城市的规划的案例上海杨浦区江湾五角场分析共23页
上海市五角场_江湾市级副中心规划构思_熊培茵
市的 住宅 区与 文教 区打 下坚 实 的基 础。
2.潜在的功能优势 五角场 —江湾市级副中心地处杨 浦区 、宝山区 、虹口区的接壤处 , 依托 三区的 200 多万城市人口 (约占市区 人口的 1/ 4 ), 具有充 分的中心功能 发展条件 。
(2 )建筑高度和轮廓 :以五角场环 岛地区为副中心的标志性建筑群 , 高 度在 80 ～ 150 米左右 , 沿淞沪路经体 育文化区江湾机场的商务办公园区逐 渐跌落 , 与功能区的开发程度 、开发次 序相适应 , 并预示了一种城市开发由 工业化的高强度土地开发到注意生态
环境 、信息科技城市开发的过程 。
体交通网络 。 作者工作单位 :上海市杨浦区规 划土地管理局
附录
上海市五角场地区开发
的规划设计构思
大野秀敏 刘弘 编译
一 、规划的目标与构思 在五角场的规划设计中 , 提出了 以下五个目标 : 1.先 进性 与国 际 性 ———从 整个 亚洲看五角场 ·创造出吸引投资意愿的魅力 ·具备国际竞争性 ·作为将来中国城市更新的模范 2.独 特性 与存 在 感 ———从 整个 上海来看五角场 ·作为上海新的副中心所具备的 魅力与特色 ·合理分担江湾地区的功能 , 形 成有机的连接 3.弹 性的 规划 ——— 顺 应未 来发 展 ,具备弹性的限制规定 4.综 合性 的土 地 使用 ——— 具竞 争韧性的土地使用构造 ·多功能的综合与多种规模的共 存 5.舒 适城 市生 活 的舞 台 ———诱 发城市魅力的空间构成 ·市民可以安全自由地散步 、 购 物 、休息的公共空间与商业空间 ·为习惯享受街道生活的上海市 民 , 提供一个具有魅力的城市街道空 间 ·运用高度综合性的开发 , 创造 城市的魅力
上海杨浦江湾项目整体规划
➢城市剧场---生活、文化、艺术的交流平台
➢ 成功的综合体不仅是城市经济生活的载体，更是城市文化的容器，是彰显城市精神价值、展现都市文 化的地标；
➢效能最优---品牌影响力和综合利润率的双优
One of the best Way of life
社交 立体综合化的
消费，购物为主要目的的传统消费模式逐渐弱化
Social consumption
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用 11
趋势预判
承担社会功能
持有比例日渐增加的土地 供应结构
跨界运营的竞争态势 地产企业功能转型
城镇化发展需要
柳传志褚时健潘石屹“果农三人组”
跨界
成为一种时尚
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用
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趋势预判
体验
对抗电商的唯一出路
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用
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趋势预判
整合
成为一种流行
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用
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趋势预判
自然
成为一种奢侈
六本木——“城市中心文化”与“垂直庭院城市”
上海新天地——4.4万㎡中心绿化广场
综合楼顶空中花园
毛利庭院
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用
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趋势预判
整体规划 综合考虑
公共空间大 边际效益大 全方位体验
集购物、休闲、娱乐、餐 饮、教育、社交等为一体
功能复合体
从目的性购物到全方位满足的飞跃
购物——零售类
- 百货、超市、专卖店 - 强制性、目的性消费 - 基本功能
上海五角场综合体项目规划设计任务书
目录第一章项目概况1.项目概括2.背景简介3.项目整体定位3.1．商业定位3.2．办公楼定位3.3．住宅定位第二章规划指标1.技术经济指标2.用地现状3.设计依据第三章设计内容及成果要求1.总体规划及建筑概念设计时期2.方案时期3.规划设计成果的提交形式第四章总体规划要求1.总体规划原则2.总体规划要点3.交通组织4.停车设计第五章建筑方案设计要求1.商业2.办公楼3.住宅4.地下部分第一章项目概况1.项目概况1)项目名称：合生广场（暂定名）2)开发商：合生创展集团有限公司3)基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场都市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。
4)交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。
基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地附近有高架出口到达地面。
以后地铁10号线，将从附近穿过。
5)区位分析：江湾-五角场都市副中心是上海市总体规划确定的四个都市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区都市综合功能。
随着以后江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为以后“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。
2.背景简介1)合生创展合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力进展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业治理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。
短短十数年间，合生创展集团实施区域中心和系列品牌进展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大都市成功打造了30多个项目，成为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产进展商之一，业已奠定行业龙头地位。
展望以后，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快都市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国都市以后，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。
上海杨浦区创智天地园区案例
聚在周边，现代设计、电子信息、环保节能、教育服务等产业保持年均30%以上的快速发展，；
运营主体：由杨浦区政府联合香港瑞安房地产集团建设，投资规模100亿元，总建筑面积100万平方米。
22Leabharlann 海创智天地围绕科排技版产对业的齐项用目，需完求稿，请配到置视合图理-的幻休灯闲片功模能板及里空删间组除合
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三大功能分区，合理布局，互为补充
上海杨浦区创智天地园区
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上海创智天地
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【概况】
区位：位于上海市杨浦区五角场地区，为上海市的大学密集区域，南邻五角场，北靠三门路，东联江湾体育场，西靠上海财经大学，园区
规划占地1258亩；
现状：集聚了5个国家级大学科技园和10个专业化科技园区、建成了上海最大的科技孵化器，3500多家头脑型、创业型中小科技企业集
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上海创智天地＆配套服务区
配套服务区：集运动健身、美食餐饮、休闲商业为一体
江湾体育场与下沉商业广场
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Entertainment
城市休闲：江湾体育场
， ✓江湾体育场：嵌入园区办公区内，开
完 放式的城市休闲场地，为园区注入外部 活力；
上海五角场环岛下沉式广场景观设计
上海五角场环岛下沉式广场景观设计摘要：环岛下沉式广场是中环线五角场立交工程的重要组成部分，其外轮廓为椭圆形，长轴100m，短轴80m，广场地坪标高0.20m，环岛路面标高4.10m。
广场设有5条通道与环岛周边地下商场相连接，每条通道均设有无障碍升降电梯与上、下行自动扶梯。
1 项目背景江湾五角场是上海市规划定位的城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心，其功能是以杨浦大学城公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合性市级公共活动中心，辐射杨浦及周边区域，服务人口200多万。
江湾五角场位于1929年《上海大都市计划》的市政府所在区域，据“上海历史文化名城保护规划”，该地区属于江湾风貌保护区。
环岛下沉式广场是中环线五角场立交工程的重要组成部分，其外轮廓为椭圆形，长轴100m，短轴80m，广场地坪标高0.20m，环岛路面标高4.10m。
广场设有5条通道与环岛周边地下商场相连接，每条通道均设有无障碍升降电梯与上、下行自动扶梯。
中环主线的邯郸路——翔殷路跨线从广场北部上空通过，与地面净空为7m，并有四个桥墩落于广场北侧，该跨线桥为双向8车道，横断面宽度30.5m。
下沉式广场地下为连接黄兴路、凇沪路的地道，布置为双向四车道。
环岛地面为机动车专用道，计算行车速度达35km/h。
2 设计思路2003年6月受五角场开发办公室的邀请，我们开始上海五角场环岛下沉式广场景观设计，对方最初的意图是想在下沉广场中做一个雕塑，也就是通常意义的那种类型。
设计前期工作小组对五角场以及杨浦区的历史、城市现状、未来发展等方面作了全面深入的调研；同时比较徐家汇城市副中心的现状，并分析五角场作为上海第二个城市副中心的优势与劣势。
我们认为过去的杨浦区是传统工业为主的老城区，随着社会进入信息时代，城市的功能产业结构和生活质量发生巨大的转换，由此引发了整个区域的再城市化，而五角场开发是杨浦区再城市化进程中的重要一步。
上海2030市区规划图
上海2030市区规划图(张江将建城市副中心）上海市域2030年远期的整体布局。
一个主城区：北侧以富锦路（绕城高速北段）、翔浏公路、蕰藻浜为界，西侧以嘉金高速、吴淞江、绕城高速西段、规划沪湖客运专线、嘉金高速为界，南侧以黄浦江、大治河为界，东侧以申江南路、迎宾大道、三甲港至狮子林段长江口岸线为界，面积约1620平方公里左右；主城区在外环线以内的660平方公里，可以分为浦西苏州河北、浦西苏州河南、浦东三片；浦东外环线以外，主要是川沙老城区和曹路、合庆、唐镇新城区及外高桥港区，以及康桥园区及航新、浦江、周浦新城区；浦西外环线以外，分为虹桥商务区、宝山-江翔地区，闵行及九新车地区。
主城区范围的划定，主要是覆盖了东西向和南北向两条发展轴线的主体部分，加上江湾五角场、大场、张江科学城、召稼楼、莘庄七宝、真如桃浦地区等六个城市副中心所涵盖的直接影响区。
同时，根据不与省市边界过度接触和与北京对齐的惯例，不把白鹤地区与川沙以南地区、浦东机场周边划入主城区。
三个辅助城区（即内部不能实现自体循环，主要是与主城区采取生态屏障隔离开的、采取组团化城市向乡村形态过渡区域）：青浦辅城区，北起吴淞江，东至绕城高速西段，南起沪湖客运专线及练塘、金泽地区上海湖区规划线南侧，西至省市边界，面积约250平方公里；空港辅城区，西起申江南路、东至大海、北至迎宾大道、南至大治河，面积大于300平方公里（涨滩因素）；宝山北部辅城区，即翔浏公路以东、长江口以西、省市边界以南、绕城高速北段以北的三个镇和宝钢地区，面积约150平方公里。
三个支撑性的重点新城：南汇、松江、嘉定。
南汇新城除了东海湖工程区域向东不断拓展以外，向西拓展到海港综合开发区西侧的洪庙附近，向北包括大团地区，拓展到大治河一线，远期约450平方公里以上；嘉定新城向西、向北与昆山太仓两地连为一体，面积在280平方公里；松江新城向南拓展到黄浦江，西南的新浜和石湖荡地区与上海湖区联动发展，面积在300平方公里左右。
上海五角场商圈市调报告
以环岛为核心，呈一圈五线的星状布局，中心商业区与五条特色主题商业街组成； 集购物、餐饮、娱乐、健身、文化、教育、休闲、展示等于一体，为市级商业中心；
区域规划面积为0.96平方公里，商业面积约55万平方米。
交
通
轨道交通10号线将在今年10月份竣工通车（最迟也在2010 年），将设置五角场站、江湾体育场站、三门路站三个站点， 届时三站点间地下步行系统全打通，大大提升便捷性。
楼层
业态
品牌
F1.F2
百货
H&M等大型零售商已进驻装修
F3 家居、教育培训、 HOLA特力屋等 SPA
F4
餐饮
复茂龙虾、梧桐小镇、港丽餐
厅、韩林碳烧、敦煌小亭、豆
捞坊、萨利亚等
F5
餐饮、娱乐 正装修
F6 特力集团办公场 所
项目概况 整体定位 规划设计 业态配比
城中城
城中城整体平面图
地下一层城中城总面积约45000平米，万达自主招商管理。业态主要 有美食餐饮、服饰、电子数码、电玩娱乐、美容美发、个人护理等。
小
结
业态 购物（服饰、珠 餐饮（包括 宝、日常家居等） 食品零售）
比例
65%
20%
休闲娱乐 8%
数码电器 2%
文化教育 2%
其他 3%
万达广场作为地产巨头万达在上海的第一个商业地产项目，运用“订单地产”模式，沃尔玛国际
业 大型连锁超市、巴黎春天百货、万达国际影城、特力时尚汇、新华书城、上海黄金珠宝城、上海第 态 一食品商店、宝大祥青少年儿童购物中心、大型量贩式歌城等九家主力店分别涵盖了餐饮、购物、
休闲、娱乐等多元业态；同时，４.５万平米的万达城中城对一站式购物中心作了业态整合、补充， 国际连锁餐饮、特色美食、服装服饰等众多业态共赢。
五角场地区地下空间规划设计
提出的 “ 三轴五中心 ” 的发展概念， 结合地下空间开 发在该地区交通、 商业、 基础设施等系统中所发挥 的有机协调作用， 使之能充分发挥其功能效应。
"#"
・上海建设科技
建筑物内的通道联结起来。
第 ! 期・
地下步 ) % 充分考虑开发的进展而扩展网络。 行网络对区域今后发展应留有必要的通道空间， 特 别是应考虑到大流量的地铁站建设。 在淞沪路与环 # % 在重要场所布置广场空间。 岛、 政通路、 三门路 & 个交叉口都设有地下广场， 方 便人们汇聚， 在广场内设有引导标志， 便于行人识 别方向。 通过广场内设置天窗， 达到良好的采光和 防灾效果。 * % 合理考虑出入口设置。地下空间规划为地 下行人提供了一个完整的地下步行空间， 在各地块 合理布置了地下人行空间的出入口， 使行人随时随 地根据需要从地面空间进入地下综合体， 在地下空 间的行人也可以直接上行到地面空间。 在灾害情况 下， 能在最短时间内上到地面， 为事故疏散提供了 有利条件。 !" ! 停车场网络系统 停车场根据步行者 ! % 停车场的布置集中化。
・上海建设科技
第 ! 期・
五角场地区 地下空间规划设计
周质炎 邱伟峰 冈 田 聂英杰
上海市政工程设计研究院
日本日建土木
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背景 上海江湾五角场地区是上海市总体规划中确
% 1 五角场城市副中心地区作为主要的人流集散 点， 实施性规划应体现地下、 地面、 地上的有机统一， 各相关设施应形成良好衔接。 高标准的要求， $ 1 立足于国际化大都市高起点、 充分体现超前性、 系统性、 综合性、 可操作性等。 "# " 目标 以人为本， 营造人与环境相融合的综合性城市 副中心。 使汇聚于此的人们能够感受到安逸、 丰富多 彩和享受 “ 开放感、 愉快感、 舒适感 ” 等的理想空间。 主要体现在以下 % 个方面： 创业、 学习、 居住、 聚会、 休息、 娱 ! 1 将工作、 乐、 购物等紧密结合的综合性城市中心。 ) 1 环绕于多姿的绿化和连绵的水边空间之 中， 创造出绿化和水相融合的生态城市中心。 % 1 对所有的外来人口或地区内的来往道路， 都能提供无障碍的交通方式以及安全、 舒适的交通 环境的城市中心。 $ 理念 支持地面活动， 充分发挥地面特性的地下空 $# ! 间
上海市15个海绵城市建设改造案例分享
“海绵城市”是指通过加强城市规划管理建设，充分发挥建筑、道路和绿地、水系等生态系统对雨水的吸纳、蓄渗和缓释作用，有效控制雨水径流，实现自然积存、自然渗透、自然净化的城市发展方式。
[MISSING IMAGE: , ]浦东新区临港口袋公园改造临港口袋公园是指临港家园服务站和绿化休闲广场，位于临港古棕路555弄120号。
该项目是临港国家海绵城市建设试点项目之一，位于试点区11个汇水分区的6号汇水分区。
为解决公园积水、漏水、渗水性不佳、景观单一和康体活动设施缺乏等问题，并达到年径流量控制率80%，以及年径流污染控制率50%的目标，临港口袋公园运用了绿色屋顶、透水铺装、雨水花园和人工表流湿地四大海绵设施进行改造。
[MISSING IMAGE: , ]海绵化改造作用使临港口袋公园具备了净，蓄、滞、排等海绵功能，做到“小雨不湿鞋”。
[MISSING IMAGE: , ]黄浦区世博城市最佳实践区改造世博城市最佳实践区位于黄浦江西岸，原2010年上海世博会E片区，是世博会后最集中保留上海世博会原貌的区域，为解决绿化不足、雨水资源利用率低，暴雨期积水等问题，园区室外总体景观进行了海绵化的改造。
充分利用世博会时已建成活水公园，增加更多的高渗透性绿地，并用科技手段智能化运行措施和后评估管理，对区域降雨量、雨水收集量、综合利用量等进行实时监控及自主分析。
建成后世博城市最佳实践区成功实现小雨不积水，大雨不内涝、全场地雨水收集、北区雨水收集净化等目标。
被利用起来的活水公园也成为了周边居民、公司白领休闲小憩的“城市亲水客厅”。
[MISSING IMAGE: , ]静安区道路海绵化改造静安区海绵城市建设主要对城市道路进行了海绵化改造，道路包括：汾西路、闻喜路（阳曲-平顺）、高平路（永和-晋城）、襄阳北路（长乐-巨鹿）、铜仁路（南京-北京）、共和新路和平顺路。
项目进行了车行道翻挖新建、雨水连管翻排、铺设透水砖等几项改造措施。
人行道进行海绵化改造后，路面水渗透变快，小雨时几乎看不到水痕，中到大雨也几乎不会产生积水。
地下空间的开发利用之五角场
地下空间的开发利用——五角场1.五角场的概况五角场地区是上海市规划中的四个城市副中心之一，在上海市的发展史上占有举足轻重的地位。
同时，在上海未来的发展中，五角场地区更是担当着上海东北角城市发展的核心角色。
图1 五角场俯瞰图图2 五角场总平面图五角场交叉口位于上海市区东北部，是申城市区目前唯一采用环岛交通通行的路段。
现状交通为机非混行环岛状向邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路和淞沪路五个方向辐射。
是杨浦区最大的交通集散地、中转站。
这一规划仿效了芝加哥、华盛顿等欧美城市，其特点是从市中心放射出若干直线型道路。
五角场的名称即缘于此(图2)。
现今的五角场地区是一个多元化的交通网络系统，中环线工程的建设使五角场形成“一环五射”的交通中心区，轨道交通的建设将在五角场地区形成高效可靠的捷运系统，四通八达的公交线网将五角场与上海乃至全国紧密的联系在一起。
同时由商区、学区、社区和科技园区所组成的“四区一体”的五角场地区将是一个人气集聚、商贸发达、充满活力和时尚的现代化城市副中心。
五角场地区的建设在地面空间规划、开发、设计的同时，也考虑到了地下空间的利用。
五角场地区地下空间的综合开发建设作为上海市整体地下空间开发的一个重要节点也是第一个项目，并且将五角场地区的开发建设定位为“地上空间、地下空间联动建设的城市副中心”。
2.五角场的设计理念及目标2.1 设计理念2.1.1 以人为本，营造人与环境相融合的综合性城市副中心。
从原来的重视“效率、速度、巨型化”的单一机能的城市中心，改为使汇聚于此的人们能够感受到安逸、丰富多彩，追求开放感、愉快感、舒适感的理想空间。
2.1.2 支持地面活动，形成充分发挥地面特性的地下空间与地面网络（绿地、商业街等）相互联合；在商业中心地区，处理交通集中状况（地下停车场、地下自行车停放场、地下道路、地下人行通道等）；重视和保护地面历史景观（如历史景观地区的城市改造）。
2.1.3 发挥网络机能、提高城市活动的舒适性，形成有魅力的地下空间，形成舒适且能够四通八达的地下步行者网络；减轻地面道路的交通负荷，形成地下车辆网络（停车场、物流等）；提高土地利用效率，资源共享，建设服务于地下人行的商业设施。
五角场及创智坊整体规划
所在区域整体规划（此章节由王诗卉负责整理编辑）一、五角场大区域的规划定位创智坊商业综合体位于创智天地中，地处上海杨浦区五角场区域。
对于创智坊的形成建造，离不开对其所在区域的整体规划的分析。
1、区域位置五角场，因其周围有五条主干道而得名，它们分别是邯郸路、淞沪路、翔殷路、四平路和黄兴路。
该板块坐落于上海东北角，指的是三门路、政立路以南，国和路以西，内环线以北的杨浦区域，它与徐家汇、花木、真如并称为上海四大城市副中心区之一。
区域内集中了复旦、财大等上海主要高等院校，是上海的文化教育中心。
规划中的五角场核心地区，未来将形成商业、体育、文化、办公四大活动圈。
2、规划定位虽然五角场的发展晚于徐家汇，但在规划起点上要高于当时的徐家汇。
随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程等一系列有利于杨浦区大发展的市政工程的建设，五角场地区的整体区位优势已经凸现，未来五角场的发展潜力将不亚于徐家汇。
和徐家汇有所不同的是，五角场的开发并非是单一的商业中心，而是和构筑以复旦、同济等名牌高校为重点的综合性大学城相结合，形成校区、知识产业园区、现代生活社区和商业商务区融为一体，相互呼应的发展新模式。
3、总体区域优势五角场副中心的区位优势尽显，商办楼物业市场直逼徐家汇。
按照规划，五角场地区将建成上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。
该区域规划范围是：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷。
五角场开发的第一轮锣鼓就是建设与城市副中心相匹配的“商业商务区”：创建以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心；以科教为特色的现代服务业集聚区；以繁荣繁华为标志的市级商业中心。
五层立体交通五角场呈现的五层立体交通网络:由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑而成。
地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征。
上海五角场某商业项目定位
上海五角场某商业项目定位项目背景项目位于上海市五角场商圈较为核心的位置，由于五角场商圈商业较为成熟，各类业态应有尽有，且2006年万达在五角场区域开发了6万平米体量的商业及办公项目，可以说囊获了各类较为成熟的商业业态形式，从而使项目开发商在如此饱和的商业业态环境下产生困惑，本项目选择何种定位导向成为开发商首先要解决的重要问题。
中瑞应项目发展商之邀请，参与该项目的市场研究及定位工作。
中瑞必须通过周密的市场调研，以区域发展的眼光以及适合项目自身的特质来为项目今后的商业发展寻求适合、有特点并能有长期发展之际的出路，从而更有力的保证项目最终运作的成功。
中瑞对项目的主要研究内容以及定位成果市场篇一、区位分析五角场地处上海杨浦区北部，是由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。
在这五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接杨浦大桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的新江湾城通向市中心的主干道。
这里既是杨浦区的核心地带，也是整个上海的重要文化教育中心。
二、功能定位五角场城市副中心功能定位是以知识创新区公共活动为特色,融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心。
三、区域商业整体规划上海市规划局和杨浦区政府联合编制的五角场规划，以环岛商圈为核心，把五角场商业区分为南部、中部和北部三个区域；其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业；中部区域将以江湾体育场——大学城公共活动中心为核心，新辟一条长约800米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要；南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。
四、经营模式及价格经营模式——五角场的商业价值决定了其商铺的经营模式以“只租不售”为主。
上海市五角场_江湾市级副中心规划构思_熊培茵
体交通网络 。 作者工作单位 :上海市杨浦区规 划土地管理局
附录
上海市五角场地区开发
的规划设计构思
大野秀敏 刘弘 编译
一 、规划的目标与构思 在五角场的规划设计中 , 提出了 以下五个目标 : 1.先 进性 与国 际 性 ———从 整个 亚洲看五角场 ·创造出吸引投资意愿的魅力 ·具备国际竞争性 ·作为将来中国城市更新的模范 2.独 特性 与存 在 感 ———从 整个 上海来看五角场 ·作为上海新的副中心所具备的 魅力与特色 ·合理分担江湾地区的功能 , 形 成有机的连接 3.弹 性的 规划 ——— 顺 应未 来发 展 ,具备弹性的限制规定 4.综 合性 的土 地 使用 ——— 具竞 争韧性的土地使用构造 ·多功能的综合与多种规模的共 存 5.舒 适城 市生 活 的舞 台 ———诱 发城市魅力的空间构成 ·市民可以安全自由地散步 、 购 物 、休息的公共空间与商业空间 ·为习惯享受街道生活的上海市 民 , 提供一个具有魅力的城市街道空 间 ·运用高度综合性的开发 , 创造 城市的魅力
地区为研究对象共同进行了城市设计 的研究工作 (见附录 )。
(1 )绿地系统 :以淞沪路 (规划道 路红线为 60 米 )的中央绿化带 (宽度 约为 15 米 , 命名为祥龙公园 )为绿化 休闲轴 , 贯穿于整个副中心 ,联系副中 心的中央公园 、 环岛广场和黄兴路绿 地 , 形成副中心的绿地系统 。
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图 2 路网结构图
首先 , 五角场环岛地区系城市东 北地区的交通节点 , 市区东北部市副 中心的门户开发启动地区 , 其功能性 质应以贸易市场 、商业 、科技 、信息科 技产业为主 , 兼有金融 、文化 、宾馆 、服 务等综合功能 。要利用城市主干道工 程实施与近期建设之间的时间差 , 建 设商业市场及标志性建筑 , 带动地区 开发建设 。但实施时 , 一定要注意与 未来主要道路 、地铁的协调 , 以免相互 干扰 , 在邯郸路与四平路 、四平路与黄 兴路这两块三角形用地中 , 可安排公 寓 、宾馆等项目 , 但规模不宜太大 , 另 在邯郸路 、 翔殷路沿线可放置一定的 商业 、市场等 ,考虑到尽量减少对城市 主干道的影响 , 相对集中一侧发展为 宜 。黄兴路是五角场环岛地区与黄兴 绿地 、 杨浦区南部地区的联结重要道 路 ,可在道路一侧安排商业设施 , 加强 五角场环岛与黄兴绿地的联系 。
上海新江湾城C5地块研展报告住宅部分
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上海新江湾城C5地块研展报告住宅 部分
一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•2、土地供应量分析——未来3年平均年供应量2500万平方米，市场 供应充沛
预计近三年住宅土地供 应量将达到7000万平方 米以上。
今后五年内土地市场供 应充沛，年平均供应量 2500公顷。
商业用地比重呈逐年上 升趋势。
其中主力总价： 二房：92-112万元/套 三房：118-134万元/套 从销售现状来看，合理控制总价是关 键，去化速度比较快。
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上海新江湾城C5地块研展报告住宅 部分
一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
•2、联洋社区产品分析
联洋社区发展轨迹 •第一阶段：经济型
•二、三房为主，满足居住功能。
近三年价格的持续上涨，导 致万元以上比重持续放大， 万元以下的比重则逐渐缩小。
其中环线内均价普遍上万。 单价15000以上集中在市中心，
杨浦、普陀、闸北较难找到。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•4、价格走势分析——10000-15000元/平方米价格段中，杨浦占 到40％以上比重。
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一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好
国民经济持续稳定增长，04年，上海 GDP已达到7450.27亿元，预计到2007年 上海人均GDP达到7500美元左右。
•上海人均GDP•发P.a展.9%历程及增长趋势
居民收入稳中有升, 2004年人均年可支 配收入16683元 。就业形势保持稳定。
05年1-9月份，受宏观调控影响， 供应量明显大于当前的需求， 市场低迷态势显现。