浅谈城中村改造规划的编制_以哈尔滨市南岗区城中村改造规划为例

的历史变迁中发现：是我国城乡二元管理体制 有效的推动“城中村”改造的工作。
方实际情况具体制定，如哈尔滨市采用集中建
及土地的二元所有制结构所造成的。所谓城乡
4.1 以城市整体利益为基本，保护村民合 设农村安置住宅，以户为单位，采用统一标准安
二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同 法权益。城中村改造规划，必须严格按照城市总 置面积，并考虑其后续收入问题，以每户 2 套为
仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建 情况，尊重地方特色，在城市整体发展与村屯自 纠葛。“村民”中“已安置人口”不涉及住房安置，
房居住的宅基地，形成了“城中村”。
身利益之间选择最为合理的支撑点，这样才能 所需安置的即为“待安置人口”，对这一部分人
城中村形成的主观原因可以从“城中村” 够使得城中村改造过程中各方面的利益均衡， 口数量的统计应尽量详实，安置的方法根据地
见。
民化”，即村屯村民转变为城市居民，享受与城 方案。现状人口可分为“村民”和“外来户”，“村
1“城中村”的形成
市居民同等的社会福利待遇；“体制的城市化”， 民”根据其现状居住条件可划分为“已安置人
研究城中村改造的方式，首先应了解城中 即行政管理体制、经济体制与城市接轨，原村委 口”和“待安置人口”，以是否获得可保留楼房住
进程加速发展，城市的数量、建成区面积不断增 局面。
根据人口成份的划分，规划编制时应给出
加、增大，这就需要通过征收周边农村的耕地获
4 城中村改造规划的编制原则
对应的安置方法，“村民”的安置，是其中的重点
得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却
城中村改造规划的编制，应结合当地实际 内容，因为对村屯的改造他们有着最大的利益
内外来人口较多，流动性较强。
划城区内基本农田及其他不可建设用地进行综 划的编制中，应尤其重视与当地实际情况的结
“城郊村”即位于建成区以外，规划城区以 合考虑，与土地管理部门充分协调，提出城市可 合，只有如此，才能够提出切实而行的改造方
内的村屯，现状特点与“农村”无过多差异，保留 增量土地的总量及分布。另一需要解决问题，为 案，并最终促进城中村改造工作的顺利进行。
为二三层楼房建筑，格局混乱，基本的日照、防 依据城市规划内容，严格执行城市规划对该地
城中村的改造规划是城市发展至今，而出
火要求得不到满足，环境卫生条件差，村民多以 区用地的使用划分，并统计各用地数量，进行现 现的新课题。全国已有多数大城市进行了城中
出租房屋为生，村民生活习惯接近城市居民。村 状用地与规划用地的对比，尤其重要的应对规 村改造规划的编制，各有千秋。在城中村改造规
详细规划层次上，应以村为单位，进行具
为“城中村”和“城郊村”两个大类。
使用、功能划分、村民人口安置、集体企业整合 体的安置布局方案，给出安置用地的具体位置
“城中村”即位于现状城区中的集体村落， 等多方面内容。
及可为城市提供增量土地的使用方式和数量，
农用地少或基本没有，村屯内部建筑密度高、多
5.1 用地的使用规划。用地的使用应充分 估算投资收益等。
有较多的农用地，村屯格局为传统的平房横排 村民安置住宅用地的布局，根据村民人口统计
式，内部组织自成系统，村民生活来源主要为农 总量，反推所需用地数量，可采用集中建设的方
责任编辑：程鹏
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关 键 词 ：城中村；规划；编制
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“城中村”是随着经济快速发展、城市化不 业生产及入城打工，房屋出租情况相对较少，生 法。
断推进的过程，在区域上被城市包围的“农村”。 活方式也与“农村”相同。
5.2 功能分区。在用地规划的同时，应提出
其区位功能已成为城市的一部分，但土地权属、
3 城中村改造规划的编制目的
2 城中村的界定及现状一般情况
中村形成，对历史问题做出准确的判断。安置方 接。
城中村的现状情况通常较为复杂，各村情 案应做到多方案比较，从而确定最为公平合理
总体规划层次上，主要研究问题应为宏观
况不一。存在着一些共性特点，同时又有各自的 的安置办法。
的政策问题，提出城中村改造规划的建议政策，
特性问题。根据“城中村”的定义，城中村是位于
5.3 人口安置规划。人口的安置是城中村
民”和“外来户”。本文以哈尔滨市“城中村”改造 地的“城市规划”。具体讲，是要实现“土地的国 改造成功与否的先决条件。哈尔滨市城中村改
规划为例，仅对城中村改造规划的编制浅谈己 有化”，即集体土地转变为国有土地；“村民的居 造规划是根据现状人口的特点，分类给出安置
建筑工程
浅谈城中村改造规划的编制
— ——以哈尔滨市南岗区城中村改造规划为例
杨 宇 1 周 鑫 1 王瑞玲 2
（1、黑龙江省瑞达城市规划设计有限公司，黑龙江 哈尔滨 150001 2、佳木斯大学建筑工程学院，黑龙江 佳木斯 154000）
摘 要“： 城中村”是随着经济快速发展、城市化不断推进的过程，在区域上被城市包围的“农村”。以哈尔滨市“城中村”改造规划为例，针对城中 村改造规划的编制进行了阐述。
村形成的过程。城中村的形成，究其根本存在 会向居委会转变，原集体经济向国有股份经济 宅为标准；“外来户”可划分为“常住外来人口”
主、客观两个方面。客观原因是城市化进程快速 转变；“功能协调化”，即用地的使用功能与周边 和“临时外来人口”两类，以所居住房屋购买（建
发展的结果，改革开放的 20 多年中，城市化的 城市用地统一协调考虑，取消原有各自为政的 设）或租赁为划分标准。
使用权，集体将宅基地按户划拨。随着城市的发 补偿、安置方案。
口”的住房问题可结合全市廉租房建设工作统
展，城中村的区域优势彰显出来，由各户村民自
4.2 部门合作，共同推进。城中村改造涉及 一安排。
行建设的住房也成为城市中外来人员的首选而 土地、房产、民政等多方面问题，规划必须做好
6 城中村改造规划的编制层次
的管理模式，城市的土地属于国家所有，而农村 体规划要求，落实城市整体战略的各项要求和 标准。“外来户”中“常住外来人口”的安置应区
的土地属于农村集体所有的制度。二元所有制 建设指标，保证城市发展的有序推进。并对村民 别“村民”，因其不存在出租房屋收入的问题，可
结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的 各项合法权益作最大化保护，提出切实可行的 按等面积补还的方式进行安置，“临时外来人
快速增值。土地和房屋租金收益最大化的结果 各部门间的协调工作，使各项政策的落实有法
与城市规划一样，城中村的改造规划也应
致使“城中村”形成的进一步加剧。城乡二元体 可依。
分为总体规划和详细规划两个方面，只有这样
制也是城中村形成的根本原因。
4.3 正确认识，合理安置。必须正确认识城 才有法可依，并且，可与城市规划形成对等衔
5 城中村改造规划编制的主要内容
村民安置的若干办法及适用范围，功能区域的
城市中的土地集体所有制下的村庄。而城市的
“城中村”的问题，既属于城市，又属于农 划分及重点区域的管理规定，改造时限的划分
概念在规划中又有建成区与规划城区之分。哈 村，是其二者的兼容，也是其二者的矛盾。城中 等。
尔滨市城中村的界定，按其所属区位的不同分 村改造规划的编制内容就应充分涵盖城市用地
“城中村”改造用地的功能划分，对功能的转变
户籍、行政管理体制等，仍保留着“农村”模式。
“城中村”改造规划的编制目的，从根本上 提出合理解释，划分功能分区，提出重点发展区
在这些特定的区域，土地为集体所有、行政设置 讲，是要研究城中“村”到“城”的过渡方式，为城 域及一般发展区域，提出相应的发展战略。
为“村”、管理机构为“村委会”、常住人口是“村 市管理提供依据，从而实现整个城区内全部用