营改增后房地产企业土地增值税计算表

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土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表

摘要：

一、土地增值税概述

1.土地增值税的定义

2.土地增值税的作用

二、土地增值税的计算方法

1.土地增值税的计算公式

2.增值额的计算

3.适用税率的确定

三、土地增值税的优惠政策

1.税收优惠政策的内容

2.税收优惠政策的适用条件

四、土地增值税的审核调整

1.审核调整的流程

2.审核调整的注意事项

五、总结

1.土地增值税的重要性和影响

2.未来土地增值税的发展趋势

正文：

土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表

土地增值税是一种与房地产交易有关的税收，主要是针对土地的增值部分

进行征税。在房地产交易中，土地增值税的计算方法是根据房地产的交易价格、购买价格和房屋的面积等因素进行计算的。本文将为您详细介绍土地增值税的相关知识，包括土地增值税的定义、计算方法、优惠政策以及审核调整等内容。

一、土地增值税概述

土地增值税是指在土地使用权有偿转让和房屋产权交易中，对土地的增值部分征收的一种税收。土地增值税的作用主要在于调节房地产市场，遏制房价过快上涨，保护广大购房者的利益。

二、土地增值税的计算方法

土地增值税的计算方法是根据房地产的交易价格、购买价格和房屋的面积等因素进行计算的。具体的计算公式为：土地增值税=增值额×适用税率- 速算扣除数。其中，增值额=房地产的交易价格- 购买价格- 房屋的面积×单位面积价格。适用税率和速算扣除数的确定则需要根据当地税务机关的规定进行计算。

三、土地增值税的优惠政策

为了保护广大购房者的利益，我国政府对土地增值税实行了一系列的优惠政策。这些优惠政策主要包括减免税、优惠税率和税收返还等。具体的优惠政策需要根据当地税务机关的规定进行了解和申请。

《土地增值税纳税申报表(四)(从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用)》

土地增值税纳税申报表（四）

（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日

填表说明：

一、适用范围

土地增值税纳税申报表（四），适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在清算后尾盘销售时填报，各行次应按不同房产类型分别填写。

二、土地增值税纳税申报表

（一）表头项目

1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。

2.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。

3.项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。

4.所属行业：根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）填写。该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。

5.登记注册类型：单位，根据税务登记证或组织机构代码证中登记的注册类型填写；纳税人是企业的，根据国家统计局《关于划分企业登记注册

类型的规定》填写。该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。

6.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。外商投资企业不填。

7.开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。

8.银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。

（二）表中项目

1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额（不含增值税）填写。

2.表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。

土地增值税税负率测算表

中基础设施费
11
公共配套设施费
12
开发间接费用
13
3.房地产开发费用 14=15+16
14
其利息支出
15
中其他房地产开发费用
16
4.与转让房地产有关的税金等 17=18+19+20+21+22
17
营业税
印花税
18
其中
城市维护建设税
19
教育费附加
20
地方教育费附加
21
5.财政部规定的其他扣除项目
22
三、增值额 24=1-5
23
四、增值额与扣除项目金额之比 (%) 25=24÷5
24
五、适用税率（%）
25
六、速算扣除系数（%）
26
七、应缴土地增值税税额 28=24×26-5×27
27
八、土地增值税税负率
28
土地增值税税负测算表
合计
普通标准住宅
非普通标准住宅
非住宅 (底商+车位)
项目
行次
一、转让房地产收入总额 1=2+3+4
1
Biblioteka Baidu
货币收入
2
其中
实物收入及其他收入
3
视同销售收入
4
二、扣除项目金额合计 5=6+7+14+17+23

房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）

房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。

一、契税

(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;

(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;

(三)税率：3%—5%

(四)涉税阶段：土地获取阶段

二、城镇土地使用税

(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;

(二)计税依据：实际占用土地面积;

(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市

0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;

(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;

(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。

三、耕地占用税

(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;

(二)计税依据：占用的耕地面积

(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;

(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。

四、印花税

(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;

(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证

照等;

(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;

土地增值税的计算方法及公式

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

■土地增值税的计算方法

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

方法一、分级逐级距计算。

分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额

第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

方法二、查表法。

查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。

土地增值税税率表

第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;

第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

■土地增值税的计算公式

土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

土地增值税测算表-自动计算模板

土地增值税部分
10
土地增值税率
扣除额
30%
0
项目整体测算普通住宅部分
适用税率无须交税
适用税率免税
除普通住宅以外部分测算
商铺部分
车位部分
车库部分
除普通住宅以外部分合计
适用税率无须交税
适用税率无须交税
适用税率无须交税
适用税率无须交税
40%
5%
50%
15%
60%
35%
正常清算应缴纳土地增值税额
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土地增值税税率表

土地增值税是用来调节土地市场的一种税收政策，主要是针对土地转让过程中所得到的增值部分征收的一种税费。土地增值税的税率是根据不同的情况而有所不同，下面是土地增值税常见的税率表：

1. 个人住房：对于个人住房的土地转让，土地增值税的税率为20%。

2. 商业、工业用地：对于商业、工业用地的土地转让，土地增值税的税率为30%。

3. 农村宅基地：对于农村宅基地的土地转让，土地增值税的税率为10%。

4. 国有土地使用权出让：对于国有土地使用权的出让，土地增值税的税率为30%。

需要注意的是，土地增值税的税率并不是固定不变的，根据不同的地区和政策环境，税率可能会有所调整。此外，对于个别情况，如城镇土地使用权出让、政府征地补偿等，土地增值税的税率还可能会有特殊规定。

土地增值税清算表格

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期：年月日金额单位：元

填表说明：

1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。

2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。

3、本表第30行：项目单位建筑面积成本费用=允许扣除项目总金额/清算总面积。

附表2

土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅

清算截止日期：年月日金额单位：元、平方米

填表说明：

1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。

2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积

3、“楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。

附表3

土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房

清算截止日期：年月日金额单位：元

填表说明：

1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。

2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。

3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积

附表4

房地产转让收入鉴证表

取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：

填表说明：

1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。

附表5

清算中面积审核调整明细表

单位：平方米

填表说明：

1、只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。

2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。

土地增值税纳税申报表(四) (从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用)

【政策依据】

《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）

【表单】

土地增值税纳税申报表（四）

（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日

【表单说明】

一、适用范围

土地增值税纳税申报表（四），适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在清算后尾盘销售时填报，各行次应按不同房产类型分别填写。

二、土地增值税纳税申报表

（一）表头项目

1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。

2.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。

3.项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。

4. 所属行业：根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）填写。该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。

5.登记注册类型：单位，根据税务登记证或组织机构代码证中登记的注册类型填写；纳税人是企业的，根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。

6.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。外商投资企业不填。

7.开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。

8.银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。

旧房转让土地增值税计算表

取得土地使用权所支付的金额5=6+7
1
地价款金额
其中：
按国家统一规定交纳的有关费用
旧房及建筑物的评估价格8=9*10
2
来自百度文库
旧房及建筑物的重置成本价
其中：
成新度折扣率
与转让有关的税金等11=12+13+14+15+16+17
营业税城市维护建设税 3 其中：印花税教育费附加地方教育费附加 4 旧房评估费用及缴纳的有关费用三、增值额18=1-4 四、增值额与扣除项目金额之比（%）19=18/4 五、适用税率（%）六、速算扣除系数（%）七、应缴土地增值税税额22=18*20-4*21
行次金额1货币收入2实物收入及其他收入345地价款金额6按国家统一规定交纳的有关费用78旧房及建筑物的重置成本价9成新度折扣率1011营业税12城市维护建设税13印花税14教育费附加15地方教育费附加164171819div0
项
目
一、转让房地产收入总额1=2+3
货币收入其中：
实物收入及其他收入
二、扣除项目金额合计4=5+8+11+17
八、已纳税额九、应补（退）税额
行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

土地增值税计算表

级数增值额与扣除项目金

税率（％）速算扣除系数（％）

额的比率

1不超过50％的部分300

405 2超过50％——100％的

部分

5015 3超过100％——200％

的部分

4超过200％的部分6035

本计算表只用于可研、测算等用途。

房地产企业土地增值税计算表2020年最新版

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为

增

值额超

过扣除

项目金

额50%

、未超

过扣除

项目金

额100%

的部

分，税增

值额超

过扣除

项目金

额100%

、未超

过扣除

项目金

额200%

的部

分，税

率为

增

值额超

过扣除

项目金

额200%

的部

分，税

率为

2024年房地产税费计算营改增

5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2024年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万 2024年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
例：某房地产企业于2024年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元，地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2024年10月，交付日期
为2024年12月。2024年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2024年8月项目竣工，
一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，
级数 1
增值额与扣除项目金额比率（%）
税率（%）
速算扣除系数（%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

土增税测算表

项目
总可售面积已售面积已售面积占总可售面积比例一、转让房地产收入总额二、扣除项目金额总额
1、取得土地使用权支付的金额 2、房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费前期工程费建安工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费 3、房地产开发费用
利息支出其他费用 4、转让房地产有关的税金城建税教育费附加和地方教育费附加 5、财政部规定的20%加计扣除三、增值额四、增值额与扣除项目金额之比五、适用税率六、速算扣除系数七、应缴土地增值税税款八、已缴土地增值税税款九、项目清算应补缴土地增值税税款
各类型合计
土增税税款预清算
普通住宅Байду номын сангаас
普通住宅
清算业态
土增税税款预清算
清算业态
普通住宅
分摊的非产权车位
联排
叠墅
非普通住宅产权车位
分摊的非产权车位

房地产营改增税负测算表

பைடு நூலகம்
开发成本
十二营业税金及附加
十一其他净支出成本费用及税金合计审批人：
第 1 页，共 2 页
项目整体应交增值税税负增值税及附加率 0.00 #DIV/0! 项目整体应交营业税税负营业税及附加率 0 5.56% 营改增税负增营改增税负减增减率 0.00 #DIV/0!
第 2 页，共 2 页
房地产营改增税负测算表
公司名称：序号 1 2 3 4 合计扣除项目序号一二三四五六七八期间费用九十税金及附加其他净支出成本费用项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用不可预见费开发成本合计销售费用管理费用财务费用期间费用合计 0.00 预算或实际金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 收入类型销售不动产不动产出租 …… 含税收入金额编制日期：不含税金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 单位：元适用税率销项税额 0 0 0 0 0.00
收入项目
其中：可抵扣增适用税率进项税额值税含税金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 编制人： 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00