房地产企业完工所得税纳税申报表的填报与解读讲义第二版
企业所得税纳税申报表PPT85页课件
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国税函（2008）875号文件解读
售后回购（续）
2008年存货账面价值700 000元 计税基础1100 000元 可抵扣暂时性差异400 000
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国税函（2008）875号文件解读
一、销售商品收入确认条件 除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 1）商品销售合同已经签订，企业已将与商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方。 2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制。 3）收入的金额能够可靠地计量。 4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 5）相关的经济利益很可能流入企业 (会计准则) 销售商品价款收回的可能性超过50% ;
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二、新企业所得税年度纳税申报表的变化
主要内容： 1、新申报表的变化 2、新纳税申报表的编制原理 3、主表与附表之间的级次关系 4、新企业所得税填表顺序
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1、新申报表的变化
旧表-企业所得税年度纳税申报表 一、实质性变化：税法变化 编报理念发生了变化，以会计核算为基础，以税法规定为标准进行间接调整 二、表现形式变化 新表 文档
投资性房地产业务填报企业所得税年度纳税申报表详解
投资性房地产业务填报<企业所得税年度纳税申报表>详解
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。投资性房地产确认中应注意,已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物,其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。自用房地产和作为存货的房地产，不作为投资性房地产处理。
投资性房地产的会计核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核
算，需要注意的是，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。具体分析如下。
成本法下投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：（1）外购的投资性房地产
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，借记“投资性房地产”贷记“银行存款”科目；
（2）自行建造的投资性房地产
房地产开发企业所得税课件
房地产开发企业所得税的征收范围还包括在中国境内设立的外商投资房地产开发企 业。
征收标准
房地产开发企业所得税的征收标准按 照企业应纳税所得额计算，税率为 25%。
企业应纳税所得额的计算应按照《中 华人民共和国企业所得税法》及其实 施条例的规定执行。
研发费用加计扣除
允许企业在计算应纳税所得额 时，对研发费用进行一定比例
的加计扣除。
减免政策
特定行业
如农业、林业、牧业等 行业，企业所得税有减
免政策。
资源综合利用
利用废弃物、废水等资 源进行生产的企业，所
得税可享受减免。
特定困难时期
企业在特定困难时期， 如金融危机、自然灾害 等，可申请所得税减免
。
特定投资项目
房地产开发企业所得税 课件
汇报人： 202X-12-24
目录
• 房地产开发企业所得税概述 • 房地产开发企业所得税的征收管理 • 房地产开发企业所得税的计算与申报 • 房地产开发企业所得税的优惠政策与减免 • 房地产开发企业所得税的案例分析
01
房地产开发企业所得税概述
定义与特点
定义
房地产开发企业所得税是指对房 地产开发企业所得额征收的一种 税，属于企业所得税范畴。
预缴税款
企业在月份或者季度终了之日起15日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税 申报表，预缴税款。
房地产企业所得税政策讲解
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第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房 地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁 预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起， 出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
解读：
1、删除了原31号文中关于承租方如何处理帐务的规 定；
讲座内容
一、新房地产企业所得税处理办法 1、新31号文的出台背景 2、新31号文总体框架 3、新旧31号文的比较分析及逐条解读 二、房地产企业所得税汇算清缴 1、新纳税申报表总体特征分析 2、新纳税申报表填写技巧
2021/9/18
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新31号文出台背景
2001年
《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所 得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或 协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确 认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收
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（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收
1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合 同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之
解读：
1、完工条件（除土地外）：竣工、使用、产权孰早的原 则。 （与原31号文相同）
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业纳税申报表填报技巧
房地产企业由于其行业特殊性,国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器——企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造,固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。
一、填报总体思路
地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路,即可化繁为简。该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。未完工年度调整,完工年度转回。”现将具体实操详述如下:
二、填报详述
(一)未完工年度
1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)
根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表>等报表的公告》（国家税务总局公告２01１年第6４号）的规定,从今年第1季度开始,纳税人的季度申报将辞旧迎新。与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税
务总局关于填报企业所得税月（季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008]6３5号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策,科学合理。但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。
2、年度汇算清缴(调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）
地产行业在汇算清缴时,有三处不同于一般行业的申报表特
殊处理，分别为:毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整;
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器-—企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。
一、填报总体思路
地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简.该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。未完工年度调整，完工年度转回。”现将具体实操详述如下：
二、填报详述
(一)未完工年度
1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)
根据《国家税务总局
２、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）
地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。现分述如下：第一步：预计毛利额的调整
地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:
借：银行存款
贷：预收账款
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］3１号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。该预计毛利额填报于纳税申报表附表三第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列进行纳税调增。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
（签名）
年月日
1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)
纳税所属年度：
年度
纳税人名称（公章）
纳税人识别码
本年共同（间接）成本 归集起始日 本年共同（间接）成本 发生总额
共同（间接）成本在不同期分摊及纳税调整明细
成本对象 名称（具 体栋号）
开工时 间
第（）期成本对象三
成本对象 名称（具 体栋号）
开工时 间
设计占地面 积
设计占地面 积
设计占地面 积
设计建筑面 积
设计建筑面 积
设计建筑面 积
成本项 分摊方法
目
相关内容
备注
土地 共同成本
占地面积法□土地整体预算□其 开发用地总面积：
他方法□
开发用地整体预算：
和ห้องสมุดไป่ตู้能分 公共配套 建筑面积法□其他方法□
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
纳税人名称
纳税人
开发项目名
（公章）
识别码
称
成本对象的
过渡性成
成本对象
(预计)开工时
确定原则
本对象
确定时间
间
具体分期
共分 期
新企业所得税纳税申报表填报解析
纳税申报表的基本结构和内容
所得明细表
申报期间的所得、费用和损失等细 节。
计算所得税
应纳税所得额、所得税前扣除和减 免等详细信息。
财务分析
可以从数据中分析出企业的税务状 况、财务健康和发展动态。
常见填报错误和问题分析
填写漏过细节
明细不全、计算错误或遗漏关键信息。
税收政策更新不及时
漏报、错报或过报涉及税负和减税优惠的项目。
新企业所得税纳税申报表 填报解析
本演示介绍企业所得税申报表的填报目的、基本结构和内容，提供常见填报 错误和问题分析并解答。此外，将深入探讨一般企业所得税表填报，特定企 业所得税表填报和附表的填报规则和注意事项。
填报的目的和重要性
企业所得税申报表填写是一项严谨、规范化的工作。填报准确、清晰地说明了企业所得税的列支和应纳税所得额， 有利于企业合法避税，规避税务风险，节约成本。本节将详细介绍填报目的和重要性，并重点解释税务机关为什么 需要这些信息以及如何使用这些信息。
记账不完整
缺少必要的票据、凭证和报表。
逃税嫌疑
企业故意隐瞒或虚报，未及时缴纳所得税。
一般企业所得税表填报解析
1
计算所得税
确定申报期间企业的应纳税所得额、所得税
销售收入
2
前扣除和减免等详细信息。
列出申报期间企业销售商品、提供劳务获得
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2：
房地产开发项目完工对象
会计成本、计税成本调整计算明细表
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)
纳税所属年度：年度
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2) 纳税所属年度：年度
本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)
纳税所属年度：年度
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
房地产开发企业预提费用明细表
2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
开发产品（成本对象）完工情况表（一）
完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分
所得税申报表讲解
加大对虚假填报、偷税漏税等行为的监管和处罚力度，保障税收公平。
优化系统与平台
升级和完善所得税申报系统与平台，提高数据处理能力和稳定性。
提高所得税申报表的质量与效率
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感谢您的观看
所得税申报表的改革方向
个性化服务
根据纳税人的不同需求，提供个性化的申报服务，提高申报满意度。
国际化接轨
参照国际税收规则和标准，逐步完善所得税申报表，提高国际竞争力。
电子化申报
逐步推行电子化申报方式，方便纳税人随时随地进行申报。
所得税申报表的发展趋势
加强培训与指导
加大对纳税人和税务人员的培训力度，提高填报质量和效率。
准备好个人Fra Baidu bibliotek得税纳税申报表、身份证、银行卡等必要资料，确保填写过程中不会因缺少资料而中断。
了解税收政策
在填写申报表前，应充分了解相关税收政策，包括个人所得税的税率、扣除项、税收优惠等，以便准确计算应纳税额。
核对个人信息
在填写申报表前，核对个人信息是否准确无误，包括姓名、身份证号码、联系方式等，确保申报信息的准确性。
填写后的审核与修改
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所得税申报表的常见问题及解答
应纳税所得额是计算企业或个人所得税的基础，根据税法规定，应纳税所得额为企业或个人的收入总额减去准予扣除项目后的余额。
房地产企业纳税申报业务讲义-PPT文档资料
企业所得税——预缴申报
日常预缴管理工作的重点
预售收入是否按规定及时预缴；利润总额的核算 是否按会计制度的规定。 强调的是预缴的及时性，预缴不能和汇算混淆。 未按期预缴申报同样要根据征管法的相关规定处 理。
企业所得税——汇算申报
申报期限：5月31日前 报送资料： 年度纳税申报表（A）类 第一部分：利润总额。会计利润。“营业税金及 附加”填报完工开发产品收入缴纳的营业税及附 加和土地增值税等相关税费。 第二部分：应纳税所得额计算。见表
பைடு நூலகம்
企业所得税——预缴申报
开发产品完工后预缴申报 税收上规定：开发产品完工的确认条件是符合下列 条件之一的，应视为已经完工。孰先原则 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案。不考虑工程是否已实际完工或通过验收或在会 计上是否办理决算手续。 2、开发产品已开始投入使用。开始办理开发产品 交付手续、入住手续或已实际投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明。大产权
企业所得税——汇算申报
税收上收入的确认时间：（完工后） 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合 同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以 下规定确认： 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收 讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实 现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协 议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款 的，在实际付款日确认收入的实现。 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协 议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认 收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入
房地产企业如何正确填报纳税申报表
房地产企业如何正确填报纳税申报表
来源：华税律师事务所
由于行业的特殊性，国家专门为房地产企业制定了特殊的所得税政策，即《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了完善。目前，房地产企业在进行汇算清缴时需填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》。这就导致个性张扬的房地产企业所得税政策与固定程式的申报表与之间产生诸多摩擦，从而在实践中出现多种填报方法，比如“北京模式”、“天津模式”、“大连模式”等。纳税申报表是房地产企业年度经营成果的集中体现，也是正确计算缴纳企业所得税的依据，在2013年房地产企业纳税问题引起全社会广泛关注的背景下，华税律师建议房地产企业应正确填报纳税申报表，切实做好2013年汇算清缴工作。
一、纳税申报表填报的总体思路
由于房地产企业以预售方式为主要的销售模式，因此，在进行企业所得税汇算清缴时，项目预售年度需要预缴企业所得税，到项目完工年度再进行相关调整。这种申报模式使得房地产企业在填报纳税申报时变得相对比较复杂，让很多财务人员望表兴叹。但只要在实务操作中把握填报原则、理清填报思路，就可以化繁为简，做到准确填报。填报纳税申报表的总体思路是：预售年度调增毛利，调减税金，调整三费扣除基数；完工年度，反向操作。
二、项目未完工年度汇算清缴
与其它企业的申报表处理相比，房地产企业在汇算清缴时有三处不同，分别为：毛利额调整，预缴税费调整，业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数调整。
1.毛利额调整
根据国税发[2009]31号第八条、第九条的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按计税毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。该预计毛利额填报于纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列，进行纳税调增。
《企业所得税年度纳税申报表》填报说明
、表头项目
1、“税款所属期间"：一般填报公历每年元月一日至十二月三十一日；企业年度中间开业的,应填报实际开始经营之日至同年十二月三十一日；企业年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况，按规定需要清算的，应填报当年一月一日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日。
2、“纳税人识别号”:填报税务机关统一核发的税务登记证号码.
3、“纳税人名称":填报税务登记证所载纳税人的全称.
4、“纳税人地址”:填报税务登记证所载纳税人的详细地址。
5、“纳税人所属经济类型”：按“国有企业、集体企业、股份有限公司、有限责任公司、联营企业、股份合作企业、私营企业、合伙企业、其他企业”等分类填报。
6、“纳税人所属行业”：按“制造业、采掘业、建筑业、电力煤气及水的生产和供应业、商品流通业、房地产业、旅游饮食业、交通运输业、邮政通信业、金融保险业、社会服务业、其他行业"等分类选择填报.
7、“纳税人开户银行”及“帐号”：填报纳税人主要开户银行的全称及其帐号。
二、收入总额项目
1、第1行“销售（营业）收入”：填报从事工商各业的基本业务收入，销售材料、废料、废旧物资的收入，技术转让收入（特许权使用费收入单独反映），转让固定资产、无形资产的收入，出租、出借包装物的收入（含逾期的押金）,自产、委托加工产品视同销售的收入。
2、第2行“销售退回”：填报已确认为收入并已在“销售（营业）收入”中反映的销售（营业）收入退回。
3、第3行“折扣与折让”:填报包括在“销售（营业）收入"中的现金折扣与折让，不包括直接扣除销售收入的商业折扣与折让。
4、第5行“免税的销售（营业）收入"：填报单独核算的免税技术转让收益，免税的治理“三废”收益，国有农口企事业单位免税的种植业、养殖业、农林产品初加工业所得等。
企业所得税纳税申报表详解
延期申报
如因特殊原因无法按时完成申报，可向税务机关 申请延期申报。
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及时缴纳税款
在申报表提交后，应及时缴纳相应的税款。
填报错误的处理与更正
错误检查
在提交申报表之前，应仔细检查，确保无填报错误。
更正方法
如发现填报错误，应及时联系税务机关进行更正。
处罚与责任
小微企业所得税纳税申报表填报需要 特别关注合规性和准确性，同时了解 相关优惠政策以降低税负。
THANKS
感谢观看
申报表的编制要求
真实性
企业应如实填报纳税申报表，确保数据的真实性 和准确性，不得虚报、瞒报或漏报。
完整性
企业应按照税法规定，完整地填报纳税申报表， 不得遗漏任何需要填报的内容。
合规性
企业应按照税法规定，正确计算应纳税所得额和 应纳所得税额，确保符合税收法规的要求。
02
申报表主要内容解析
利润总额计算
企业所得税纳税申报表详 解
• 企业所得税纳税申报表概述 • 申报表主要内容解析 • 申报表填报注意事项 • 申报表审核与审计 • 企业所得税纳税申报表案例分析
01
企业所得税纳税申报表概述
定义与作用
定义
企业所得税纳税申报表是企业按照税法规定，向税务机关申报企业所得税并进行 纳税申报的报表。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义(第二版)
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
完工年度企业所得税处理
为什么要确认完工年度？
《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。”
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）
第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：
算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：
A项目在2011年销售完毕。该企业一直没有对A项目做完工结转。2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。稽查结论为：A项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%，因为账载开发成本中存在不合规
房地产开发企业所得税 纳税申报表的填报方法分析与建议
一 上 的 销售 收入 ， 会 计 上 确 认 的 完 工 开 发 产 减金 额 ” 栏 。 除 其 他 视 同销 售 收 入 ” “ 和 视同销 售 成
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其 他 视同销 售 成本 ” 的金 额 。
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这 种 方 法 是 国家 税 务 总 局 规 定 的 申报
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的 按 视 按 ３号 文 件 的规 定 ， ２ ０ 年 １ 日 ， １ ￣ ０ ８ 月１ 起 房 款 ” 金 额 、 主 管 税 务 机 关 确 定 的 预 计 计 减以 前 年 度 确 认 的 未 完 工 产 品的 “ 同销 售 调 收 入 一 地 产 开 发企 业 （ 以下 简 称 “ 发 企 业 ”税 法 税 毛 利率 计 算确 定 的预 计 利 润额 填 列入 “ 开 ）
收 入 也 成 为 企 业 计 算 广 告 费 、 务 宣 传 费 、 完 工 产 品 销 售 收 入 一 并 直 接 填 列 入 申报 表 业 收 的“ 一 业 务 招 待 费 等 期 间费 用（ 下 简 称 “ 项 费 附 表 一 入 明细表 》 销 售货 物 ” 栏 ； 以 三
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房地产企业完工所得税纳税申报表的填报与解
读讲义第二版
This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
完工年度企业所得税处理
为什么要确认完工年度？
《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。”
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）
第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：
第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成
本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：
A项目在2011年销售完毕。该企业一直没有对A项目做完工结转。2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。稽查结论为：A项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%，因为账载开发成本中存在不合规票据）。该企业2012年应补充确认应纳税所得额2,500万元（4375-(750＋1125)），应补缴企业所得税625万元。
罚款（50%-5倍）、滞纳金（年息%）
如何确定完工年度
税收政策规定：
国家税务总局2009年发布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑
物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。
国税函[2010]201号：
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
完工年度确认的原则：
“投入使用”如何认定？
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
按照建筑法相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。
对于房地产开发产品的交付使用，散见的法律规定有：
1、《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
4、《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；第九条：建设单位应当自工程竣工验
收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
从以上规定可知，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交房地产主管部门备案，备案的前提是工程竣工验收合格。但是未备案的经竣工验收合格的开发产品不影响交付使用，实务中关于商品房交付的条件通常在《商品房买卖合同》第八条作出约定，开发商作为出卖方通常统一选择交付条件为选项1“该商品房经验收合格”或在选项5注明“经建设单位验收合格并取得竣工验收报告”，购房者通常只能接受此约定。以上两种情形约定的交付条件实际为，商品房买卖合同约定的房屋施工工程竣工后，经过建设单位（即开发商）组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收，取得《建设工程竣工验收报告》。换言之，商品房取得《建设工程竣工验收报告》，即具备了合同约定的房屋交付条件。
按照前述相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。但税务政策讲的是“视同”。
完工年度需要做什么？
账务处理：
未完工项目的账务处理
借：银行存款
贷：预收账款