北京服务式公寓案例
居住区案例分析
景观分析
庭院绿地系统 中心广场 水体 中央绿洲 林荫路
1. 环境景小区中心部位规划建设小区绿地
规划主要从生活空间、功配套等方
步行对营造城会
景观核心区，围绕这个环境景观核心区， 面着重加以考虑。从生活空间方面，分 生活非常关键，应当
布置休闲健身、文化娱乐、水系景观三 为室外空间内空间。室外空间为了更好 将住宅中心点、各共
功能概况
居住区规划案例分析
中心屋顶花园
居住区规划案例分析
空间层次分析
当代MOMA的建筑空间由三个层次组成，9栋不等高的大楼极度向外扩张地落在一个长形的基 地上。首先，地面层设有不同的商店和服务设施，环绕水池而立；第二个层次是屋顶花园；第三个 层次是在16层与19层，以及随着楼梯高度变化的楼板间，以悬浮的天桥彼此连接，并形成一个带开 口的环状空中布道。
观资源最大限度的使住区居民共享。给 等，给居民提供团体交间。室内空间主 汽车的依赖，保护环
住区居民以回归自然，共享自然景观的 要布置在园区南部的中心，包括棋牌室、 境。
生活感觉。
老年活动室、文化站、健身室等。
居住区规划案例分析
道路与停车系统分析
小区设计了三个出入口，北侧两个，南侧一个。其中在小区北侧路偏东的为小区的主要人行出入口，是 小区形象地带的开始；还有两个小区的车行出入口分别设在小区北侧偏西以及小区南侧偏西。会所及公建配 套综合楼设置在小区的东北角，有独立的形象，并设有相应的停车场。
通过周边用地功能分析，充 分说明规划地块周边主要功能设 施齐全，通过步行方式，均具有 较好的可达性。
规划形式——规划容积率为 1．14，提供给住户高品位的社区 室外空间和绿化条。
建筑类型上以板式高层为主， 提供给住户优秀的采光通风条件， 在减少开强度的同时创造多样化 的建筑空间
居住区案例分析课件
——案例分析
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1
居住区规划——案例分析
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2
居住区规划案例分析
北京当代MoMa
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3
项目名称: 北京当代MOMA 设 计 人: 斯蒂芬·霍尔 建造地点: 中国 北京 项目类别: 综合公寓 占地面积: 6.18万平方米 建筑面积: 22万平方米 施工时间: 2005年12月- 2008年6月
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25
居住区规划案例分析
总规划布局
整个小区由13个院落, 五个地带空间（形象地带、景观地带、绿色走廊、休闲地带、院落）, 一个公共配 套区（商业街、会所、幼儿园）组成。
小区的东北角布置商业街、会所、幼儿园, 5#、6#楼东侧设置底商, 与东侧的商业街共同形成小区的步行 商业街。8班全日制幼儿园（3个托儿班、5个幼儿班）为大区配套, 其出入口从商业街引入, 并设计了单独的儿 童活动场地。其余小区内配套的设备用房根据其服务的半径, 放于小区的相应位置。
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居住区规划案例分析
主要经济技术指标
小区用地面积 9.8814公顷
配套建筑面 积
924平方米
小区建筑面积 住宅建筑面积
145852平方米(地上 112709平方米,地下： 33143平方米)
106419平方米
容积率 小区绿化率
1.14 30%
地下车库建筑面 31874平方米 积
结构体系
住宅部分为剪力墙
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经济技术指标
4
居住区规划案例分析
区位分析
当代MOMA位于香河 园北街与左家庄西街交叉 口。（其中香河园北街是 通往首都机场的快速路。） 地处东直门商圈。坐拥东 直门、工体, 燕莎使馆区等 诸多核心区域, 附近有东直 门外医院、朝阳医院等多 家大中型医院；另外, 附近 还有北京五中、北京四中、 163中学、55中学、曙光 小学、十字坡幼儿园、北 海幼儿园等, 东城区集中了 许多著名的中小学。
万科社区的2个案例
万科xx社区xx的2个案例一、万科社区xx的2个案例先来看一个社区嵌入式xx的案例：（一）xx万科智汇坊社区xx中心智汇坊xx服务中心位于xx万科xx花园小区内，是万科在____年打造的一家社区xx设施。
1、为什么选在这个小区？xx花园是万科进入xx开发的第一个大型社区，于____年建成，服务至今已逾20年。
当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。
且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。
同时，xx花园作为老社区，缺乏相应的xx服务配套设施。
在这种情况下，选择xx花园践行xx服务，可以解决周边老人的刚性需求。
于是智汇坊应运而生，在____年10月4日重阳节那天正式开业。
2、如何处理与小区的关系？xx是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成xx住宅。
他们的想法很简单，改建为xx服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。
另外，部分居民还对xx设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。
经过与居民协商，xx在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。
但是，在这家社区xx设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。
可见，周边的社区居民对xx服务需求是很高的。
3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的xxxx老师。
智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。
它不仅可以xx约40位xx老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。
xx老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
平面分区示意图4、xx老人区有哪些功能？xx区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、xx区和公共浴室等。
酒店式公寓案例分析
酒店式公寓案例分析一、不同城市案例北京酒店式公寓资料：北京酒店式公寓区域多散布在商务气氛浓重的地域，客户要紧散布在以下三个地域：a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高级消费区，占总数的65%；b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓c、金融街商务区东方广场【介绍】“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。
全属美轮美奂的奢华公寓，一柱一梁皆精雕细琢，为您从头诠释北京高贵生活的概念。
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的奢华府第，每一个单位均布置富丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，表现于每一个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务治理、洗衣和24小时送餐效劳，随时为您效劳。
【配套设施】☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各类配套设施超级齐全。
☉理发店、干洗店。
☉诊所、牙医、紧急医疗中心。
☉便利店、书店、影音店、文具店、运算机械材店等各类商店。
☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。
☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。
☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。
【效劳】☉五星级酒店式家务治理。
☉奢华客车班车效劳。
☉24小时送餐效劳。
☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，保龄球等☉洗衣效劳。
☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN 体育频道等40多个国际卫星电视频道。
☉国内外报刊、杂志。
☉俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
【户型与报价】说明：§以上租金包括物业治理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周两次房间打扫最短一个月租期国贸公寓【介绍】国贸公寓座落在中国国际贸易中心内，由南、北两座30层高的公寓楼组成。
共有一居到四居及顶层奢华套房401套。
国贸公寓租客能够充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。
国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。
精选五星级酒店案例分析
深圳益田假日广场-威斯汀酒店 Holiday Plaza-The Westin Shenzhen Hotel
流线组织
交通流线分析
深圳益田假日广场-威斯汀酒店 Holiday Plaza-The Westin Shenzhen Hotel
商务业态
益田假日广场是一个集体验式购物 中心、生态写字体、五星级主题酒 店为一体的大型建筑综合体.
商务业态
其中商业定位：中国首家国际化体 验式购物中心 -商业面积：7.3 万平米 -占总面积比率：56% -经营模式：只租不售,开发商自主招 商运营管理 -市场价值：项目定位高档,招商的品 牌全部为国际一线品牌
-盛会厅： 盛会厅提供面积470平 方米的无柱宴会场地. 君府： 是深圳别具特色的家居式社 交场所,面积约1,000平方米.
深圳华润中心二期 – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
酒店功能配套
会议设施：
北京银泰中心– 柏悦酒店 Beijing Yintai Center – Park Hyatt Beijing
规模参数
总建筑面积：473989㎡ 一期：142759㎡,二期：351030 ㎡ 办公建筑面积：100598㎡ 公寓建筑面积：191885㎡ 酒店建筑面积：41695㎡ 商业建筑面积：53283㎡ 其中酒店客房：352间
深圳·东海国际中心-朗廷酒店 East Pacific Center ,Shenzhen– Langham Hotel
深圳华润中心二期 – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
流线组织
流线概念分析
北京当代MOMA案例分析
北京当代MOMA案例分析产品库专题报告北京当代MOMA案例分析中国房产信息集团| 克⽽瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使⽤，未经中国房地产信息集团|克⽽瑞（中国）信息技术有限公司的书⾯许可，其它任何机构和个⼈不得擅⾃传「北京当代MOMA」案例分析当代MOMA位于东直门迎宾国道北侧，拥有⾸都北京的地标优势,项⽬规划建筑⾯积22万平⽅⽶，其中住宅为13.5万平⽅⽶，配套商业⾯积达8.5万平⽅⽶，包括多厅艺术影院，画廊，图书馆等⽂化展览设施，还包括了精品酒店，国际幼⼉园，顶级餐饮，顶级俱乐部及健⾝房、游泳池、⽹球馆等⽣活设施与体育休闲设施。
当代MOMA地处东直门商圈，周边地带商务氛围浓厚。
银座、燕莎、丰联⼴场、太平洋百货、华普超市、旺市百利等商业设施⼀应俱全，⽣活购物都很⽅便。
当代MOMA附近有包括东直门外医院、东直门医院、朝阳医院等多家医疗设施齐全的⼤中型医院，就医⽅便；另外，附近还有北京五中、北京四中、163中学、55中学、曙光⼩学、⼗字坡幼⼉园、北海幼⼉园等，东城区集中了许多著名的中⼩学，就学⾮常⽅便。
特⾊⼀：独特的建筑设计当代MOMA的设计者为纽约哥伦⽐亚⼤学教授斯蒂芬·霍尔（Steven Holl），设计灵感来⾃收藏于MoMA（纽约当代艺术博物馆）的法国绘画⼤师马蒂斯（Matisse）的名作《舞蹈》（Dance）。
《舞蹈》画作的主要内容为五个拉着⼿跳舞的⼈通过空中连廊连在⼀起的建筑当代MOMA通过环状的空中连廊将8栋建筑连接在⼀期，加之⼀栋艺术酒店和⼀座多功能⽔上影院，构成⼀个⽴体的建筑空间。
外⽴⾯材料采⽤磨砂氧化铝板，以轻盈的形式来减轻⾼密度、⼤体量建筑的压迫感，所有开窗均为标准尺⼨，⽤于抗震的斜撑的应⽤使⽴⾯更具丰富性和个性感。
⾊彩缤纷、充满卡通感的外⽴⾯空中连廊建筑之间的空中连廊会所为社区创造了更多的邻⾥交往的空间，在16⾄18层的⾼空将8栋建筑连成⼀个整体，除了视觉冲击外，还具有丰富的使⽤功能，包括游泳馆、健⾝房、咖啡厅、酒吧、画廊、图书馆、⼩型社区聚会场所等，为社区居民提供便利服务。
北京富力城案例研究
写字楼:11万㎡,两栋写字楼“双子座” 甲级23层 2004年10月已底交付使用
拥有2300平方米星光泳池，并首创六星级香薰CLUB，还首次引入了英式花生吧； 还设有游泳馆、网球场、篮球场、保龄球场，还有健身房、儿童游乐场、KTV点歌房，以及各种酒 吧、餐厅等, 总之这里汇聚了娱乐、休闲、康体、异国餐饮设施和几乎所有球类的运动场馆
商业街：“星光大道”商街 5万㎡ 1.25公里 位于富力城连接东三环的规划路沿线，是朝阳区双井地区规模较大、规划档次较高的商业街，它也是北京富力
139万㎡ 120万㎡ 11万㎡
5万㎡ 3万㎡
商务综合体项目：29万㎡
酒店面积：
7万㎡
写字楼面积： 5万㎡
购物中心面积： 17万㎡
比例
住宅 ：商业 ：办公：酒店：会所 40 ： 8 ： 5 ： 2 ： 1
富力城形成以居住为主，商业办公为辅的“城”，强大的居住氛围特别是高素质 居民居住氛围及办公支撑高档次商业的生存繁荣，办公与商业发展带动居住、酒店的 需求，各类型物业的合理配比产生良好的自我生态系统。
2. 产品主义：逐期精品升级，完善配套，大力提升产品的性价比、附加价值 物业：从高密度的塔楼到板楼、到高端物业低密度的多层花园洋房、独栋别墅 出色园林+高级会所+完善教育配设+特色商业街：完善的配套提升产品的附加价值
5. 开发周期分析
拿地
2002年2月28日
一期
2003年3月19日
青年公寓——新派公寓案例
地 铁 8 号 线 新派白 领公寓
东四 地铁站
PART ONE
新派白领公寓
地铁6号线
地 铁 5 号 线
【交通情况】 地址：北京市东城区北河沿大街骑河楼北 巷10号，北京六十五中学旁 地铁：步行10分钟至地铁五号线、六号 线东四站。 公交：步行5分钟至沙滩路口南、沙滩路 口西等公交车站，可搭乘线路约10条。 公寓通勤班车：每天两班通勤车，可送 住户至地铁站及周边工作地点。 步行15分钟内配套：故宫、前门、北海，
新派白领公寓
15-25平米小户型，共23间，
分布于1-11层，每层约两间；
40-75平米一房一厅户型，共 77间，分布于各个楼层； 140平米两房一厅户型，仅 12F1间；
公共区域，含健身房、红酒屋、
画廊； 其他。
01
第二部分 方向
4)青年公寓案例分析 综合情况
【收费情况】
• • •
PART ONE
PART ONE
新派白领公寓
1-4层：客房。共有mini间、一房一厅、两室一厅三种户型。房间分四种装修风格，新派蓝、新派 粉、新派木、新派绿，家电配备齐全。
【房型配比】
39㎡Mini户型，共35间，分 布于各个楼层。 62㎡一房一厅户型，共5间， 1F一间，2F4间 79㎡两室一厅户型，仅4F2间 公共区域
01
第二部分 方向
4)青年公寓案例分析 CBD旗舰店
国贸 地铁站
PART ONE
新派白领公寓
地铁1号线
【交通情况】 地铁：步行10分钟至地铁一号 线、十号线国贸站；步行10分 四 环 钟至地铁十号线双井站。 公交：步行5分钟至双花园站， 可搭乘线路5条。 办公：步行15分钟内可至建外
北京西单大悦城案例分析
城市
贩物 7.64万
飠饮 2.57万
写字楼 1.5万
竣巟期
开业期
项目位置
靠近轨 交
北京-西单
16073
36
/
2007.3.1
2008.2
北京市西 卑北大街
是
北京-朝阳 33万（地上23万）
N/A
10万 （地上7万）
4500
3000个
43万
84610
35
2008.6.30
北京朝阳 是（6 2009.6.30完 2010.5.28 区朝阳北 号线在 成结构封顶 路101号 建）
等待试营业
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正式开业
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1.2 项目投资商
大悦城投资商：中粮集团
成立亍1949年中粮集团，是中国最大癿粮油食品迕出口公司和实力雄 厚癿食品生产商，在地产、酒店经营以及釐融服务等领域卐有成绩， 被《财富》杂志列为世界500强企业之一。
同一Mall品牌，丌同主题Mall， “大悦城”产品在强化统一品牌癿同时，定位出丌同癿主题。
主题Shopping Mall定位逻辑 同一品牌 大悦城品牌下癿主题Mall关系 中粮地产
相同形态
大悦城
地段丌同
地段丌同
西单大悦城
朝青大悦城
客群丌同
客群丌同
西单
朝青
主题丌同
主题丌同
年轻人
中产家庨
定位丌同
定位丌同
北京西单大悦城案例分析
2010.12
目
1. 基础信息 2. 区位分析 3. 项目定位 4. 商业觃划 5. 建筑设计 6. 劢线分析 7. 推广运营 8. 项目小结
中国经典服务式公寓案例及照片
概况
东长安街1号，毗邻天安门、紫禁 城、紧邻王府井商业街与东单北 大街
总建筑面积达80万平方米，包括 写字楼、五星级酒店、服务式公 寓、商场，其中，豪华服务式公 寓为尊萃豪庭与汇贤豪庭
服务式公寓
服务式公寓
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——东方豪庭
建筑设计
香港建筑师丁广沅设与玻璃，避免北京的灰暗天气带来的沉闷感
概况
地处北京商业休闲中心，朝阳公园美景尽收眼底 总建筑面积32万平米， 其中棕榈泉万豪行政公寓44000平方米 行政公寓位于8号和11号楼，共224套酒店服务式公寓套房
中国经典服务式公寓案例及照片
景观特色
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
户型设计
•1房：125平方米；2房：176-178平米；3房：245-286平米 • 共224套；1房约占25%；2房约占45%；三房约占30%
➢ 户型的梯度化满足不同客户的需求； ➢ 所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、 阳台/转角窗，明显的居家风格。
北京服务式公寓案例
1、万豪棕榈泉行政公寓 2、嘉里公寓 3、东方广场尊萃豪庭 4、盛捷中关村行政公寓 5、银泰中心
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
位于居住区内的服务式公寓 居家风格与酒店服务共舞！
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
建筑特色
新加坡DP建筑设计事物所担当建筑设计 外立面是现代风格，线条简单、清晰、摩登，以浅色石材为主 底部入口以及下面几层线条用豪华和古典的做法，顶部将现代和古典 豪华的精神融合到一起，形成了丰富而具有气质的天际线
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
三里屯SOHO的案例
霓裳风采B1-F4
包含业态
下沉广场两侧+裙房
品味家苑B1-F5
商业体量
约为12.8万㎡ （B1-4层，局部5层）
儿童天地B1-F4 电子科技B1-F4 柔美生活B1-F4
商业层高
B1层5米 一层4.8米 二层4.3米 三层4.3米 四层4.5米
面积区间
11——5300平方米
商业租金 6——20元/平方米·天
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2.项目特色——交通动线划分清晰
小区有两个车库，地上车库在西北侧，地下车库入口分别在南北两端。 北部区域靠近外环道路，南部较安静。
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2.项目特色——外立面极具冲击力
高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引力的、友好的城市空间。
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下沉广场设计：下沉花园广场串连5个购物中心，形成了功能丰富的商务街区；扩展 了沿街商业面积；最大限度消灭了商业死角.
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交通动线设计：楼梯、连廊使地上商业与下沉广场建立良好的沟通；交通动线划分 清晰，人车分流为商街和休闲广场的设计创造了可能。
引以为鉴
商业搭配混乱、功能属性极差：群房内商业散售导致经营业态混乱，出现了数量较多的闲置 商铺无人寻租。
——三里屯SOHO紧邻CBD、 燕莎、东直门、朝外等区域的核心 位置，交通枢纽，它位于三里屯商 圈的中心区域，紧临东三环交通枢 纽，距北京国际机场仅30分钟车 程，距北京国际贸易中心仅15分 钟车程。
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1.项目简介——基本数据
占地面积 总建面
商业建面
公寓建面 办公建面 车位建面 车位数量
SOHO案例分析
• 厨房办公空间进行 设置，但可进行改 造，不设置烟道
北京SOHO尚都：商贸用地，物业功能转换的代表
基本概况
SOHO· 尚都占地面积约
2.2公顷，总建筑面积
约17万平方米。 商贸用地，用地年限 50年： 写字楼建筑面积为6.1 万平方米，商业建筑 面积5.6万平方米。其 中地上11万平方米， 地下6万平方米。
SOHO· 尚都功能分区
产品规划
南塔-SOHO办公 北塔-办公 北区裙房-商业 西区裙房-商业 西塔-商业
整个项目按地域划分为西
区、北区和南区。西区一 栋8层商业楼，北区一栋24 层办公楼，南区一栋29层
公寓；同时还包括4层裙房，
从地下一层至地上四层均 为商铺。 南区裙房-商业
项目设计风格和设计理念
关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。
• • 五、利弊分析 1、有利点 兼顾了居住与办公两方面的需求。 房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。 房型方正，利用率高。 房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。 2、不利点 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒 适性以满足办公需求。 为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷。 作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。 租金回报很低，短期投资受政策限制。 六、综合分析 SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、 高等院校或商业中心附近。 由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓 的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到 充分满足。 购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对 于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差， 只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写 字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。 SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——嘉里中心
位于CBD中的服务式公寓 产品细节营造居家氛围
北京服务式公寓案例——嘉里中心
概况
紧邻北京主要交通干道东三环路，毗邻跨国企业办公大楼和使馆区 嘉里中心总面积为232,000平方米，包括办公楼、五星级酒店、公寓和 一个著名的俱乐部以及购物街
上海服务式公寓案例——上海商城酒店公寓
概述
上海商城是一个功能完善的综合 性建筑群，拥有豪华公寓、国际水 准的办公大楼、世界知名品牌的购 物商场、五星级酒店以及其它各种 设施。 上海首家酒店式公寓（1990年）， 只租不售
占地16770平方米 建筑面积185000平方米 主楼50层，高164.8米;东西两配 楼各32层，高111.5米；3栋裙房各 8层,地下1层（局部2层）,高33.8米
景观特色
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
建筑特色
新加坡DP建筑设计事物所担当建筑设计 外立面是现代风格，线条简单、清晰、摩登，以浅色石材为主 底部入口以及下面几层线条用豪华和古典的做法，顶部将现代和古典 豪华的精神融合到一起，形成了丰富而具有气质的天际线
板式住宅户户朝南，大落地玻璃； 有厨房、卫生间、客厅、卧室、餐厅，房间全明，完全符合居家性质 考虑到国际商务人士的需求，主卫的配置方面均配置了浴缸 厨房窗洞的设计既可封闭，避免油烟的散播；又可开敞，利于家人的交流
北京服务式公寓案例——嘉里中心
北京服务式公寓案例——嘉里中心
室内装修
•高雅设计家具 、高品质饭厅配套设施、卧室配有地毯、入墙衣柜 、与 门卫相连的可视对讲电话装置 •主卧配有应急报警按钮 、宽带设施、电话及传真机、卫星电视、保险箱 •厨柜配以欧式厨具、抽油烟机、煤气灶、烤箱、洗碗机（除一房）冰箱 及微波炉； •洗衣间配备洗衣干衣机ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ、中央热水 、火警喷淋及烟感探头系统 、 煤气 泄漏及热感警报系统 •电器—SIEMSE；厨具—SMEG；卫浴—TOTO；空调—HONEYWELL； 电视机—LG
国内外公寓产品案例23汇编
国内外酒店式公寓案例调查研究一、 酒店式公寓的概念：服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区租给游客提供其临时休憩的物业。
但是有提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了服务是公寓的雏形。
供应特点 ：回收成本快、风险小。
二、 酒店式公寓市场定位：1.产品类型：涉外的——以外企中高层管理人员为客户顶级 ——地段顶级，产品顶级，服务顶级酒店式公寓——提供五星级酒店式服务的公寓2.客户类型：购买客户约80%为投资者，关注点：• 升值潜力（回报率）• 开发商的品牌（品牌风险）• 未来市场的客户量（市场风险）购买客户约20%为自用，关注点： • 舒适性• 身份感• 景观资源3.目标客户定位：• 70%-80%以第二产业为主的大型跨国企业，大中型外资企业中，住津的中高层高层管理人员。
以外籍人士居多，以日籍居多，欧美港台次之，以及部分韩国人等。
• 15%-20%来源于市内或者开发区企业的企业高层管理人员，基本处于社会的财富的最顶层，追求身份感。
• 剩下不到10%的来源于以企业的身份购买，购买后主要用于企业的会所或企业公关等用途。
4.运营方式：自持出租、出售自用20%投资80%三、案例研究：案例1：深圳泰格公寓规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折扣，最多8折，带精装修。
主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－80％），分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主。
出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286、四房：248-419平溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）案例2：深圳金中环酒店公寓规规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3－5年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：金中环物管，带精装修租金：980－3980元/天，现为试营业，有折扣价格：21000主要租户：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租产品面积：单房：30－35、一房一厅：50-55、两房：81-85、三房：100以上溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”案例3：深圳世金汉宫规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34㎡，C栋建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：茂业集团租金：5000-6000元/月价格：C栋价格21000，B栋25000，带精装修主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士产品面积：31-65、复式双套房溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务深圳酒店公寓特征小结运营模式大多为对外发售后小业主对外出租物管公司大多聘请国际知名品牌管理公司租金或售价受地段和不同差异影响，普遍较高租客和购买者租客以外国跨国公司员工长期租客为主，购买客主要为深圳本地私营业主和港澳台投资客为主。