城中村改造融资模式
城中村改造的融资模式有多种，以下是一些常见的融资模式：
政府财政资金：政府可以通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、规费减免等方式投入资金，起到撬动作用。
专项债券资金：城中村改造项目可以发行专项债券，募集资金用于改造项目。
这种方式的资金成本低、专款专用，要求项目资金自平衡。
金融机构贷款：政策性银行和商业银行可以为城中村改造提供贷款支持。
这种方式的资金来源稳定，但需要提供相应的抵押或担保。
改造主体自筹资金：改造主体可以通过自有资金、银行贷款、信托、债券、资产证券化等方式筹集资金。
这种方式的资金来源广泛，但需要承担一定的风险。
社会资本参与：社会资本可以通过城市更新基金、PPP、ABO、投资人+EPC等模式参与城中村改造。
这种方式的资金来源灵活，但需要与政府或企业合作，并承担一定的投资风险。
在选择融资模式时，应根据改造项目的具体情况和需求，综合考虑各种因素，选择最适合的融资方式。
同时，政府和企业也需要制定相应的政策和措施，以吸引更多的资金参与城中村改造。
城市更新及城中村改造项目的融资模式
城市更新及城中村改造项目的融资模式随着城市化进程不断加快，城市更新及城中村改造项目的需求也日益凸显。
然而，在项目推进过程中，融资一直是一个难题。
本文将就城市更新及城中村改造项目的融资模式展开探讨，为相关方提供参考。
一、传统融资模式传统融资模式主要包括政府出资、银行贷款和企业自筹。
政府出资主要是通过地方政府投入资金来支持城市更新及城中村改造项目，但由于财政预算有限，难以满足大规模项目的资金需求。
银行贷款需要具备一定的抵押物、还款能力和信用背书，大多数城中村改造项目由于土地所有权不清晰，无法提供足够的抵押物，因此难以获得银行贷款。
企业自筹虽然可以部分缓解资金压力，但往往难以满足整个项目的融资需求。
二、新型融资模式面对传统融资模式存在的问题，一些新型融资模式逐渐被引入到城市更新及城中村改造项目中。
在这些新模式中，社会资本、产权交易市场和政府引导基金发挥了重要作用。
1. 社会资本社会资本是城市更新及城中村改造项目的重要融资来源，可以通过设立专门的基金、引入民间投资、参与城中村土地的流转等方式来融资。
这种模式能够解决传统融资模式中土地质押难题，为项目融资提供了新的途径。
2. 产权交易市场产权交易市场的建立可以为城中村改造项目提供资金融通的评台。
通过将城中村改造项目的收益权、股权等产权进行划分和交易，吸引社会资本参与融资，这种市场化的融资模式有望为项目提供更多资金支持。
3. 政府引导基金政府引导基金是政府推动城市更新及城中村改造的重要手段之一。
政府可通过设立专项基金、提供财政补贴等方式引导社会资本参与城市更新项目，降低项目融资成本，同时平衡政府与市场之间的利益关系。
三、实施建议在实际开展城市更新及城中村改造项目时，需要综合考虑各种融资模式的特点，并结合项目特点进行选择和组合。
以下是一些建议：1. 加大对社会资本的引导和支持，鼓励社会资本参与城市更新及城中村改造项目，探索多种投融资模式。
2. 建立健全产权交易市场机制，促进城中村改造项目的产权交易，为项目融资提供更多路径和渠道。
新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨
372021.04|4新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨4.1政府要重新定位角色，发挥引导作用在筹集城市改造项目资金过程中，政府作为项目发起者，首先应该重新定位角色，明确自身职责，将之前的领导者、决策者向服务者、参与者转变，发挥好“桥梁”的中间作用，监督整个改造项目的开发和建设过程，保障居民的经济权益，同时也能为建筑开发商提供相应的贷款审批服务，简化审批流程。
在融资阶段，政府机关应该有效发挥宏观调控作用，不能仅仅依靠自身的自有资金和国家财政拨款作为改造的全部成本，应该家的融资模式，比如英国成立了城市发展基金，作为措资金，确保项目开发计划的顺利实施。
除了借鉴国建局来办理[3]。
市建局从属于公营的事业单位，不受者的角色，从而保证了政府正常行使职能，确保项目证的形式筹集资金，用于不动产的开发和管理，再把我国法律规定和税收制度尚不完善，标准型R E I T s型4.2实行政府购买服务融资政府购买服务融资，具体指国家政府机关单位作者签订政府购买和合同，由承接企业负责城市改造的通过质押合同向国家开发银行借贷，获得资金来源，可以采用分期付款的方式，提前约定好偿还期限和付府购买服务融资模式中，政府并非直接参与到改造项实质上完成了风险转嫁，切割了政府机关的债务风险改造项目中，就利用了购买服务的方式，有效筹集了4.3实行基金融资模式基金融资模式具体指在当地政府的有效引导下，人主要由发改委和国开金融机构组成，有效吸收社会投入到项目运作中，同时国开金融机构以城市开发联额度要小于项目总投资的70%，偿还利率要低于市场比如返还收益率等，实现了土地开发一二级有效联动威型的开发机构构成，为基金投资提供收益保障。
我吸引社会资本，附加了特许经营权益，按照市场化的收效率较慢的缺陷，但也存在优势，比如运营方面由一满足了投资者对于城市更新项目的收益性要求，不仅4.4引进PPP融资模式P P P融资模式具体指政府和私人之间建立合作关资模式以“政府主导、民间参与、市场运作、风险共量积极参与到城市改造项目中来，当前，在我国北京造为例，在P P P项目开展的前期阶段，政府部门根据次，选择合适的民间资本，通过公开招标的形式选择明确股权分配、风险承担、利益划分、土地用途等事旧城改造模式中，由于民间资本没有相关法律资质，协议来保证民间资本的合理性，在土地二级开发项目基础设施等，在项目开发完成后，通过转让、出售来20-30年，期间项目实施风险性较大，优点是可以大有效解决了当前政府的融资困境，防范了政府债务风结语综上所述，当前城市更新改造融资过程中遇到多引导作用，实行政府购买服务融资，基金融资模式和破解融资困境，从而实现城市集约发展，加快城市转参考文献[1] 朱昊, 陈宗才. TOD理念下的旧城中心区改造更新策略研究——以深圳市罗湖区湖贝项目城市更新为例[J]. 中外建筑, 2020, No.227(03):89-92.[2] 魏航. 从城市更新PPP项目探究城市治理理论”中国化”[J]. 经济研究参考, 2019, 000(015):52-60.[3] 陆秋平. 城市更新工程中的建筑改造和历史风貌保护[J]. 建筑施工, 2019, 041(009):1701-1703.[4] 杨晓冬, 张家玉. 既有建筑绿色改造的PPP模式研究:演化博弈视角[J]. 中国软科学, 2019, 339(03):188-197.38|CHINA HOUSING FACILITIES。
试析城市更新改造项目的融资问题及对策
试析城市更新改造项目的融资问题及对策摘要：新时代背景下，我国城镇化水平呈逐渐提高趋势，城市内部及城乡间就存在大量的人口流动，而城市的土地资源有限，加之规划的滞后等，想要满足民众对公共空间建筑的要求，落实城市更新改造就显得尤为重要。
但值得注意的是，此项工作的展开，融资是关键，直接决定着项目的可行性，故加大对融资问题的分析就显得尤为重要。
本文主要就城市更新改造项目的融资问题进行了探析，并结合实际情况提出了有效的对策，以供参考。
关键词：城市更新改造项目；融资；问题；对策针对城市更新改造项目而言，其主要是指完善特定城市建成区内的基础设施等，需基于城市规划及相关规定程序的前提下展开综合整治，包括存量更新或拆除重建等。
在此过程中，对于居民物质生活环境及公共空间的更新及完善，要做到有计划、有步骤的进行，主要为微改造、城中村改造等方式。
但此类型的项目也具备一定的特点，主要体现为改造时间较长、涉及范围较大、资金量庞大等，对各环节都提出了较高的要求，故为达到“旧貌换新颜”的目的，就需重视融资管理问题的解决，避免资金支出不合理的情况发生，旨在从根本上为城市更新项目的建设品质提供保障［1］。
1、城市更新改造项目融资的必要性城市更新改造中，微改造是较为常见的一种方式，主要是基于现有建筑局部拆建、建筑功能置换等形式进行更新，利用空间、经济等不断促进人文、历史等非物质层面的提高。
但不可忽视的是，此方法虽然可满足当下发展需求，但实际改造中会涉及政府机关、居民及投资方的利益，如若改造融资环节存在不合理情况，就无法达到三方互惠互赢的局面，并且也会导致改造项目的停摆。
新增土地资源较少，加之早期城市规划及管理的影响，现有城市中心老旧小区建成年代较早，存在失养、失修、失管问题，以城市基础设施配套、社区服务设施缺乏完善性等为体现，综合效益随之下降。
而城市更新改造工作的展开，则可有效解决上述问题，但考虑到改造时间较长，财政资金支持又有限，故重视融资问题的解决就显得尤为必要［2］。
城中村改造资金面临的问题及建议
城中村改造资金面临的问题及建议
城中村改造资金面临的问题主要包括资金需求量大、筹措渠道单一、资金监管不力等。
针对这些问题，以下是一些建议：
1. 创新融资方式：除了传统的政府拨款和银行贷款外，可以探索引入社会资本，如与房地产开发商合作，或者采用PPP模式等。
此外，可以通过发行城中村改造专项债券、利用保险资金等方式筹措资金。
2. 优化资金配置：在筹措到资金后，应合理安排使用，避免出现浪费和重复建设的情况。
同时，应加强对资金的监管，确保资金用于城中村改造项目，防止被挪用或侵占。
3. 建立多元化投资机制：政府应出台相关政策，鼓励社会资本参与城中村改造。
例如，可以提供税收优惠、财政补贴等政策激励，吸引更多投资者参与改造项目。
4. 发挥金融机构的作用：金融机构是城中村改造的重要资金来源之一。
政府应与金融机构建立合作关系，争取更多的贷款支持。
同时，金融机构也应积极参与到城中村改造中，为改造项目提供金融支持。
5. 加强规划和管理：城中村改造应加强规划和管理，避免出现乱拆乱建的情况。
在改造过程中，应注重保护居民的合法权益，确保改造项目符合法律法规和政策要求。
6. 引入市场机制：城中村改造可以引入市场机制，通过市场化运作，提高改造的效率和效益。
例如，可以采用土地使用权转让、租赁等方式，将土地资源盘活，吸引更多的投资者参与改造项目。
总之，城中村改造资金面临的问题需要政府、社会各界共同努力解决。
通过创新融资方式、优化资金配置、建立多元化投资机制、发挥金融机构的作用、加强规划和管理以及引入市场机制等措施，可以缓解城中村改造资金压力，推动改造项目的顺利实施。
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分类号：单位代码：10183 研究生学号：20XXXXXXX 密级：公开吉林大学硕士学位论文城中村改造中的项目融资模式探讨City village Renovation of Project Financing Model to Discuss作者姓名：王磊专业：工程硕士研究方向：项目融资指导教师：谢地培养单位：经济学院2013年4月城中村改造中的项目融资模式探讨City village Renovation of Project Financing Model toDiscuss作者姓名：王磊专业名称：项目管理指导教师：谢*学位类别：工程硕士答辩日期：2013年月日未经本论文作者的书面授权，依法收存和保管本论文书面版本、电子版本的任何单位和个人，均不得对本论文的全部或部分内容进行任何形式的复制、修改、发行、出租、改编等有碍作者著作权的商业性使用（但纯学术性使用不在此限）。
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吉林大学硕士学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交学位论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
学位论文作者签名：日期：年月日《中国优秀博硕士学位论文全文数据库》投稿声明研究生院：本人同意《中国优秀博硕士学位论文全文数据库》出版章程的内容，愿意将本人的学位论文委托研究生院向中国学术期刊（光盘版）电子杂志社的《中国优秀博硕士学位论文全文数据库》投稿，希望《中国优秀博硕士学位论文全文数据库》给予出版，并同意在《中国博硕士学位论文评价数据库》和CNKI系列数据库中使用，同意按章程规定享受相关权益。
论文级别： 硕士□博士学科专业：项目管理论文题目：城中村改造中的项目融资模式探讨作者签名：指导教师签名：年月日作者联系地址（邮编）：作者联系电话：摘要城中村改造中的项目融资模式探讨随着城市的快速发展，“城中村”作为城市中的一种特殊聚落逐渐引起人们的注意。
“城中村”改造得到了各级政府的高度重视，国内外不少城市启动了城中村改造的工作。
城中村改造不是简单的拆旧建新，而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合，其实质是调节政府、村民与房地产开发商三方相互关系，以达到利益均衡的博弈过程，它是城市化向纵深发展或向高级阶段推进的结果,是城市由初期的外延式扩张向中后期内涵式发展转变的必然趋势，其实质属于“内涵式城市化”或“城市的城市化”。
城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及的因素较多，尤其是城中村改造的项目融资模式。
城中村改造的的项目融资模式在各个城市的城中村改造中，提出了不同的模式。
本次通过对国内当前不同融资模式的分析研究，结合员岗村村的城中村改造，提出了村集体主导，分期改造，分期融资的模式。
具体来讲就是城中村改造还分为两个阶段，一个是土地整理阶段；一个是土地拍卖阶段，在土地整理阶段，村集体通过市场竞争引进投资商，负责征地、拆迁、补偿、安置、策划整合土地，该投资商开展相应工作所需要支付的利益从二期土地市场出让的融资中按照相应的比例予以支付。
其二阶段就是对整理出来的土地通过招拍挂，出让整理出来的土地进行市场融资。
市场融资所得一部份用于偿还在第一阶段协助开发的投资商，一部分用于村集体物业的建设。
并且，在第二阶段的土地出让中，第一阶段参与合作开发的投资商具有优先所得权。
即在相同条件下，前期合作的投资商可以优先取得该村出让的土地。
这种模式既实现了改造项目自身的经济平衡，保证了城中村村民、集体的相关利益，又通过法定的途径筹到了旧村改造的资金需求；政府同时也在不投入资金的情况下也促进了城市旧村的改造；对资金投入方而言，所得土地通过政府出让的方式所得，自身的合法权益也有了法律保证。
从而探讨一种有效利用社会资金进行城中村改造，使资金投入主体、城市改造方和政府三方共赢的新型项目融资合作模式关键词：城中村, 城中村改造，项目融资,融资模式AbstractCity village Renovation of Project Financing Model to DiscussWith the rapid development of the city, " city village " as a kind of special settlement in the city gradually attracted people's attention. " Urban village " transformation to get the attention of governments at all levels, many domestic and foreign city launched the city village renovation work.Reconstruction of the village is not a simple down old buildings and building new, but the effective integration of the stock of land resources in the city under the unified planning, its essence is the regulation of the government, the villagers and the real estate developers of three party relations, in order to achieve the balance of interests of the game process, which is the city to develop in depth or promotion to advanced stage results, Is the inevitable trend of city from extensive expansion to the change in the late stage of connotation development, it belongs to the connotation of " city " or " city ". Reconstruction of the village is a complex systems engineering, involves many factors, especially the project financing mode of urban village reconstruction.Reconstruction of the village in the city village reconstruction project financing mode, put forward different models. Through this study the different financing mode analysis, combined with the reconstruction of the village clerk Gang village, the village collective leading, staging, stage financing mode.Specifically, reconstruction of the village is divided into two stages, one is the land consolidation stage; a land auction stage, in the land consolidation stage, the village collective through the market competition, the introduction of investment, responsible for land acquisition, demolition, compensation, resettlement, land planning integration, the investors in the corresponding work required to pay benefit from the two periods of land market financing in accordance with the corresponding proportion pay.The second stage is to move up through the sorting out land leasing, sorted out the land market financing. A part of market financing income for the first stage is to assist the development of compensation of investors, in part for theconstruction of the village collective property. And, in the second phase of the land, the first stage involved in development cooperation investment income right has priority.In the same conditions, the cooperation of the investors can obtain the village transferring land. This mode is not only achieving economic balance transformation project itself, which related to the interests of villagers, collective, and through legal means to raise the old village transformation funding requirements; the government also in less investment circumstances also promoted the reformation of city old village;On the investment side, the land through government transferring income, their legitimate rights and interests are the legal guarantee. In order to explore an effective use of social funds for the reconstruction of the village, the investment subject, the transformation of the city party and government three win-win new project financing mode of cooperationKeyWords：City village, reconstruction of the village, project financing, financing model目录绪论 (1)0.1研究背景 (1)0.2研究意义 (1)0.3研究方法与创新 (2)第1章城中村改造与项目融资概论 (4)1.1城中村社会影响的复杂性及其改造的必然性 (4)1.1.1 城中村 (4)1.1.2 城中村形成的原因 (5)1.1.3 城中村复杂的社会问题 (6)1.1.4 城中村改造的必然性 (8)1.1.5 城中村改造的复杂性 (9)1.1.6 城中村改造中的融资必要性 (9)1.2城中村改造中的项目融资 (10)1.2.1 项目融资概念 (10)1.2.2 项目融资的特点 (10)1.2.3 项目融资的参与者 (11)1.2.4 适用范围 (12)1.2.5 项目融资模式 (12)1.2.6 项目融资可以适用于城中村改造 (14)第2章城中村改造中的项目融资模式及分析 (16)2.1政府直接投入型的融资模式 (16)2.1.1 概念释义 (16)2.1.2 具体案例：小谷围岛的城中村改造 (17)2.1.3 优缺点分析 (18)2.1.4 应用范围 (19)2.2村集体主导型的融资模式 (19)2.2.1 概念释义 (19)2.2.2 具体案例：广州市猎德村改造 (20)2.2.3 优缺点分析 (21)2.2.4 应用范围 (22)2.3开发商投入型的融资模式 (22)2.3.1 概念释义 (22)2.3.2 具体案例：深圳南山区大冲村改造 (23)2.3.3 优缺点分析 (25)2.3.4 应用范围 (25)2.4分析总结 (25)第3章员岗村改造项目背景 (27)3.1员岗村简介 (27)3.2员岗村属于典型的城中村 (28)3.3员岗村亟待改造 (28)3.4员岗村改造的可行性 (29)第4章员岗村改造的成本测算 (31)4.1员岗村改造的成本分析 (31)4.1.1 员岗村的建筑现状 (31)4.1.2 员岗村的公共服务设施现状 (31)4.1.3 员岗村的历史文化遗存 (32)4.2员岗村改造的复建标准及复建规模 (33)4.2.1 村民住宅复建 (33)4.2.2 有证居民住宅拆复建 (33)4.2.3 村集体物业复建 (34)4.2.4 国有建筑复建 (34)4.3员岗村改造的成本测算 (34)第5章员岗村改造的经济测算 (38)5.1员岗村的土地现状 (38)5.2员岗村的土地融资方案 (38)5.3楼面地价估算 (40)5.4员岗村改造的经济测算 (40)第6章员岗村改造的项目融资模式 (41)6.1员岗村改造的项目融资模式选择 (41)6.2员岗村改造的项目融资模式设计 (41)6.2.1 融资模式设计 (41)6.2.2 员岗村改造的项目融资模式特点 (42)6.3融资风险性评价 (42)6.3.1 开发强度风险分析 (42)6.3.2 楼面地价分风险分析 (43)6.4对当前城中村改造的启示 (43)结论 (47)参考文献 (48)后记 (52)绪论0.1 研究背景员岗村位于番禺区北部的南村镇内，与汉溪--长隆商贸旅游服务中心、广州大学城及其南岸发展片区毗邻。