商业地产开发建设与管理研究
房地产开发项目的风险控制及管理研究
房地产开发项目的风险控制及管理研究摘要：房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业，对我国经济社会发展有着至关重要的作用。
但是由于房地产行业涉及土地、建筑、金融等多个行业，市场竞争激烈，同时受到国家政策、经济形势以及市场供需关系等诸多因素的影响，具有的风险因素相对较多。
因此，为了确保房地产行业能够健康稳定地发展，房地产企业必须要充分重视房地产开发项目中存在的风险因素，并采取有效措施进行风险控制和管理，这样才能够确保企业在激烈的市场竞争中占据有力地位。
关键词：房地产；风险控制；管理；竞争引言房地产开发项目是一个复杂的过程，在整个开发过程中会涉及多个部门的管理，从而会产生大量的风险。
若房地产企业对风险管理工作不重视，则会导致房地产开发项目出现问题，无法取得理想的开发效果，严重时还会影响企业的经济效益。
因此，房地产企业必须要重视对风险管理工作的开展。
一、注重投资决策阶段风险控制投资决策阶段是房地产项目开发项目实施的重要基础，对项目未来发展具有直接影响。
在投资决策阶段，如果没有充分考虑到各种可能存在的风险因素，就会导致房地产开发项目建设出现盲目性，从而造成项目开发失败。
因此，为了有效降低房地产开发项目的风险，必须要加强对投资决策阶段的风险控制。
（一）社会因素在对城市交通建设进行分析时，需要充分考虑到城市交通状况的好坏，并对房地产开发项目的建设成本以及施工难度进行深入分析。
在对城市土地资源进行分析时，需要充分考虑到当地的土地价格、城市规划情况以及市政配套设施情况等内容［1］。
在对房地产开发项目进行规划时，需要充分考虑到当地的气候、水文环境以及地质结构等内容，并结合实际情况制定合理的规划方案。
在对房地产项目进行设计时，一方面需要充分考虑到建筑结构的安全性以及使用寿命等内容；另一方面需要充分考虑到建筑施工过程中可能会遇到的各种自然灾害因素和意外事故等内容，从而制定出科学合理的应对措施。
（二）经济因素第一，在对房地产开发项目进行投资决策时，需要充分考虑到房地产开发项目的社会、经济以及环境等内容，为提高可行性研究工作的科学性和有效性提供重要依据。
房地产开发建设项目全景计划管理办法(自持商业)制度
房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度一、总则房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度是为了统一自持商业项目的规划、管理、实施和运营，推进房地产开发建设工作的科学化、规范化、高效化，提高项目的运营效益，确保项目建设过程中的安全、质量和进度，保证项目竣工交付后的稳定运营和投资回报。
本制度适用于自持商业项目全过程的规划、管理、实施和运营。
二、项目规划阶段1.项目立项作为自持商业项目投资的重要决策机构，项目立项是确保项目顺利实施的前提条件。
投资方对项目选址、规模、类型的意见和建议应在此时充分表达，以确保项目初期决策的合理性、经济性和科学性。
2.项目可行性研究项目可行性研究是项目规划的重要环节，应根据项目建设的实际情况制定具体的研究方案。
主要包括以下内容：（1）项目背景及项目内容介绍；（2）项目建设的可行性及可行性分析；（3）项目投资及资金来源；（4）项目经济效益预测；（5）项目实际运行可能遇到的问题及应对措施；（6）项目风险评估及规避措施。
总之，项目可行性研究的目的是明确项目的可行性，为项目规划提供依据和支持。
3.项目规划设计项目规划设计是指根据项目具体需求，对项目建设的内容、规模、功能、布局等方面进行科学规划，确保项目建设的合理性、经济性和可行性。
本阶段的主要任务包括以下几个方面：（1）项目选址确定；（2）项目规划布局设计；（3）项目建筑设计方案；（4）项目环境影响评价与处理；（5）项目用地规划与设计方案；（6）项目建设预算编制。
三、项目实施阶段1.项目招投标项目招投标是项目实施的前提条件，同时也是确保项目建设的质量和进度的保证。
项目招投标应遵循公开、公正、公平的原则。
招标单位应根据项目具体需求，制定招标方案，明确招标范围、基本要求、项目进度和相关约束条件等。
2.项目管理强有力的项目管理对于保证项目建设的质量和进度至关重要。
项目管理应从整体上规划、控制和监督项目实施的过程。
具体内容包括：（1）项目管理机构的建立及职责分工；（2）项目实施的进度管控；（3）项目质量管控；（4）项目风险管控；（5）项目成本管控。
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营管理
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营管理商业地产开发与运营管理是房地产开发经营工作中的重要组成部分。
商业地产开发具有复杂性和长期性特点，对于开发商而言，需具备专业的知识和技能来实现最大化的投资回报。
本文将重点探讨商业地产开发与运营管理的关键要素和实践方法。
一、商业地产开发的关键要素1.市场调研：商业地产开发需要进行全面的市场调研，包括对城市规划、人口结构、消费水平等方面的分析，以确定最适合的开发项目和定位策略。
2.用地选址：用地选址是商业地产开发的首要问题，需要综合考虑交通便利性、人口密度、竞争对手、区域经济等因素，以确保项目的可行性和可持续性发展。
3.项目规划设计：商业地产开发需要进行专业的项目规划和设计，包括建筑风格、功能区划、景观布局等方面的考虑，以提供具有吸引力和竞争力的商业空间。
4.融资筹资：商业地产开发需要巨额的资金投入，开发商需要通过融资渠道筹集资金，包括银行贷款、股权融资、资本市场等方式，以支持项目的实施和运营。
二、商业地产开发的实践方法1.运营策略：商业地产开发需要制定有效的运营策略，包括租赁策略、销售策略、广告宣传策略等，以吸引租户和客户，提高收益和客流量。
2.物业管理：商业地产的物业管理是持续运营的关键环节，需要建立专业的物业运营团队，实施维护、清洁、保安等一系列管理服务，以提供良好的商业环境和顾客体验。
3.市场营销：商业地产开发需要进行市场营销活动，包括广告、推广、促销等手段，以提高品牌知名度和项目的吸引力，吸引租户和客户。
4.租金管理：商业地产的租金管理是收益的重要来源，需要制定合理的租金政策和合同管理制度，定期调整租金，并监控租户的缴费情况，保证稳定的租金收入。
三、商业地产开发与运营管理的挑战与未来趋势1.竞争加剧：商业地产市场竞争激烈，开发商需要不断提升项目的品质、服务和管理水平，以应对竞争压力。
2.多元化需求：消费者对商业地产的需求日益多元化，开发商需要根据市场需求变化，灵活调整项目的功能和定位。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
商业地产建筑设计与管理
商业地产建筑设计与管理摘要：本篇文章围绕商业地产开发及建筑设计管理两方面，以建设方对商业地产技术管理的视角，研究目前国内外商业建筑开发模式的差异，分析目前我国商业地产的开发现状及存在问题，提出了通过编制商业项目设计任务书指导商业地产开发的思路。
本文重点阐述了大型商业地产订单式开发模式与建筑设计管理内容相结合的理念，提出了今后商业地产的发展方向，为开发企业建设商业建筑项目提供了参考。
关键词：商业地产建筑设计管理订单式开发1.1 引言商业地产的建筑设计与管理，包含商业地产及建筑设计两方面的范畴。
商业地产的出现是房地产行业发展到一定阶段的产物，是地产开发与商业经营的有机结合。
商业地产一般是指从事零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等商业用途的房地产开发形式。
商业地产的开发模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、别墅等房地产形式。
因此，商业地产的建筑设计与管理是一门综合性技术学科。
1.2 商业地产的概念商业地产实际上是“商业房地产”的简称，英文翻译为“commercial real estate”或“commercial property”。
住宅地产是较为单一的房地产开发形式。
商业地产则是复合型地产，是地产与商业有机结合的产物。
商业地产的概念有广义和狭义之分；从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；而狭义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式；商业房地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小；对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式①。
其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。
商业地产开发流程和关注要点
商业地产开发流程和关注要点商业地产开发是指将商业房地产用地通过规划、设计、投资、建设等各项活动，将其转化为商业建筑物，最终达到商品流通和服务消费的目的。
商业地产开发是一个综合性、复杂性强的项目，涉及到多个环节和要素。
在进行商业地产开发时，需要遵循一定的流程并关注一些重要的要点。
1.市场调研阶段：在这个阶段，开发商需要进行市场调研，了解市场需求、竞争情况、消费者群体等，以确定商业地产项目的定位和规模。
2.地产选址阶段：在确定商业地产项目的定位后，开发商需要选址。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保商业地产项目的发展潜力和回报率。
3.资金筹措阶段：在选址确定后，开发商需要进行资金筹措。
资金筹措方式可以包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
4.项目设计阶段：在资金筹措完成后，开发商需要进行项目设计。
项目设计包括总体规划、建筑设计、装修设计等，以满足商业地产项目的功能和美观要求。
5.施工建设阶段：在项目设计完成后，开发商需要进行施工建设。
施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
6.运营管理阶段：在商业地产项目建设完成后，开发商需要进行运营管理。
运营管理包括商户招募、租金收取、设施维护、服务管理等，以保证商业地产项目的正常运营。
1.市场定位：开发商需要对市场进行准确的定位，确定商业地产项目的类型、规模和目标消费人群。
市场定位不准确会导致项目无法吸引足够的消费者，造成投资回报率低。
2.地产选址：选址是商业地产开发成功的关键。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保项目有足够的流量和盈利能力。
3.资金筹措：资金筹措是商业地产开发的基础。
开发商需要合理选择资金筹措方式，确保项目能够按计划进行。
4.项目设计：项目设计需要满足商业地产项目的功能和美观要求。
开发商需要与专业设计团队合作，制定合适的设计方案。
5.施工建设：施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
浅析商业房地产项目开发项目管理
界 已经意 识 到具有 强 大感染 力 、 崭 新 的斯堪 的纳维 亚设 计
已经影响了他们的生活。由于２ ０ 世纪中叶 ， 世界各地的设 计 交流 日趋频 繁 ， 北 欧五 国之 间设 计交 流 不 断 ， 同 时还 与 诸国展开合作 ， 展示了北欧设计实力 、 个性与感染力 ， 共同 将北欧设计推向世界 。斯堪的纳维亚设计名扬天下。 ２ ． 有利的国际环境。二战对欧洲的重创 ， 使得欧洲的 工业受到重创 ， 北欧也受到影响却相对太平 ， 工业设 施保 留完整 。 加之战区人们战后对产品的需求与人们对战争的 恐慌 ， 北 欧 的设计 风格 、 人性化 的特征 ， 在 战后 的西欧 得 到 更多的市场份额。北美设计在二战之后快速发展 ， 形成了 自己独特的“ 商业” 设计 ， 为获取更多商业利益的设计 。缺 乏对人情味设计的重视与探索 ， 使得北欧设计在商品化设 计 的北美得到更多的追捧。 北美与欧洲对北欧设计产 品的 热衷 ， 也 推进 了北欧设 计 理念 发展 与工 业设 施 的升级 。
参考 文 献 ： ｆ １ １高丽 娜 ，甄 明舒 ． 漫谈 北 欧设 计 Ｕ ｊ ． 艺 术 与设 计 （ 理论 ） ， ２ ０ １ １ 。 ４ ９ （ １ ） ： ４ ８ － ５ ０ ．
Ｇ ａ ｏ ｌ ｉ ｎ ａ ／ Ｚ ｈ ｅ ｎ Ｍｉ ｎ ｇ ｓ ｈ ｕ ． Ｒａ ｍｂ ｌ ｅ ｏ ｎ Ｎ ｏ ｒ ｄ ｉ ｃ Ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ Ｕ Ｊ ． Ａ ｒ ｔ ａ ｎ ｄ
统， 为斯堪 的纳维亚设计提供了丰富的灵感和力量。由于 地理环境以及资源的匮乏 ， 维京人造船业的发达也催生着 民族手工艺 的发展。出现了精美 的维京船 ， 并以龙头装饰 船头与船尾。这种装饰也出现在 日常生活用品的设计 中。 与其他地区的艺术交流也是形成斯堪的纳维亚设计 的重 要过程。斯堪的纳维亚从英 、 法、 比利时等国输入“ 优雅产 品” ，而最为重要的大众化设计思想则受到德 国功能主义 理念设计探索 的影响。 在“ 优雅产品” 与大众化批量产品之 间， 斯堪的纳维亚设计做到了融合。北欧的家具设计也深
商业地产项目开发流程及运营策略
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
商业地产开发运营策略研究
一
专业的市场推广能力 ．基本上所有的商业地产开发商均会选择专业程
度 较 高 的 营 销 策 划 公 司 来 担 当地 产 营销 推 广 的角 色 。因此 。 为 优 化 商 业 地产开发运营的效率 ， 提 高 市 场推 广 的有 效 性 ， 开 发 商 必 须 重 视 市 场 推 广 人 员 的 选 择 ．首 先需 要 确保 纳 入选 择 的 专 业 市 场 推 广 代 理 公 司 在 商 业 零 售 等 方 面 有 其 专 业 化 的 分 析 理 解 能 力 ，能 够 独 立 提 出市 场 推 广 的 不 同建 议 ． 且 能 够 准 确 把握 已 经开 发 市场 的 实 际 运 营 情 况 。 做 好 客 户 的 评价处理工作。 商 业 地 产 开 发 商 在 根 据 条 件 确 立 合作 对 象 后 ， 在 实 际 运
投资理财
商业地产开发运营策略研究
贵 阳砂之 船 商业 管理 有 限公 司 黄 建萍
摘 要： 近年 来 ． 在 国 内 诸 多媒 体 中频 繁 出现 商 业 地 产 这 一 新 型 名
性较强 ， 缺 乏 独 立性 ， 此 项 政 策 的实 施 则 对其 造 成 了 较 为 严 重 的 负 面 影
的开发 ， 从侧面忽视了商业地 产定位 布局 的科学性 。 忽视了其商业功能 的发挥 ， 一味重视景观要求 ， 导致诸 多商业地产项 目陷入了招商困难的
处境 ． 影 响 了 后 期 的运 营工 作 。
二、 商 业 地 产 开 发 运 营 的 主要 策 略 （ 一） 市 场 推广 策略
商 业 地 产 的 类 型 是 多元 化 的 ， 包括 购物中心 、 步行街 、 复合商城 、 专 业市场等。 其 中购 物 中 心 属 于 其 中最 为 常 见 的 商业 地 产 形 式 ， 一般 在 同
浅谈商业地产工程管理
３ 工程建设施工阶段管理
３ ． １ 从 施工 前期 制 定 计 划好初步方案设计 做好 商业
经营布局和商业业态的总体 布局 。商场的楼层 和建筑面积 楼梯 、电梯、机房 前后区的划分等 一定要从 建筑立面到 强调责任工程师的作 用。商业地产在建造前一般已引入
关键 词： 商业地 产；施 工工期；设 计变更；外部配套；有效协调
中 图 分 类号 ： Ｆ ４ ０ ７ ． ９ 文 献标 识 码 ： Ｂ 文章编号：１ ０ ０ ７ — ４ １ ０ ４ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ８ — ０ ０ １ ５ － ０ ２
商 业地产 项 目开发是 通过 有效 的融资 、高效 的商务谈 判以及招商 ，结合商铺销售和店铺租赁 以及后期的商业运营 和物业管理 ，最终获得高额的投资回报。 因此 ，商业地 产的 工程管理不能按照一般 的住宅房地产的工程管理模式搬 来套
Ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ Ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍｅ ｎ ｔ
百 和 代 建 制 ｉ 莲选堇
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浅谈 商业地产 工程 管理
来 红 艳
（ 甘肃晏溪房地产开发公司 ， 甘肃 兰州 １ ７ ３ ０ ０ ６ ０ ）
要 且 复杂 的过 程 。
２ 施工图设计阶段管理
从 建筑 、结构 、给排水 ，暖通 、空 调 、电气 、智能 系 统 、交通 、外部环 境等全 方位 统筹考虑 ，做 到建筑节 能合 理 ；结构适应多种功能的调改 ；给排水符合卫生 防疫和城市 供水要 求：暖通 、空调的动力站提供 多种冷热媒 ，做到 匹配 合理 、节省资源 。电气达到变电所 容量合理 、用 电设备负荷 适应 商业 多用途 的要 求：智能监 控 系统 和安 防系统合理 划 分 、集 中设置 建筑周边商场出入 口、人行道 以及停车场的
商业地产建筑设计与管理
图３ 实物模 型图 池板即可满足要 求， 极大地节约了能源 。 （ ３ ） 不存在液压模块， 无泄露问题 ， 对环境零污染 。 （ ４ ） 不需布置任何 电线， 安装 方便 、 使用安全， 同时还可避免冲 岗事件的
发 生 。●
明达到 了设计 的 目 的 。此实物 在四川省“ 挑战杯 ， ， 课外实践与科技作 品大赛 中取得优异 的成绩。 通过这次参赛 ， 一是对此低 能耗路禁系统方案的实践应 用与验证 ， 二是 向节能、 环保概念迈近 了新的一步。
ｍ ２
验证满足前文假设的结论， 选取齿轮 齿数 Ｚ ２ ＝ ４ ０ 。 当车辆前 轮压过压板， 使之转动４ ５ ｏ ， 而要求间歇齿轮正好转动１ ８ ０ ｏ ， 所 以齿轮 与 间歇齿轮轴的传动比为：
＾： 压板 ，在此过程 中，间歇 齿轮有 半个周期与齿轮 啮合， 这
４ ． 总 结
参考 文献 【 １ １雷玉堂． ］ 各类门禁系统的 比较及其发展 Ⅱ ］ ． 中国公共安全， ２ ０ ０ ７（ １ １ ） ．
【 ２ Ｊ 黄天海． 浅谈门禁系统的原理， 特点及施工技术叩 ． 科技资讯， ２ ０ １ ０ （ ６ ） ． ｐ 】 濮 良贵 ． 机械设计 【 Ｍ】 ． 纪名刚 ． 高等教 育 出版 社 （ 第八 版） ， ２ ０ ０ ６ （ ５ ） ： １ ９ ８ —
国外 开发流程：可行性论证一策划定位一确定开发模式一选择 管理 团 队一主 力店招商一 规划设计一建设一运营 国内外商业地产开发流程相 比，国外开发流程注重前期招商及策划 的 前置， 国内开发流程注重 的是建设先行， 开发流程的差异与商业盈利模式有
式。商业地产则是复合型地产， 是地产 与商业有机结合的产物 。 商业地产 的概念有广义和狭义之分； 从广义上讲 ， 商业地产是指各种非 生产性 、 非居住性物业 ， 包括办公楼、 公寓、 会议 中心 以及商业服务业经营场 所等； 而狭 义商业房地产指用于各种零售、 餐饮 、 娱乐 、 健身服务、 休 闲等经营 用途的房地产形式 ， 从经营模式、 功能和用途上 区别于普通住宅、 公寓、 写字 楼、 别墅等房地产形式 ； 商业房地产的形 式多样 ， 规模也有大有小。 规模大的 商业房地 产如Ｓ Ｈ Ｏ Ｐ Ｐ Ｉ ＮＧ Ｍ＾ Ｉ Ｌ 项 目， 可 以达 到几十万平 方米 ， 规模小 的 商业房地产项 目仅几百平方米 ， 甚至更小 ； 对 于规模 庞大 的商业房地产 ， 其
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营商业地产开发与运营是房地产开发经营工作中的重要组成部分。
随着经济的发展和社会的进步，商业地产的需求不断增长，商业地产项目的开发和运营也面临着新的挑战和机遇。
本文将从商业地产开发和商业地产运营两个方面进行探讨，旨在分析商业地产开发与运营的关键要素以及其对房地产行业的影响。
商业地产开发是指将土地及其上的建筑物用于商业、办公、零售等经营活动的开发过程。
商业地产开发的主要目标是满足人们对商业和服务的需求，为城市经济的发展提供支持。
商业地产开发需要从开发前的市场调研、项目策划，到土地的购买、规划、设计和建设，再到最后的销售和运营，每个环节都需要精心筹划和有效管理。
首先，在商业地产开发过程中，市场调研是一个关键的环节。
通过市场调研，开发商可以了解市场需求和竞争状况，为后续的项目策划提供依据。
在市场调研中，开发商需要考虑人口结构、消费水平、商业配套设施等因素，以确定适合开发的项目类型和规模。
其次，在商业地产开发的项目策划中，选择合适的地理位置是至关重要的。
商业地产的成功与否与其地理位置密切相关。
开发商需要考虑项目周边的交通便利性、商圈规模和竞争情况等因素，以确定最佳的地理位置。
同时，项目的规划和设计也需要考虑到商业地产的功能和使用要求，如商场的布局设计、办公楼的功能分区等。
接下来，商业地产的建设需要有效的工程管理和施工监督。
一方面，开发商需要选择合适的建筑施工队伍，确保施工质量和进度的控制。
另一方面，工程管理的重点包括材料采购、工程进度管理、施工安全等方面的管理，以确保整个建设过程的顺利进行。
最后，在商业地产项目的销售和运营阶段，管理者需要制定有效的营销策略和运营模式。
通过有效的市场推广和销售渠道的建立，增加项目的知名度和吸引力。
而在项目运营阶段，管理者需要注重商业租赁、物业管理和客户服务等方面的工作，以提高项目的收益和竞争力。
商业地产开发与运营在房地产行业中占据重要地位。
YL集团地产项目进度管理研究-以YH商业项目为例
YL集团地产项目进度管理研究－以YH商业项目为例本论文具有针对性地阐述了地产项目从计划开发，实施设计、现场施工以及竣工验收等工程建设的全过程，采用理论结合实践的研究方法对项目建设中存在的一些项目进度管理问题进行陈述和分析，采取相应的解决办法，保证工程顺利进行，也为项目的管理者积累了更多的管理经验，同时，完善的项目管理办法也将对房地产行业的未来长远发展起到关键性作用。
标签：项目开发;设计进度;管理研究1 YH商业项目介绍项目简介：YH商业项目位于广州市南沙经济技术开发区进港大道北侧，北侧为牛孖涌。
项目用地面积9397.3㎡，总建筑面积39815.68㎡，绿地率为35%，容积率为3.0。
项目包括1栋高层商业建筑、底层商业裙房和两层地下室，地上建筑共19层。
工程性质：新建公共建筑。
工程投资：10000万元。
用地面积：9397.30㎡。
建筑面积：总建筑面积为39815.68.00㎡，其中地上建筑面积为28464.08㎡，地下建筑面积11351.60㎡，本次申报的建筑面积为39815.68㎡，结构形式为剪力墙结构。
2 YH商业项目开发实际进度甘特图表3 YH商业项目进度管理中存在的问题前期开发问题分析：通过甘特图表可知，YH商业项目开发进度缓慢，使整个项目开发时间成本提高，造成了人力物力的浪费，在考验管理者对项目管理能力的同时，也给工程质量的监管增加了难度，同时资金长期的支出也增加了企业的财力负担，对企业未来长远发展存在很大的风险。
设计阶段问题分析：在整个项目的开发过程中，设计单位会根据开发商的要求进行设计图纸，出具设计方案，图纸的设计水平直接制约着施工的工艺质量，再加上设计单位人员流动性比较大，这对开发项目的进度管理产生了不利的影响。
施工阶段问题分析：在设计与施工工作交接的过程中，会出现设计与现场情况不一致的现象，这需要管理者对突发事件做到及时响应并做好预案。
并且也会涉及到成本控制问题，项目的开发建设最终的目的是要控制成本，快速盈利，这又直接影响着工程质量的好坏，成本核算的过程往往存在阶段性审查和在决算阶段把控的缺陷，就会直接影响项目的质量和进度的开展。
商业地产开发流程
商业地产开发流程1.市场调研和分析：商业地产开发的第一步是进行市场调研和分析，确定开发项目的地理位置和规模，并评估项目可能的市场需求、竞争环境和潜在利润等方面的因素。
2.需求确定与规划：在市场调研和分析的基础上，开发商需要确定项目的主要业态和目标客户群，并编制详细的规划方案，包括用地规划、建筑设计和功能布局等。
规划方案一般需要获得相关政府部门的批准。
3.可行性研究：可行性研究是商业地产开发的核心环节，主要包括市场可行性研究、技术可行性研究和财务可行性研究。
市场可行性研究需要评估项目的市场潜力和竞争优势；技术可行性研究需要确定项目的技术可行性和施工可行性；财务可行性研究需要核算项目的投资和收益，评估投资回报率和风险。
4.融资筹资：商业地产开发通常需要大量的资金投入，开发商需要寻找合适的融资渠道，如银行贷款、股权融资、债券发行等，并制定详细的融资方案。
此外，投资者还需要与潜在投资方进行洽谈并达成融资协议。
5.建设施工：一旦融资和筹资完成，就可以开始项目的建设施工阶段。
这一阶段涉及到地勘、设计施工图纸的制作、招投标、合同签订和施工管理等环节。
开发商需要确保项目的建设按照规划和设计要求进行，并保证施工质量和安全。
6.配套设施建设：商业地产开发除了建设主要建筑物外，还需要建设相应的配套设施，如停车场、道路、绿化、供水供电等。
这些配套设施对于项目的顺利运营和客户的便利有着重要的作用。
7.内外装修和设备安装：商业地产项目建设完成后，还需要进行室内外装修和设备安装工作，使整个项目符合规划和设计要求，并能满足客户的需求和期望。
8.竣工验收和运营：商业地产项目建设完成后，需要进行竣工验收，并获得相关部门的批准和证书。
获得竣工验收后，开发商可以开始进入项目的运营阶段，包括租赁和销售、运营管理、维护保养等。
9.监测和调整：商业地产开发完成后，开发商需要对项目进行监测和调整，及时发现和解决运营中的问题和困难，并根据市场需求做出相应的调整和改进。
商业地产研究报告
商业地产研究报告一、概述商业地产是指为商业目的而购买、拥有和使用的房地产。
它包括购物中心、办公楼、酒店、餐饮场所等不同类型的房地产。
本报告旨在对当前商业地产市场进行研究和分析，以便为投资者提供有关商业地产的最新信息和发展趋势。
二、市场概况1. 市场规模根据最新数据，商业地产市场在过去几年里保持了快速增长的态势。
特别是在一二线城市，购物中心和办公楼的建设数量不断增加，市场规模得到了进一步扩大。
2. 市场需求商业地产市场的需求主要来自于零售业和服务业。
随着我国中产阶级的不断扩大和城市化进程的推进，商业地产市场的需求将进一步增加。
3. 市场竞争商业地产市场的竞争非常激烈。
各大房地产开发商争相投资于商业地产项目，为了吸引租户和吸引顾客，他们不断提升项目的品质和服务。
三、商业地产投资1. 投资渠道投资商业地产有多种渠道，包括直接购买物业、购买REITs（房地产投资信托）和通过开发商购买预售房等。
投资者可以根据自身风险承受能力和投资需求选择合适的渠道。
2. 投资回报商业地产投资的回报相对较高。
除了租金收入外，商业地产还可以通过升值来增加投资者的财富。
然而，投资商业地产也存在一定的风险，投资者需要做好风险管理。
四、发展趋势1. 城市综合体城市综合体近年来在商业地产市场上崭露头角。
城市综合体将商业、办公、酒店等综合功能融合在一起，为消费者提供一站式的购物和娱乐体验。
2. 电子商务的冲击随着电子商务的迅速发展，传统零售行业面临巨大的冲击。
商业地产业主需要通过提供更加多元化和个性化的服务来吸引顾客。
3. 绿色和可持续发展绿色和可持续发展已经成为商业地产市场的重要发展趋势。
投资者对环境友好型建筑的需求越来越高，同时政府也出台了一系列鼓励可持续发展的政策。
五、结论商业地产市场作为一个重要的投资领域，具有较高的回报和风险。
投资者应该保持关注市场的变化和趋势，进行科学合理的投资规划和风险管理。
同时，商业地产开发商也需要不断创新和改进，以适应市场的需求和变化。
茼业地产的开发建设及运营管理
是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情 况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少
的资金 浪费 。 第三 ，营销 理念 不 科 学 。 由于房 地产 市场 潜 存着 巨
的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的
需求 。在开发上 ，一些开 发商在利益驱 动下盲 目 “ 抢
的销 售情 况 ，所 以一些 开 发商在 市场 定位 时往往 从利 于 销售 的角 度 出发 ，忽视 了项 目 长 期运 营 所要 面 临的各 种
情况 ，考虑时间不足。商业地产项 目成功与否，由运营
状况 决定 ，所 以市场 定位 这一环 节 不 能沿用 普通 住宅 地 产 的那一 套模 式 。具 体而 言 ，商业 地产 市场 定位 包括 圈 定位 、规 模 定位 、客 户定 位 、经营 定位 等 。虽然 各 项定 位 内容都 非 常重 要 ，可是 经营 定位 尤 为重要 ，所 以要更 加重 视 。在进 行 经营 定位 时 ，开发 商 一定要 基 于商 圈发
商业地产的开发建设及运营 管理
岳 武
（ 北京绿 地京创 商业管理有 限公 司 ，北京 ｌ Ｏ ０ １ Ｏ １ ）
摘要：随着我国城市化进程 不断推进，我国商业地产快速发展，投 资规模 、开发 面积等不断增长。但是快速 发展的 同时也暴露出了很多问题 ，严重制约 了商业地产健康发展。文章基于我 国当前商业地产发展现状提出 了全生命周期的开发建设与运营管理模式，执行统一管理战略，以应对商业地产发展中面临的困境。 关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期
中图分类号 ：Ｆ ２ ９ ３ 文 献标 识码 ：Ａ 文章 编号 ：１ ０ ０ ９ － ２ ３ ７ ４（ ２ ０ １ ４ ）０ ４ — ０ ０ ０ ５ — ０ ３ 可 是在 巨大 资金 压 力下 只得 出售 部 分或 全部 。虽 然这 种 运 营方 式有 着可 观 的短 期效 益 ，并 不利 于后 期 的统 一运
商业房地产开发与管理英文版
商业房地产开发与管理英文版Commercial Real Estate Development and ManagementCommercial real estate development and management is a complex and multifaceted field that involves the process of identifying, acquiring, developing, managing, and disposing of commercial properties. Commercial properties can range from office buildings, retail centers, and industrial parks to hotels, resorts, and other large-scale commercial developments.The development process begins with identifying opportunities in the market, such as identifying emerging commercial hotspots and assessing demand for different types of properties. Developers must also consider factors such as zoning regulations, environmental impact, and existing infrastructure when selecting a site.After selecting a site, the developer must secure financing and develop a detailed plan for the project, which typically involves working with architects, engineers, and other professionals to design the building and secure necessary permits and approvals. The developer must also manage the construction process itself, which involves overseeing contractors and subcontractors, ensuring that the project is completed on time and within budget, and dealing with any unforeseen complications that arise.Once the building is completed, the developer must market the property to potential tenants, negotiate leases, and manage the ongoing operation and maintenance of the property. This includes managing tenant relations, handling maintenance and repair issues, and ensuring that the property remains in compliance with building codes and regulations.Over time, the developer may choose to sell the property or reinvest in the property by making improvements or expanding the facility. Alternatively, the developer may choose to hold onto the property as a long-term investment, generating income through rental income and property appreciation.To be successful in commercial real estate development and management, individuals must possess a range of skills and expertise, including financial acumen, legal knowledge, project management skills, and a thorough understanding of the real estate market. Developers must also have excellent communication skills and the ability to manage relationships with a range of stakeholders, including tenants, contractors, investors, and regulatory agencies.In conclusion, commercial real estate development and management is a complex and dynamic field that requires a wide range of skills and expertise. Successful developers must be able to identify opportunities in the market, secure financing, manage the construction process, market properties to potential tenants, and manage ongoing operations and maintenance. With the rightskills and experience, developers can create thriving, profitable commercial properties that meet the needs of tenants and generate significant returns on investment.。
商业地产开发
商业地产开发商业地产开发是指将土地开发为商业用途的过程，旨在满足商业市场对办公楼、购物中心、酒店等不同类型的商业房地产的需求。
本文将从市场需求、开发策略和关键成功因素等方面探讨商业地产开发的重要性和挑战。
一、市场需求商业地产开发的首要前提是市场需求。
随着经济的不断发展，商业市场呈现出多元化和多层次的特点。
根据城市发展规划和消费趋势，商业地产开发者可以选择不同类型和规模的项目，如购物中心、写字楼和酒店等。
通过精确的市场调研和分析，了解潜在客户的需求和偏好，可为商业地产开发提供有力的市场支撑。
二、开发策略商业地产开发需要制定合理的开发策略，以确保项目顺利进行。
首先，开发者需要选择合适的地点和土地。
地理位置与交通便利度是商业地产的重要因素，对项目的成功与否起着决定性作用。
其次，开发者需要进行前期规划和设计。
综合考虑人口分布、市场需求和物业管理等因素，制定出适合的项目规模、规划和布局。
最后，开发者要积极与相关政府机构合作，了解土地使用权、建设审批和商业运营等方面的政策，确保项目符合法律法规，并获得必要的支持和批准。
三、关键成功因素商业地产开发的成功离不开一系列关键因素的共同作用。
首先，良好的资金筹集能力对开发商至关重要。
商业地产项目的开发和运营需要大量的资金投入，因此，开发商需要保持充足的资金流动性，以确保项目的稳定进行。
其次，优秀的项目团队和专业的管理人员是项目成功的关键。
他们应具备良好的团队合作和沟通能力，熟悉市场动态，能够灵活应对挑战，并制定出切实可行的解决方案。
最后，项目的建设质量和商业运营能力也是决定项目成败的关键因素。
高质量的建设和周到的商业服务能够吸引更多的租户和顾客，实现商业地产价值的最大化。
结论商业地产开发既是巨大的挑战，也是巨大的机遇。
合理的市场调研、制定科学的开发策略和积极应对挑战的态度，是商业地产开发者取得成功的关键。
只有在满足市场需求、合理规划和精心管理的前提下，商业地产开发才能实现可持续发展，为城市经济发展做出积极贡献。
商业地产运营模式研究
商业地产运营模式研究一、引言商业地产是指由商业企业在商业用地上建设和经营的各类商业设施，包括商场、购物中心、写字楼、酒店等。
商业地产运营模式是商业地产开发商在商业地产项目中采取的一种经营策略和管理模式，旨在实现商业地产项目的盈利和长期运营。
二、商业地产运营模式的分类1.资产经营模式资产经营模式是商业地产开发商对所开发的商业地产项目进行持有和管理的模式。
开发商会将商业地产项目建成后，通过出租或销售商业地产单位实现收益，并通过自有资金或银行贷款进行投资和经营运营。
该模式的优点是稳定的现金流和较高的投资回报率，但要求开发商具备较强的资金实力和对商业地产市场的深刻认识。
2.管理经营模式管理经营模式是商业地产开发商将商业地产项目建成后，聘请专业的物业管理公司进行运营和管理。
物业管理公司负责商业地产项目的日常运营、租赁管理、市场推广和维护等工作，而开发商则通过收取管理费和租金收入等方式获得收益。
该模式的优点是减轻了开发商的运营负担，专业的物业管理公司能够提供良好的服务和管理，提高商业地产项目的价值和竞争力。
3.综合经营模式综合经营模式是商业地产开发商将商业地产项目建成后，不仅自身经营一部分商业设施，还将部分商业设施出租给其他商业运营者。
开发商自己经营的商业设施可以保持较高的商业运作品质，而出租给其他商业运营者可以获得租金收入。
该模式的优点是最大限度地挖掘了商业地产项目的价值，并减少了开发商的运营风险。
三、商业地产运营模式的创新1.多元化租赁模式商业地产运营商可以通过创新的租赁模式吸引更多的商户入驻，从而扩大商业地产项目的影响力和盈利能力。
例如，引入时尚咖啡馆、主题餐厅、艺术画廊等特色商业形式，增加商业地产项目的文化内涵和娱乐体验，吸引更多人流和客流。
2.商业地产与互联网的融合商业地产运营商可以通过与互联网的融合创新，提升商业地产项目的服务和体验。
例如，引入购物中心的在线购物平台、AR（增强现实）技术等，提供更便捷的购物和娱乐体验；同时，通过大数据分析客户行为和消费习惯，为商业地产运营商提供精准的客户服务。
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商业地产的收益者众多， 其 中最主要 的收益者为 开发商 、 投资商、 经营商 以及消费者。从收益层 面上 讲， 商 业地 产开发 的核心部 分致 力 于实 现收 益方 边 际 效 应最 大化 ， 平衡 收 益方之 间 的利益 。 在现 实社会 中 ， 多数开发商并未真正把握商业地产开发 的内涵 ， 在实 际商业地产开发运作 中， 很多开发商模糊了商业地产 开发的核心概念 ， 偏离了开发的定位 中心。在整个商 业 地 产开发 经 营 的过 程 中 ， 应着 重加 强 商业 地产 项 目 的前期定位 以及商业招商 ， 后期加强对已建项 目的运 营管理。 商业地产成功 的招商为商业地产的项 目开发 建立 了根本 基 础 ， 通 过 后期 优 秀 的运 营管 理 ， 可 以确 保 商 业地产 项 目长期 及可 持续 的盈 利能 力 。相 反 ， 如 若对当地市场 的消费文化 、 商业偏好 、 各种业态的去
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江苏科技信息
Ｊ ｉ ａ ｎ ｇ ｓ ｕ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ＆ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ Ｉ ｎ ｆ ｏ ｒ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ
Ｎｏ ． ８ ｍａ ｒ ｃ ｈ， ２ ０１ ５
商业地产 开发建设 与管理研究
施 和 兵
（ 宝龙地产控股有限公司， 上海 ２ ０ ０ ０ ５ ０ ）
摘要 ： 近年 来 ， 房地产 紧缩型宏观调控拉 开大幕 ， 新政 主要 针对住宅 市场 ， 而商业地产成 为楼 型和突 破的一个重要方向。 商业的建设与经营模式有别于住宅， 如何做好 商业地产的开发与运营， 显得尤其重要。 文章基于现阶段商业地产特性的分析， 结合商业地产发展的现状及 存在 问题 ， 提 出商业地产 开发建设与运 营的建议 ， 以期 为商业地产 的发展 与运行提供一些指导意义。
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第 ８ 期 ２ ０ １ ５年 ３月
江 苏 科技信 息 ・管理 论坛
Ｎ ｏ ． ８
ｍａ ｒ ｃ ｈ， ２０１ ５
化情况分析存在偏差及错误 ， 极有可能导致整个商业 地产 项 目的定 位 失 败 ， 不 仅 如此 ， 还会 增 加 后 期 商业 地产项 目的运营管理难度 ，降低商业地产租金 回报 率， 减 少收 益 。 ２ － ２ 商业地产缺 乏规 范的运作 体 系及 专业的开发模 式 通过我国商业地产的分析和信息案例的搜集 ， 我 国 的商 业地 产在 真正 意义 上 的开发 起 步较 晚 ， 时 至今 日，仍未形成具有可操作性的规范 的市场运作体系。 商 业 地产 在 前 期定 位 中 ， 仍 旧处 于探 索 阶段 ， 缺 乏 标 准化以及流程化的开发运作模式。 商业地产与住宅地 产不同 ， 住宅市场存在着天型 的专业化市场 ， 投融资 市 场 空 间大 ， 商 业 地 产 在社 会 市 场运 作 中 ， 缺 乏 专业 的基金信托 、招商服务机构以及大型的咨询服务机 构。另外 ， 关于评价商业地产开发运营成熟的评估模 型 以及评 价 指标 体系 尚未建 立 。 现阶段 ， 市场上多数商业地产开发商前身是住宅 地产开发商 ， 这些开发商经常性地将传统住宅地产的 开发思维及模式机械式地挪用到商业地产前期开发 定位上 ， 并未就商业地产 自身特性 的特殊而转变和改 进开发模式 ， 最终造成定位偏移 ， 项 目产 品无法满足 客户的需求而造成停业整改或者项 目改建 ， 资金 回收 慢， 受 限 于开 发 资金 链 的制 约 ， 不 少 开发 商 开 发 的项 目 甚至还 出现了烂尾楼现象 。在商业地产开发中， 明 确的目标定位是前期准确顺利的招商成功 ， 后期对项 目出色的运营管理 。因而， 单纯一味地致力于寻求租 金 回收 的投资 者并 非开发 商 的最有 利 的 目标 客户 ， 取 而代之 的是零售行业的商家 以及商业地产项 目的运 营管理 团队。 开发商借助其开发的商业地产项 目 所占 据 的有利区位 ， 加大商业地产项 目的投资力度 ， 过度 追求短期的利益 回报 ， 盲目 将整个商业地产项 目 清盘 销售 ， 最终 致使 后期 整个 项 目运营 问题频 出。 ２ ． ３ 商业地 产缺 乏 专业 的服 务机 构 与国外相比， 在我国的商业地产领域内现阶段咨 询顾问机构产业链的专业化程度较低 ， 缺乏专业化集 中的咨询顾问机构。 专业集成化 的商业地产代理服务 机构 ， 其在 整个 市场 内长 期服务 于 大 型商业 地 产开 发 商， 具备订单式的开发体系。长期活动于商业地产板 块 中， 依靠长期 的招商前期工作经验 ， 专业 化的服务 代理机构可以累积大量的商业客户资源， 凭借其常年 拓展 保 持联 系 的不 同层面 、不 同级 别 的商 家资 源 ， 可 提高后续商业地产开发商开发项 目成功的概率。 发展 专业顾问咨询机构 ，有利于更进一步明确开发商 、 投 资商 、 运营商各方之间的职责 ， 规范各 方操作 ， 提高 项 目开发 的稳定性 。 除此之外 ， 专业的服务代理机构 还可以为开发商带来长期 、 可持续的投资 回报收益 ， 直接或间接地提高商业地产开发商 的知名度和影响
作者简 介 ： 施和兵 （ １ ９ ７ ７ 一） ， 男， 江 苏启 东， 副总经理 。
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招商困难甚至失败 ， 造成资源浪费和经济损失。 （ ３ ） 运营模式多样化。商业地产的运营模式多种 多样 ， 出租 、 出售、 租售结合 、 整体运营、 独立运营 、 托 管运营等模式逐一出现在商业地产经 营管理模式 中。 另外 ， 商业地产的核心在于“ 商业” ， 商业地产运营的 顺利与否直接决定着其未来价值及收益 ， 商业地产应 整合 投资 、 建设 、 运 营管理 三位 一体 ， 实 行整 体开 发 和 整体经营的运营模式 ， 以期借助周边土地增值 、 设施 完备 、 物业增值等带动 自身增值获取收益 。 （ ４ ） 运 营管 理复 杂 ， 要 求高 。 商业 地产 多业 态对 应 着经营主体多数量 ，针对差别化经营主体的诉求 ， 管 理及处理方式需具针对 陛， 将零散的经营主体同别样 的业态统筹管理 ， 优化资源配置。 成功的商业地产 ， 基 于持续经营项 目以获取永续收益 ， 商业地产开发商的 管 理水平 决定 了项 目的盈亏 ， 进一 步地 决 定 了此项 目 的抗风 险能 力 。所 以 ， 商业地 产项 目开发 完成 后 成功 的运 营管理 显得尤 其重 要 。 ２ 商业地 产现 阶段 存在 的 问题
关键 词 ： 商业 地产 ； 发展 现状 ；开发 ； 运 营
０ 引言
众所周知， 商业地产项 目投资兼备高风险及高 回 报。 开发商通过成功 的商业地产项 目获取高额的投资 回报 ， 在 增 加资 产 比例 的 同时 ， 面 临抵 抗 市场 周 期性 不同种类的风险。 现阶段 ， 我国商业地产发展迅速 ， 其 投资规模 、 开发面积与 日俱增 ， 商业地产市场 的态势 也逐 步从 开发完成 及销 售 向注重持 有及 运 营过渡 。 我 国商业地产快速发展 的同时也不断暴露 出了制约其 健康发展的许多问题。 本文分析了我国商业地产的特 性 ，以 当前 商业 地产 发展现 状及 存在 问题 为 出发 点 ， 提出了现阶段商业地产开发建设与运营管理需注意 的环节 ， 以期为我国商业地产的健康发展提供一些指 导 意义 。 １ 商 业地产 的主 要特 征 （ １ ） 开 发商 投资 规模大 ， 项 目建设 风 险高 。 商 业地 产 的选址 多数定 位 于城市 中心 繁华 区域 ， 此地 带 的地 价 比普通住宅地价更高 ； 项 目建成后 ， 出售及持有并 存的模式使得开发商资金投资回收周期更长 ； 项 目的 选址 、 建设 、 经 营每 个 阶段 都 面 Ｉ 临着 内部更 改 及 外部 政策变动 的不确定性因素的干扰 ，风险之大不言而 喻 。而高风险伴随着高收益 ， 商业地产较一般房地产 开 发 具有 更 高 的利 润空 间 ， 据统计 ， 其 收 益是 住 宅地 产的２ ～ ４ 倍 。基于此 ， 商业地产开发商必须确保资金 链 的衔接 ， 具 备 雄 厚 的资 金 实力 ， 用 以抵御 市 场 内外 部 的风 险 。 （ ２ ） 招商先行 ， 开发随后的模式 。 商业地产有别于 住宅地产 ， 其开发模式也不同于住宅地产以及其他类 型的地产 ， 利用专业 的市场调研以及成熟的商业策划 明确项 目 开发 目 标及未来的客户十分重要。 如若缺乏 前 期所 述工 作抑 或项 目业态 定位模 糊 即开 发施 工 ， 项 目建成 后期 招商 阶段 问题频 出 ， 原 因在 于所 开 发 的项 目户型未必适合进场商家的需求 ， 最直接的结果就是