山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办

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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增

值税清算管理办法》的公告

文章属性

•【制定机关】山西省地方税务局

•【公布日期】2014.06.11

•【字号】山西省地方税务局公告2014年第3号

•【施行日期】2014.07.01

•【效力等级】地方规范性文件

•【时效性】现行有效

•【主题分类】土地增值税

正文

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清

算管理办法》的公告

（山西省地方税务局公告2014年第3号）现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。

特此公告。

山西省地方税务局

2014年6月11日

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章总则

第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理，做好土地增值税清算审核工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。

第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土

地增值税清算条件的，均适用本办法。

第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。

接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。

第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。

临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法

临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法（暂行）

2010年第1号

临汾市地方税务局关于发布

《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法（暂行）》的公告

现将《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法（暂行）》予以发布，自2010年12月1日起施行。

特此公告。

临汾市地方税务局

二〇一〇年十月二十八日临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法（暂行）

第一章总则

第一条为规范土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下称《税收征收管理法》）及其《实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称《暂行条例》）及其《实施细则》等有关法律法规和政策规定，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人），应当依

照本办法申报缴纳土地增值税。

纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第三条纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。

第四条土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。

第五条土地增值税实行“项目登记、按月预缴、竣工清算、多退少补”的征收管理办法。

第二章纳税申报

第六条纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按开发项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料（复印件）。

（一）施工许可证；

（二）房地产开发项目的预、概算书；

（三）项目立项书；

（四）商品房分层平面图；

土地增值税征管现状及加强管理的措施

一、我市土地增值税管理现状

(一)各级领导重视，税收逐年大幅增长

随着经济的不断发展，房地产开发行业越发火暴，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理越来越引起各级领导的高度重视。我局深刻理解土地增值税征收管理的意义，严格执行土地增值税的税收政策，认真落实《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》精神和省局土地增值税管理办法，强化对土地增值税的征管工作，完善土地增值税的管理办法和操作规程，查找管理中的薄弱环节与漏洞，深入挖掘增收的潜力，不断提高征管质量和精细化管理水平。因此，我市土地增值税收入逐年大幅度增长：2005年入库484万元，比2004年增长320.87%，2006年入库3020万元，比2005年增长523.97%，2007年入库9490万元，同比增长214.2%，是1994—2004年11年945万元的

10倍。

(二)严格落实执行政策，预征工作基本到位

目前我市土地增值税的预征率为市区(包括开发区、管理区和县级市)住房1%，县0.5%，别墅、商用房2%.2007年房地产开发企业销售不动产945700万元，土地增值税税负为1.003%.

1.从全市看，22个有土地增值税的单位，超过全市平均进度有14个，增长幅度居前五位的分别是：开平236

2.5%，南堡1044.12%，迁安375.45%，海港364.29%，丰南335%.

2.税额增长最大的前五位分别是：迁安1239万元，丰润672万元，路北568万元，开平567万元，丰南536万元，合计3582万元，占全市总增长额6470

土地增值税解答2009 31号文件

段光勋

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要文件有：

1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。

2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。

3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，为税务师事务所和注册税务师开展土

地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。

4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。

5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。

山西省地方税务局关于印发《山西省土地增值税预征管理办法》的通知

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山西省地方税务局关于印发《山西省土地增值税预征管理办法》

的通知

【标签】土地增值税,预征,山西省

【颁布单位】山西省地方税务局

【文号】晋地税税一发﹝2005﹞6号

【发文日期】2005-04-04

【实施时间】2005-01-01

【有效性】全文失效

【税种】土地增值税

注释：

全文失效。参见《山西省地方税务局关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告》，山西省地方税务局公告2012年第3号。

各市地方税务局、省局直属征收局:

《山西省土地增值税预征管理办法》业经全省税政工作会议讨论，现印发给你们，请认真贯彻执行，执行中有什么问题请及时报告省局。

山西省土地增值税预征管理办法

第一条　为了加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等有关法律法规的规定，制定本办法。

第二条　凡在山西省境内从事房地产开发的单位和个人，均应按照本办法预缴土地增值税。

第三条　土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：

土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

第四条　土地增值税实行“项目登记、按月预缴、最终清算、多退少补”的征管办法。纳税人应于取得房地产开发项目许可后三十日内，向主管地方税务机关填报《土地增值税项目登记表》，办理土地增值税项目登记手续。纳税人每月取得的预收房地产收入，应于月份终了后十日内向主管地方税务机关如实填报《土地增值税预缴申报表》，申报预缴税款。纳税人应于房地产开发项目竣工结算并转让完毕后十日内，向主管地方税务机关填报《土地增值税纳税申报表》(代清算申请)，申请办理土地增值税清算手续。

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国家税务总局

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

山西省地方税务局关于印发《房地产税收一体化实施办法》的通知

山西省地方税务局关于印发《房地产税收一体化实施

办法》的通知

文章属性

•【制定机关】山西省地方税务局

•【公布日期】2007.12.21

•【字号】晋地税发[2007]167号

•【施行日期】2008.01.01

•【效力等级】地方规范性文件

•【时效性】现行有效

•【主题分类】税收征管

正文

山西省地方税务局关于印发《房地产税收一体化实施办法》

的通知

（晋地税发[2007]167号）

各市地方税务局、省局直属局：

为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，明确业务需求，规范操作程序，提高房地产税收管理的科学化、精细化、规范化水平，根据《国家税务总局关于印发〈房地产税收一体化管理业务规程〉的通知》（国税发[2007]114号）精神，结合我省实际，在总结各地经验的基础上，省局制定了《房地产税收一体化管理实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。各市要结合本地实际制定具体的管理流程，进一步做好房地产税收一体化管理工作。

二○○七年十二月二十一日

山西省地方税务局

房地产税收一体化管理实施办法

第一条为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细化、规范化水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《国家

税务总局关于印发〈房地产税收一体化管理业务规程〉的通知》等相关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条本办法适用范围为我省境内土地使用权取得、房地产开发、交易和保有等环节所涉及的由地税机关征收的各种税费。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税和契税等，以上税收统称房地产税收。

房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项-裴玉梅.

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
应清算
对符合应清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于纳税人在满足应清算条件而又未办理清算手续的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定处理。
可清算

4、企业电子帐及账本凭证：（1）完工项目历年的包含辅助核算项目的1级—末级的科目余额表（2）完工项目从立项到完工按开发成本明细分列的电脑帐（截止日:完工结束日）；（3）完工项目历年的应缴营业税、城建税、教育费附加、土地增值税电脑帐；（4）完工项目历年预收帐款、其他应付款、营业收入、营业外收入、营业成本、开发产品电脑帐；（5）完工项目历年的账本凭证；

房地产企业土地增值税清算疑难问题解析
问题： 1、分期方法不同，对于各期增值率不同的开发项目，整体税负不同。 2、分期依据繁多而无明确规定。

（三）清算条件
应清算
可清算
房地产开发项目全部竣工、完成销售的
应清算
整体转让未竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
可清算
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管

理有关问题的通知

文章属性

•【制定机关】国家税务总局

•【公布日期】2006.12.28

•【文号】国税发[2006]187号

•【施行日期】2007.02.01

•【效力等级】部门规范性文件

•【时效性】已被修改

•【主题分类】土地增值税

正文

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关

问题的通知

（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

各地土增税成本分摊方法和分摊政策 (1)

扣除项目的分摊方法

一、中央的规定

二、天津的规定（津地税地[2010]49号）

三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）

十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）

四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）

四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）

五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）

六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）

七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）

八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）

九、银川的规定（银地税发[2007]214号）

十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）

十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）

十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）

十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）

十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）

十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）

十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）

土地增值税的个涉税疑难问题处理

土地增值税的30个涉税疑难问题处理

作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿

1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理

根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;基于此规定,在土地置换中,如果换出土地是国有土地,并且国有土地使用权发生了转让,是有偿转让房地产的行为,属于土地增值税应税行为,应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让,根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;则需要缴纳增值税;总之,双方均不支付补价的土地置换的行为,无论是否办理土地使用证的变更手续,都应该缴纳土地增值税处理;

2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,的

土地增值税处理

根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;因此,将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,应当依法缴纳土地增值税;

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章总则

第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。

第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。

第四条纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。

第二章清算条件

第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知_国税发〔2009〕91号

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发〔2009〕91号

全文有效成文日期：2009-05-12

字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局

二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

第一章总则

第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

房地产企业因土增税办理企业所得税退税依据

房地产开发企业退税公告

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所

得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号），以下简称“81号公告”。公告针对的是没有后续项目的房地产开发企业，因土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题。年度汇算清缴因土地增值税清算导致的亏损，可以申请退税。

一、可以适用81号公告退税的条件是：

1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损的，且没有后续开发项目的；

2、亏损是由土地增值税清算导致的。

二、申请退税金额的计算方法

1、该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

2、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税

款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

3、按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

4、企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解

房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题

一、土地增值税的减免税规定

1.法定免税。

有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8条）

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。

3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实

施细则》第12条）

4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。（财税字［1995］48号第2条）

5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。（财税字［1995］48号）

6.个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。（财税字［1999］210号第五条）

红线外支出税前扣除简析

目前在部分地区，房地产开发企业取得土地时，政府要求在宗地红线外进行道路、绿化建设等，或者由于宗地周围基础环境较差，房地产开发企业为了提升整个项目的品质，自行在宗地红线外进行道路、绿化建设等，那么，发生这两类红线外的支出能否在企业所得税汇算清缴及土地增值清算时扣除呢?下面由本人简要进行分析：

一、企业所得税扣除的处理

《企业所得税法》（主席令第六十三号）第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。这是企业所得税的原则性规定。

但在实际工作中，红线外支出在企业所得税前能否扣除各地税务机关执行口径不同。如《浙江省国家税务局2013年企业所得税政策问题解答之一》规定，如政府土地出让招标文件中明确规定该市民广场由房地产企业代建，并作为土地拍卖的条件之一，广场道路的改造、绿化等可依据国家税务总局国税发[2009]31号文第二十七条规定，作为公共配套设施处理。即由政府规定必须在红线外建设的内容可在企业所得税前扣除，由企业自行发生的红线外支出，属于与企业取得收入无关的支出，不允许扣除。《苏州市国税局2011年度所得税政策解答整理》中明确，房地产开发企业在开发项目以外发生的绿化等费用，属于与生产经营无关的费用，不得税前扣除。