用假设开发法计算房地产估价问题(案列)

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基于假设开发法对烂尾楼房地产价值评估的研究

基于假设开发法对烂尾楼房地产价值评估的研究江㊀颖摘㊀要：在全国飞速加强城市建设的光鲜背景下，房地产行业是发展最核心的内容，该行业所带动起的宏观力量不容小视㊂然而伴随着房地产发展给中国经济带来巨大红利的同时，局部地区房地产过热，房地产公司管理不善等原因，导致一些在建楼盘中途停工，成了烂尾楼㊂烂尾楼的存在，不仅浪费城市的土地资源，还制约着地方经济发展，成为国家和社会的心头大患㊂近年来，国家对这一问题逐渐重视起来，推出了一系列关于烂尾楼再开发的政策㊂由于烂尾楼自身的特殊性，目前大家在如何对其进行评估的问题上存在一些争议㊂文章通过分析烂尾楼存在的原因，探讨假设开发法在烂尾楼房地产评估中实施的可行性和不足之处㊂关键词：房地产；烂尾楼；假设开发法一㊁基本概念（一）烂尾楼的基本概念烂尾楼是指已办理用地㊁规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目㊂烂尾楼的存在破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，且对居民生活带来不便㊂（二）假设开发法的概念假设开发法是预测待估价房地产的预期开发价值，然后扣除正常投入㊁正常税费及合理利润后得到的剩余价值，以此来测算待估价房地产价值的一种方法，其本质是以估价对象的预期价值为导向来求取估价对象的当期值㊂二㊁烂尾楼形成的原因（一）工程项目建设资金链断裂烂尾楼形成最主观的原因就是建设资金不足，其中，导致资金断裂的原因多种多样，主要包括：１．因开发商没有做好充分的前期准备，致使建设项目启动后中途面临资金短缺危机；２．因炒楼大热开发商过度集中于某一个地区的房地产业，楼盘房价居高不下，政府出面宏观调控资源配比，房地产项目措手不及，就导致资金衔接不上；３．因资金来源被截，全球经济环境处于起伏状态，不得不使工程被迫停工㊂（二）房地产市场缺乏自我约束房地产近年来一度被外界认为是暴利行业，所以各行业有资本的人士都跃身进入该行业㊂过多过杂的企业突然涌入会造成该市场的调节混乱，销售前景一片迷茫，导致烂尾楼越来越多㊂（三）工程建筑质量低劣经济效益是房地产商和承包商所考虑的重中之重㊂在利益与道德的选择上，金钱至上的驱使下，有些房地产承包商昧着良心暗中偷工减料，不顾建筑安全质量规范标准的约束，最后就产生因建筑安全质量不达标的烂尾楼㊂三㊁烂尾楼评估方法的选择烂尾楼虽然也属于房地产这一大类，但属于一种特殊的在建工程㊂所以在评估实务中，一般是采用评估在建工程的方法对其进行评估㊂适用于在建工程的评估方式也基本适用于烂尾楼的价值评估㊂而评估在建工程，通常有假设开发法㊁成本法㊁工程进度法，由于烂尾楼项目的特殊性，烂尾楼并不是一个已完成的工程项目，所以无法同市场中的已经完成房地产销售的工程相比较，所以市场法并不适用烂尾楼的评估㊂与此相类似，由于烂尾楼的未完成性，所以烂尾楼并不能直接产生效益，因而很难直接预测其未来的收益，无法通过对未来的收益进行折现来求取评估时点的房地产市场价值㊂所以在实务中，主要是以假设开发法为主，因为假设开发法是一种综合性的评估方法，它包含了收益法㊁成本法㊁市场法三大主要评估方法的基本原理，所以更适用于评估烂尾楼这一具有特殊性的在建工程㊂总之，在传统的房地产评估方法中，假设开发法最合适于烂尾楼的价值评估，然而，假设开发法也存在局限性㊂首先，假设开发法的估价过程大都采用定性分析，受人为主观因素控制较强，评估结果的可信度大为降低㊂另外，烂尾楼在后续建设过程中不仅会发生工程变更，而且待估房地产后续销售期普遍持续时间长，在这期间，市场行情会受到房地产政策和经济发展趋势影响波动，评估师不可能对续建过程中产生所有变化充分考虑，这导致了预测未来开发完成后的房地产价格具有一定的难度㊂其实，假设开发法估算烂尾楼价值实质采用的倒算法，即先用市场法求出烂尾楼未来开发完后的市场价值，再减去烂尾楼续建成本即可求出其价值，由此可看出假设开发法面临的主要问题就是市场法评估未来房地产价值不够客观㊂现阶段，一些学者对于这一问题引入了灰色理论㊁模糊数学的概念，对市场比较法进行灰色模糊建模，从而将市场法的估价过程定量化，使估价结果更加合理，这将有利于烂尾楼开发再利用价值的评估㊂参考文献：［１］李健．城市烂尾楼处置及预防的措施［Ｊ］．辽宁建材，２００６（２）：８３－８４．［２］刘景涛．关于烂尾楼资产处理的若干思考［Ｊ］．中国总会计师，２０１０（４）：５２－５３．［３］杨忠直．资产评估引论［Ｍ］．北京：科学出版社，２００８：３５．［４］薛姝，周晖．给予假设开发法的房地产拆迁估价思考［Ｊ］．湖南城市学院学报，２００５，６（２６）：６３－６４．［５］王幼松，张雁，曾能万，等．广州市烂尾楼问题分析及对策研究［Ｊ］．建筑经济，２００７（７）：３１－３３．作者简介：江颖，重庆理工大学㊂８８。

案例四(假设开发和成本法)

案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。

至估价时点，估价对象尚未预售。

2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。

此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。

该宗地地势平坦，形状规那么。

土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。

房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件

A A
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：

房地产估价实例(1)

A的成交日期：2000年1月31日 B的成交日期：2000年3月31日 C的成交日期：2000年7月31日 A的交易情况：＋2 ；房地产状况：－8 B的交易情况：＋5 ；房地产状况：－4 C的交易情况：－3 ；房地产状况：+6 交易情况的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况的正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。

另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月 31日为 1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000 年1月1日至2000年2月31日基本保持不变； 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月 31日的正常市场价格。
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：估价对象价格（单价） =（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3 =6373.17（人民币元/平方米）
例4-14：为评估某商品住宅2002年10月 24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日

例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地 2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为 5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用

房地产评估假设开发法

房地产评估假设开发法在现代社会中，房地产业已成为经济发展的重要支柱之一。

为了确保房地产交易的公平和合理，评估房地产的价值显得尤为重要。

房地产评估假设开发法是一种常用的评估方法，本文将对其进行介绍和分析。

1. 评估假设的概念和意义评估假设是指在房地产评估过程中所采用的一系列预设条件和前提。

这些假设是基于对市场和未来发展的判断所提出的，并用以评估房地产的价值。

评估假设的制定对评估结果的准确性和可靠性起着至关重要的作用。

2. 房地产评估假设开发法的基本原理房地产评估假设开发法是以评估对象的开发潜力为基础的一种评估方法。

其基本原理是根据开发假设的前提条件，对房地产进行开发潜力的评估，从而得出其相应的价值。

3. 房地产评估假设开发法的主要步骤（1）确定评估对象。

评估对象可以是土地、建筑物或整个项目，根据具体情况进行确定。

（2）收集市场情报。

通过调研市场，了解相关数据和信息，包括土地成交价、周边配套设施、政策法规等。

（3）制定假设条件。

根据市场情报，制定合理的评估假设，包括开发方案、项目周期、市场需求等。

（4）计算评估价值。

根据所制定的假设条件，运用相应的评估模型对房地产进行估值计算。

（5）评估报告撰写。

将评估过程和结果进行详细、准确的叙述，形成评估报告。

4. 评估假设的风险和应对策略评估假设的制定存在一定的风险，因为假设是对未来的预测，存在一定的不确定性。

为了降低风险，可以采取以下策略：（1）合理性分析。

对制定的假设进行理性的分析和论证，确保其合理性和可行性。

（2）风险分析。

对可能出现的风险进行全面、深入的分析，提前制定相应的预防和应对措施。

（3）场景分析。

针对不同的假设情境，进行多种情景的模拟和分析，增加评估结果的准确性和可靠性。

5. 房地产评估假设开发法的应用案例以某个房地产项目为例，对其进行评估假设开发法的应用。

通过调查市场情况、制定假设条件、进行价值计算等步骤，最终得出该项目的评估价值，并撰写评估报告。

房地产评估假设开发法评估报告

定义：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

基本计算公式：P=A-B-C式中：P—待估房地产（或土地）价值A—开发完成后的房地产价值B—后续开发的必要支出C—后续应得利润其中：后续开发的必要支出包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。

假设开发法分为动态分析法和静态分析法。

由于动态分析法所用的折现率较难确定，故本次评估采用静态分析方法进行测算。

1、估价前提和最佳开发经营方式1.1、估价前提：本次估价目的为抵押，结合本次估价目的，本次估价以被迫转让开发为估价前提。

1.2、最佳开发经营方式：估价对象土地面积合计为36631.5㎡，规划用途为商住用地，规划计容建筑面积为不大于102,076㎡（其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米），地上建筑容积率为不大于2.788，建筑密度≤28%，建筑限高100米，绿地率≥30%。

通过对估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况的调查，结合最高最佳利用原则，本次估价确定估价对象最佳开发经营方式如下：（1）建设内容与规模：建设内容为商住房地产。

估价对象规划计容建筑面积为不大于102,076㎡（其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米），结合最高最佳利用原则，本次设定估价对象计容建筑面积为102,076㎡，其中商业建筑面积为5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米，剩余部分全部设为住宅。

根据当地住宅小区规划要求并结合类似案例，按每100平方米建筑面积配套0.7个车位，即地下停车位个数为713个，按35㎡/个车位计，则地下车库面积为24,955㎡。

综上，本次设定估价对象总开发规模为127,031㎡。

房地产估价师《理论与方法》第八章知识点：假设开发法的估价前提

实际运用假设开发法时，有三种情况：业主自己开发，业主转让开发，被人民法院强制拍卖转让。

这几种情况下的后续开发时间和费用构成是不同的。

看一个例子。

假设预测该商品房在建工程的后续建设期，通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年。

则该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。

但如果是该在建工程要被现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖，则还应加上“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。

如果“换手”的正常期限为0.5年和1年，则该在建工程的后续建设期为1.5年和2年。

在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续开发必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

假设开发法的估价前提有3种：
①估价对象由业主开发完成——“业主自行开发前提”;
②估价对象被业主自愿转让给他人开发完成——“自愿转让开发前提”;
③估价对象被迫转让给他人开发完成——“被迫转让开发前提”。

同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。

自行开发的评估价值>自愿转让评估价值>被迫转让评估价值。

假设开发法的估价前提，不是估价师随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。

房地产抵押估价和房地产拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

房地产估价第七章假设开发法

➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method

房地产估价假设开发法课件

案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》《房地产抵押估价指导意见》
THANKS
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房地产估价假设开发法课件
目录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
01
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03
04
建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、人工费用等因素评估建筑的成

房地产价格收益法评估案例

房地产价格收益法评估案例假设地有一块1000平方米的土地，拟建一栋多层住宅楼。

根据市场调查，该地段属于中等繁华区域，周边有商业中心、学校和交通便利等优势。

开发商预计该楼盘的建筑面积为5000平方米，每平方米的开发成本为5000元。

同时，根据市场需求和租金水平，预计每平方米的租金为100元。

首先，我们需要计算该楼盘的总投资成本。

总投资成本等于开发成本乘以建筑面积，即5000元/平方米×5000平方米=2500万元。

然后，我们需要计算该楼盘的年租金收入。

年租金收入等于租金乘以建筑面积，即100元/平方米×5000平方米=500万元。

接下来，我们需要计算该楼盘的净年收入。

净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用。

假设管理费用为10%的年租金收入，即500万元×10%=50万元；维修费用为5%的年租金收入，即500万元×5%=25万元。

所以，净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用，即500万元-50万元-25万元=425万元。

最后，我们需要计算该楼盘的投资回报率。

投资回报率等于净年收入除以总投资成本，即425万元÷2500万元=17%。

通过以上的计算，我们可以得出该楼盘的投资回报率为17%。

这意味着每年投资的2500万元能够获得17%的回报。

这个回报率可以与其他投资项目进行比较，帮助投资者判断该楼盘的投资价值。

需要注意的是，房地产价格收益法评估只是一种评估方法，结果可能受到市场波动、经济环境变化等因素的影响。

因此，在实际投资决策中，还需要综合考虑其他因素，如市场需求、竞争情况和政策变化等，以做出更为准确的评估和决策。

假设开发法计算题

假设开发法计算题1、有一成片荒地需要估价。

获知改成片荒地的面积为2㎞2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/㎞2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的价值。

获知该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。

试利用所给资料用现金流量折算法测算该宗土地2005年9月的总价、单价及楼面地价。

（折现率为12%）。

3、某旧厂房的建筑面积为5000㎡。

根据其所在的地点及周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需要补交土地使用权出让金等400元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。

预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买房需要缴纳的税费为其价格的4%。

试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。

假设开发法在房地产估价中的运用解析

从上例的分析和图示可以看出传统计算方法存在的
实例分析传统方法的计算过程。
例：一宗 “ 通一平 ” 待开发建筑地，地面积为有七的土２００平方米，筑容积率为２５拟开发建设写字楼，设０建．，建期为２年，建筑费为３００元／方米，专业费为建筑费的０平１％，筑费和专业费在建筑期内均匀投人。该写字楼建成０建后即出售，计售价为９００元／方米，售费用为楼价的预０平销
２１开发法中房地产的价值不是现值而是未来的价＿段设值。假设开发法的前提条件是最佳开发利用方式的选择、未来开发完成的房地产销价以及开发费用和相关税费等经济参数的推测具有一定的准确性。可见，算待开发房地产的计
整
鱼：等．此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方以
预售楼价、销售费用、销售税费等经济参数２末的终值年
设开发法在房地产估价中的运用
专业费、利息、利润数２末的终值年
开发完成后房地产的预期值／１ｉ” 【发成本／１ｉ】正（＋）一开（＋）一
算利息。利息＝价 × （＋％）１＋１００ｌ５０００ × 地［１６ｚ］（５００＋００）＿００［１６ｌ１＝．２６地价＋９０。（）取地价。地价＝（＋％）］０１３ｘ＿９０００６求

房地产估价四：假设开发法的应用案例

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9
（4）求取地价。地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费 -开发商利润
①测算不动产总价。
不动产出租年纯收益
=300*8000*90%*（1-25%）=1620000 （元）
不 48]动产总价=1620000/8%不为动（[1产5-0的1-2/收）（益年1年+限8%）
=19746401（元） h
所以，开发商所能投标的最高价款
=6298527/（1+3%）
=6115075（元）
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14
【案例三】某公司于2005年5月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合用地，最大容积率为3。该公司于 2006年5月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2007年5月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估价的70%贷款，请问该估公价时司点最多可贷多少款？
➢ 评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
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3
【测算过程】
（1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。
（2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建 8000m2的写字楼。
（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发期为2年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。

假设开发法案例分析

假设开发法案例分析案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。

需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。

估价过程如下：（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。

（2）预计开发期。

预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。

（3）预计开发完成后的房地产价值。

根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。

商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。

（4）测算有关税费和折现率。

建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。

据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。

（5）求取地价。

计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。

假设该地块的出让总价V为。

建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+ 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元）销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元）购地税费总额=V×3%=0.03V(万元)V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元）故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米楼面地价=1080/5=216元/平方米备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。

房地产评估假设开发法的应用解析

房地产评估假设开发法的应用解析房地产评估是一个比较复杂的过程，需要运用多种方法和理论来确定房屋价值和价格。

在房地产评估的领域中，评估假设开发法是一种被广泛应用的评估方法。

本文将对评估假设开发法进行应用解析，探究它在房地产评估中的重要性和应用。

评估假设开发法，英文名称为Development Method（DM），是基于土地它的最佳用途，展开开发的一个评估方法。

假设开发法主要是评估土地最大现值，其基本原则是，以最佳的土地用途为基础，选择合理的开发方案，评估地价和总开发成本，计算获利，从而反映出铺设商的投资效益，最终确定土地价格。

它通常运用于开发土地或项目的实际价格评估中，是房地产评估领域中的一种常用方法。

假设开发法的思路是以土地最佳用途为基础，依据市场条件和要求，设计和确定一个可行和经济的开发方案，计算出开发成本、税费等全部支出，最后得到预期获利。

首先，要确定土地的最佳用途，对于不同的土地类型和地段，它们的最佳用途不同，不同的最佳用途会对土地价值产生不同的影响，如商业用地和居住用地或工业用地，它们往往具有不同的土地价值；其次，要设计和确定开发方案，通过对市场需求和土地特点的分析，设计最佳的开发方案进行计划，包括建筑物的规划和布局、建筑的用途和功能、以及物业配套设施等方面；最后计算和预估开发成本和税费等支出，计算预期获利，确定土地价格，从而完成房地产评估过程。

在实际应用过程中，开发假设法是对土地最大现值的预测，严格说是土地市值，只需要加上建筑修建成本便可以得到楼房最终的评估价值。

房地产评估假设开发法的应用十分广泛。

主要体现在以下几个方面：1.在土地和房产交易过程中，可以运用假设开发法进行房地产评估，确定土地和房产的价格;2.开发企业需要进行项目可行性分析和投资决策，在项目开发过程中，需要对项目进行成本分析和预测，利润预测，可以使用假设开发法进行评估和预测。

3.在土地征购、土地拍卖等土地变更过程中，政府需要对土地的价格进行评估和确定，可以使用假设开发法进行评估。

假设开发法在房地产估价中的应用难点

假设开发法在房地产估价中的应用难点摘要：伴随时代的进步，我国城市的发展速度越来越快，特别是房地产建筑整体数量一直在持续提升。

为了更好地进行开发，施工企业就需要做好房地产估价的工作。

这其中，假设开发法便是非常有效的一种方式，主要是基于既定假设作为重要基础，对其中的不确定性予以忽视，以此保证最终效果达到预期。

关键词：假设开发法；房地产估价；应用难点一、假设开发法的概念所谓假设开发法，通常又被称作是剩余法，它是一种以被评估目标的剩余开发价值为基础，并按其自身的剩余开发价值来进行评价的一种方式。

即评估目标自身，确定未来发展过程中的相关支出、折现率和未来的投资支出，并根据项目完成后的售价与未来的发展支出进行扣除，从而得到评估目标的现行价值。

此外，这种方式的基础与租约原理也存在很多类似的地方，不过，租约一般是用来表示剩余的一年，而假定发展法是一次就能处理全部剩余的剩余价值。

从《税法》中可以看出，工人本身的劳动能力，就是在扣除了基本的生活条件后，剩下的那一小块土地。

所以，在性质上，租金可以看作是剩余的劳动力。

著名的杜尔多先生说，在从事农事的过程中，劳动的余下的全部劳动都可以视为是一种对全体劳动者最根本的需要的天赐。

工人们在完成了自己的工作后，可以把剩余的剩余部分转化为租金，最后上缴给业主。

2、假设开发法的应用前提2.1选择最为合理的方法2.1.1明确土地区位在对土地区位进行明确时，主要包括城市性质、土地所属区域的性质、土地位置等，以此对该土地的最佳用途予以明确。

2.1.2了解土地状况在对土地状况进行明确时，主要包括该土地的面积大小、外部形状、地形表现、地质条件、开发程度等部分。

这其中，基于当前土地的开发程度又能将其细分为多个部分，诸如生地、毛地、成熟环境、在建工程以及完工工程。

2.1.3明确土地权益在对土地权益进行明确时，实际包含该土地的具体规划条件、已有土地的基本权利。

这其中，规划条件能够进一步细分为当前容积率、绿化占有面积、实际用途等。

房地产估价师《案例与分析》：假设开发法的操作步骤

运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。

在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。

政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。

无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数；有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。

这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件（如用途、建筑高度、容积率）等，通常政府在事先已确定。

购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。

因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。

调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：（1）弄清土地的位置。

包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。

弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。

例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。

（2）弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。

（3）弄清城市规划设计条件。

包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。

弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。

假设开发法房地产报告

假设开发法房地产报告摘要本报告旨在基于假设开发法（Hypothetical Development Method）对房地产市场进行分析和预测。

假设开发法是一种常用的房地产市场研究方法，通过构建理论上的开发项目来估计市场需求和供应情况。

本报告将介绍假设开发法的原理和步骤，并以一个实际案例进行说明，最后对未来房地产市场进行预测。

1. 引言房地产市场一直是经济发展的重要指标之一。

了解市场需求和供应情况对投资者、政府和房地产开发商来说至关重要。

假设开发法是一种常用的市场分析方法，通过构建理论上的开发项目来估计市场需求和供应情况，为决策提供依据。

2. 假设开发法原理假设开发法的思想是基于对市场需求和供应进行推测和模拟。

它通过构建一个理论上的开发项目，包括项目规模、定位、定价等因素，来评估市场的潜在需求和潜在供应。

这种方法可以帮助开发商评估市场风险、确定项目可行性，并为开发决策提供参考。

3. 假设开发法步骤假设开发法包括以下几个步骤：3.1 确定研究区域和目标市场首先，需要选择一个研究区域，该区域应该是一个有潜力的房地产市场。

然后，确定目标市场，包括目标受众和市场规模。

3.2 收集市场数据在这一步骤中，我们需要收集大量的市场数据，包括人口统计数据、就业和收入数据、住房需求数据等。

这些数据将用于后续的市场分析和模拟。

3.3 建立理论开发项目根据收集到的市场数据，我们可以开始构建理论上的开发项目。

这个项目应该包括项目规模、定位、定价等因素，并与目标市场相匹配。

3.4 评估市场需求和供应通过建立理论开发项目，我们可以估计市场的潜在需求和潜在供应。

这包括估计项目的销售潜力、租赁潜力等。

可以使用市场调查、数据模型等方法进行评估。

3.5 风险评估和项目可行性最后，根据市场需求和供应评估结果，对项目的风险进行评估，并确定项目的可行性。

这将有助于开发商做出决策，包括项目推进还是暂时搁置。

4. 案例分析我们以某城市某区域的住宅开发为例进行案例分析。

房地产估价师考试案例分析：假设开发法应用范例

1.建筑安装工程费根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/㎡。

2.红线内市政工程费红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：1000×10%＝100元/㎡3.专业人士费包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：（1000＋100）×10%＝110元/㎡4.管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：（1000＋100）×8%＝88元/㎡上述4项费用合计为1298元/㎡。

5.投资利息利率按年贷款利率6.03%计算。

类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：投资利息：1298×［（1＋6.03%）1/2—1］＝38.56元/㎡6.开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，开发利润为：开发利润：1298×10.00%＝129.80元/㎡7.估价对象续建费用估价对象续建费用单价：1298＋38.56＋129.80＝1466元/㎡8.估价对象价格测算结果估价对象价格＝改建完成后的公寓价值一改建费用估价对象单价＝11919－1466＝10453元/㎡估价对象总价＝10453×15032.27÷10000＝15713万元（四）估价结果的确定估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。