大宁国际、国金IFC、恒隆广场、虹口梦之龙案例分析
上海国金中心ifcmall-案例分享定稿
太和殿精致麻辣火锅是台湾传播媒体 名人沈婉所经营的一家麻辣火锅店， 是享誉台湾的火锅第一品牌，同时也 是亚洲名人的最爱，知名艺人如王菲、 郭富城、张学友、刘德华、梅艳芳、 谢霆锋等都是其忠实拥护者。 该店是太和殿精致麻辣火锅在内地的 第一家分店。
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荣膺米其林一星餐厅的香港利 苑在上海国金中心商场开设其 上海第一家分店。利苑最有名 的是其专业的一流效劳。 预 订时，店员便会根据食客近日 身体状况及餐厅所进食材进展 妥善安排。
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LOUIS VUITTON国金 中心店是该品牌在中国 大陆的首家旗舰店，商 铺面积1736平方米， 复式店铺设计，尽显富 贵、奢华。
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亮点赏析7－品牌落位
餐饮品牌布局：高端餐饮主要在地上三四层
金牛苑 越南菜馆
利苑粤菜
台湾太和殿精 致麻辣香锅
正斗粥 面专家
商场引入多家国际知名餐厅。同时，注重餐饮品类的多元化组合， 其中包括越南菜、日韩菜系、意大利餐、粤菜、台湾火锅等各式 高档餐饮，给消费者带来顶级的美食享受。
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～谢谢～
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27
亮点赏析7－品牌落位
超生活超市 快餐厅设置
皮革工房 思波德洗衣中心
地下二层除设置精品超市，各国风味小食外，同时设置洗衣中心、 皮革护理店、星巴克等，增加写字楼配套效劳功能。
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超生活citysuper来自香港，国金中心分店是该品牌在内地的首间门 店。 citysuper主要由食品部、生活用品部和cookedDeli三个核心 局部组成。食品部提供来自世界各地最优质的新鲜蔬菜、水果、海产、 肉类、家禽、香料、洋酒和小吃；生活用品部提供各种个人化的、高 质素的生活用品；cookedDeli是一个国际快餐美食广场，提落位
【上海】大宁国际
埃蒙顿广场项目：最新启劢的项目“埃蒙顿广场”位亍 浦东釐桥，总建筑面积约16.4万㎡ 。 思南路项目：参与市中心复兴路和思南路的花园洋房保 留保护和高级住宅发展项目，总建筑面积约为5.5万㎡ 。
周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。 周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等。 大润发班车：共计10条线，辐射范围已到虹口和宝山两区。
开车：大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的交界处。
本案区位优势明显，交通便利，辐射范围广。
地铁一号线 /南北高架 新建住宅区 大 宁 国 际 传统住宅区 火车站 不夜城商圈
33%
业态分布 飠饮
面积（㎡） 35 4500 350 450 2000 420
大宁国际5座业态比例图 （按商铺数量）
17%
（按商铺面积）
26% 58%
零售 飠饮
50%
零售 16% 飠饮 休闲娱乐
18
休闲娱乐
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上海大宁国际案例分析
2010.11
目
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析 3. 项目商业布局 4. 项目劢线分析 5. 项目建筑分析
录
03 08 12 38 42
6. 项目小结
47
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2
PART
1 项目基础信息
大宁国际1座业态比例图
大宁国际案例分析PPT课件
5
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5
商业概念
大宁国际商业广场，延续上海市民的“逛街文化”，将项目中的9 栋商业功能建筑利用步行街有机相连，形成开放式格局的露天商业街概 念购物中心。
商业功能分布： 1/2座——办公楼，购物 6/9座——购物，餐饮 12座——酒店，餐饮，购物，文化教育， 现代服务 5/8座——办公楼，购物，娱乐，餐饮 10/11座——办公楼，购物，服务
餐饮/娱乐
-- 45,000平方米
教育文化和生活配套 -- 15,000平方米
停车场和公共区域
-- 21,000平方米
地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。
3
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3
项目区位
大宁国际商业广场位于上海浦西南北中轴线－ 共和新路（南北 高架）－与大宁路交界。
交通情况： 地铁—— 离地铁1号线延长路站仅 80米；离人民广场仅5个地铁站。 公交—— 公交车46、79、95、 107、114、220、222等20多条公 交线路直达本项目。 开车—— 大宁国际商业广场地处 大宁路和共和新路（南北高架）的 交界处。
案例分析
上海大宁国际商业广场
1
.
1
项目概况
上海大宁国际商业广场是目前上海最大的开放式商业广场，是大宁 国际社区的五个功能板块之一；定位为以大众消费为主的集餐饮、娱乐、 购物于一体的“大型综合消费商业中心”
开发商：上海福乐思特房地产发展有限公司 项目背景：项目开业于2006年10月，是闸北区有史以来最大的商业项目
6
.
6
项目定位
大宁国际商业广场定位为以大众消费为主的集餐饮、娱 乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心”。
资料来.源：九州远景《中航城项目第一阶段报告_20070516》
上海国金中心ifc案例分析(带租金)
租金水平在不同楼层和位置存在差异 ，楼层越高、景观越好，租金也相应 越高。
租金变化趋势
租金上涨
近年来，上海国金中心IFC的租金呈现不断上涨的趋势，主要受益于市场需求 和ห้องสมุดไป่ตู้质租户的竞争。
影响因素
租金变化趋势受到多种因素的影响，包括市场供需关系、经济环境、政策法规 等。
租户构成
租户类型
上海国金中心IFC的租户主要包括国内外知名企业、金融机构、高端零售品牌等 。
租户选择
租户选择上海国金中心IFC主要看重其高品质的建筑品质、优越的地理位置、完 善的配套设施以及优质的服务。
03
CATALOGUE
案例分析
租赁策略
定位高端
上海国金中心IFC将目标租户定位为高端品牌和国际知名 企业，通过提供高品质的办公环境吸引这些企业入驻。
灵活租赁
为了满足不同企业的需求，上海国金中心IFC提供了多种 租赁方案，包括短期租赁、长期租赁以及定制租赁，租户 可以根据自身需求选择合适的租赁方式。
02 03
创新招商方式
上海国金中心IFC在招商过程中采取了多种方式，包括主动寻找潜在租 户、参加行业展会、与行业协会合作等，这些方式有助于扩大项目的知 名度和影响力。
长期合作关系
上海国金中心IFC与许多租户建立了长期合作关系，这些合作关系不仅 有助于稳定项目的租金收入，还有助于提升项目的口碑和品牌形象。
优质服务
上海国金中心IFC注重租户服务，提供24小时的安保、清 洁和维护服务，以及商务中心、会议室等设施，确保租户 能够享受到高品质的服务。
招商案例
01
成功吸引国际品牌
上海国金中心IFC成功吸引了众多国际知名企业入驻，如LV、Hermes
上海大宁国际广场分析
上海大宁国际广场商业综合体考察报告一、项目简介及理念1.项目简介上海大宁国际广场，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米,为一综合性、多功能的商业房地产开发项目，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。
广场位于上海浦西南北中轴线-共和新路(南北高架)-与大宁路交界。
东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。
25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。
共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。
商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。
离地铁1号线延长路站仅约80米；离人民广场仅5个地铁站；邻近上海交通枢纽的内环立交(位于本项目南面)和中环立交(位于本项目北面)。
此外，公交车46、79、95、107、114、220、222等线路直达本项目。
同时，本项目范围内亦设有多处出租车扬招点。
免费班车点本案图1 大宁国际广场在上海的地图位置2.项目理念LifeHub（生活中心）。
即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元的环境中享受城市生活带来的美好体验。
现代消费者就是一批努力要把生活中的所有内容化繁为简的人。
朝九晚六军训似的工作规律让现代人单调的想吐，午餐时间相当于放风，可谁都没有精力和时间长途跋涉去享受一顿美食，就近解决一顿是一顿，和填鸭没什么区别。
下了班业余生活丰富的希望健身房在隔壁，烹调美味的餐厅走几步就到，娱乐场所在视力范围内，因为谁也没有心思为了度过一个美好的夜晚而做上海一夜游。
周末更不例外，因为拥挤的交通让人感觉仿佛一路上在难产，不动用公共交通工具能让周末更美好。
正是基于现代人这样的生活心态，商家才不断把自己的消费内容扩充起来，既要丰富的消费内容也要简单的消费过程，方便、快捷就是现代消费者最简单的要求。
大宁国际案例分析
大宁国际案例分析免费班车点项目简介上海大宁国际商业广场是大宁国际社区的五个功能板块之一；定位为以大众消费为主的集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心”。
发展商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司项目规模：1、占地面积5.5万平米，总建筑面积约25万平米，其中地下部分5万平米2、项目总投资额20亿人民币3、共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院4、具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等5、总租户数量：150多家6、停车位：1300个项目定位：1、是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区目标客群定位：大众消费者开业时间：2006年10月目录1、项目地区特点 (3)2、项目基本规划 (3)3、商业核心价值定位 (4)4、商业目标客群分析 (4)5、项目开发策略借鉴 (4)5.1酒店及裙楼商业区 (5)5.2车及休闲娱乐区 (7)5.3办公及裙楼商业区 (8)5.4 核心餐饮及购物区 (11)6、商业规划设计 (13)6.1商业功能面积配比组合 (13)6.2商业街区规划 (14)6.3业态组合/租户组合 (14)7、动线设计 (14)7.1交通动线分析 (15)7.2停车分析 (16)8、对本项目可借鉴之处 (16)1、项目地区特点根据上海闸北区规划，大宁地区正在打造商务、商业、文化、休闲、城市型工业和大型居住区功能。
六大园区包括大宁国际商业广场、大宁国际社区、上海多媒体谷、大宁灵石公园、上海大学和市北物流园区。
大宁灵石公园面积68万平方米，是浦西最大的公园，各类休闲设施正在不断完善，周边是上海马戏城和闸北体育场；上海多媒体谷由闸北区政府和清华大学科技园全方位合作，规划建筑面积60万平方米，包括五星级洒店、专家公寓、会展中心和试验室等。
一期已落成，三十多个企业进驻；大宁国际社区规划住宅面积147万平方米，以中高档公寓为主，40万平方米的慧芝湖花园和43万平方米的明园都市森林将陆续上市；上海大学延长校区是以国家和上海市重点学科、重点实验室为支撑的国家大学科技园与高新技术开发园区，推行开放式办学，广泛吸纳国内外研发机构、企业集团参与学校体制创新，推进校区、园区、社区联动，融入大宁地区功能定位；市北物流园区依托铁路北郊站，建成以信息系统为支撑，集公铁联运、公路集散、城市配送、仓储、包装、流通加工为一体的综合物流集散中心。
上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析
招商 策略
（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设 计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。 （3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。
恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情 况来看，内地租赁业务持续增长，并且租 金收入长期保持两位数增长。内地产生租 金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海 港汇恒隆广场
60
港汇恒隆广场·上海 1992.12
329400
1995
1999.12
20
皇城恒隆广场·沈阳 2005.9
263800
2006.9
2010.6
35
市府恒隆广场·沈阳 2006.8
113000
2007.4
2011.10
100
恒隆广场·济南
2007.2
152800
2007.12
2011.8
30
恒隆广场·大连
内地项目经营情况
2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商 铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；
恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
内地发展项目
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
拿地时间 楼面面积（平方米）
开工时间
（预计）营业时间 投资额（亿港币）
恒隆广场·上海
1993.12
CRIC上海国金中心IFC案例分析65P
C.P.U. Birkenstock
位置
LG2-40&41 LG2-42
产品档次
商业名称 东方明珠塔
开业时间 2001年
建筑面积 12万㎡ 40万㎡ 29万㎡ 12万㎡ 25万㎡
商业类型 商办 商办 商办 商办 商办
商业档次 高档 高档 高档 高档 高档
东 方 明 珠 塔
环球金融中心 2008年8月 金茂大厦 中银大厦 正大广场 1999年8月 2001年 2002年11月
中 银 大 厦
18
4.2 各楼层业态分布——B2品牌列表
品牌名称
Palace Cinema 百丽宫电影院 Monsoon Accessories Zuczug/ Calvin Klein underwear
位置
LG2-01 LG2-08 LG2-09 LG2-10
产品档次
国内一线 国际二线 国内一线 国际二线
细分业种
影院 珠宝钟表饰物 休闲装 内衣
经营面积（㎡）
1000 100 120 150
Levi's
Bread n butter Steve Madden ECCO i.t Fashion Gallery by collect point
LG2-11
LG2-12&13 LG2-15 LG2-16 LG2-17，19&20 LG2-21
4F
饕餮
餐饮
休闲娱乐
3F
潮流
零售
餐饮
利苑
Georg Jensen、Cartier PRADA、LOUIS VUITTON、 GUCCI、 GIORGIO APMANI
2F
高端
上海国金中心案例分析
上海国金中心案例分析首先，上海国金中心的地理位置十分优越。
作为上海浦东新区的核心地段，国金中心坐落在陆家嘴金融贸易区，周边有许多大型金融机构、企业总部以及高端商务区域，这为国金中心的租户提供了便利的商业环境和商务资源。
其次，上海国金中心是一座集写字楼、购物中心和酒店于一体的综合性建筑。
国金中心的主体建筑有两栋，分别是93层的塔楼和35层的低层建筑，另外还有一座6层的裙楼。
塔楼主要是写字楼，提供了高品质的办公空间，低层建筑则是购物中心和酒店，满足了租户的多样化需求。
再次，上海国金中心的建筑设计十分独特，外形酷似“石头城堡”，给人一种精致而现代的感觉。
国金中心的外墙是由大量的玻璃幕墙组成，能够最大程度地利用自然光线，提供舒适宜人的室内工作环境。
此外，国金中心的外立面还设置了太阳能电池板，实现了部分建筑能源的自给自足，体现了绿色环保的理念。
此外，上海国金中心还拥有高端商铺和豪华酒店。
购物中心内有许多国际知名品牌的店铺，提供高品质的购物体验。
酒店则拥有豪华的客房和设施，为商务人士和游客提供了舒适便利的住宿选择。
总的来说，上海国金中心作为一座超高层综合建筑是一项成功的案例。
它凭借着优越的地理位置、多功能的设计和高品质的建筑成为了上海的地标之一，同时也为租户提供了理想的商务环境和便利的生活配套设施。
它的设计和建造充分体现了现代化、高品质和环保的理念，具有较高的社会和经济价值。
然而，上海国金中心的建设也面临一些挑战和问题。
首先，随着国内经济的发展，更多的高楼大厦也在陆续建设中，国金中心在激烈的城市竞争中需要不断创新来保持其竞争力。
其次，人员流动的速度较快，很多人对写字楼和商场环境不够熟悉，需要加快宣传推广工作，提升国金中心的知名度和吸引力。
总体来说，上海国金中心的建设案例是成功的，它为上海城市的发展做出了重要贡献。
但是要持续保持竞争力和吸引力，还需要不断创新和改进。
上海大宁国际广场商业案例
案例一：上海大宁国际广场项目•占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，综合性、多功能的商业房地产开发项目。
基地面积55000平方米容积率5．55总建筑面积250000平方米停车位1300个开发商上海福乐思特房地产发展有限公司项目主要股东香港安泰集团及崇邦集团国外建筑设计单位美国RTKL国内设计配合单位上海建筑设计研究院有限公司物业管理第一太平洋戴维斯地上建筑面积20万平方米地下建筑面积5万平方米其中：商务酒店30,000平方米主要为停车场和设备机房，有停车位1300个办公楼及SOHO式商住楼40,000平方米餐饮/娱乐45,000平方米商业零售50,000平方米教育文化和生活配套15,000平方米地上停车场和公共区域20,000平方米地上停车库库SOHO办公HOTEL高级办公OFFICE对各种商业业态的事先细致而严谨的组合，并在招商过程中严格执行。
•电影院——1000座，6个功能厅的电影院•酒店——326个房间的喜来登（starwood）酒店•餐饮——50多家大小餐馆，餐饮部分包括了诸多国际、国内知名[品牌，既有快餐，也有中餐、西餐等，该处星巴克是上海最大的星巴克。
•大型超市——项目中的大卖场招商引发了沪上多家卖场的角逐，由于项目所在的闸北区是大润发的注册地，大润发具备主场优势，在同等的进场条件下，优先将大卖场位置给了大润发。
办公楼•为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，VRV分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。
•所有办公楼外墙均采用Alucobond复合铝板及low E双层中空玻璃等材料，并配合整体外墙灯光系统。
办公楼采用瑞士迅达电梯，并提供先进的六类(Category6)网络线路通讯系统和保安系统以确保高效、安全的运作。
办公楼单元净高约2.6-2.7米，并提供布置到位的天花吊顶和空调系统。
大宁国际、国金IFC、恒隆广场、虹口梦之龙案例分析
在恒隆广场的114家各业种店铺中，其中零售108家，服务2家，餐饮4家。
服务 2%
餐饮 4%
零售 94%
零售 餐饮 服务
六大因素比较
大宁 国际
•
国金 IFC
恒隆 广场
• •
虹口龙 • 之梦 •
• • •
（1）项目概况
项目名称： 上海凯德虹口龙之梦 （Shanghai Capitaland HongKou Plaza） 建筑设计： 上海三益建筑设计有 限公司 发展面积： 230,206 m2 业态配比： 甲级写字楼 57, 247 m2；综合性商场 172,959 m2 占地面积：25,899 ㎡ 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 容积率：6.7 开 发 商：上海长峰房地产开发有 限公司 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米
坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综 合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽 思卡尔顿酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓， 提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造 顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成 为世界级地标。
六大因素比较
大宁
六大因素比较
大宁 国际
（4）商业布局
• 地下室共四层：
• B3-B4: 停车库、设备房、
国金
酒店库房。
IFC
恒隆 广场
• B2：与地铁站厅在同一标 高，与附近900平方米的 扇形地下广场相连8米宽 的通道连接同在B2层的出 租车站。通道的东侧是百 货公司，西侧是大型超市。
虹口龙 之梦
•
B1：也是通道加大型超市 加百货，以及中型货车的 卸货平台。
大宁国际案例分析
上海，2010年11月
目
录
1. 项目基础信息 2. 项目商业规划&定位
03 11
3. 项目劢线分析
4. 项目建筑分析 5. 项目运营&活劢
56
71 89
6. 项目小结
100
PART
1 项目基础信息
1 项目概况—基础信息
基础信息 项目名称：大宁商业国际广场 项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008号 试营业时间：2006年9月19日 项目占地面积：约5.5万㎡ 项目建筑面积：约25万㎡（含地下5万平斱） 商业广场面积：约11万㎡ 停车位：1300个 商业楼层：多数单体在4F，局部更高 商业招商顾问公司：世邦魏理仕 建筑设计公司：美国RTKL国际建筑事务所 物业管理公司：第一太平戴维斯 开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司
12座：以主力店+主题性目的消费为主。
12座北楼： 1-3F:大润发 4F：反斗城、博士蛙 5F：蝶翠轩 6F：雍丰大酒店 12座南楼： 1F：酒店大堂 2F：艺术廊(空置） 3F：展示中心（空置） 4F: 迪斯尼、卡通尼 5F: 吉旺茶餐厅、 西贝西北菜 6F：创意中心 7—21F：福朋喜来登 酒店
休闲娱乐 数量（家） 2 1 1 1 面积（平米） 3700 30 2500 3000
2 商业布局/业态分析-第2座分析
大宁国际第2座业态分布
位置 2座 2座 2座 2座 2座 楼层 1-2F 1F 1F 3F 8F 业态 运动 服饰 居家 饰品 娱乐 运动 健身 品牌 sport 100 L2 吉蒂 屋 上影 CGV 动感 地带 开间 (m) 50 20 10 25 30 进深 (m) 35 10 3 100 100 层高 (m) 3.3 3.3 3.3 5 5 档次 国际 二线 国内 一线 国内 一线 国内 一线 国内 一线 单次消费( 元) 400 200 300 80 30 面积( ㎡) 3500 200 30 2500 3000
上海虹口龙之梦深度调研分析报告
太平鸟的服装产业，近年来一直保持着 40~50%的高速增长，全国营销网络也已超 1800，2010年集团实现经营收入53.37亿元人 民币，销售规模位居全国服装企业前10位。
凯德龙之梦
上海虹口龙之梦深度调研分析报告
目录
商圈简析 项目信息 项目运营 项目亮点 成败得失
凯德龙之梦 ——上海虹口店
南北高架路
五角场
中环路 内环高架路
大宁国际商业广场 上海火车站
鲁迅公园 虹口足球场
四川北路步行街
人民广场
南京路步行街
虹口区基本资料
面积：23.5平方公里 人口：79万（上海市人口1888万人） 人口密度：33191人/平方公里 上海市人均GDP：100542RMB 区位：上海市中心东北部
PEACE BIRD
赢在起点早教少儿教育于2001年进入中国， 秉承“打造国际权威早教?少儿教育品牌―― 赢在起点，成就明日精英”的理念，前瞻性的 整合了美国哈佛大学多元智能早教理论和21 世纪全球知名MBA商学院精英需要具备的六 大能力：360°全球化视野/本土适应力，创 新思维，独立思考，沟通与团队，多种语 言，领导能力，融入国际顶尖Multimedia Lecture System，提出Baby MBA的能力培 养系统，创设让每个孩子充分发挥的学习生
如今，老老少少、亲人朋友外出吃饭首先 想到的就是“外婆家”。在这里，可以尽情 享受名师一手打造的环境、微笑细致的星 级服务、色香味俱全的丰盛菜肴。
作为企业的龙头品牌，“外婆家”已在杭城 开出20余家，江浙沪区域30余家，掀起排 队吃饭的“杭儿风”12年之久！
大宁商业地产十项目撕逼，看谁与争锋
大宁商业地产十项目撕逼，看谁与争锋大宁，曾经地王频出，后来又被标上了静安后花园，这片天地早已是物是人非！如今在大宁，商战风云再起！十大商业地产项目争锋，再次成为北上海的焦点。
大宁国际的霸主地位，正史无前例地被撼动...1、大宁国际丨老大很多年大宁国际，在上海北商业地产已经霸主了十年，品牌早已升级换代。
如今大宁国际则更多了场景娱乐，最近，连恐龙都来了。
如今的大宁，多了各种体验新品牌，这家运动及生态主题的餐厅，就是典型，年轻一代大爱。
当年爆出超人气的Hub Novo儿童体验区，同样也已完成新一轮革新。
亲子微剧场、创意生活小店、画馆、音乐主题零售，创意花店成主力。
如今，多少家长要带着小孩，只为看场儿童剧，而大排长队。
2、大宁音乐广场丨玩转音乐及新潮这家大宁灵石公园斜对面4万方的商场，和十年前的大宁国际一样娱乐、新潮、开放式。
整个商场由嬉水童趣、琴瑟合壁、情意高远、余音绕梁、心动共5组大小不同的水景构建而成，结合水、光、电、火、音乐五大要素，大型水景音乐喷泉1天表演3次，特别是晚上人气太爆。
有IMAX电影院，有威尔士健身，H:CONNECT领衔各种潮牌，还挖来了目前名满申城的桃源眷村，太多新生活及儿童体验品牌汇聚。
马云家的盒马超市也早已开出，这体验可比大润发强出了好几层。
进口商品为主，但价格还算公道，完全O2O模式，履带环绕整个超市，APP下单就能立即配送，海鲜、进口牛排现场就有烹饪。
3、协信星光广场丨震撼登场这家商场背后的操盘手，当年可是运作过恒隆广场十几年，所以，商业面积9万方的协信星光广场的品牌有够高端，整个商场的材质更是货真价实。
在快时尚及潮牌汇聚B1层，更是玩起了运动场景。
就在刚刚，百盛精品超市已开业，各种让人大赞的文艺细节，目测已是目前沪上超市体验之王。
品牌方面，太多国际大牌汇聚。
就说这家Ashley吧，就是名满上海西的家国际家具店，没想到也被协信挖来。
儿童体验业态，更是布局在商场的各个楼层。
大宁金茂府案例借鉴-中海
18
150-180套左右，其中中化集团供应商，政府推荐以及内 部员工大约占了2-3成。
认购分析：95户型边套售价大约在6.8万元/平左右，中间套售价在6.5万元
/平左右，但尽管如此边套去化还是明显高于中间套
95（3/2/2）
中间套，南北不通透 3开间
95（3/2/2）
南北通
胜
开间
边套，南北通透 2开间
大宁金茂府2015年实际销售指标要求40亿。 除紫御豪庭，50亿是个坎，每年第一名均在轮换,持续4年50亿，压力巨大。 11
市场概况：细分市场下的竞争红海 高价值用地的稀缺及针对顶端市场的定位，虽有“价格蓝海”的长线预期， 但在深度限购的背景下，豪宅市场库存量不断放大，过剩压力叠加产品定位 的同质化，造成了“量的红海”
19
优惠力度：优惠均比较常规，由于升筹的时候，已经大致知道了房价的范
围，开盘当天没有出现坊间传言“惊喜折扣”；开盘当天认购可额外享受
一个点，7天内付清首付的额外一个点优惠
20
实际签约：依据开盘优惠7天签约优惠而言，截,4月27日，7天后实际签约
134套；16天后实际签约套235套，均价6万9，暂无备案及价格信息公布
1公里内的交通 设施 2条铁路 7个公交站点
设施
广渠 金茂府
1条铁路 14个公交站点
教育
2公里内的学校 6所中学 9所小学 30所幼儿园
教育
1公里内的学校
教育
2公里内的学校
教育
1公里内的学校
9所中学
3所小学 18所幼儿园
17所中学
15所小学 25所幼儿园
7所中学
3所小学 10所幼儿园
商业 姑苏 金茂府
【中环内单价7万以上住宅项目成交、新增供应、存量数据】 年度
上海国金中心ifc案例分析(带租金)
上海ifc——商场
• • ifc II
Officine Panerai
集合众多国际一线品牌； 利用首层沟通各个物业之间的交通动线； 中庭开敞大气。
•
HSBC
IWC
Chopard Frank PIAGET Muller dunhill Ermenegildo Zegna Celine
GUCCI BVLGARI BV Cartier Van Cleef & Arpels
天桥
Cerruti 1881 Accessories
Lancel
vacant
VERTU BALMAIN D2 SPORTMAX
Dolce Giorgio & Armani Gabbana
Baccarat
Salvatore LANVIN Ferragamo MOSCHINO
直达 Jean Paul 4F
跨层店铺 装修店铺
ifc Residence 餐饮 娱乐 服务 空铺 其他物业
零售
上海ifc——商场
• •
Alexandre Zouari Paris Jean Paul Hevin Chocolatier LA MER
SHIATZY CHEN Bally DAKS
天桥直通交通枢纽； 利用目的性较强的男装品牌解决死角 问题。
业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ组合
运营情况
上海ifc——交通条件
N
N
• • • 公交站点：多个公交站点 自驾路线：由延安隧道驶来路线 地铁线路：现有2号线和规划中的14号线
上海ifc——物业结构
Ritz-Carlton Hotel 丽兹卡尔顿酒店 物业配比
总建筑面积 370,000m2 商场 写字楼 110,000m2 汇丰银行大楼 国金中心二期 丽兹卡尔顿 国金汇
上海历年“店王”商圈分析谁是业绩“王中王”
上海历年“店王”商圈分析谁是业绩“王中王”在1997年前后，随着上海第一个都会型购物中心梅龙镇广场、地区型购物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城几乎同时亮相，购物中心这一新兴商业业态便在魔都——上海开启了漫漫征程。
此后，港汇、恒隆、新天地、正大、来福士、百联西郊、大宁、K11、IFC、浦东嘉里城等风格各异的购物中心层出不穷。
虽说，这些购物中心先锋在开业之初几乎全部不被看好，甚至面临当时优势百货企业的封杀与嘲笑(2010年之前，百货店总体上还是掌控着沪上商业主动权)。
但自2011年开始，城市外扩加速，上海市级商圈数量进一步猛增(五角场、虹桥、中山公园、中环由区级商圈升级为市级)，购物中心加速扩展，百货业发展步入下滑通道。
TIPS：目前全上海年销售额超过20亿元的百货店只有3家，超过20亿的购物中心则多达十来家。
再加上奥特莱斯在上海四处开花，除了百联青浦奥特莱斯业绩勇冠全国外，浦东佛罗伦萨小镇、米格天地、上海国际时尚中心、奕欧来分布于全市，百盛优客、飞洲国际等城市奥莱也相继兴起。
这让上海商业正呈现多维度、多元化的发展趋势。
一方面，商业竞争日趋激烈;另一方面，特色创新的休憩型、娱乐型、生活型项目，都有各自的生存空间。
在这个百家争鸣、百花齐放，同时也是物竞天择、大浪淘沙的年代。
上海商业的中坚力量正厚积薄发积极创新应变，如K11、淮海755、百盛优客、大悦城、大宁国际商业广场、嘉亭荟、浦东嘉里城、IAPM、七宝万科广场。
据搜铺网统计数据显示，发展至目前，上海已拥有各类大中型商业项目超过200家。
但同时，由于商场越来越多，分布越来越密，导致商圈分化在所难免，部分以传统中小型百货店为龙头的市级商圈出现衰退，比如淮海路、四川北路。
即便是蝉联了近一个世纪的“中华第一商圈”——上海南京东路也由于多商圈分流而将宝座转让给了南京新街口。
当然，如将南京东路加上南京西路，则整个大南京路依然是全国第一商圈。
一、上海历年店王类型&所属商圈比对1、上海历年TOP12商场类型比对事实上，在2000年之前，上海商业市场完全由百货店一统江湖，但1995前后萌芽的购物中心至2000年开始小试牛刀勉强进入十二强，并在2005年终于和百货平起平坐，2010年迎来拐点大幅反超百货，奥莱表现更是出众。
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六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（4）商业布局
• 地下室共四层： • B3-B4: 停车库、设备房、 酒店库房。 • B2：与地铁站厅在同一标 高，与附近900平方米的 扇形地下广场相连8米宽 的通道连接同在B2层的出 租车站。通道的东侧是百 货公司，西侧是大型超市。 • B1：也是通道加大型超市 加百货，以及中型货车的 卸货平台。 • B1、B2层的层高均为5.2 米。
恒隆 广场
虹口龙 之梦
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（6）商业布局
街角主入口处，零售、餐饮业混搭搭配，其中以零售业为主要 业态。 沿街次入口处，主要排布中型餐饮业 内街区沿街，零售、餐饮业混搭搭配，不设置主要业态。 广场中心，高度聚集餐饮业，形成广场内商圈 其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态
恒隆 广场
虹口龙 之梦
。
建筑外观：在建筑外观上，开发商以现 代的建筑风格，重塑传统商区的尺度空 间，为消费者带来了一个似曾相识的新
境界。在整体布局上，15幢大小建筑疏
密有致地分布，流连此间，大有移步换 景的感觉。广场和庭院间或置入自然、 人文小景增添艺术氛围。室内、外空间 的有机结合，四季皆宜。
六大因素比较
地铁一号线 /南北高架 多媒体谷 产业园区 大 宁 国 际
恒隆 广场
虹口龙 之梦
新建住宅区
传统住宅区 火车站 不夜城商圈
市中心 南京路商圈
一号线站点
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（3）区域经济状况
项目位于形成商业规模的大宁商圈内，商圈内除有大宁国际商业广场外，另 有闸北体育馆、市区最大的集中绿地——大宁灵石公园和上海马戏城等。
恒隆 广场
虹口龙 之梦
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 零售 餐饮 平均经营面积 面积高值 休闲
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（1）项目概况
• • • • • • • • • • 项目名称：国金IFC 项目位置：上海世纪大道8号 用地面积： 25000平方米 建筑面积： 约40万平方米 购物中心： 11万平方米 写字楼： 20万平方米 酒店公寓： 9万平方米 停车场： 上下三层，1900个 建筑高度： 260米 容积率： 6.21
整个大宁社区由六个功能板块组成： （1）大宁国际商业广场；
（2）申城第一生态绿地；
恒隆 广场
虹口龙 之梦
（3）多媒体谷和市北工业新区； （4）大宁居住社区； （5）上海马戏城、闸北体育场、国际行业协会 （上海）总部集聚区等； （6）在周边区域范围内集聚着上海大学、复旦 大宁国际 大学、同济大学（分校）以及享誉国内的上海闸 北教育基地等。 北郊物流园区、市北工业新区等未计算在内。如 果计入，闸北中部地区将是上海北片相对完善的 现代服务业集聚区。
恒隆 广场
虹口龙 之梦
大宁国际
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（2）交通条件
• • • • • • 大宁国际紧邻南北高架桥，地铁和直达大宁的20多条公交线路使 大宁国际商业广场拥有便利的交通网络。 周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。 周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等。 大润发班车：共计10条线，辐射范围已到虹口和宝山两区。 开车：大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的 交界处。 本案区位优势明显，交通便利，辐射范围广。
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（2）交通条件
国金IFC
恒隆 广场
虹口龙 之梦
商场地下二层直驳地铁2号线陆家嘴站。并与地铁14号 线实现零换乘。 商场紧接延安东路隧道出口，并邻近人民路隧道和大连 路隧道，加上复兴东路隧道，商场与浦西人流紧密相连。
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（3）建筑设计
恒隆 广场
虹口龙 之梦
坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综 合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽 思卡尔顿酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓， 提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造 顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成 为世界级地标。
恒隆 广场
虹口龙 之梦
• • • • • • •
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（2）交通条件
恒隆 广场
虹口龙 之梦
座落于上海市长宁区中山公园西侧，南起长宁路，西临 凯旋路，东北侧紧靠汇川路，轨道交通2号、3号、4号线的 交汇处。
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（3）动线分析
恒隆 广场
虹口龙 之梦
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（4）建筑设计
1、建筑布局错落有致，相互呼应，给人感觉新奇别致。 2、整体建筑景观形象风格多种多样，且主题统一，强化了社区商业 氛围。
内部设计：大宁内部的设计极具创新。 每一处细节无不体现着开放、便捷、时 尚、安全、环保的设计思路。定义生活 ，享受生活正是打造者想要传递的诉求
凯德龙之梦虹口广场坐落于上海虹口核心区。轨道交 通8号线与3号线换乘枢纽站、公交枢纽站，内环高架、四 川北路等交通要道，每天有近20万人次在这里交汇轨道交 通8号线直达商场地下二层，轻轨3号线直通四层；商场第 三层与著名的虹口足球场相联通，一层更“植入”大型公 交枢纽站(包括6条始发公交线路和多条过境线路) 。
萧邦 宝诗龙 弗兰克·穆勒
恒隆 广场
虹口龙 之梦
尊达 芝柏
在恒隆广场的114家各业种店铺中，其中零售108家，服务2家，餐饮4家。
服务 2% 餐饮 4%
零售 餐饮 服务 零售 94%
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（1）项目概况
• 项目名称： 上海凯德虹口龙之梦 （Shanghai Capitaland HongKou Plaza） 建筑设计： 上海三益建筑设计有 限公司 发展面积： 230,206 m2 业态配比： 甲级写字楼 57, 247 m2；综合性商场 172,959 m2 占地面积：25,899 ㎡ 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 容积率：6.7 开 发 商：上海长峰房地产开发有 限公司 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米
案例分析
大宁国际、国金IFC、恒隆 广场、虹口龙之梦
六大因素比较
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（1）项目概况
• • • • • • • • • • • • 项目名称：大宁商业国际广场 项目位置：上海闸北区共和新路 1868-2008号 试营业时间：2006年9月19日 项目占地面积：约5.5万㎡ 项目建筑面积：约25万㎡ 商业广场面积：约11万㎡ 停车位：1300个 商业楼层：多数单体在4F，局部更高 商业招商顾问公司：世邦魏理仕 建筑设计公司：美国RTKL国际建筑 事务所 物业管理公司：第一太平戴维斯 开发商：崇邦集团上海福乐思特房地 产发展有限公司
恒隆 广场
虹口龙 之梦
六大因素比较
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（1）项目概况
项目名称： 上海恒隆广场 （Shanghai HangLung Pla za 66） 开发公司： 恒隆地产有限 公司 建筑设计： KPF建筑设计 所 发展面积： 210,000 m2 业态配比： 国际甲级写字 楼160,000 m2；商场面积 55,000 m2 商业楼层： 一期楼高288 m （66层）为浦西第一高楼； 二期楼150 m（48层）
虹口龙 之梦六大Biblioteka 素比较大宁 国际 国金 IFC
（3）商业布局
楼层 铺位号 品牌名称 B1恒隆钟表珠宝廊(共13个品牌) 101 HARRY WINSTON 102 PANERAI 103 JAEGER－LECOULTRE 105 CHOPARD 106 BOUCHERON 107 RICHARD MILLE 109 FRANCK MULLER 110 CHAUMET 111 ZENITH 112 HUBLOT 115 GERALD GENTA 116 GIRARD－PERREGAUX 117 BUBEN & ZORWEG TIME NETWORK CUSTOMER AFTER 118 SALES SERVICE CENTRE 名称 业种业态 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 业态细分 珠宝 手表 钟表 手表 珠宝 手表 手表 珠宝 手表 手表 手表 手表 钟表 品牌档次 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 是否连锁 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 适合项目
恒隆 广场
虹口龙 之梦
六大因素比较
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（4）商业布局
恒隆 广场
虹口龙 之梦
• • • •
B2F主要餐娱品牌：代官山、蛋蛋屋、宜芝多、星巴克、麦当劳、龙 照咖喱、一茶一坐 B1F主要餐饮品牌：肯德基、必胜客、汉堡王、食之秘、味千拉面 1F-8F主要餐饮品牌：星巴克、哈根达斯、香啡缤、酷圣石、巴贝拉、 大渔铁板烧、巴国故事等。 9F经营品牌：龙之梦影城、美丽田园。
谢谢大家！
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虹口龙 之梦
商场的整体 设计与上海陆 家嘴金融区的 规划互相匹配， 整个外形的建 筑灵感来自永 恒璀灿的钻石， 日夜绽放眩目 的迷人光芒， 与上海外滩和 东方明珠的繁 荣景象互相辉 映。
六大因素比较
大宁 国际 国金 IFC
（4）商业布局
商场云集最多 国际一线品牌旗舰 店，开创国内先河， 当中约一成半是首 次登陆内地，四成 则是首度进驻上海。 是陆家嘴首屈一指 的综合发展项目， 地标优质综合商业 项目
恒隆 广场