世联地产-主题地产发展模式研究
世联：综合体四种开发模式案例研究
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选， 世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店 式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地： 商业部分——东方新天地： 东方新天地
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场 购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、 适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力店 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种 主力业态 类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮： 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美 食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专 为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店， 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐： 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城， 根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的 家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室 教育
世联行介绍分析课件
环保意识
提高全员环保意识，倡 导绿色生活和低碳出行
方式。
环保行动
积极参与环保公益活动 ，推动社会共同关注和
参与环境保护。
环保责任
履行企业环保责任，为 建设美丽中国贡献力量
。
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世联行介绍分析课件
目录
• 世联行简介 • 世联行业务模式 • 世联行市场竞争力 • 世联行未来发展展望 • 世联行社会责任与可持续发展
CHAPTER 01
世联行简介
公司背景与发展历程
公司成立时间
早期业务
世联行成立于1993年，是国内最早从事房 地产专业咨询的服务机构之一。
公司早期主要从事房地产市场研究、投资 咨询等业务，逐步在业内树立了良好的口 碑。
02
世联行还积极拓展新的服务领域 ，如房地产金融、房地产投资等 ，以满足客户不断变化的需求， 并推动公司的持续发展。
CHAPTER 03
世联行市场竞争力
市场竞争力分析
品牌影响力
世联行作为中国房地产代理行业 的领先品牌，具有较高的知名度 和美誉度，能够吸引客户和合作
伙伴。
渠道优势
世联行拥有广泛的销售渠道和客户 关系网络，能够快速获取市场信息 和客户需求，为客户提供定制化的 服务。
世联行不断探索创新，通过引入新技 术、新方法和新思路，不断提升服务 质量和效率，为客户创造更多价值。
综合性
世联行的业务模式涵盖了房地产服务 的全产业链，从市场研究、策划、代 理到交易和金融服务，能够满足客户 全方位的需求。
业务模式创新
01
世联行不断探索业务模式的创新 ，通过数字化转型、智能化升级 等手段，提升服务效率和客户体 验。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
[世联地产]房地产中介四大模式
![[世联地产]房地产中介四大模式](https://img.taocdn.com/s3/m/4047a8c758f5f61fb73666a8.png)
由于采用加盟形式，他们强调独立的法律关系。比如，21 世纪不动产体系的第一原则
——“每家加盟店独自拥有和运营”，贯彻加盟体系的始终。从授权链条看，是中国总部-
区域分部-加盟店，但其中任意两者之间完全独立没有从属关系，中国总部与其说是区域分
部的上级，不如说是区域分部的顾问。
他们注重吸引大型的地区加盟商，如 21 世纪就吸引了北新建材等加盟商。但是，单个
信信义义集集团团
不不动动产产事事业业群群 房房屋屋中中介介 房房屋屋代代销销
不不动动产产外外围围 事事业业群群
地地正正士士联联合合 事事务务所所
不不动动产产鉴鉴定定
商商业业中中介介 安安信信建建 筑筑经经理理
大大家家建建设设
室室内内设设计计 吉吉家家网网 仲仲诚诚资资产产
管管理理
图 2：信义的多元化发展之路
核心特征
规模扩张 模式
资金使用
股东背景
管理灵活 度
21 世纪不动产中国
图 3：21 世纪在中国的发展
经营连锁网络大于经营地产业务。比如，21 世纪母公司 CENDANT 公司并不是一家经
营房地产服务业的公司，而是一家经营加盟连锁业的公司。其旗下各类业务版块及品牌包括
（如表 4 所示）：
业务版块
主要连锁品牌
地产服务连锁
CENTURY21、COLDWELL BANKER、ERA
12% 2% 86%
住宅代理 工商代理 教育、网上广告
图 1：美联的经纪业务划分
除发展传统业务外，他们还向资产管理、按揭、地产专业教育等方面发展，将这些
与地产配套的资产管理、按揭、地产专业教育等作为策略性业务发展。
此外，目前他们还在尝试向金融业务发展（如表 2 所示）：
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
世联房地产项目定位之市场调研培训
11
3、项目的核心竞争价值方向的初步确定 （对于类同的总价或单价项目）
1、区位价值与核心客户群的确定； 2、规划功能调整的方向； 3、价格标杆的参照系或自身定义； 4、主要竞争差异的方向选择； 关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
12
三、市场调研计划制定
p<2000
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？
9
初步假设下的市场调研任务
1、界定竞争框架（房地产项目调研）
结构性分析： A、均价在2000元至2500元/平方米，周边的的竞争对手现在是谁？它们的
外来人口购房比例
3、是否进入豪宅 增长期？
主流消费群体特点
4、是否进入第二 （中产阶层是否成为主力，亦还是
居所发展期？
泛政府公务员及私营业主为主流）
27
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机 会与限制？
2、区域的价值利用 点是什么？
3、区域价格是否有 突破的限制？
4、区域发展的主流 价值是什么？
因此，建立合适 的价格参照系非 常重要。
23
一个很好的基于消费者需求的分析项目发展模式 的工具。
24
八、对调研工作的要求与评价
要求： 1、每天调研后作小结、讨论、遵循：假设 、论证、再假设、再论
证 2、补充调研，随新假设调整调研内容 3、调研结束后基本形成大思路 基本评价标准 1、是否对类似竞争楼盘的卖点、规划指标、户型特点、销售率及购
世联地产岗位职责
世联地产岗位职责一、岗位背景世联地产是一家知名的房地产开发商和建筑服务提供商，业务范围涵盖住宅、商业和工业地产。
为了保证公司运营的高效性和顺利推进各项项目，世联地产设立了多个岗位并明确了各个岗位的职责。
二、岗位职责1. 项目经理作为世联地产的项目经理，主要负责规划、组织和控制公司的开发项目。
具体职责包括：- 确定项目目标和时间表，拟定项目计划- 管理项目预算和资源分配- 策划开发项目的实施策略，并监督实施过程- 协调各个部门的工作和合作- 定期向公司高层汇报项目进展情况和问题- 解决项目执行中的问题和风险2. 市场营销经理作为世联地产的市场营销经理，主要负责推广公司的房地产项目，提升公司的知名度和品牌影响力。
具体职责包括：- 制定市场营销策略和计划- 策划和组织各种促销活动，吸引客户- 管理广告宣传和公关活动- 分析市场竞争情况和趋势，并针对性地调整营销策略- 监测市场反馈和客户需求，及时做出改进和调整3. 设计师作为世联地产的设计师，主要负责参与房地产项目的规划和设计工作。
具体职责包括：- 制定项目规划和建筑设计方案- 进行设计评审，并与项目经理和市场营销经理等协商调整- 监督设计的实施过程，确保符合规定和标准- 协助解决施工过程中的设计问题和调整4. 销售经理作为世联地产的销售经理，主要负责协调和管理公司的销售团队，推动销售业绩的达成。
具体职责包括：- 制定销售策略和目标，拟定销售计划- 带领团队进行销售和谈判，推动销售进程- 开发和维护与合作伙伴的关系- 监控销售情况，分析销售数据和趋势- 提供培训和指导，提高销售团队的绩效5. 施工经理作为世联地产的施工经理，主要负责管理和监督项目的施工过程。
具体职责包括：- 制定施工计划和施工方案- 管理施工现场和施工队伍- 负责安全措施的执行和监督- 协调各工程专业和供应商，确保施工进度和质量- 解决施工过程中的问题和纠纷三、总结世联地产设立的这些岗位和明确的职责分工，保证了公司在房地产领域的高效运营。
世联行湛江市房地产市场年报：行业趋势
世联行湛江市房地产市场年报：行业趋势从产品类型来看，刚需型住宅和改善型住宅的需求较为旺盛。
刚需型住宅主要集中在市区和近郊区域，价格相对亲民，适合首次购房者。
而改善型住宅主要集中在高端住宅区，如赤坎区、霞山区等，这些区域的住宅产品品质较高，配套设施完善，满足了部分消费者的改善居住需求。
在商业地产市场方面，湛江市的商业地产市场发展相对较为缓慢。
由于湛江市经济总量相对较小，商业地产市场的需求较为有限。
然而，随着城市商业氛围的逐渐浓厚，以及城市人口的不断增长，商业地产市场也呈现出一定的潜力。
尤其是在市区和近郊区域，一些大型购物中心、商业综合体逐渐成为消费热点，带动了商业地产市场的发展。
在土地市场方面，2023年湛江市土地供应量相对稳定，土地出让金也保持了较为合理的水平。
根据湛江市公共资源交易中心的数据，2023年全市土地出让金为300亿元，与2022年基本持平。
在土地供应结构方面，住宅用地和商业用地供应相对均衡，有利于房地产市场的健康发展。
2023年湛江市房地产市场年报显示，行业趋势总体稳中向好。
在政策调控和市场需求的共同作用下，湛江市房地产市场将继续保持稳定发展。
然而，需要注意的是，房地产行业的发展仍面临一定的挑战，如房价上涨压力、库存量较大等。
因此，政府和开发商应继续加强合作，共同推进房地产市场的健康发展。
在过去的一年里，湛江市房地产市场经历了许多变化，这些变化深深地影响着我作为一名房地产行业从业者的思考和情感。
我曾在繁华的市区见证过高楼大厦的崛起，也在宁静的近郊感受到了人们对美好生活的向往。
在住宅市场方面，需求主要来自于首次置家和改善型需求。
每次看到那些刚刚步入社会的年轻人，或者是那些为了孩子教育而寻求更好居住环境的家庭，我都会深深地感受到房地产行业的使命和责任。
我们的工作不仅仅是为了销售房产，更是为了帮助这些家庭实现他们的梦想。
从产品类型来看，刚需型住宅和改善型住宅的需求较为旺盛。
每次看到那些刚刚步入社会的年轻人，或者是那些为了孩子教育而寻求更好居住环境的家庭，我都会深深地感受到房地产行业的使命和责任。
杭州世联行房地产经纪有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告杭州世联行房地产经纪有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:杭州世联行房地产经纪有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分杭州世联行房地产经纪有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务地产中介服务，房地产销售代理，房地产租赁代1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
世联地产_主题酒店研究及案例_44PPT.pptx
案例： 厦门艾美酒店
酒店由厦门福隆运动发展有限公司所有， 距离厦门市中心及厦门国际机场仅15分 钟之遥。酒店坐落于仙岳山山坡之上， 四周尽是葱郁的森林与壮丽的自然景观。 酒店拥有348间精致的客房，其中包括 12间别墅套房，每间均提供可俯瞰庭院 或山峦景观的私人阳台。
厦门艾美酒店拥有两间餐厅和一间酒吧， 以及10间会议室。其中，会议空间总面 积超过2000平方米，包含一间占地842 平方米、层高10米的自然采光无立柱豪 华宴会厅。宾客们还可享受众多先进设 施，包如健身中心、室内恒温泳池、水 疗中心以及仙岳山公园慢跑及徒步步道。 值得一提的是，厦门艾美酒店是厦门地 区惟一提供山地网球场的国际酒店。
银珠酒店不仅会成为滨海新区高档商务客人 的交流与活动场所，也一定会成为中外艺术 家、批评家和收藏家交流与活动的平台，成 为酒店业知名的品牌。
酒店特设大师作品房：
酒店每间艺术房都挂有当 代艺术家的作品是对酒店 的等级和品味的强化，这 些艺术品从酒店的依附和 装饰功能中解脱出来，它 们自身扮演着独立的展示 功能，有着自身的自主性。
丹尼尔·布伦作品《界限》
大师作品房——
《无题》方力钧
房间说明
方力钧作为中国后89新艺术 潮流最重要的代表，与这个潮流 的其它艺术家共同创造出一种独 特的话语方式——玩世写实主 义，其中尤以其所创造的“光头 泼皮”的形象，成为一种经典的 语符，标志了80年代末好90年 代上半期中国普遍存在的无聊情 绪和泼皮幽默的生存感觉，或者 更广义地说它标志了当代人的一 种人文和心理的感觉。
具有独特的历史或地域 风格，酒店内处处体现 出人文的特征
时尚艺术氛围比较 浓厚，时尚潮流聚 集地
风景游览区、历史 悠久的城市以及具 有独特景观资源
世联地产简介
世联地产世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
（股票代码：002285）。
经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。
至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。
1993年，创立期1993年，世联房地产咨询服务（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。
1994年——1996年，起步期1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。
这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。
1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。
1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。
1997年——2000年，成长期1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种物业类型代理销售的全面探索。
1997年5月，世联最早尝试店铺式经营，设立世联地产上步分行。
1997年12月，世联与中房指数系统(CREIS)办公室签订协议，承办中房深圳指数的数据收集、整理、发布和产品销售工作，并于1998年第一季度开始正式发布中房深圳指数。
房地产世联：营销卖楼模式
客户服务流程和标准
售前服务
提供项目介绍、户型解析、周边配套等详 细信息，进行客户咨询解答。
售中服务
协助客户进行按揭办理、合同签订等手续 ，提供全程指导和服务。
售后服务
建立客户档案，进行客户回访，处理客户 投诉和需求。
物业服务标准和特色
服务标准
制定物业服务标准，包括安保、清洁、绿化等方面，确保服务质量。
价格优势
相对于精装房，毛坯房的价格更具优势，适合对价 格敏感的客户。
装修成本可控
客户可自行掌控装修成本，根据自身预算进行装修 。
二手房销售模式
房屋品质保证
世联房地产在二手房销售中，对房屋品质进行严格把关，确保 房屋的真实性和品质。
售后服务保障
提供全面的售后服务保障，解决客户在购买二手房可能遇到的 问题。
精装房销售模式
统一装修
世联房地产在精装房销售中，提供统一的装修方 案，确保房屋品质和风格的统一。
品牌建材
选用高品质的建材和家居品牌，确保房屋的品质 和舒适度。
个性化定制
在统一装修的基础上，提供个性化的定制服务， 满足客户的个性化需求。
毛坯房销售模式
自主装修
毛坯房销售时，世联房地产提供基础的房屋结构和 基础设施，客户需自行进行装修。
创新务实
世联房地产不断探索创新服务模式和营销手段，以务实的精神为客 户提供高效、便捷、优质的房地产服务。
世联房地产的营销策略
聚焦客户需求 世联房地产通过市场调研和分析 ，深入了解客户的需求和偏好， 根据客户需求提供定制化的房地 产咨询服务。
持续创新 世联房地产不断探索创新服务模 式和营销手段，以适应市场的变 化和客户的需求，保持竞争优势 。
世联-新竞争阶段的房地产营销策划
世联-新竞争阶段的房地产营销策划随着科技的不断进步和市场的不断变化，房地产市场正在进入新的竞争阶段。
在这个阶段，房地产开发商需要制定新的营销策划，以应对市场的挑战并保持竞争优势。
首先，房地产开发商需要深入了解目标市场。
在过去，房地产市场主要以购房者为主，但如今市场需求已经发生了巨大的变化。
要成功进行营销活动，开发商需要了解目标市场的需求、偏好和预算，并据此调整他们的产品和营销策略。
其次，房地产开发商需要利用新技术来推广和销售房地产。
随着互联网的普及，人们现在更倾向于使用在线平台进行房地产搜索和购买。
因此，开发商需要建立强大的在线存在感，包括建立精美的网站、利用社交媒体平台、发布吸引人的内容等等。
此外，开发商还可以利用虚拟现实和增强现实技术，为购房者提供更真实的房地产体验，从而增强销售效果。
第三，开发商需要更加注重品牌建设。
在竞争激烈的市场中，建立一个强大和有吸引力的品牌非常重要。
开发商应该通过提供高品质的产品和服务、打造独特的品牌形象，并与购房者建立良好的关系来提升其品牌价值。
此外，开发商还可以与知名设计师、建筑师和艺术家合作，为其项目注入艺术和设计的元素，使其与其他竞争对手区分开来。
最后，房地产开发商还应考虑可持续发展的因素。
越来越多的购房者关心环境保护和资源节约，对绿色建筑和可持续发展趋势有着更高的需求。
因此，开发商可以在设计和建造过程中采用环保材料和技术，提供节能和环保的房地产产品，并通过认证和标识展示其可持续发展的承诺。
综上所述，房地产开发商在世联-新竞争阶段需要采取一系列的房地产营销策划来应对市场的挑战。
通过深入了解目标市场、利用新技术、注重品牌建设和考虑可持续发展的因素，开发商可以增加其市场份额并取得可持续的竞争优势。
在世联-新竞争阶段的房地产营销策划中，一个重要的要素是定位。
开发商需要明确他们的目标市场，并制定相应的定位策略。
不同的市场细分将需要不同的营销方法和销售手段。
例如，对于年轻人群体，开发商可以采取更活泼、时尚的形象和营销策略，强调社交和娱乐设施；而对于高收入家庭，则可关注优质的居住环境、高端配套设施等。
世联顾问房地产策划模式及其流程
世联顾问房地产策划模式及其流程房地产策划是按一定的模式进行的。
所谓“策划模式”，就是使策划人可以照着去做的具体策划样式。
在房地产策划发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。
根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。
目前在市场上主要有以下几种策划模式：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商策划模式。
下面分别说明各种策划模式的内容和流程：一、房地产战略策划模式房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。
房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。
经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。
战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。
房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。
房地产战略策划模式流程和内容如下：1、大势把握——出思路。
在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。
大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。
2、理念创新——出定位。
思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。
理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
3、策略设计——出方案。
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
世联行介绍
全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判 用地取地战略研判
区域市场研究 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目整体建筑指标策略 物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议 建筑单体设计建议 建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 产权单位划分建议
让更多的人 享受真正的地产服务
深圳世联行地产顾问股份有限公司 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD
世联行——持续跑赢大势，坚持价值创造
➢ 世联成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007 年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月 28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地 产综合服务提供商。
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
价格策略报告 销售阶段诊断及调整方案
月度推广总结及建议 销售团队管理及服务
租赁代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 动态租金及匹配租金租控方案制定 中长期租金收益与谈判策略组合方案 租赁全程手续办理
增值服务
推荐服务 匹配项目考察推荐
专家服务 关键节点专家团队支持 外部专家资源整合及推荐
资讯服务 世联出版的专业书籍/期刊赠阅
最新市场/行业资讯报告 沟通互动
高层定期沟通 陪同考察
4——战略顾问
世联地产广州公司简介
第一，全国各区域公司的协同作战能力，国内领先； 第二，房地产研究开发模式的庞大成果处于领先； 第三，商家信息源的平台建立支持； 第四，有来自各内部众多专业线的专家支持，及外部行业的专家资源 支持； 第五，前期咨询顾问的能力全国领先，更能从企业运营、产品落地的 角度去理解商业项目，具备更加全面的服务能力。
成就客户的服务
上海川沙空港新城顾问咨询项目
北京顺义新城的发展战略研究
长沙市新合三角州区域发展 开发模式与运作策略研究 云南曲靖麒麟生态温泉小镇 顾问咨询项目
深圳盐田区房地产业与市场研究
海口美丽沙项目 土地出让营销
合肥政务新区规划研究 深圳市福田区15个城中村 改造项目 西安高新区中央行政区 项目发展顾问
向，提供主力商家论证服务及商业项目再定位服务，并促 使项目实现品牌升级、调整
基于世联全国化平台，为经营性商家提供商家选址顾问、 实施服务
基于成熟的投资体系，制定有效方案，为商业地产项目提 供有针对性的资本运作服务
4
以为业主、投资者创造最高价值为目标，提供商业运营管 理业务，创造高回报物业
5
40
业务竞争力
海珠 TIT纺织服装 创意园
番禺 雄峰钟村项目
22
| 我们的服务
“咨询（顾问策划业务）+实施（代理销售业务）” 的独特服务模式
为客户提供最佳的决策支持与市场结果
我们提供房地产综合服务
开发阶段
建筑 施工 开发决策 施工启动 市场 营销 物业 入伙 物业转 让经营
港安银座
番禺 保利公馆2010
保利公馆2010
番禺 星晨时代豪庭
宝翠园
大一山庄
南沙 时代南湾
21
世联在广州
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消费价格
标准双人间300元/天。 套浴118元；贵宾浴158元。
标准双人间220元。 豪华套房1500元。
经营情况
1992年开业，主要接待济钢集团和其相关企事业单位的会议，有散客来游泳，一周接待会议2～ 3个。人均日消费250元。
2000年开业，入住率在90%左右，单位会议多，以40人的会议为主，其他为旅行团，人均日 消费200元。
1992年
1995年
1996年
1998年
1999年
2000年
发展轴
唐家湾开发 区规划，大 学园区规划
翠湖高尔 夫建成
国际方程式 赛车场、珍 珠乐园建成
大力建设基 建设施，改 善投资环境
中山大学和 高科技产业 开始建设
中山大学招生 周边几个居住 项目销售停滞
教育产业——基础教育
典型案例：深圳市宝安区桃源居社区
开发者条件
风险承受能力 （经营时间长，资金回收慢）
主题地产发展模式——经营核心式
高尔夫球会
销售核心式 教育产业 3、主题地产
主题公园 经营核心式
度假村
经营核心式——度假村 度假村按资源类型可分为两类
分类 特征 典型案例 深圳海上田园风光 （规划24km2） 美国日光河度假村
1、拥有山、海等大型自然、独享资源 大型独享资源 2、规模大，一般规划面积在10km2以上 3、投资额大，一般首期都要5亿左右
主题公园——开发关键因素
发 展 可 能 性 的 判 断 因 素
关键因素 开放型的经济中心城市
城市条件
距离主要客源市场1小时车程范围内 距离城市主干道在15分钟车程内
地价一般10万/亩以内
项目条件 一般拥有超过4km2以上的土地，其中主题公园总用地规模0.5～1.5km2
分期投资额4亿以上 专业能力（建设、管理、经营）
身份需求 独一无二
需求教育 教育产业 客户
需求房地产 居住地产
前提条件： 教育必须是城市中端 客户所稀缺的
利益需求
直接关联
销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。
经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住 地产的需求
1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益；
个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
失败的的关键因素：
未建立起高品质的高尔夫球会。
经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。
销售核心式——高尔夫球会
国科国际高尔夫 项目简介： 位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车 程40分钟，总占地7200亩。一期占地3300亩，规划有 高尔夫球场1300亩，占地500亩的国际酒店和建身娱 乐城，高尔夫别墅1500亩。首期开发215栋（420亩） 别墅。
2、经营核心式主题地产能为居住地产带来：
——提升区域形象； ——完善区域基本居住条件；
——形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势；
3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；
经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来 后才得以体现。
成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假 为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994
年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多
基础 教育
1、山东省重点中学共57所， 其中济南16所，占28 ％，分布在市区。济 南市区基础教育力量 很强。（青岛9所，泰 安3所） 2、郊区人口置业能力有限
主题地产发展模式——经营核心式
高尔夫球会
销售核心式 教育产业 3、主题地产
主题公园 经营核心式
度假村
经营核心式——主题公园
典型案例：深圳华侨城 项目区位：华侨城位于深圳市西东部，南临深圳湾，在城市主干道旁 用地面积：4.5km2，其中旅游用地1.40km2，现已建成四大主题公园
世联地产 主题地产发展模式研究
2012/7/29 Sunday
仅供与贵司交流。
主题地产按其盈利模式可分为两种
高尔夫球会 销售核心式 教育产业
主题地产
主题公园 经营核心式 度假村
盈利模式
存在形式
销售核心式主题地产能为居住地产创造需求
需求高尔夫
高尔夫 客户
需求房地产
居住地产
前提条件：
高尔夫必须经营起来， 并享有跨区域的品牌 度
项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域 项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2
销售情况：1996～2000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m2
2001年捐资过亿引入清华附校， 至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校 具有很强感召力。 2、所设清华附校通道完整，设有幼儿园、小学、中学、大学预科班。
发展历程：至2000年四大主题公园全部建成，现已成为深圳市主要旅游景点
1987年第一个主题公园“锦绣中华”启动，占地35万m2 1994年“世界之窗”建成，占地48万m2，投资6个多亿
1998年“欢乐谷”一期建成，占地17万m2 ，投资7.5亿
2000年 “欢乐谷”二期建成，占地18万m2 ，投资8亿
销售艰难： 销售20%左右，而且大部分为非市场行为。
关键原因： 在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不 理想是意料中的。
高尔夫开发关键因素
发 展 可 能 性 的 判 断 因 素
关键因素 中心城市 城市条件 海滨城市 外籍人士活动频繁（一般外资利用额25亿美元以上） 丘陵坡地 自然景观（山、海） 项目条件 土地规模1000亩以上 地价一般10万/亩以内 首期投资额至少2.5～3亿 风险承受能力 开发者条件 专业能力（建设、管理、经营） 社会资源
国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分 布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。深圳观澜高尔夫
项目简介：规划用地面积10km2 ，目前已建成5个标准球场，计划再建5个标 准场。1995年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。 平均每年投资3个多亿。1998年开始开发观澜豪园，一期和二期 开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70％ ，封顶后达到100 ％。 成功开发居住地产的关键因素：
（规划13.6km2）
珠海御温泉
1、拥有某种小型的自然资源（最常见是温泉） 小型资源 2、规模小，一般在100亩以内，大的在200亩左右。 3、投资额小，一般在7千万～1亿
（90亩）
北京郊区度假村 （150～200亩）
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
地理位置：位于珠海市斗门县黄杨山西麓，现状为农村 交通条件：距离市中心1小时车程，没有公共交通，设有班车
主题地产发展模式——销售核心式
高尔夫球会
销售核心式 教育产业 主题地产
主题公园 经营核心式
度假村
销售核心式——高尔夫球会
国内高尔夫分布
40 37 35 30 25 21 20 15 10 5 0
广东 北京
14 99 54 33332222 1111111
上海 海南 福建 山东 辽宁 广西 天津 江苏 云南 浙江 四川 湖北 陕西 黑龙江 河北 安徽 江西 新疆 湖南 河南
3、与居住地产建立唯一价值关联，1户2个学位名额。
主题地产——教育产业
两种教育产业与居住地产的关联
分类
与居住地 产的关联
关键因素
高等教育 （大学城）
无法 创造需求
1、居住地产与高等教育学位无法建立价值关联，因此无法创造市场新需求。 2、大学城内均配置有优质价廉的的学生公寓和教师住宅，一般采用出租方式，且租金低于周边市场价格。师生不会成为校 外居住地产的主流客户。 3、仅对区域有形象提升作用，对居住地产价值提升非常有限，即使是在成熟区域，其对居住地产价值的提升也仅在5%左右。
幼儿园、小学、 深圳宝安 初中、高中 桃源居
教育产业——大学城
典型案例：珠海唐家湾大学城
项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km
项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到2005年珠海 在校大学生可达8-10万人。 发展现状：目前已有9所大学投入使用，其中中山大学已招生3届。前几年中山大学附近开发 的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客户主要是会 员。和记黄埔在高尔夫旁开发的高尔夫公寓亦销售良好，客户主要为香港人。已 销售的物业均与高尔夫及度假概念有关，与大学无关，打大学概念的项目都滞销。
两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联
盈利模式
与居住地产的价值关联
对地产的作用
销售核心型
1、少数人专有的，并体现身份尊贵感
2、利益直接关联且密不可分
可超前于区域发展
直接创造需求
1、带来交通上的方便
经营核心型 2、提供日常生活健康休闲设施
3、聚集人气，完善商业配套
滞后于区域发展 有市场需求后 才体现附加价值
建设规模：一期60亩，温泉露天浴池36个、四星级酒店、餐饮、休闲空间
二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房
御温泉地理位置 御温泉 平面图
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区
2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室） 2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房 经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。 商务会议多 。没有开发居住地产。