停车场问题处理案例分析

第八讲:地下车库出售、出租问题

（一）地下车库的建筑面积未分摊，开发商单独取得车库产权。 在此情况下，关于开发商对地下车库的处分问题，上海市房地局 于今年初发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问 题的操作口径》一文作了明确规定：“商品房项目附属的地下车 库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售 许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品 房预购人”。对于开发商是否可将车库向社会开放经营停车业务 问题，法律没有作出具体规定。
第二讲：一辉花园丢车案例

2002年11月11日下午，家住一辉花园的王女士跟往常一样，将自 己的车牌号粤BL9554蓝色捷达私家轿车停在由一辉物业管理的小区 内1A—3车位，并领取了供查验车辆进出的“一辉花园停车卡”。同 年12月11日，王女士外出回来发现车辆已被人盗走。今年4月15日， 王女士将一辉物业管理有限公司告上南山区法院，要求被告赔偿经 济损失14万元或同质汽车一辆。
第七讲:高空抛物扎车案例

9月13日，天健物业管理有限公司香蜜三村管理处主任李庭荣向记 者讲述去年10月发生一件十分离谱事情。 当时，在该小区3号楼南面，在五天之内先后三部车被砸坏，分别 为奔驰、别克和桑塔纳2000。其“凶手”分别为楼上扔下来的一 个花盆、一个酒瓶和一个可乐罐。受害车主找不到肇事者，找物 业管理处解决。物业管理处为了找到肇事人，预防类似事件的再 次发生，专门装了个监视器对着该栋楼，结果从此以后再也没有 任何东西扔下来。13日下午，记者在现场看到，这个监视器现在 仍然安装在那里，对着当初砸坏三辆车的3号楼。
第十一讲：停车登记后的车辆被盗




2000年12月6日，在柳州银兴商业城开公司做生意的任某，上班时将一辆丰田牌 小轿车停放在商城停车场保管。次日，一觉醒来的任某到停车场取车，左找右寻， 发现自己的车一夜之间已不翼而飞。任某一边与物业公司交涉，一边赶紧向柳南公 安分局刑侦大队报案。 8个月后，刑侦大队仍未查找到车辆的下落。任某多次与物业公司进行交涉， 对方却推脱说责任与己无关。交涉无果，2001年8月13日，任某只好将银兴物管公 司告上法庭。 任某认为，自己从1998年起就将小车停放在银兴物管公司停车场，每月交纳80 元车辆保管费，有票据为证，现在车辆被盗，物业管理公司应当负责赔偿。 物管公司则表示，收取任某的车辆保管费情况属实，但任某12月6日是否将其 小车停放在停车场则无法查实。 法院近日审理后确认，任某确是按物管公司的规定交纳了停车保管费，而物管 公司几年来都是凭着每月的收费单据给予车辆保管，事实上双方已形成了车辆保管 （合同）关系。由于物管公司执勤的保安人员看管不力，物管公司一开始就没有严 格按章对车辆进行登记和保管，对出入车辆仅发放出入凭证，这是造成车辆被盗的 直接原因。据此，法院判令银兴物管公司负责赔偿任某因丢车而导致的损失25万元。



8月24日下午，在新闻路华富大厦附近，有人将一煤气灶从高空扔 下，正好将一辆停放在路边的宝来车车顶砸坏。 5月2日17时许，在宝安区龙华镇大浪村华艺工业园附近，一家装 修公司工人将水泥袋野蛮抛下砸死一名4个月大的女婴。 4月21日晚7时许，家住上沙村的刘清华带着儿子小迎澳买菜回来， 刚走到自家楼下，一根长两米的木棍从天而降，尖头朝下直插进 孩子头顶。经过4个小时的手术抢救，从孩子脑内取出6块白色的 头盖骨。据了解，在手术之后，小迎澳持续深度昏迷，没有丝毫 苏醒的迹象。12天后，小迎澳死亡。
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李祖力在停车场向我们指出：我的车就停在那个位臵，车很满，我到的时 候，这个车位上刚好有个车走了，然后我就刚好放进去。我从茶楼一出来， 一出门，一眼就看到我的车位上没车了，然后我转过来问保安，我说，我车 呢？他的回答让我更惊讶，他很冷静告诉我：车被别人开走了，被他们开走 了。当时我更惊讶，我说他们是谁？停车卡在我手上，他们怎么能把这个车 开走。保安说他们是强行开走的，我拦没拦住。 当晚的值班保安名叫薛亮，记者采访时他已离开了富和城停车场。根据 李祖力的描述，当时薛亮告诉他，凌晨4点半的时候，他在一层的保安室看 见有人将李祖力的车开到了停车场的出口，他以为是车主要离开，于是便按 照规定出来收取车主的停车卡和停车牌，但是此时司机已经搬开了放在停车 场出口处的隔离物，并将车迅速开出了停车场，自己跑上前去拦截，但还是 没有拦住。 得知这一情况，李祖力质询保安，丢车是在凌晨4点，现在已经6点半了， 期间为什么没有通知自己。薛亮对此解释，自己当时并不能确定车一定是被 人偷了，他觉得也有可能开车的就是车主，所以就没有通知任何人 。
第三讲：消防栓啃车尾案例


在某大企业物业管理单位任职的奚先生近日向深圳晚报反映，几天 前，他驾驶自己一辆进口本田轿车去上步路沃尔玛购物时，在停车场 好不容易找了个停车位，就非常熟练地往里倒车，哪知“砰”地一声， 车子的后保险杠撞上车位内凸起的消防栓，好好的保险杠被撞了一个 瘪窝，而这个车位前后左右都没有任何提示，两边也都停放着车辆。 让他非常生气的是，来回奔波数天，停车场所属某集团物业管理处都 没有人声称对此事负责。 根据奚先生反映的情况，记者日前来到这里调查。只见这个停车场 环绕商场而建，而商场周边是深色的玻璃幕墙。奚先生的车就停放在 临上步路一侧的停车场，行车道在停车位和玻璃幕墙之间。行车道非 常狭窄，往来的车辆会车时几乎“擦肩而过”，因此停车位也非常狭 小，已经停在车位里的车子，前后几乎没有余地。现场的一位干警告 诉记者，前不久，他的车子也在这个停车场撞上了消防栓。
第六讲：非产权经营停车场趋势


第五条深圳市人民政府（以下简称市政府）可根据本市机动车增 长和停车场发展的情况，制定机动车停放服务发展的有关政策。 政府鼓励个人、法人或者其他经济组织投资建设、开办停车场。 第十三条政府待建土地，市规划部门可以将土地临时出租，用于 设立临时经营性停车场；设立临时经营性停车场的，应当采用公 开招标的方式进行。 企业、事业单位可利用自有待建土地，按规定申办临时经营性停 车场。



9月13日上午10时左右，泥岗东村的刘先生正在家门口的空地上看 邻居下象棋，突然从邻近楼上飞下一个啤酒瓶，正好击中了刘先 生的头顶，顿时他头破血流，被亲友送往市第二人民医院抢救。 本报9月10日报道，福田区福星花园大厦管理处最近搞了一个非常 “另类”的展览，展品千奇百怪，电脑光驱、麻将、笛子、菜叶 子等应有尽有。实际上，这些东西都是管理处搜集到住户从高空 抛物的各类物品。 据花园物业管理处的负责人靖小姐介绍，该花园包括福洪、福怡 双塔楼，高28层，共有近700住户。大厦的住户们以前经常有高空 抛物的举动，每天都有瓜子皮、水果皮、小药片等从楼上抛下来， 已经成了“家常便饭”，最惊险的一幕是有人从楼上扔下一把菜 刀，菜刀斜斜地跌落在楼下一个行人的脚边，把周围人惊出一身 冷汗。
第十讲:停车场内失车事件

万山花园17-5G业主刘海涛一直在万山花园露天停车场停车， 并且会按时到管理处交纳停车费。2003年8月29日刘海涛到 北京出差10天，而忘记了向管理处续交停车费，停车费正好 于8月31日到期。9月8日刘海涛北京回来发现自己车辆不翼 而飞，于是拿着过期的停车牌找到管理处，管理处对该事情 也一无所知，并说刘海涛的停车合同已经终止，所以不负任 何责任，而刘海涛认为管理处应当赔偿。请问管理处的回答 是否正确，为什么？


（二）地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊。此种情况下， 车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有。因此，开发商显然无 权向任何人（包括本小区内业主与小区外的其他人）出售车位，但物 业公司可以就地下车库的车位提供停车服务。至于是否可向社会开放， 在小区业委会成立前（前期物业管理阶段），首先应满足本小区业主 的停车需求。在此前提下，本着充分利用资源的原则，缓解社会停车 难应是值得提倡的。在业委会成立后，应由业委会按法定程序作出相 关决定。无论是业委会成立前，还是后，停车费收入在扣除必要的车 库管理成本后应纳入维修基金中，并专款专用。 （三）地下车库属“人防工程”。如地下车库属“人防工程”，则开 发商不得出售车库的产权。根据“平战结合”的原则，在和平时期， 开发商可出租车位提供停车服务。同时根据“谁投资、谁收益”原则， 此种情形下的停车费收入应归投资人，即开发商所有。
第七讲：必须配建专用停车场之场所




第十一条有下列情况之一的，应当配建专用停车场：（一）各类行政 事业性机关单位的办公场所、体育场（馆）、影（剧）院、展览馆、 图书馆、医院、旅游景点、车站、码头、航空港等公共建筑或者场所； （二）建筑面积在五千平方米以上的商场、酒店、仓库、餐饮娱乐等 经营性场所。 本条前款规定的公共建筑、经营性场所，在本条例实施前未配建停车 场或者配建停车场达不到标准的，应当根据实际情况补建停车场。 第三十八条住宅区应当配建停车场。没有停车场或者停车场停车位不 够时，物业管理单位应当在市公安交管部门的指导下，在住宅区内划 定停车位。停车位不得占用绿化用地和消防通道，不得阻碍交通。
第五讲：茶馆看球丢车案例




2002年的6月对于所有的球迷来说是一个充满激情的夏天，韩日世界 杯掀起的足球旋风席卷大江南北，看球、聊球成了这段时间球迷生活的 主题。家住四川成都的李祖力就是这样一位不折不扣的铁杆球迷，6月22 日晚上9点，世界杯八分之一决赛刚结束，李祖力就开车来到了位于玉林 中路富和城三层的天域茶楼。 李祖力:每次我们看球以后都有很多需要交流的，需要沟通的，也就 是对这场球的看法，双方的技战术、场上表现，这都是我们作为球迷看 完球赛以后，需要谈论的话题。 成都人喜欢泡茶楼是全国闻名的，就连球迷之间聊球、评球也自然 而然选择了茶楼。 足球是当晚谈论的惟一主题，李祖力和朋友们一聊就是一整晚，但 是这种快乐很快就被随后发生的事情冲没了。
第九讲:物业擅自加收停车费



信报讯原先交了钱的停车位突然又涨价了。昨天，亚运村安慧里小区的 居民因此和物业部门吵了起来。 当天下午，下班后的安慧里小区的居民发现停车位上竟无端多出了 一个黄色的铁架。车开不进去，只好去问物业，回答却是小区要加强固 定车位的管理，加装铁架，每个车位一季度加收120元。每个月停车费 无端多出了40元，居民们当然不干了，于是就和物业部门争执起来。 记者18点30分赶到安慧里小区时，仍有十几位居民在和物业争吵。 一位姓何的居民对记者说：“停车位年初就交了钱，现在物业没有通知 我们就随便加收费用。不交吧，原来的车位就没有了，这不是强卖强买 吗？” 在小区物业车辆管理处，负责人解释加收钱的原因是原先小区的停 车杂乱无章，现在加收的是固定车位的费用，而且也通知了小区的居民 了。但大多数居民却说，原先的车位都是有固定的号，是物业的管理不 善，才造成大家停车难，并且大部分的居民都表示并没接到物业加收费 用的通知。
停车场问题处理案例分析
尹克峰
20 Nov. 2003
第一讲：停车收费但不保管案例

2002年11月11日上午，刘小姐驾着新买不久的轿车带儿子去某医院体检。 在医院停车场出入口取得停车卡后，将车锁好停妥。谁知，等到9时许，刘 小姐出来取车时，却发现“坐骑”不翼而飞。 刘小姐随即询问停车场出入 口收费岗女保安员刘某。据刘某回忆，大约8时50分左右，一名男子在未出 示停车卡的情况下，驾驶一辆轿车快速驶出停车场。 刘小姐马上向深圳市 公安局福田分局福田派出所报案。经调查，刘小姐丢失的轿车价值人民币 36.8万元，这其中还不包括新添臵的一套价值1.8万元的汽车音响。 刘小姐 认为，她在该医院停车场出入口领取了停车卡，并将车辆驶入停放，即与对 方建立了车辆保管合同关系，停车场应当妥善保管。而正是因为停车场的疏 于防范、保管不善导致了车辆的丢失。物业管理公司称，本公司根据停车场 场地的现状及医院的要求，只限于车位有偿使用，不提供车辆保管服务。公 司制作的《车辆出入车场卡》上也明确告知“本车场只提供车位有偿使用， 不承担车辆保管责任，车辆及车内财物安全由车主自负”。同时鉴于刘小姐 并不能向法庭提供车场发出的停车卡，即表明不能证明她的车辆是在车场停 放的。
第四讲：台风倒灌停车场案例

2001年7月6日凌晨，多年未遇的强台风“尤特”正面袭击汕头 市。倒灌的海水汹涌而至，致使停放在汕头市区某大厦地下停车 场的17辆汽车和34辆摩托车全部被海水淹没并浸泡30多个小时。 其中分属6位住户的8辆高级小汽车，包括2辆奔驰、1辆宝马、5辆 佳美小车的发动机、电脑、电路、音响等部件均受到不同程度损 坏 。 物业管理公司认为小车车辆损失是由台风引起，属于不可抗 力，故不应赔偿损失。由于在车辆保管及损害赔偿等方面无法达 成一致意见，于是6位车主将该大厦的物业管理公司推上被告席， 索赔人民币107.8万多元。