3物业管理的运作主体
物业管理经营模式和运行
物业管理的两种经营模式⽬前物业管理经营粗分为两类，⼀类是全服务型管理模式，即公平收取各业户之管理费⽤，并合理⽀付使⽤，定期公布帐⽬，费⽤结余属于全体业主、客户，并转⼊次年管理费中使⽤。
不⾜部分由全体业主依据《管理公约》之规定补⾜。
其⼆是全承包型物业管理模式，即所有管理费收取包⼲使⽤⽆须公布帐⽬，结余作为盈利归管理公司。
两种形式各有特点，但基于业主利益⾓度出发，为能够做到物业管理的良性循环及保持管理的稳定性、持续性，故⼤部分管理公司采取第⼀种类型。
物业管理的运作流程物业管理是⼀复杂、完整的系统⼯程，良好的物业管理可以极⼤地提⾼物业的经济使⽤寿命，极具投资升值的保障。
专业及完善的物业管理，是能够为客户提供⼀安全、舒适、和谐和居住、⼯作、使⽤环境，保障投资者、使⽤者的利益。
根据物业管理在房地产开发、建设、使⽤各阶段的不同作⽤及特点，物业管理的运作可分为以下四个阶段：物业管理策划阶段、物业管理的准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的运作阶段。
1、物业管理的策划阶段： 所谓物业管理的策划阶段，是指物业管理企业在接管物业之前就提早介⼊，以物业管理的⾓度对物业环境、功能、使⽤、维修、施⼯、设施提出建议。
为物业今后的投⼊使⽤创造条件，并且化节约资⾦。
为今后良好的物业管理打下基础。
同时，根据物业的建设特点，依据购买使⽤者的物业管理服务要求，初步制订物业管理服务档次、确定服务标准及服务项⽬。
2、物业管理的前期准备阶段： 物业管理的前期准备阶段，⼀般在物业竣⼯投⼊使⽤前⼋个⽉开始。
主要⼯作包括：决定⾃⾏组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与管理。
制订物业管理前期开办财务预算及年度预算，制订物业管理整体动作⽅案，编制物业管理所需的各种⽂件，包括：《管理公约》、《住户⼿册》、《住户守则》、《装修规则》、《停车场规则》、《物业收楼⽂件》、《租约》等。
拟订内部机构设置及⼈员编制，逐步分期、分批选聘管理⼈员及培训。
设计各部门的运作⽅案及规章制度。
社区管理与物业管理的区别
社区管理与物业管理的区别——两者管理主体的区别随着我国住房制度改革的逐渐深入，规模不等、风格各异的住宅小区如雨后春笋般在全国各地拔地而起。
20世纪80年代，现代物业管理适时地从我国香港传入深圳后，迅即在我国大陆得以蓬勃发展。
因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。
社区管理与物业管理一样，都是近年来随着城市发展出现的新生事物，由于这两项内容都与人民生活密切相关，因而倍受关注。
然而，这两种管理在许多方面都存在着一定的区别。
下面，我就来谈谈社区管理与物业管理在管理主体上的区别。
一、物业管理的主体物业管理的主体有三个，分别是业主大会与业主委员会、物业管理公司和开发建设单位。
1、业主大会与业主委员会业主大会是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志的体现者，其法律定位是公共物业责任人，应承担对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。
在日常运作中，业主大会通过其成员和物业管理公司推荐业主委员会成员，并监督其履职情况；政府及执法部门通过业主大会成员、业主委员会、物业管理公司监督业主大会的运作情况，必要时，可根据上述主体的意见决定是否干涉或剥夺业主大会的某些职能。
这是物业管理本身属性所决定的。
2、物业管理公司物业管理公司是公共物业服务人，其职责由法律法规规定，其服务方式、内容。
标准及报酬由物业管理合同约定。
物业管理公司除作为企业法人所享有规定的权利及承担义务外，作为物业管理这一特殊法律关系和服务事项的主体，还具备相应的法律地位，如：有权对物业及环境、公共秩序进行维护及监控，有权收取相关费用并获得利润（或佣金），有权获得公共物业服务费以外的经营收益，有权拒绝法律、法规规定以外的经费摊派或业务摊派，有义务提供规定的服务并接受监督，负有协助监督业主大会及业主委员会的运作的权利及义务，有权请求政府或执法部门干涉业主大会或业主委员会的行为。
物业管理公司对其管理服务范围内的业主或使用人无处罚权，但可以根据合同。
物业管理实务考试要点
物业管理实务考试要点1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，根据物业服务合同从事物业管理活动的经济实体。
2、物业管理企业的特征：①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共管理性质的职能3、物业管理企业的分类：①按投资主体的经济成分来划分：全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。
②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业物业管理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或者部门；②独立的物业服务企业；③物业服务集团公司。
4、物业服务企业的设立：★★★根据《公司法》与《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记与资质审批两个阶段。
⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数与法定代表人；⑤公司人员；⑥公司章程⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书与劳动合同，管理与技术人员的职称证书与劳动合同。
企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或者名称；股东权利与义务；出资方式；机构产生办法、职权、议事规则；法定代表；公司解散事由与清算办法；职工录用、待遇、管理方法；企业各项规则制度。
5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
⑴一级证书的颁发与管理：国务院建设主管部门；⑵二级证书的颁发与管理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖市人民政府房地产主管部门；⑶三级证书的颁发与管理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。
6、物业管理企业资质条件⑴一级：注册资本500万元以上，物业管理专业人员及工程、管理、技术等有关专业人员很多于30人，中级职称以上人员很多于20人，工程、财务负责人具有中级职称，物业管理人员具有职业资格证，两种类型物业以上物业不低于100%、多层200万平方米、高层100万平方米、独立式15万平方米、办公楼、公寓厂房及其他50万平方米，有优良业绩。
2023年物业管理师-物业管理实务考试备考题库附后附答案
2023年物业管理师-物业管理实务考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在物业销售之前，物业管理企业应协助建设单位制定（）。
A. 前期物业服务合同B. 物业服务合同C. 业主临时公约D. 业主公约正确答案：C,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任，这体现了（）。
A. 管理费收缴风险B. 管理项目外包存在的风险C. 物业管理员工服务存在的风险D. 公共媒介在宣传报道中的舆论风险正确答案：C,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件，均属于（）保存的物业服务企业档案。
A. 短期B. 长期C. 阶段性D. 永久正确答案：D,A. 管理服务易出现不稳定状态B. 在时间和管理上均是一个过渡时期和过程C. 对常规期物业管理有着重要的影响D. 短期内会出现支出大于收人，但整体收支较平衡正确答案：D,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列对物业开发项目的销售阶段早期介入的内容表述正确的是（）。
A. 拟订物业管理的公共管理制度B. 根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准C. 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准D. 就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见正确答案：A,6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 当物业管理服务过程中发生电梯故障时，正确的处理措施有( ）。
A. 事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主提高安全意识B. 立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者C. 督促电梯维保单位全面检査，消除隐患D. 消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰E. 将此次电梯事故详细记录备案正确答案：B,C,D,E,7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是（）。
物业管理员题库含参考答案
物业管理员题库含参考答案一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、下列关于物业服务合同说法不正确的是（）A、以约定有关当事人在物业服务中的权力、义务关系为核心B、订立以当事人相互信任为前提C、是当事人意思表示一致的产物，属于集体合同D、属于劳务合同，标的是一定的劳务成果正确答案：D2、（）是指物业的开发和管理活动中形成的作为原始记录保存起来的以备查考的文字、图像、声音以及其他各种形式或载体的文件。
A、永久保管档案B、物业管理档案C、业主档案D、纸介质档案正确答案：B3、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主确需改变用途的，应当（），并告知物业服务企业。
A、经业主大会同意B、经业主委员会同意C、经行政主管部门审批D、依法办理有关手续正确答案：D4、企业要根据外部环境的变化，从内部管理的角度，选择和调整适合企业经营发展的（），并在实施过程中根据需要随时调整。
A、薪酬标准B、薪酬结构C、薪酬计划D、薪酬制度正确答案：B5、《河南省物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（）、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
A、业主B、业主委员会C、开发建设单位D、物业公司正确答案：A6、建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担（）责任。
A、民事责任B、赔偿责任C、刑事责任D、主体责任正确答案：B7、根据《劳动法》规定：禁止用人单位招用未满（）周岁的未成年人。
A、20B、16C、14D、18正确答案：B8、在（）阶段，由（）制定临时管理规约A、物业入住阶段、建设单位B、物业销售之前、物业服务企业C、物业入住阶段、物业服务企业D、物业销售之前、建设单位正确答案：D9、入住验收的资料准备，是由建设单位和物业服务企业共同完成的。
物业管理的主体及相互关系
第二章物业管理的主体及相互关系物业管理是一个系统性、综合性较强的行业，物业管理活动所涉及的单位、部门、人员也较多，有直接参与的，也有间接参与的，我们把直接参与物业管理活动的称为物业管理的主体，包括政府行政主管部门、建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会；其它间接参与物业管理活动的统称为物业管理相关联单位，包括城市供水、供电、供气、供暖的专营服务公司，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门，保安、清洁、绿化等专业公司等。
物业管理工作离不开物业管理企业的科学管理、优质服务，也离不开其它单位、部门、人员的支持与协助，所以在从事物业管理时有必要研究物业管理的主体和相关联单位之间的角色定位及相互关系，明确各自的责任、权利和义务。
本章主要阐述物业管理各主体的角色定位及相互关系，相关联单位的角色定位及相互关系只作简单介绍。
第一节物业管理主体的角色定位物业管理的主体在物业管理活动中都扮演了一定的角色，相互之间形成了特定的关系，承担着一定的责任、权利和义务。
一、政府行政主管部门在物业管理活动中的角色定位（一）政府房管职能的衍变建国以后，我国实行的是高度集中的计划经济，身兼住房的建设、分配和管理三重角色。
住房由统设，再以福利分房的形式进行分配，同时房屋的维修和管理等责任也由承担。
为此，专门成立了市、县级房地产管理局，以便加强对国有公房的建设和管理。
房地产管理局又成立了房管所，对国有公房进行直接管理，这就形成了所谓的直管公房体系。
随着我国市场经济的进一步发育和成熟，加速了住房商品化进程，政府作为住房建设者的主要角色日渐淡化，逐步形成了政府统设、单位集中建设和商品房开发三足鼎立之势。
房屋管理，也由建设单位成立房管部门自管逐步转变为建设单位组建或选聘专业化的物业管理企业进行管理。
同时，随着住房制度的改革，大批公房的出售，产权多元化格局的形成，政府和单位逐步从国有直管公房和单位房管理者的角色中退出，代之而起的是一种社会化、专业化和市场化的物业管理。
物业管理项目的运作
物业管理项目的运作物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。
我们称之为“项目管理部门”，简称“项目部"，对其负责人称“经理"。
一、物业管理项目部组织机构的设置在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大,包括跨区、跨省的物业管理项目,公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。
(一）项目部组织机构常用形式物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导，分级管理，实用高效，一专多能。
一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况，选择适宜的组织形式，包括直线制、直线职能制和事业部制等.1。
直线制.直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理（图示）。
其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能,采取垂直管理方式，不设中间职能部门。
优点是体系简单、环节少、效率高，项目经理集指挥与管理职能于一身。
但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。
上图也可以简化为下图形式.直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组，班组可以分属事务助理或主管管理。
2。
直线职能制。
这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。
在直线制基础上,本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员,他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位，又服从于项目经理统一领导（如下图)。
直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目，其优点是既能发挥职能机构专业管理作用，又便于统一指挥。
缺点是横向协调容易出现问题,影响工作效率。
3.事业部制.当物业管理企业管理规模不断扩大,异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时,直线职能制就无法满足业务发展要求.此时，物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。
物业公司管理组织架构
物业公司管理组织架构1.高管层：-首席执行官（CEO）：负责全面领导和管理物业公司的运营和发展，制定公司的战略和目标。
-首席运营官（COO）：负责物业公司的日常运营管理，协调各个职能部门之间的合作与沟通。
-财务总监：负责财务管理、会计、税务等相关工作，保证公司财务的健康发展。
-市场营销总监：负责公司市场推广和品牌策划工作，制定市场营销战略。
2.运营管理部门：-物业运营部：负责物业维护、保养和安全管理等工作，协调解决物业出现的问题和事故。
-客户服务部：负责物业业主的服务管理，解答业主的问题和投诉，并及时处理反馈。
-项目开发部：负责物业项目的规划、开发和营销工作，确保项目顺利推进和完成。
-供应链管理部：负责物业设备和物资的采购、供应和库存管理，保证物业运营的顺利进行。
3.行政支持部门：-人力资源部：负责员工招聘、培训和绩效管理等工作，确保公司人力资源的合理配置。
-行政部门：负责公司行政事务的管理和协调，包括办公设备维护、场地管理等。
-法务部门：负责物业公司的法律事务和风险管理，确保公司业务的合规运作。
4.质量控制部门：-保安部：负责保安员的管理、培训和安全工作，确保物业区域的安全和秩序。
-环境卫生部：负责物业区域的环境卫生管理，包括清洁、垃圾处理等工作。
-设备维护部：负责物业设备的保养、维修和更新，确保设备的正常运行和有效使用。
以上是一个物业公司管理组织架构的例子，根据公司的规模和特点，可能会有所调整和变化。
物业公司的管理组织架构应该是灵活和可调整的，可以根据市场环境和业务需求进行不断优化和改进。
物业管理常见运作模式
物业管理常见运作模式物业管理是指通过综合管理、保修维护、资金管理、安全保卫等一系列手段对一个物业项目进行全面管理和维护的活动。
根据物业管理的目标、内容和方法的不同，可以分为以下几种常见的运作模式：1.自管模式：2.出公寓模式：出公寓模式是一种常见的物业管理模式，特别适用于具有大量住宅公寓的物业项目。
在这种模式下，物业管理公司负责全面管理住宅公寓的设施设备、环境卫生、维修保养等工作。
物业公司会向业主收取一定的物管费，用于维护和管理公共区域和设施，如楼道、花园、电梯等。
3.全托模式：全托模式是指将整个物业项目的管理工作全部委托给物业管理公司，包括人员、设备、维修保养、安全保卫、资金管理等方面。
在这种模式下，业主只需按照约定支付物管费用，而无需亲自参与物业的日常管理工作。
全托模式适用于大型综合物业项目，能够减轻业主的负担，提高管理效率。
4.混合模式：混合模式是指在物业管理中同时运用自管、出公寓等多种模式的方式。
这种模式适用于物业项目中存在不同性质、用途的组成部分，可以根据不同的需求和特点采取相应的管理模式。
例如，商业区域可以由物业公司进行出租和管理，住宅区域则由业主委员会进行自管。
5.特许经营模式：特许经营模式是指物业管理公司通过特许经营的方式对物业进行管理和运营。
物业管理公司可以签订特许经营协议，从中获取管理费用，并且按照约定对物业进行维护和管理。
这种模式适用于中小型物业项目，能够通过物业管理公司的专业服务提高管理水平和效益。
总之，物业管理的运作模式因物业项目的不同而有所差异。
在选择物业管理模式时，需要根据具体情况评估业主参与度、管理需求、管理费用等因素，选择适合的模式。
物业管理公司也要根据不同的模式，提供相应的服务和支持，以实现物业项目的良好运营和管理。
试析物业管理主体关系
享有被选举权 。 业主大会选举产生业主委员会 ， 并负责选举 、 更
换业主委 员会委 员 ， 监督业主委 员会的工作 。由于 业主委 员会 是从业主 中选举产生 的一个机 构 ， 它代表全体业主 同物 业公 司 进行一系列的活动。因此 ， 凡不具有业主资格和身份的人 ， 都不 能成为业主委 员会的委 员。从 目前来看 ， 绝大部分 委 员都有 自 己的本职工作 ， 并不是专业的“ 员” 一般说 来 ， 主委员会委 委 ， 业
、
物 业 管 理涉 及 的 相 关 主体
会的 ， 由业主共同履行业主大会 、 业主委 员会职责 。业主在首次 业主 大会会议上的投票权 ，根据业主拥有物业 的建 筑面 积 、 住
物业 管理是指业主通过选聘物业服务 企业 ， 由业主和物业 服务企业按照物业服务合同约定 ， 对房屋及配套的设施设备和
同 。当然 ， 二者只是根本上的相似 ， 在许 多地方仍然存在 差异 。
的授权代理人而非独 立的法律 主体 。从诉讼 的角度看 ， 将业主
委 员会理解为业 主的诉讼代表人似乎更为恰 当。业 主委 员会作 为诉讼 代表人有 先天的优 势 ： 首先 ， 业主通 过参与 业主 大会来 选举的业主委 员会成 员的诉讼权 利是有限 的 ， 必须 经得 全体业
和第 ８ 条 就物业管理进行 了专条规定 ， 物业管 理条例》 ７ 且《 已 根据《 物权法》 进行 了相应修订 ， 但物业管理方面的纠纷仍然不 断 。所以 ， 对物权法规 范下物业管理主体及其关系做一剖析 ， 对 于我国 目前的物 业管理乃至整 个房地产市 场的发展 均具有重
要意义。
一
业主大会是一个物业管理区域 内全体业主组成的机构 。根
（物业管理）物业管理机构及组织设置
（物业管理）物业管理机构及组织设置第二章物业管理机构第壹节物业管理企业第二节业主自治管理组织第三节行政管理部门和关联部门第二章物业管理机构物业管理运作主体是业主委员会、物业管理企业(包括物业管理公司和专业服务公司)、政府主管部门和关联部门。
物业管理的健康运作的前提是主体各尽其职和相互间的良好协作。
业主委员会维护业主权益和发挥决策、监督功能，物业管理企业承担各项具体管理服务工作，政府主管部门从法制、政策上实施管理和指导，关联部门则于各自业务范围内行使职权。
本章对物业管理的运作主体和关联部门的机构设置、职责范围分别加以介绍。
第壹节物业管理企业壹、物业管理企业的类别(壹)按投资主体物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。
(1)全民物业管理企业即国有物业管理企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的原则授予企业运营管理权；(2)集体所有制物业管理企业资产属于劳动群众集体所有；(3)私营物业管理企业资产属于私人所有。
(4)联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的运营实体，取得法人资格；或共同运营，不具备法人条件，按合同约定各自独立运营，且承担相应的权利和义务；(5)三资物业管理企业是指依照中国有关法律于中国境内设置的全部资本由外国投资者投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准于中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合资运营企业，或举办中外合作运营企业。
(二)按股东出资形式可分为有限责任公司、股份XX公司、股份合作公司等。
(1)物业管理有限责任公司是由2个之上50个以下股东共同出资，且以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人；(2)物业管理股份XX公司是壹般由5个之上发起人成立，全部资本为等额股份，每个股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。
股份XX公司，其注册资本必须于1000万元人民币之上。
物业管理中的业主委员会管理
物业管理中的业主委员会管理在物业管理中，业主委员会起着重要的作用。
业主委员会是由小区内的业主自愿组成的组织，旨在代表业主的利益，协助物业公司管理小区的日常事务。
本文将探讨业主委员会的管理职责、重要性以及如何有效运作。
一、业主委员会的管理职责业主委员会的管理职责主要包括以下几个方面：1. 监督物业公司运作：业主委员会作为业主的代表，有责任监督物业公司的工作，确保其遵守合同约定，提供高质量的服务。
委员会可以定期与物业公司开会，审查物业公司的运营情况和财务报告，及时发现并解决问题。
2. 制定小区规章制度：业主委员会有权制定小区内的规章制度，包括停车管理、垃圾分类、安全管理等，以维护小区的良好秩序和安全环境。
这些规章制度应经过广泛征求业主意见，确保公平合理，并通过业主大会的表决通过。
3. 组织业主参与管理：业主委员会应积极组织业主参与小区管理和决策。
例如，可以定期召开业主大会，邀请业主共同商讨重要事务，听取和反映业主意见，形成共识，并及时向业主公布会议结果和决策。
4. 维护业主权益：业主委员会是维护业主利益的重要力量。
在物业管理方面，委员会应与物业公司协商并签订合同，明确服务内容、质量和费用；对违反合同约定的行为进行监督和维权工作。
二、业主委员会的重要性业主委员会在物业管理中发挥着重要的作用，具有以下重要性：1. 代表业主利益：业主委员会成员由业主自愿组成，能够更好地代表业主利益，发挥“听之于民，而行之于民”的原则，使物业管理更加符合业主的需求。
2. 平衡权力关系：业主委员会作为业主与物业公司的联络桥梁，可以平衡双方的权力关系，确保物业公司按照合同约定履行职责，提供满意的服务。
3. 促进社区和谐发展：业主委员会通过组织业主参与管理和决策，增强业主之间的互动和沟通，促进社区的和谐发展。
同时，业主委员会可以组织一些社区活动，加强邻里关系，提升业主的幸福感和归属感。
三、业主委员会的有效运作为了确保业主委员会的有效运作，需注意以下几点：1. 建立健全的组织架构：业主委员会应建立详细的组织架构和运作流程，明确各成员的职责，确保工作高效有序进行。
物业管理谁管理制度
物业管理谁管理制度一、管理层面1. 管理体制制定明确的物业管理组织机构，明确每个岗位的职责和权限，确保管理工作有序进行。
建立健全的物业管理委员会，由业主代表和物业管理公司负责人共同组成，协商决定物业管理事务。
2. 人员管理对物业管理人员进行培训和考核，提高其服务意识和专业水平。
建立健全的奖惩制度，激励员工奉献和创新，提升工作效率。
3. 绩效评估建立完善的绩效考核制度，对管理人员和服务人员进行定期评估，及时发现问题并采取措施加以改进。
二、服务质量1. 服务标准明确物业服务内容和标准，确保服务质量符合业主需求。
建立信息反馈机制，及时沟通业主意见和建议，不断提升服务水平。
2. 服务态度培养服务意识，提倡以业主为中心的服务理念，热情周到地解决问题，为业主创造舒适的居住环境。
3. 服务流程建立规范的服务流程，确保服务质量和效率。
建立服务台账，及时记录服务过程和结果，便于跟踪和统计。
三、安全管理1. 安全意识加强安全教育，提高员工和业主的安全意识，做好防范和应急准备工作，确保业主生命财产安全。
2. 消防安全定期开展消防演练，检查和维护消防设施，确保消防安全措施完善，防患于未然。
3. 突发事件处理建立应急预案，明确责任分工，做好突发事件应对准备，及时有效处理各类突发事件，保障物业安全和业主利益。
四、维修保养1. 设备设施定期检查设备设施的运行情况，做好维修保养工作，延长设备使用寿命，提高设备运行效率。
2. 绿化环境做好绿化维护工作，保持小区环境整洁美观，提高业主居住舒适度，塑造良好的社区形象。
3. 设施维修建立设施维修档案，定期检修维护建筑结构和设施设备，及时处理房屋漏水、墙面开裂等质量问题，确保物业设施的正常运行。
综上所述，物业管理制度是物业管理工作的基础保障，是建设和维护良好社区环境的重要手段。
通过建立规范的管理体制、提高服务质量、加强安全管理、做好维修保养等措施，可以提升物业管理水平，保障业主权益，促进社区和谐发展。
物业管理处如何与各相关单位进行协调
物业管理处如何与各相关单位进行协调物业管理的主体是指物业管理活动的参加者,主要包括政府有关部门、物业建设单位、物业管理企业、专业公司、业主及非业主使用人、业主大会及业主委员会等。
这些主体在物业管理活动中都饰演了一定的角色,互相之间形成了一种特定的关系,各享有一定的权利,同时也担当相应的义务。
物业管理处在运作过程中协调、处理好各方的利益关系,是确保物业管理工作正常运行并取得成效的基础和重要保证。
一、管理处与政府及相关部门的协调(一)管理处与物业管理行政主管部门的协调物业管理行政主管部门是指建设部、省(自治区、直辖市)建设厅(建委)和市房地产管理局,是物业管理企业的行业领导。
其制定的政策、规矩以及传达的行业信息等,对物业管理企业的日常管理工作起着非常重要的作用。
因此,管理处必需加强与物业管理行政主管部门的联系与协调。
一是乐观支持和协作物业管理行政主管部门的工作,如仔细落实物业管理行政主管部门的有关指示精神,参加物业管理行政主管部门组织的各种活动等;二是准时获得物业管理行政主管部门的有关信息,便于按新要求和新标准改进和完美物业管理;三是将管理处在运作过程中浮现的一些疑难问题以及行业进展过程中碰到的一些冲突和困难,乐观向物业管理行政主管部门汇报,争取得到物业管理行政主管部门的支持和协助。
(二)管理处与政府有关部门的协调政府有关部门是指市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供电、供气、供暖等行政主管部门和物业所在地人民政府。
管理处加强与政府有关部门的联系和协调,可获得政府有关部门的支持和协作,从而有利于冲突的顺当化解和事情的顺当解决。
如:管理处在入伙前期预备阶段加强与自来水公司、供电局和煤气公司的联系和协调,可尽早开通水、电、气;加强与消防局的协调与联系,可尽快利用消防验收等;日常管理中,加强与派出所的联系与协调,有利于物业治安的管理和突发大事的处理。
二、管理处与物业建设单位及业主的协调(一)管理处与不同类型物业建设单位的协调原则因为物业建设单位数目众多,各单位的内在素养以及对物业管理企业的要求不同,因此,管理处在实际操作过程中,要针对不同类型的物业建设单位,实行不同的策略。
物业管理条例2020年5月1日全文
物业管理条例2020年5月1日全文物业管理条例2020年5月1日全文第一章总则第一条为了规范和推进物业管理工作，维护公共利益，保障业主的合法权益，根据《物权法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例适用于国内各类房地产物业管理活动。
第二章物业管理的基本原则第三条物业管理应遵循依法管理、公平公正、合理合法、便民利民、科学管理的基本原则。
第四条物业管理应坚持政府主导、市场运作、社会参与的原则，通过政府、业主、物业服务企业等相关主体的共同努力，共同推进物业管理工作。
第三章物业管理的主体责任第五条物业管理的主体责任由业主承担，物业服务企业履行配合和协助职责。
第六条业主对物业的管理有权参与并监督物业服务企业的工作，物业服务企业应积极配合和提供必要的支持。
第七条物业服务企业应设立专门的部门或人员，负责物业管理的日常工作，并定期向业主公布工作内容和运营情况。
第四章物业管理的具体内容第八条物业管理的具体内容包括但不限于以下几个方面：1. 停车管理：物业服务企业应合理规划停车场，制定停车收费标准，并确保停车场秩序良好，满足业主和访客的停车需求。
2. 绿化管理：物业服务企业应负责小区内的绿化维护和景观改造，确保绿化环境优美、整洁。
3. 安全管理：物业服务企业应建立健全小区的安全管理制度，加强安全巡查和防范措施，确保业主和住户的人身和财产安全。
4. 环境卫生管理：物业服务企业应定期清理垃圾、清扫道路，保持小区的环境卫生和整洁。
5. 设备设施维护管理：物业服务企业应负责小区内公共设备设施的维护和保养，确保设备设施的正常运行。
第五章物业管理的监督与维权第九条政府有关部门应加强对物业管理工作的监督和检查，及时处理物业管理中的投诉和纠纷。
第十条业主在物业管理过程中的合法权益受到损害的，可以依法向物业服务企业提出赔偿要求。
第十一条业主可以组成业主委员会，组织业主进行联合监督，维护自身的合法权益。
第六章法律责任第十二条违反物业管理条例的，由有关主管部门依照法律法规进行处理，并承担相应的法律责任。
物业管理处运作方式及各部门职责
物业管理处运作方式及各部门职责一、组织架构1.综合管理部：负责小区整体的管理工作，主要包括人事、财务、物资、协调、文件等方面的工作。
2.客户服务部：负责与居民的日常沟通和服务工作，主要包括接待、投诉处理、表彰奖励、居民活动组织等。
3.保安部：负责小区的安全保卫工作，主要包括物业出入口的管理、巡逻、安全技术设备的维护等。
4.修缮维护部：负责小区内公共设施的维修和维护工作，主要包括电梯、水电、消防设备等的检修和维护等。
1.综合管理部职责1.1人事管理：负责小区员工的招聘、员工岗位培训、劳动合同签订、考勤管理等工作。
1.2财务管理：负责小区资金的收支管理、账务处理、费用核算等工作。
1.3物资管理：负责小区公共设施物资的采购、管理和库存监控。
1.4协调工作：负责与政府部门、业主委员会等相关单位或组织的联络和协调。
1.5文件管理：负责小区文件的归档、管理和备份工作，保证文件的完整性和随时查询。
2.客户服务部职责2.1接待工作：负责小区居民和访客的接待工作，提供相关信息，解答疑问。
2.2投诉处理：负责处理居民的投诉和意见，及时跟进并解决问题，维护良好的社区秩序。
2.3表彰奖励：负责对小区业主和员工表现突出的个人或单位进行表彰和奖励。
2.4居民活动组织：负责组织和协助组织小区的各类居民活动，增进居民之间的交流和互动。
3.保安部职责3.1出入口管理：负责小区出入口的安全管理，确保非居民车辆和人员的合法进出，并维护小区的内部安全。
3.2巡逻工作：负责对小区内部的巡逻工作，及时发现和处理突发事件，保障居民生活安全。
3.3安全技术设备维护：负责小区安全技术设备的维护，如闭路电视、门禁系统等的安装和保养。
4.修缮维护部职责4.1公共设施维修：负责小区公共设施的日常维修和保养，例如电梯、水电设备、消防设备等。
4.2维护工作协调：与相关维修服务供应商合作，协调和安排维修工作，确保及时修复。
4.3设备巡查：定期对小区的设备进行巡查，发现问题及时处理。
物业管理03物业管理机构
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物 业 管 理
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1．业主大会的成立（三）
Property
——业主大会成立的指导、协助与监督Management
《物业管理条例》：
➢ “同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地 的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、 乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委 员会。″
与业主共同居住的亲友 物业的租户
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物 业 管 理
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3．业主的权利
Property Management
权利
按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务
提议召开业主大会会议，并就物业管理的关事项提出建议
提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
参加业主大会会议，行使投票权
选举业主委员会成员，并享有被选举权
（占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的 业主同意）
物 业 管 理
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（三）业主委员会
Property Management
概念
业主委员会是一个物业管理区域中长期存在、代表业 主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教 育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区 涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
内容应当在首次业主大会召开15日前以书面形式公告；筹备组应 当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会。”
1．业主大会的成立（二）——成立流程
Property Management
物 业 管 理
（3）组织召开首次业主大会会议：
首次业主大会会议最重要的内容有： ➢ 表决通过管理规约和业主大会议事规则； ➢ 选举产生业主委员会。
三位一体物业管理模式实践
三位一体物业管理模式实践摘要本文介绍了三位一体物业管理模式的实践经验。
该模式将业主、物业公司和居民委员会有机地结合在一起，通过合作共同参与物业管理工作，实现了更加高效、便捷的物业管理服务。
本文从三位一体物业管理模式的背景和概念入手，详细介绍了该模式的实施步骤和运作机制，并对实践中遇到的问题和解决方案进行了总结和分析。
1. 引言物业管理在现代社会中扮演着重要角色，成为一个社区或小区良好秩序和生活环境的关键因素之一。
然而，传统的物业管理模式存在着信息不对称、管理效率低下等问题，无法满足业主和居民的需求。
因此，我们推行了三位一体物业管理模式，旨在通过业主、物业公司和居民委员会之间的合作，共同提升物业管理水平，改善居住环境。
2. 三位一体物业管理模式简介三位一体物业管理模式是一种将业主、物业公司和居民委员会三者有机结合的管理模式。
在该模式下，业主作为物业的权利人，物业公司作为专业管理服务提供者，居民委员会作为业主的代表，三者共同参与物业管理工作。
2.1 背景传统的物业管理模式存在着业主和物业公司之间信息不对称、合作关系差等问题。
同时，居民委员会在物业管理中发挥的作用有限。
因此，需要一种新的管理模式，能够更好地协调业主、物业公司和居民委员会之间的关系，提高物业管理效率，满足居民的需求。
2.2 概念三位一体物业管理模式主要包括以下三个主体：•业主：作为物业的权利人，负责维护自身权益，积极参与物业管理事务。
•物业公司：作为专业物业管理服务提供者，负责日常管理工作，提供高质量的服务。
•居民委员会：由选举产生的居民代表组成，负责居民的权益维护和物业管理的监督。
3. 三位一体物业管理模式的实施步骤三位一体物业管理模式的实施分为以下几个步骤：3.1 成立居民委员会首先，需要组成居民委员会来代表业主的利益。
居民委员会通过选举产生，成员由业主选举产生。
3.2 与物业公司签订合作协议居民委员会与物业公司签订合作协议，明确物业公司的职责和义务，规定服务内容、管理标准和服务费用等事项。
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业主委员会的现状 现状一 在成都某花园记者随意问了一位住户，是 否知道社区业委会在什么地方？回答是，不清楚。 经过多方打听，记者终于找到一位曾经担任过该小 区业委会的委员，他说业委会早就“瘫痪”了，原 来的委员们不是赋闲在家，就是到其他地方发挥余 热去了。 现状二 另一花园1至4期的业委会由最初的11人苦 苦支撑到现在仅剩下5人，这中间走马灯似的换人 ，从开始一直在业委会里坚持的只有两个人。
第三节 业主委员会 一、 业主委员会的基本概念 1、业主委员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会 选举产生 2、业主委员会的地位 业主委员会向业主大会负责 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理 的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管 理的组织形式。 3、业主委员会的职责——P55
《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权 证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产 权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面 积计算。 业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个 业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物 业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同 计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计 为一个业主人数。
三、业主应具备的三种意识 1、权利意识
民主——业主应通过业主大会、业主委员会等
主要载体和组织形式行使权利。
三、业主应具备的三种意识 1、权利意识
相应法律、法规和规范性文件
业主大会议事规则和管理规约
物业服务合同
公序良俗
三、业主应具备的三种意识 2、自治意识
“权在业主” 付费的概念 自治的途径
1.首次业主大会会议 (3)首次业主大会的召开 会议内容：
表决通过两个最重要的文件
业主大会议事规则 管理规约 业主委员会 是否续聘原物业管理公司 还是另行招聘
选举产生一个重要机构
做出一个重要决定
二、业主大会会议 2、定期会议 (一般每年召开一次) 运作方式由《业主大会议事规则》决定 3、临时会议
三、 业主大会会议的召开 1、会议方式 (1)会议形式:集体讨论;书面征求意见 (2)会议类型:全体大会;代表大会 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代 容易达成统一 表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其 容易组织，成 意见，但需要 所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞 本低，但不容 业主有一致的 同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由 易达成一致理 时间，需要场 业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 解和决定。 地，成本较高
三、业主应具备的三种意识 3、自律意识
是实现业主自治和业主权利的保证。
增强法律意识（法律法规）－公共利益
提高公众意识（管理规约）－私人利益
讨论案例 请分析，下列描述中的当事人是不是“业主”？
1、购买了房屋，但是由于银行抵押贷款，至今没 有拿到产权证书的，是不是业主？ 2、产权证书上登记的为张某，那么张某的配偶是 不是业主？ 3、李某花40万元为其儿子小李购买了一套住房， 房产证上是小李的名字，目前小李只有3岁。
二、业主委员会的组成 2、业主委员会委员应具备的条件——P57 3、业主委员会委员资格终止——P58
4、业主委员会委员的权利和义务——P58
需要讨论的几个问题：
一、各主体之间的关系
二、业主委员会的现状
三、业委会成员的“工资”
居委 会
物业 公司
业委 会
业主大会
案例 某小区业主委员会在与物业公司签订了物业管理服 务合同的三个月后，感到物业公司未按合同约定提 供物业管理服务，且小区业主对此反映强烈。一天 ，业主委员会在小区张贴告示，要求业主和使用人 拒付物业管理费。 你怎样看待这一事件？
Байду номын сангаас
注意：大多数人的命运不能由少数人决定。
业主的知情权主要针对以下三方面：
对物业自身状况的知情； 对物业管理主体的知情； 对物业管理的知情。
选择权的含义：
表明你的选择； 意味你将接受选择结果，即大多数人的选 择； 对选择的代价的承受； 不得以放弃权利不履行义务。
应由业主行使选择权的内容：
业主大会议事规则的制定 管理规约的制定 业主委员会的选举 物业服务企业选聘 专项维修资金的管理
三、业主应具备的三种意识
权利 意识 自律 意识 自治 意识
三、业主应具备的三种意识 1、权利意识
单个业主的权利——成员权
知情权（前提） 参与权（基础） 选择权（关键） 监督权（保障）
权利
业主大会的权利—— 决定权 物业管理的一切重大事项由业主大会决定
业主委员会的权利—— 执行权
物业的租户
一、业主的概念 3. 使用人和业主的区别：
使用人没有对物业的最终处分权，例如对
物业的买卖和处置。
使用人不具有在业主大会上的投票权。
二、业主的三个层次 1.单个业主 指产权多元化情况下的独立产权人。 2.业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业 管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。 3.业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会 选举产生，并向业主大会负责。
二、业主大会会议 1.首次业主大会会议 (1)首次业主大会召开条件 《物业管理条例》要求： 物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主参加
二、业主大会会议 1.首次业主大会会议 (1)首次业主大会召开条件 《重庆市物业管理条例》要求： 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建 筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以 上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生 业主委员会 占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的 业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所 在地街道办事处应当组织召开
2.决定方式
普通多数 特别多数
1/2 以上业主 2/3 以上业主
案例分析 在某高档住宅小区，总共有300套房子，现已售出 了250多套，剩下近40多套尚未售出。现在开发商 正在着手筹建业主大会，在此过程中，在未售房屋 有没有“业主”资格，到底拥有多少张“票数”等 问题上，已入住业主和开发商产生了很大的分歧。 开发商认为这40多套未售出的房子，其产权仍然是 开发商自己的，因而，这40多套的举行权应当属于 开发商，所以开发商就应当和其他业主一样享有相 应的权利，而且，每一套房子就拥有一位“业主” 的席位，参加临时业主大会。
二、业主委员会的组成 1、业主委员会的成立 业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数 少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大 会、业主委员会职责。 在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定 委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会 通过。 业委会任期由《业主大会议事规则》和《业主委 员会章程》规定。业委会届满两月前，应当召开 业主大会会议进行业委会的换届选举。 业委会一般由5－11人的单数组成。
第二节 业主大会 一、业主大会及其职责 业主大会 业主大会由物业管理区域内全体业主组成 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同 意，决定不成立业主大会的，有业主共同履行业主 大会、业主委员会职责 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机 构，是物业管理的决策机构 业主大会职责——P51 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物 业管理活动中的合法权益
第三章 物业管理的运作主体
业主 相关 专业 公司 行政主管部 门 物业 服务 企业
第一节 业主 一、业主的概念 1.业主：
物业的所有权人，即物业的主人，是物 业服务企业提供物业服务的对象，是物业管 理市场的主体之一。
2.物业使用人 （简称使用人）
指不拥有物业的所有权，但通过某种形 式获得物业使用权并实际使用物业的人。 与业主共同居住的亲友
有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议：
①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人 数20%以上业主提议的； ②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； ③《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定 的其他情况。
业主大会会议其它注意事项
(1)物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业 主参加才有效 (2)业主委员会应当在业主大会会议召开十五日前 将会议通知及有关材料在物业管理区域内公告 (3)住宅小区业主大会会议应同时告知相关居民委 员会
1.首次业主大会会议 (2)首次业主大会的筹备 筹备组成员：业主代表、街道办事处（乡镇人民政 府）和建设单位派员共同组成。 筹备工作：
确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大 会议事规则和管理规约草案； 确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分 建筑面积； 拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单； 召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主委员会的现状 现状三 成都南门某些小区不少业主反映，业委会 形同虚设，物管强占公用设施进行营利的行为一直 得不到解决。不少业主长期不交物管费的行为业委 会也不出面干涉，缺了业委会在业主和物管之间沟 通，业主和物管都觉得很痛苦。 现状四 在东门某社区的业委会办公室，记者仅见 到几位正在打牌的婆婆大爷，上前一问，他们正是 该社区的业主委员，再咨询相关物管规定，竟然一 问三不知。
二、物业服务企业的权利和义务（P19-22 ）
义务
权利
案例 某小区原由开发商下属的物业公司A管理，新业委会 成立后，通过征集业主签名的方式征得2/3以上业主同 意，决定通过招投标重新选聘物业公司。其后，通过 委托专业物业管理咨询单位按规定程序进行公开招投 标，有包括A单位在内的5家公司入围，A单位最后落选 ，业委会与新管理单位签定了物业管理服务合同。 但A单位拒不退出，不进行交接，并也征集到了2/3 以上业主要求其继续管理的签名。期间，新旧管理单 位多次冲突，甚至出现人身伤害。最后，事态不断扩 大，矛盾愈演愈烈，政府主管部门出面强制要求A单位 退出，新管理单位才得以进入。但A单位仍保持地下车 库的管理权（产权属发展商）。