万科·金域华府公寓分析56精品文档47页
万科SWOT分析
万科SWOT分析背景简介：万科金域华府为万科在合肥倾力打造的48万平米市心顶级项目，位于合肥市蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧（五里墩江淮仪表厂），占地面积173.5亩，综合容积率3．56，小区居住用地占地面积101754平，主题商业开发占地面积13875平，社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。
区域简介：万科金域华府位于长沙市雨花区的武广新城版块片区，处于长株潭融城的核心区域，项目紧邻长沙市南北主干道的万家丽路，同时项目紧邻香樟路，连接京珠高速，辅以湘府路、曲塘路等城市主要干道。
地铁4号线近在咫尺；此外，本区域紧邻圭塘河风光带，以及天际岭国家森林公园。
一、S——优势：（1）项目位于合肥市区，未来的交通枢纽，城市副中心，地段优势明显，发展潜力巨大；（2）万科地产，地产开发龙头企业；（3）项目体量大，总体量为约54万方，在区域内存在一定的规模优势；（4）90平米以下户型约占总配比的60%，市场接受度高；（5）项目位于万家丽路与香樟路交汇处，商业价值较高，有发展商业中心的机会；（6）项目南邻雨花区政府，区域昭示性、可到达性极佳。
应对策略：发挥优势（1）充分挖掘发挥地段价值，与万科企业品牌相结合，树立项目市场信心；（2）有效发挥政府对区域规划与项目规划配套优势，打造自身配套，增加居住附加值；（3）发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型品质生活社区；二、W——劣势：（1）目前合肥新城板块正在快速发展中，区域生活配套相对档次较低，不能满足区域客户的需求，同时对本项目形象建立造成了一定的影响；（2）香樟路上大多为较为老旧的住宅小区，形象相对较差；（3）南北两地块之间被隔断，不利于项目整体形象的建立;（4）万家丽路、香樟路为城市快速路，特别是万家丽路连接高桥大市场，货车通行量较大，给项目带来了较大的灰尘与噪音影响；（5）项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响应对策略：消除劣势（1）通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域现状的抗性；（2）通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；（3）通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；（4）在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期发售公寓而带来的降低形象.三、O——机会：（1）万科交通便捷，区域步入飞速发展期；（2）交通道路发展进一步加快，尤其是香樟东路的拉通已经提上日程；（3）周边存在多个中高端单位，消费能力强；（4）本项目区域存在次区域商业中心发展机会。
万科·金域华府折页
住总万科·金域华府折页文案封面P1住总万科·金域华府——上地东一府倾城——形象页P2上地东一府倾城这是一个信仰迷失的喧嚣时代，缺乏内涵的建筑产品面孔模糊，唯有峥嵘岁月的新中式国风##，操守唐明清，不滞于淑世情怀，在壮丽的夕阳下引吭高歌；这就是住总和万科考虑的事，——为我们的城市留下可以纪念的东西。
臻美国风宅邸，问鼎皇族龙脉，仍在都市，复得尊荣；上地东，住总万科·金域华府，55万平米睿尚生活区正在崛起……(推广主题画面)区域篇P3上地东，国风大宅的华府意志在，淡泊安定的生活似乎无迹可寻；而在上地东，智慧与文化兼收并蓄，远离喧嚣、华府独尊。
时值全球化之当世，在世界大坐标系中，这块土地静水深流，蕴藉智慧的中华力量。
住总万科• 金域华府项目位于市上地东侧，总建筑面积约55万平方米，西区建筑面积约19.3万平方米。
项目毗邻上地信息产业基地、中关村软件园和生命科学园、联动中关村科技园核心区、海淀学府区、亚奥商圈，为中关村科技园区的高档配套住宅项目，东侧毗邻回龙观生活区，配套设施可谓成熟非常。
融合21世纪先进生活理念，独承完善的配套设施，坐揽圆明园、颐和园、百望山等皇家园林的底蕴人文。
住总万科·金域华府，睿者智慧与皇脉高尚灵光毕现——有远见的睿尚生活，终能一一俯就。
P4三轨双高·在闹市亦独善其身喜欢灯红酒绿的生活，却疲于旅途的奔波。
京城的交通繁忙举世皆知，繁华闹市更甚。
“独善其身〞看似不可，但理想中的生活在此却可轻松享受。
项目拥有完善的城市现代立体交通系统，占据城铁13号线、昌平线、8号线〔建立中〕三轨交汇优势；毗邻京藏高速、京包高速，附近更有多条主干道连接上地、中关村、国奥区域；项目东侧为京昌路回龙观公交站，此站包括十余条公交线路。
居民无论自驾车、乘坐轨道交通还是公共交通都十分便利。
此外，昌平线南延也已纳入市2020年轨道交通线网规划，南延后将与10号线一期的西土城站或者牡丹园站相交，直通北二环积水潭站。
长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件
中城丽景香山 约90000 二房三房 约40000 1-6月 约34000 1-10月 约16000 5-12月
星城映象
约65000 二房三房 约31000 1-7月 约22000 4-11月 约12000 3-11月
备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。
在推售此类户型时，可适 当控制一定数量比例
在本案推售时间段内，区域内各典 在推售此类户型时，控制
强
型楼盘基本都存在同质性产品销售， 推售节奏，少量多批，小
市场竞争剧烈
步快跑式推售
区域典型项目分析
根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目 档次归为高中低档次三类
>>鉴定标准:
•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价
80-90㎡
彩云 之翼
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中隆
国际
110-130
御玺
130㎡以上
80-90㎡
盛世 华章
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中城
丽景
110-130
香山
130㎡以上
80-90㎡
星城 映象
110-130
130㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
万科金域学府个案分析
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活 ➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄
保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2013年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育暨 国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
题，例如纸板门、劣质地板等 装修的利润令精明客户不信任
最新动态，持续追踪中。 请领导指正！
配置更高端，更具品质感
6 说精装劣势
保利观塘
交房时间，周期大概2年 清水个性处理赠送空间，凭个人喜
好改变居住空间及功能 无后期装修材质及质量问题纠纷 减少精装测算的灰色空间，客户花
钱明明白白
万科金域学府ห้องสมุดไป่ตู้
交房时间暂定2016年12月30日， 较保利周期晚半年
XX万科·金域华府价格策略
政策影响 明确了首次购房的概念，防止他人
利用政策来获得契税优惠
降低土地成本，控制房价持续上涨
加快保障性安居工程建设，解决中 等偏下收入家庭的住房困难；加强 房地产市场调控工作，遏制部分城
市房价过快上涨
制住房价格过快上涨，抑制投机性 购房
严格限制各种名目的炒房和投机性 购房，遏制部分城市房价过快上涨
，切实解决城镇居民住房问题
•Pricing System
•价格体系
•>>第一部分 定价的背景 •>>第二部分 定价的策略 •>>第三部分 核心均价的推导 •>>第四部分 价格表的形成及验证
政策市场 竞品分析 项目分析
客户分析
•1.1
•政策分析
➢政策降温
颁布时间
政策标题
2010年4月1日
关于首次购买普通住房有 关契税政策的通知
•片区公寓存量较高，1~5月均价水平在5200~6288元/㎡： •片区内竞品还将消化一段时间，目前片区公寓价格已经突破6200元/㎡。
项目名称
面积
1-5月份 推售套
数
销售 套数
销售 率
入市时间/均价 （元/㎡）毛坯
总价（万 ）
月均 消化 量
剩余 货量
万树丹堤 47-72 120
43.58-
亚商国际
Q1：万科金域华府一期（商务公寓与华宅）究竟要卖多少钱？ Q2：商务公寓与华宅产品的各栋均价如何制定？
•调整前提说明
•>>市场政策风云突变 •>>公寓性质变成商务公寓
•Pricing System
•价格体系
•>>第一部分 定价的均价的推导 •>>第四部分 价格表的形成及验证
万科金域华府设计说明
（GB 50096—2011）
2.3） 《民用建筑设计通则》
（GB 50352—2005）
2.4） 《高层民用建筑设计防火规范》
GB 50045-95（2005 年版）
2.5） 《河南省居住建筑节能设计标准》（寒冷地区） （DBJ41/062-2012）
2.6） 《地下工程防水技术规范》
（GB 50108—2008）
对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料电试力卷保相护互装作置用调与试相技互术关，系电，力根保通据护过生高管产中线工资敷艺料设高试技中卷术资0配料不置试仅技卷可术要以是求解指，决机对吊组电顶在气层进设配行备置继进不电行规保空范护载高高与中中带资资负料料荷试试下卷卷高问总中题体资，配料而置试且时卷可，调保需控障要试各在验类最；管大对路限设习度备题内进到来行位确调。保整在机使管组其路高在敷中正设资常过料工程试况中卷下，安与要全过加，度强并工看且作护尽下关可都于能可管地以路缩正高小常中故工资障作料高；试中对卷资于连料继接试电管卷保口破护处坏进理范行高围整中，核资或对料者定试对值卷某，弯些审扁异核度常与固高校定中对盒资图位料纸置试.，卷保编工护写况层复进防杂行腐设自跨备动接与处地装理线置，弯高尤曲中其半资要径料避标试免高卷错等调误，试高要方中求案资技，料术编试5交写卷、底重保电。要护气管设装设线备置备4敷高动调、设中作试电技资，高气术料并中课3中试且资件、包卷拒料中管含试绝试调路线验动卷试敷槽方作技设、案，术技管以来术架及避等系免多统不项启必方动要式方高，案中为；资解对料决整试高套卷中启突语动然文过停电程机气中。课高因件中此中资，管料电壁试力薄卷高、电中接气资口设料不备试严进卷等行保问调护题试装，工置合作调理并试利且技用进术管行，线过要敷关求设运电技行力术高保。中护线资装缆料置敷试做设卷到原技准则术确：指灵在导活分。。线对对盒于于处调差，试动当过保不程护同中装电高置压中高回资中路料资交试料叉卷试时技卷，术调应问试采题技用，术金作是属为指隔调发板试电进人机行员一隔，变开需压处要器理在组；事在同前发一掌生线握内槽图部内纸故，资障强料时电、，回设需路备要须制进同造行时厂外切家部断出电习具源题高高电中中源资资，料料线试试缆卷卷敷试切设验除完报从毕告而，与采要相用进关高行技中检术资查资料和料试检，卷测并主处且要理了保。解护现装场置设。备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。
世联万科金域华府案例研究2009
占地面积：68300.63m2 建筑面积：188934m2 商业：94套，8509.35m2 容积率：2.85 一期住宅：1067套，97241.58m2 一期物业类型：8栋高层，5栋多层 一期车位：900个 项目一期户型组合：
户型 两房 和院美墅 LOFT
面积区间 84平米和87平 米 250-340平米 87平米
10.7 五期：1.4348 八期：3.87 总1.8 1 1.9 0.6 1.8 1.8 2 1.0/1.2 2 -
34
道民 治 大
29 30 19
雅园路
2008年9月 2008年6月
B
32 23 16 17 18
道梅 坂 大
27 28
2008年5月 2008年1月 2008年9月 2008年11月 2008年12月 2009年 2009年
每栋21套（16.4%） 3-6栋02/03单位，偶数 标准层
4.3m+2.3m=6.6m
飘窗全送： 2.3*0.7=1.6m2 飘窗全送： 4.3*0.7=3m2
飘窗全送： 3.6*0.7=2.52m2
14
围绕目标客户的产品设计、营销组织
赠送：总约20平米
88平米02/03单位奇数标准层——偏南向、方正、 大赠送、双卫、6.6米横厅：计赠送约108平米，2 可拓展赠送： 房改4房
龙华新城
4号线 2010年
白石龙站
车行15分钟
CBD
本项目 民乐站
仅90米
石龙路、金龙路 新区大道 福龙路、南坪快速 地铁四号线
向北：连接福田、南山
向南：连接龙华新城
梅龙公路 地铁四号线
双地铁口：
白石龙站 民乐站
7
围绕目标客户的产品设计、营销组织
贵阳万科金域华府技术标2共51页
改目录及英文
2、近期中国房地产市场
Part Two China's recent real estate market
3、贵阳房地产市场环境及竞争环境分析
Part Three Guiyang real estate market and target market analysis
4、贵阳客户分析
Part FourGuiyang customer analysis and customer base locating Vanke
3.2贵阳房地产市场竞争环境分析 3.2.4典型竞争项目分析
保利云山国际
面积和物业配比 90平米以下 90-125平米 125平米以上 高层
总套数 套数 比例 套数 比例 套数 比例 套数 比例
1878 838 44.62% 271 14.43% 769 40.95% 1878 100%
整体销售情况：共推出2922套房源，销售1920套，去化率66%，月均101套。 营销策略：云山国际以低价入市，迅速打开市场，产品去化好，价格逐渐上涨，前期已打开市场，未影响去化速度。 开盘前，进行紧密的宣传，长时间的蓄客，用优惠吸引客户。
问题
一、贵阳文化特点不明显，万科品牌借助贵阳文化平台有限 二、贵阳外来知名发展商众多，但均为达到品牌预期，常规的品牌战略能否奏效 三、贵阳房地产市场产品形态发展比较成熟，万科产品是否能够拓印而出
目录及解决思路
1、万科在贵阳的使命和目标
Part One Vanke's mission in Guiyang
8、执行策略
Part Eight Monthly Plan
4.1 贵阳消费者问卷调查情况
购房需求情况 万科贵阳市场接受度调查情况 金御华府项目区域接受度情况调查 贵阳消费者与周边二线城市需求差异情况 小结
万科金域华府产品定位报告125427472 ppt课件
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
万科·金域华府公寓分析56
•商住两用公寓？（即商务公寓） 可以
•酒店式公寓？ 可以
•写字楼？
可以
•产权式公寓？ 可以
•商铺？
可以
•住宅型公寓？ 也可以
•转变为商业公寓，到底适合做哪种？我们不用去思考此类问题，让产品定位交 给客户去搞定吧！
•我们要告诉客户的不是我们的产品要做什么，而是适合做什么！
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万科·金域华府公寓分析56
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万科·金域华府公寓分析56
•问一：如果您购买公寓产品自住，什么政策会最大程度影响您的决断？（多选）
➢分析： 1、对于购买公寓的自住以及自住兼投资客群，首付比例的提高意味着该类客群的自动出局。 2、自住型客户以及自住兼投资客群由于对首付比例较为敏感、以及对未来收益预期强，因此，产权变动由此 产生的首付比例提高无疑会严重影响该部分客户的购买意向。 3、本案将有很大该类部分客群，产品性质的变化，会使目标客群缩水严重，后期蓄客任务压力骤增。
万科·金域华府公寓分/10/31
万科·金域华府公寓分析56
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•报告体 系 •Reporting System
•>>前言 •>>政策解析 •>>客户分析 •>>本体分析 •>>公寓定位 •>>营销推广 •>>竞争话术
万科·金域华府公寓分析56
•70变40 •商业公寓可以做什么？
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万科·金域华府公寓分析56
•问四：您一般购买公寓产品，主要是用来？
分析： 1、购买公寓客群用途排名前三甲分别是办公、转租或者转售投资以及经商，我们将这部分成为“大投资 客群”；可见大投资客的投资实力都较强，因此对于首付比例的敏感较低，更多考虑的是产品的适用性价 值，如是不是适合用来出租给公司办公，需不需要办理法律公示文件等。 2、诸如买公寓是过渡性自住兼投资者称为“小投资客群”。
寻求中高密度社区规划设计的新模式_深圳万科金域华府设计解析
寻求中高密度社区规划设计的新模式_深圳万科金域华府设计解析本文由dumeilala贡献设计作品 WORKSOF DESIGN寻求中高密度社区规划设计的新模式—深圳万科金域华府设计解析肖诚牟中辉深圳万科金域华府地处深圳市梅林关附近，一期项目占地３５６８２．６８ｍ２，容积率３．２，属于中高密度社区。
项目所处地段属于深圳福田中心区的北部一级辐射区，与市民中心直线距离７ｋｍ，交通相对便捷。
但目前的用地及周边的配套设施尚待完善，未来几年将得到较大的改观，因此，发展商很希望这个项目能以一种具有鲜明现代都市感的面貌呈现，从而昭示该地段未来的发展前景。
作为规划及建筑设计方，我们则在最初阶段提出了几个关于设计价值取向的命题，主要包括：１）如何在高密度和高品质之间取得平衡；２）能否不以单一高层的组合方式出现，而以一种复合型的产品组合人行主入口局部和混合式的居住模式取而代之；３）是否可以实现一种新的城市低密度居住产品，它并不过多依赖对稀缺资源（土地、景观等）的占有而实现其价值；４）高密度的项目在追求其自身资源配置和价值分布最优化的同时，能否对其外部空间和城市界面发挥更加积极的作用。
规划设计由此展开，而最终得到的结果则基本回应了上述的几个命题。
１整体空间形态和产品分布项目基地三面临路，东北面毗邻地铁线；而在基地南面不远处则有山景资源。
在总体布局上，承担８５％以上面积的高层住宅呈“Ｌ”形，在用地北侧沿道路分布，形成面朝南向全景观且无相互遮挡的构图关系，同时也构成了清晰而有力度的城市界面。
在高层住宅之外，结合项目对小户型面积比例“９０／９０”的要求（即９０ｍ２以下户型的面积须占总面积的９０％以上），我们尝试将其中１０％的大户型设计为一种新的低密度产品，它用地相对集约，且同时不应构成对高层住宅乃至社区整体空间环境的不利影响。
我们最终采取了七户一组的合院别社区公共景观局部墅的形式，“七合院”三组分布于用地南侧，构成了低密度区的主体。
居住区调研报告
实际楼盘调研一、万科金域华府居住区概况：金域华府位于万家丽路与香樟路交汇处东北侧雨花区政府对面。
容积率：1.89，绿化率：35.15%，总户数：3159，建筑面积：800000平方米，占地面积：420000，车位数：900，主力户型：145-190平米，90-126平米，70-90平米。
周边文化、商业医疗等服务设施齐全，交通便利。
小区的主要入口位于小区东侧的居住区级道路上，采用人在上，车在下的竖向人车分流方式。
这样不仅方便管理，而且也提高了小区的生活质量。
小区住宅群体组成形式则采用的是点群式。
点群式住宅布局包括独院式及高层塔式住宅布局。
点式住宅自成组或围绕组团中心建筑、公共绿地、水面有规律地或自由布置、运用得当可丰富建筑群空间、形式特征。
点式住宅布置灵活、便于利用地形。
主要景观节点景观轴商业服务区及物业管理中心住宅区（上部有少部分住宅用）小区特点：小区内部建筑较高，而对沿街的建筑的高度进行了控制，使得人走在街上有一种开阔感，亲切感。
而不像那种临街竖起来的高层，给人一种威压感。
而且金域华府中住宅单体的布置，错落有致，使得天际线富于变化，不单调。
比较二、上海城居住区概况：上海城西侧是韶山南路城市主干道，南北分别是木莲冲路和香樟路城市支路。
周边医院、学校、超市等公用设施较为齐全。
整个占地面积约为14万平方米。
绿化率：45%，容积率：1.96，建筑面积:508673平方米，占地面积:144499.28平方米，总户数: 3749户，停车状况:室外停车约53个，地下停车约587个。
上海城很注重绿化，绿化景观整体都不错，体现了当时设计的前瞻性。
植被、绿化的设计，社区水体的设计，日照等微环境的生态设计，建筑的设计以及人与自然的生态设计基本满足生态建设的要求。
各种植物合理的搭配让小区生机盎然，古朴的小桥、潺潺地流水、安静的亭廊相互辉映给人一种置身于世外桃源的感觉。
居住区内小品多布置在景观轴上，材料多为石材和木材，与周围环境很好的融合在一起。
万科金域华府营销执行案
阳台
空中
阳
花园
台 140㎡户型
空中 花园
落地飘窗
140㎡户型
落地飘窗
空中 花园
140㎡户型
阳台
空中 花园
生活 阳台
空中 花园
120㎡户型
阳台
落地飘 窗
飘落地 阳台
落地
窗
飘窗
产品价值
住宅产品：90㎡产品，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大 ，轻松实现“2+1”
> 1梯2纯板设计 > 4m面宽，16㎡舒适客厅 > 三分式卫浴系统设计 > 户户飘窗设计，延展居家空间 > 花园空间8㎡，阳台8 ㎡，只计一半面积，轻松
实现2+1，满足功能需求，片区稀缺
> 近4m面宽，16㎡舒适客厅 > 户户飘窗设计，延展居家空间 > 花园空间10㎡，阳台8㎡，赠送一半面积轻松
实现“2+1”，满足功能需求，片区稀缺
产品价值
住宅产品： 120㎡和140㎡产品，舒适空间，赠送面积大，140 平米产品实现“3+1”
120㎡户型
140㎡户型
- 4m超大横厅设计，餐客一体
- 4.2m超宽横厅，餐客一体
- 户户飘窗设计，延展居家空间
- 户户飘窗设计，延展居家空间
- 主卧带衣帽间、内卫，彰显尊贵空间
- 主卧带衣帽间、内卫，彰显尊贵空间
- 花园空间10㎡，南向阳台6㎡，赠送一半面积， - 花园空间12㎡，2.1m超宽阳台，赠送一半面
实现120㎡奢适居住
*项目规划价值*
在分别满足南北地块区容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及高层的景观性 形成价值上高溢价空间的可能 形成与茂华国际湘、丽景香山、新城新世界等竞品明显竞争区隔 项目与城市的外向交互界面处理较好、具一定的昭示性 交通组织方式及停车系统设计提升居住品质
长沙万科·金域华府案例分析
银行：邮政储蓄、中行、工行 医疗：养天和药店、楚仁堂药店、心健大药房 教育：南雅中学、广益试验中学、枫树山小学等名校环绕 市政：一馆三中心、体育文化公园、华雅高尔夫球场 商场：家乐福超市、家家乐超市、家和旺超市
项目区位属性:豪华居住区,地铁沿线
长沙百胜房地产顾问有限公司
5
项目片区特征
武广中央商务区：可整体或分片开发，拟建设高档商务 楼、公寓及其它配套商务设施，打造长沙城东新的CBD。
小区5#栋和10#栋之间，9#栋西向有临时停 车位，1#、2#栋、3#栋南向为社会停车位
小区北向11#栋与12#栋之间为小区下附二 楼地下车库出入口，小区东向1#栋与8#栋之 间为小区下附一楼地下车库出入口
6#、7#、8#、12#、13#共34层，2梯5户 1#、2#、3#、4#、5#、9#、10#、11#共10 层，其中4#为3梯29户
长沙百胜房地产顾问有限公司
7
项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
万科·金域华府电影季，4月25日携手《诸神之战》，以精彩绚烂的3D效果在万达影城举行。
4
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
万科金域华府营销策略提案
180套
115套 488套 299套 405套 360套 418套 302套 60套 180套 248套 440套 270套 493套
60套
8套(网上签约数） 180套 60套 250套 133套 192套 65套 0套（网上签约 数） 153套 128套 290套 210套 270套
33%
7% 37% 20% 62% 37% 46% 20% 0% 85% 48% 65% 77% 54%
4164 4121 4208 4141 4107 4083 4043 4097 4154 3799
4338
15
10 5 0
3752 3575
成交面积（万平方米）
成交均价（元/平方米）
新政之后，贵阳整体成交量并没有出现较大的变动，整体均价呈现下滑趋势，这主要 是受金阳中天会展城前期团购客户签约的影响，现在会展城均价已由原来的 3300元/平米上 升到4400元/平米；
本案出发点Ⅲ：
三、【克服项目先天性难题，超越市场，引领市场】
万科虽然是中国房地产第一品牌，但是在贵州同样要面对 目前贵州的特定环境比如拆迁，施工，人才上面都会遇到相应的 问题；同时也要面对地块本身先天性的问题，项目分块，铁路， 小河周边的交通环境，包括长江路现状等问题；更要面对中天、 保利、中铁建等根植本地多年的强大竞争。那么如何规避上述问 题，就必须要寻找市场爆破点——能够找到万科与其他品牌相比 下的优势和强项。无论丛产品，还是营销，到推广，到现场感受， 现场服务，乃至物业服务，交房标准都必须寻求优势和超越。如 果没有优势，那么我们需要作的别人更好，如果是优势，那么我 们必须精益求精，更准确的向客户传递信息。
新开盘和加 推数量
汇景苑
高层
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月8日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息：产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6开工时间：2010年12月01日产品均价：30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米；开发信息：产品定位：城市豪宅,低密居所；客群定位：企业主、高薪层、富人区物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团；开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息：地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线周边配套：医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育：幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
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70变40带来的机遇与挑战
湖南中原金域华府项目组 2019.5.5
报告体系
Reporting System
>>前言 >>政策解析 >>客户分析 >>本体分析 >>公寓定位 >>营销推广 >>竞争话术
70变40 商业公寓可以做什么？
商住两用公寓？（即商务公寓） 可以
酒店式公寓？ 可以
客户群购买实力增强。
挑战
门槛提高，首付提高至50%； 税费增加，利率提高至基准利率 1.1倍； 70年产权与40年产权的博弈；
目前自住型客群可能大部分流失， 大部分客群需要重新获寻
报告体系
Reporting System
>>前言 >>政策解析 >>客户分析 >>本体分析 >>公寓定位 >>营销推广 >>竞争话术
问一：如果您购买公寓产品自住，什么政策会最大程度影响您的决断？（多选）
23, 19%
14, 11%
45, 36%
42, 34%
首付比例提高 产权年限降低 利率提高 限制外地人购房
分析： 1、对于购买公寓的自住以及自住兼投资客群，首付比例的提高意味着该类客群的自动出局。 2、自住型客户以及自住兼投资客群由于对首付比例较为敏感、以及对未来收益预期强，因此，产权变动由此 产生的首付比例提高无疑会严重影响该部分客户的购买意向。 3、本案将有很大该类部分客群，产品性质的变化，会使目标客群缩水严重，后期蓄客任务压力骤增。
写字楼？Βιβλιοθήκη 可以产权式公寓？ 可以商铺？
可以
住宅型公寓？ 也可以
转变为商业公寓，到底适合做哪种？我们不用去思考此类问题，让产品定位交给 客户去搞定吧！
我们要告诉客户的不是我们的产品要做什么，而是适合做什么！
转变影响
转变对于项目的机遇与挑战并存，但对于项目：
机遇
商业地产购买套数不受政 策调控影响； 纯粹投资产品，可注册办 公及经商等；
问五：对于投资者，物业产权的年限长短是否会影响您的投资决断？ 问六：对于投资产品，您一般自持的时间不会超过多少年？
17, 26% 28, 42%
21, 32%
会影响，产权年限缩短，长 远收益会缩短
基本不考虑年限，投资购买 物业，会转手、出租，物业 一般不会持久太长 没所谓，期限长当然会更 好，但40年也没有关系
问二：今年国家加大住宅产品调控，作为投资者，您觉得若在2019年出手购买投资品，您最关心的是？
7, 11% 11, 17%
2, 3%
5, 8%
22, 32%
19, 29%
物业的产权年限 物业的使用功能 投资回报率 物业管理 发展商品牌 精装修
分析： 1、对于投资客户，在变市条件下，决定其购买的因素前三甲依次是投资回报率、物业的使用性质以及物业管 理。 2、也就是说，如果产品投资回报率和该类物业使用功能符合客户所需，将不会影响投资客的决断。 3、产权年限的高低并不会成为投资客户的决定是否投资的核心考虑因素。 4、本案在对于投资客户在逆市中最关心的三大因素，即投资回报率、物业的使用性质以及物业管理都具备良 好的基础，因此，本类物业仍具有广阔的客户基群。在逆市中，相对于普通住宅公寓产品，无疑对投资客户更 具有吸引力，此为本案性质转变之利好。 5、对于非偏住宅型投资公寓，精装非必需，并不被广大投资客群接受。因此，本案精装概念应有所取舍！
商业地产的春天
备注：该数据来源于项目组5月5日上午实地拜访信贷员得知
据走访调研的结果来看，近几年以来，国家对于商业地产贷款的政策基本 维持不变； 调研结果显示，全市各大银行对于商业地产的房贷标准较为一致。
住宅地产：各行房贷利率均收紧
备注：该数据来源于项目组5月5日上午实地拜访信贷员得知
问三：在政策频出的今年，您觉得什么政策会影响您的投资决断？
10, 15% 18, 27%
12, 18% 26, 40%
提高首付比例 限制购买套数 提高贷款利率 限制外地购房
分析： 1、政策调控力度加大，对于投资客群，“限制购买套数”是打击投资客群最有利的武器。今年商品房调控政 策频出，特别是对多套购买提高首付和贷款利率，投资者将逐渐推出住宅投资战场，转向其他不因购买多套而 政策不利的物业类型如商业地产投资。 2、商业地产首付比例一直是50%，并从未有变，因此，选择商业物业投资客户，对首付比例的敏感较普通自 住兼投资者要低很多。
进入2019年以后，国家对住宅房贷项目采取了一系列以遏制房价快速增长为目的的宏观调控 据走访调研的结果来看，无论是国有银行，还是商业银行受国家政策的影响，对于住宅房屋 的放贷均较为控制严厉；少部分银行存在一定利率优惠，但面临随时取消的可能； 从银行对购买住宅性房源三套或以上的贷款政策，商业房源更具有优势性。
问四：您一般购买公寓产品，主要是用来？
17, 26% 13, 20%
8, 12% 2,1,3%2% 25, 37%
过渡自住兼投资 私人休息场所 商务交际场所 办公 经商 转租或转售投资
分析： 1、购买公寓客群用途排名前三甲分别是办公、转租或者转售投资以及经商，我们将这部分成为“大投资 客群”；可见大投资客的投资实力都较强，因此对于首付比例的敏感较低，更多考虑的是产品的适用性价 值，如是不是适合用来出租给公司办公，需不需要办理法律公示文件等。 2、诸如买公寓是过渡性自住兼投资者称为“小投资客群”。
12, 18%
6, 9%
14, 21%
6, 9% 28, 43%
5年 10年 20年 40年 永久
分析： 1、对于物业产权年限的降低，选择“不影响”的比例高达74%，远远高于小投资者（买房用来出租或者转 售等），可见，本案目标客群将淘汰大部分“小投资者”，大投资客户才是核心目标客群。 2、投资客群对于投资物业真正自持保留收益期限在10年以内。这说明，投资物业的转售或者变现能力强， 从而反过来说明这一结论是吻合投资客群对产权期限低敏感特征。
政策结语
商业公寓（产权属性为商业）不受近期国家宏观政策调控影响， 说明本案产品是一种比一般的住宅型公寓更为稳健、稳妥的投资产 品!
报告体系
Reporting System
>>前言 >>政策解析 >>客户分析 >>本体分析 >>公寓定位 >>营销推广 >>竞争话术
为了研究投资客群真正关心利益点，项目组在5 月5日上午，从我司代理的泽西城、嘉盛国际以及建鸿 达华都等楼盘中，抽样电话调查问卷80份，其中有效66 份，形成数据如下！