物业管理基本制度与政策精讲班第9讲课件讲义
物业管理基本制度与政策_第九讲_2012年版
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中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的权利是（）。
A:所有权
B:建筑物区分所有权
C:共同所有权
D:共同管理权
答案:A
2、2、业主的建筑物区分所有权不包括（）。
A:业主对专有部分的所有权
B:业主对建筑区划内共有部分的共有权
C:业主对建筑区划外部分的管理权
D:业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权
答案:C
3、3、下面关于《物权法》规定建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、共用设施的所有权归属，表述不正确的是（）。
精编【培训课件】物业管理基本制度与政策
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一、物业管理法制构建背景
（一）物业管理发展带来法律制度变革
19世纪初，西方工业革命带动城市化进程的加快，高层楼宇增多，为了解决多个 区分所有权人和承租人共同使用同一楼宇管理中的矛盾。恩格斯对此作了经典的描述： “一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这 些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的 街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以从为 主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。”城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣 的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。确立建筑物区分所有权制度成为 迫切要求。
民事主体包括：业主、业主大会，建设单位，物业服务企业，物业使用 人及其他相关机构或专营单位（如水、电、气、通信、电梯、环卫等）。
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（三）物业管理概念： 依国务院《物业管理条例》规定，是指业主通过选聘物业服务企业，由
业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
1804年《法国民法典》确立楼层所有权概念，形成近代建筑物区分所有权基本形 态。
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“二战”以后，严重的住宅危机，为解决市民的居住问题，各国政府 纷纷兴建高层或多层建筑，由此产生一幢建筑物存在多个产权人的情形， 对此，各国相继制定建筑物区分所有权的法律或修改民法典以调整不同所 有权人之间的法律关系。意大利、德国、葡萄牙、日本、西班牙、瑞士、 希腊、波兰等国先后立法确认。
1、契约为基础，具民事性、社会化、专业化、市场化特点。 2、业主具有管理财产方式的选择权。可以自行管理；也可以委托物业 服务企业或者其他管理人管理；包括企业和个人，形式上包括： 1）业主自行管理。优势：花钱少。不足：面对日趋复杂设施维修养护 难度，业主形成集中意见难等。 2）委托全面管理。由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。 优势：实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。不 足：费用较高，成本缺透明，中低收入承受不起；物业费收缴率较低等。 3）专业化管理。业主自管与专业维修养护劳务结合。优势：相对费用 低，成本透明，利于业主自我管理。不足：职业经理人、社区专业服务等市 场不发达，面临培育、专业垄断等。
物业管理基本制度和政策PPT课件教材讲义
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二、物业管理的基本概念
（3） 企业化 指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务
管理过程。 其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。
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二、物业管理的基本概念
（4） 经营型 物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推
行的是有偿服务、合理收费。
物业管理基本制度和政策
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目录
一
物业管理的产生与发展
二
物业管理的基本概念
三
物业管理的基本环节
四
物业管理的基本内容
五
物业管理基本制度和政策
六
物业服务定价成本的构成
七
住宅专项维修资金制度
八
案例：早期介入越早越好
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பைடு நூலகம்
一、物业管理的产生与发展
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一、物业管理的产生与发展
施和场地 2、物业的分类 （1） 居住物业：如小区、公寓、 （2） 商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心 （3） 工业物业：工业厂房、仓库 （4） 其它用途物业：医院、学校。
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二、物业管理的基本概念
3、物业管理
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业 管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施 、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修 缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务 。
1、物业管理的起源
物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的 英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求承租 人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使 业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河
技能培训专题物业管理基本制度与政策讲义第讲物业管理基本制度与政策
技能培训专题：物业管理基本制度与政策讲义第一讲：物业管理基本制度与政策一、物业管理的法律法规物业管理是一个涉及多个利益主体的复杂系统，需要遵守相关的法律法规，以保证物业管理公正、合法、规范。
目前，与物业管理相关的主要法律法规包括：1.中华人民共和国物权法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国物业管理条例4.城市物业服务行业标准5.小区物业服务规范6.物业企业资质管理规定等物权法规定了物权的性质、范围和保护等，对于物业管理的权利、义务有重要的规定。
城市房地产管理法规定了房地产的管理制度和政策，物业管理条例则规定了物业服务的内容、标准和义务等。
城市物业服务行业标准、小区物业服务规范等是对物业管理服务行业的具体规范，而物业企业资质管理规定则是对物业企业的管理和监管。
二、物业服务合同物业服务合同是物业管理服务的关键合同，也是保障业主权益和物业公司权益的重要手段。
物业服务合同应当明确服务内容、服务标准、服务期限、收费标准、维修保养等内容。
合同签订之前应当进行企业资质、价格、服务标准等方面的考察和比较，确保合同条款的公平合理。
物业服务合同应当注重以下几个方面的约定：1.服务内容：应当明确维修保养、安保、卫生清洁、绿化景观、收费管理等具体内容，而且应当充分考虑到业主的需求和实际情况。
例如，一些老旧小区在卫生清洁、安保等方面可能需要更为细致、周到的服务。
2.服务标准：服务标准应当明确、具体，并且具有可量化性。
例如，卫生清洁服务的标准可以是每天垃圾清运一次（工作日）、每周打扫公共走廊一次、每月进行一次内部管道清洗等。
3.服务期限：服务期限一般应当是一年，但是可以根据实际情况进行适当的调整。
例如，一些临时性维修保养服务可以根据实际需要灵活安排。
4.收费标准：收费标准应当合理、公正，并且符合市场价格水平。
另外，应当注重电费、水费等个别费用的明确和管理。
5.维修保养：合同应当明确对于维修保养的内容、标准、时间限制等方面的约定。
物业基本制度讲课课件解析
房地产开发经营管理
房地产转让管理
内 容
商品房销售管理 房屋租赁管理 房地产中介服务 房地产抵押管理 房地产权属登记
房屋维修养护管理
第一节
房地产与房地产业管理制度简介
直接关联房地产的法律——法
关于房地产的行政法规——条例
关于房地产的部门规章——办法/规定
第二节
房地产开发经营管理
房地产开发企业管理 内 容
六、物业服务企业违规行为的行政处罚
第六节
物业管理从业人员职业资格制度
物业管理从业人员的职业素质 内 容
物业管理人员的职业资格
物业管理师制度的相关规定
一、物业管理职业道德的主要内容
守法经营
诚信经营
尽职尽责胜任本质工作 努力学习、掌握专业技能 团结互助、公平竞争
二、物业管理从业人员职业素养的主要内容
物业管理企业的性质和地位 物业管理企业资质管理的必要性 内 容 物业管理企业的资质等级 物业管理企业资质登记的管理程序 物业管理企业违规行为的行政处罚
一、物业服务企业的性质和地位 市场主体/具有独立主体资格 依法成立 有必要的财产或经费
有自己的名称、组织机构和场所
能够独立承担民事责任
二、物业服务企业的资质等级
物业管理用房
合同期限
违约责任
二、前期物业服务合同的特征
过渡性 由建设单位和物业服务企业签订 要式合同
三、前期物业服务合同的时效
四、物业服务企业的义务
物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 物业管理区域的安全防范协助义务
五、物业服务企业的责任
合同责任
第四节
物业使用与维护
公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
处分抵押房地产的中止情况
物业管理基本制度与政策培训教材
课程目录
• 第一部分：物业管理概述 • 第二部分：物业管理服务 • 第三部分：物业管理的基本制度 • 一、业主大会制度 • 二、管理规约制度 • 三、前期物业管理招投标制度 • 四、物业承接查验制度 • 五、物业服务企业资质管理 • 六、物业管理从业人员职业资格制度 • 七、住宅专项维修资金制度
• 《条例》的指导思想和立法原则
立法指导思想：
强调保护业主财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关 系； 强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理 事项。
遵循的基本原则： 物业管理权利和财产权利相对应的原则； 维护全体业主合法权益的原则； 现实性与前瞻性有机结合的原则； 从实际出发，实事求是的原则。
• 前期物业服务合同的主要内容： • 1、合同的当事人与物业的基本
情况 • 2、物业服务内容与质量 • 3、物业服务收费方式 • 4、物业经营管理活动的内容 • 5、物业的承接查验 • 6、物业的使用与维护 • 7、专项维修资金 • 8、违约责任 • 9、其他事项
四、物业的使用与维护
• 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 • 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 • 公共事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 • 业主装饰装修房屋应当依法规范 • 利用物业共用部位、公用设施设备经营应当遵守有关规定
代收代交费用 供水、供电、供气、供热、通信及有线电视等单位 注意：向最终用户收费；物业企业可向委托单位收取手续费。
三、物业服务合同
• 物业服务合同与前期物业服务合同
•
根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物
注册物业管理师基本制度与政策课件
下列各项中，不属于物业管理基本内容的是（ ）。
A、房屋维修养护 C、安全防范
B、清洁卫生 D、代收供水、供热费用
注册物业管理师——基本制度与政策
（二）《条例》调整的范围
１、《条例》即调整住宅物业的物业管理活动，也调
整非住宅物业的物业管理活动。
２、《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
中国特色 公有住房体系
（二）改革开放前的城镇住房制度
三个特征
住房投资由国家和企业统包 住房分配采取实物分配 福利低租金，国家包修包养
注册物业管理师——基本制度与政策
弊端 见下
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投资无回收、不能形成良性循环 制约建设发展、供给小于需求 租金不能维护危旧房、危及安全 人均面积下滑、国家包袱沉重
注册物业管理师——基本制度与政策
《条例》设定的法律责任，充分体现了优先保护全
体业主利益的原则
（三）现实性与前瞻性有机结合的原则
现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不
交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁
前瞻性：业主大会、维修养护制度等
（四）从实际出发，实事求是的原则
全国发展不平衡，大小城市的市场环境、服务水平差异
注册物业管理师——基本制度与政策
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（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 《民法通则》《合同法》《公司法》《城市房地产开发 经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规 的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。 （四）妥善处理政府和市场的关系 《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违 约、民事侵权行为的界限： 1、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。 2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权 的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
物业管理基本制度与政策课件
(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； (5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； (6)物业装饰装修管理服务； (7)物业档案资料的管理；（如业主档案、相关图纸资料） (8)住宅专项维修资金的代管服务。
(二)物业服务合同约定以外的服务
2.物业管理在社会经济中的地位与作用
(一)实施物业管理有利促进经济增长 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 (三)实施物业管理有利于增加就业 备注：物业管理行业属于典型的劳动密集型产业，物业管理可吸 纳大量的失业人员、退役军人、农村剩余劳动力。(据统计，每增 加1万平方米的物业管理面积，可以增加5—8人就业) (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 备注：物业管理与社区建设密切相关，在日常工作中，物业企业 协助、配合相关政府部门承担着相应的社会责任。 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 备注：物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，相当于房地产 的售后服务，对房地产保值、增值有着重大影响。
物业管理市场化的基本含义
所谓市场化就是通过市场竞争机制和商 品经营的方式所实现的商业行为。 市场化是物业管理的最主要特点，物业 管理的属性是经营，提供的是等价有偿的劳 务服务。 其中，双向选择和等价有偿是物业管理 市场化的集中体现。
第二节 我国物业管理的产生与发展 （摘 要） 1. 物业管理的起源
2.维护全体业主合法权益的原则； 3.现实性与前瞻性有机结合的原则 ； 4.从实际出发，实事求是的原则 。
《条例》创设的法律制度
《条例》共有7章70条，共创设了7项物业管理的基本制度， 分别如下： 1.业主大会---《业主大会和业主委员会指导规则》 2.业主公约 3.前期物业管理招投标--《前期物业管理招投标管理暂行办法》 4.物业承接查验-----《物业承接查验办法》 5.物业服务企业资质管理----《物业服务企业资质管理办法》 6.物业管理从业人员职业资格----《物业管理师制度暂行规定》 7.住宅专项维修资金----《住宅专项维修资金管理办法》 备注：国务院住建部根据上述基本制度，分别出台了相应的 部门规章。
《物业管理制度与政策》培训总纲PPT共255页
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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物业管理基本制度与政策精讲班第9讲讲义
内容提要和收费原则
内容提要
1．物业服务收费的原则
2．物业服务收费的定价形式
3．物业服务费用的计费方式
4．物业服务费用的成本构成
考试目的和考试要求
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策的掌握程度，以及对物业管理服务标准、物业服务收费、（前期）物业服务合同的理解、熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：物业服务成本的构成、包干制和酬金制收费形式。
内容辅导
第二章物业管理服务(一)
第二节物业服务收费
《条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。
一、物业服务收费原则
(一)合理原则
物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。
因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。
一方面要深入宣传，增强业主物业管理消费意识。
另一方面要强调业主应当具备的公共意识。
(二)公开原则
2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
(三)收费与服务水平相适应原则
要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。
收费管理之定价形式
二、物业服务收费管理
根据《价格法》和《条例》的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。
该办法对物业服务收费的定价形式、收费形式、费用构成，相关主体的权利义务以及监管措施等均作出具体规定。
(一)物业服务收费定价形式
《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：
一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。
二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业管理企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。
对普通住宅的物业服务收费，开始则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。
以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。
但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，也逐渐暴露各种弊端。
为此，《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。
物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。
各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。
以上可以看出，采取政府指导价收费的物业服务项目，价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准，而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度，以便指导业主与物业管理企业根据具体服务情况协商服务价格。
实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。
考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
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