万科-杭州九堡房地产项目营销提案-华坤道威-107PPT
万科房地产营销策划书 - 副本
读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。
——笛卡尔万科进入北大学城市场前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。
灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。
别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。
第2部分环境分析2.1 市场分析2.1.1杭州房地产市场分析2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。
据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。
人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。
万科集团营销管理培训
某度假小区卖点挖掘：
对某度假小区项目的市场环境进行深入的调查分析之后，发现它有如下优势（1） 项目规划的度假小区深受青睐（2）交通便利（3）自然环境优势（4）房地产开发 商实力雄厚（5）房地产开发商内部有一定的潜在购买力（6）该片区物业升值潜 力巨大（7）该项目户型定位为片区目前的空白点
挖掘卖点： 挖掘卖点：提炼推广主题 从产品定位中寻找物业主题 序号 1 2 3 4 5 6 7 产品定位内容 位置及规模 建筑风格 小区环境 户型设计 功能定位 物业名称 物业管理 具体 化为 推广主题内容 交通条件、周边配套、总占地、总套数 描述该种风格的外立面的特色 楼间距、绿化率、容积率、绿化面积、配套 户型种类、面积、实用率及细部介绍 社区智能化程度介绍及装修标准 诠释楼盘名称的内涵和外延 物业管理公司名称、服务内容、收费标准等
房地产广告的广告时间安排
预热期、强销期、持销期、 预热期、强销期、持销期、尾盘期
房地产广告的效果评价
来电来访数量
2、活动推广 、
指企业整合本身的资源，通过具有创意性的活动或事件，使之成为大众关心 的话题，吸引媒体报道与消费者参与，进而达到提升企业及楼盘形象，以及 促进销售的目的。
导引教育活动
善用时势环境型活动
开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得 《商品房预售许可证》（预售方案：位置、装修标准、交付日期、预 售总面积、物业管理等内容）
企业营业执照和房地产开发企业资质证书 土地使用权证 工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置方案已落实 配套基础设施具备交付使用条件 物业管理方案已落实
3、项目销售人员的准备 、
确定销售人员
确定培训内容 确定培训方式
4、项目销售现场的准备 、
房地产万科营销策划提案课件
另外，尽管政府将加大经济适用房、廉租房等政策性住房的供应，但根据上市周期，2年后才真正投放市场，对 2007年楼市的实际影响不大。
2007年武汉楼市的中小户型阵型将逐渐发展为市场主流之一。
• ④城市发展、利好政策，继续大力提升经济环境 武汉“8+1”城市圈已历练三年打造，城市圈资源的整合日趋成熟和完善，不仅带来巨大的经济效益与突飞猛进的变
革，特别是2004年以来带给武汉房地产市场庞大的发展空间，这种宏观的规划效应将在很长的一段时间里继续发挥作用。 中国经济的持续发展，“中部崛起”之下武汉的腾飞，在“城运会”、“八艺节”即将到来之际，武汉各领域的发
房地产万科营销策划提案
利好中的压力
从以上资料可以看出（虽然采样不够全面），尽管明年武汉楼市环境将继续 良性发展，但东西湖区的发展形势比较严峻，外有来自于城市中心楼盘的更 大竞争，内有供过于求的继续恶化和更多、更强对手的参与竞争。 这决定了万科·西半岛在枪林弹雨的狭缝中，必须坚决发挥项目差异性明显的优 势和万科品牌优势的市场战略。
（3）实战效果：入伙陪伴月、特区产品、上岛一区等重点推广工作中，得益于各方的通力 合作，广告宣传皆达到比较理想的市场反响，为明年的营销推广打下了良好的市场基础。
（4）合作方式：各系列产品的属性定位与目标市场结合良好，并在各阶段紧密跟进市场变 化而快速应变，其积累的成果和操作模式都为日后宣传的延展打下良好的广告基础。
（换句话说，对于万科品牌，应该是要么不做，要做就做经典）
万科杭州九堡项目可行性实施计划书最后稿
江干N-8、N-10项目可研报告0419 一、项目概况1．规划设计要点2．N-10东侧紧邻的N-12 由于目前尚未拆迁完毕，不能本次挂牌出让，但合作方市江干科技经济园管委会愿意待N-12地块拆迁完成后，按N-8、N-10项目同种方式优先出让给乙方。
二．客户定位及产品解决方案1．项目系列归属金色家园产品系列2．项目客户定位（参见七对眼睛工作表格）3．产品解决方案（1）产品解决方案清单（参见七对眼睛工作表格）（2）规划方案（附图及经济技术指标）江干N-8、N-10项目规划方案 以上方案经测算能满足规划要求，同时符合经营计划指标需要；（3）单体方案（附图及经济技术指标）●上为三房户型，下为两房户型；（4）成熟产品与标准化产品选型●以集团研究的RS型产品为基础，适当调整后应用；三、土地获取方式及项目风险分析土地使用权人市国土资源局土地他项权利无土地用途居住（设有公建配套）土地使用年限居住70年、商业40年土地手续状况政府挂牌净地出让项目信息来源公司同事介绍土地方或合作方背景土地方为市国土资源局，为代表市政府进行土地出让的唯一部门项目出让目的政府工作是否存在中介费□是□√否（二）土地获取方式1、土地使用权获取方式简述公司先与市江干科技经济园管委会签协议，获得其对本项目土地的楼面价，挂牌的设定条件及优惠政策承诺；万科向国土局交公告保证金，国土局发公告，公告后20天万科交竟价保证金，10天后竟价结束，万科摘牌；一周万科付首付款20%（含公告、竟价保证金），四月后付40%款，八个月后付40%2、土地获取程序：以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明（三）项目风险与防1、土地获取风险1）土地获取可行性风险分析政府挂牌净地出让，无法律风险四、资金解决方案1、公司第一个项目，暂没有公司资金状况分析。
2、待决策新项目现金流量计划说明：待决策新项目资金峰值50435 万元，出现时点06年4季度。
实现累计正向现金流时间为200 8 年 3 季度。
万科九堡的项目提案正稿
交通位置
沪杭高速
交 通 便 捷 ， 适 合 生 活
地铁红普路站
艮山东路
窑厂站
沿江大道
杭海路
九环路 九盛路
德胜快速路 地铁 公路
地铁出口
快速公交站点
德胜快速路
地铁九堡站
九沙大道 （在建）
地铁和长途客 运中心换乘点
杨公村站
建筑风格
简 约 精 致 ， 现 代 格 调
户型设计
精 致 实 用
结论
一个适合都市白领生活的格调社区
便捷生活的交通网络 适中户型，总价具竞争力 产品设计注重细节及生活实用性 极具未来发展的区域规划
尽管现在仍有一定的“农村”气息，但良好的教育背景，会使他前 途无量，不容小觑
九堡未来是
“都市白领聚集的尚东之地”
九堡住宅项目
本项目竞争地图
项目
竞争楼盘
金海·香滨湾
项目区位：九堡杭海路878号 建筑风格：新古典主义建筑风格 销售价格：6500元/平方米 主力面积：90-130平方米 核心主题：一湾香槟 一生钟情 产品定位：花香水岸的新都市风情社区
目标人群年龄特征
50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%
5.0% 0.0%
47.6%
15.9%
11.1%
9.5%
6.3%
25岁以下 25-29岁பைடு நூலகம்
地产企业品牌——万科杭州品牌推广方案-精品文档65页PPT
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
T心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
万科房地产营销策划书---副本
万科进入北大学城市场前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。
灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。
别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。
第2部分环境分析2.1 市场分析2.1.1杭州房地产市场分析2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。
据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。
人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。
恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。
杭州某房地产业营销概念案例(ppt 117页)
PART3 概念阐述
专属空间
这里，是私密的个人空 间，在这里，只有自己 最清楚我要什么。
星光studio是个人品牌 的上演场所，在这里， 绅士可以不是绅士，淑 女可以不是淑女，他们 做的事情，不被打扰， 可以尽情欢笑，尽情流 泪，尽情沉默……
PART3 概念阐述
创作空间
这里，你是自己的老板。
在星光studio，无论是工 作室还是居家，创作都是 一种生活，在这里，他们 就是最伟大的画家、音乐 家、服装设计师、厨师， 甚至木匠……创作的灵感 在这里一再展现，这里工 作与生活与爱好是一体的， 这是studio的真正内涵体 现。
PART2 消费者描述
第二种，品质生活追求者
这里的品质生活追求者 指的是30－45岁， 事业有成，有较高经济收入，有品味，有追求的人 我们强调，与单身公寓的一次置业不同 Studio倾向于第二置业甚至第三置业 真正的创业者，会租用写字楼或者高层住宅 因此这里的studio，可以针对心理年龄年轻的人们 他们在这里完成由自己的第二职业衍生出的 一些可以在工作室里面完成的事情
PART3 概念阐述
主题概念
Enjoy
Enjoy Life Enjoy yourself
PART3 概念阐述
Enjoy是什么？ 如何才是Enjoy自己，Enjoy生活？
加入Enjoy概念以后 星光Studio会变成什么？
我们用几个关键词 描述概念缤纷内涵
Enjoy就是欣赏，就是享受乐趣，就是玩味生活！
PART3 概念阐述
娱乐经济
娱乐经济，已经被星光大道整体导入 星光studio必须承接娱乐经济的概念 娱乐经济，以星光大道的角度在每个人身上落实 包括了餐饮购物休闲娱乐 娱乐经济，以星光studio的角度落实在消费者身上 则包括了生活和工作 星光studio的概念 应该是娱乐化的工作室，娱乐化的居住空间 是星光大道整体概念体系的一部分
最新万科总部地产策划培训课程-122页教学讲义ppt课件
房地产信息传播方法分类
➢ 广告投放 ➢ 现场包装 ➢ 公关活动 ➢ 其他
注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》
2.2.3 广告投放——信息传播主要方法一
房地产项目推广策略演示实用PPT解析课件
媒体网络分布
各大城市电梯媒体市场占有率
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊花一枝独秀，我们在花园中尽情漫步，菊花慷慨大方地送上淳朴的花香。小动物们无暇顾及这这菊花的幽香，而忙着去采集过冬的食物，为度过难熬的冬天而忙碌着。小松鼠将食物藏在树洞中，熊将自己缩成一团，熟睡起来，青蛙也躲在了自己的洞中，不再出来演唱自己那洪亮的歌声。
后台管理
服装管理
机动协助
物料保障
后勤储备
媒体网络分布
各大城市电梯媒体市场占有率
20XX/X/XX
目录
CONTENTS
1 项目概况
2 招商准备工作
3 租赁策略
4 品牌策略
团队组织架构
租金策略
洽谈构想
团队组建及计划花一枝独秀，我们在花园中尽情漫步，菊花慷慨大方地送上淳朴的花香。小动物们无暇顾及这这菊花的幽香，而忙着去采集过冬的食物，为度过难熬的冬天而忙碌着。小松鼠将食物藏在树洞中，熊将自己缩成一团，熟睡起来，青蛙也躲在了自己的洞中，不再出来演唱自己那洪亮的歌声。
谈判策略
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊花一枝独秀，我们在花园中尽情漫步，菊花慷慨大方地送上淳朴的花香。小动物们无暇顾及这这菊花的幽香，而忙着去采集过冬的食物，为度过难熬的冬天而忙碌着。小松鼠将食物藏在树洞中，熊将自己缩成一团，熟睡起来，青蛙也躲在了自己的洞中，不再出来演唱自己那洪亮的歌声。
租赁方案
现场
展板布置等展示活动 主题、介绍伊赛
用户画像分析
常用用户特征
年龄，性别，出生日期，收入，职业，居住地，兴 趣爱好，性格特征等
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊花一枝独秀，我们在花园中尽情漫步，菊花慷慨大方地送上淳朴的花香。小动物们无暇顾及这这菊花的幽香，而忙着去采集过冬的食物，为度过难熬的冬天而忙碌着。小松鼠将食物藏在树洞中，熊将自己缩成一团，熟睡起来，青蛙也躲在了自己的洞中，不再出来演唱自己那洪亮的歌声。 秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊花一枝独秀，我们在花园中尽情漫步，菊花慷慨大方地送上淳朴的花香。小动物们无暇顾及这这菊花的幽香，而忙着去采集过冬的食物，为度过难熬的冬天而忙碌着。小松鼠将食物藏在树洞中，熊将自己缩成一团，熟睡起来，青蛙也躲在了自己的洞中，不再出来演唱自己那洪亮的歌声。
精品资料万科房地产开发推广资料第五部分整体促销活动方案.精选PPT
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5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
• 思路：以万科的名义，举办一场主题交响音乐会， 邀请目标人群免费参加。同时，邀请万科的旧业主 参加，既是 业主联谊，又是海上春天项目推介会
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5-1 促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （1）
• 活动内容： 在4月中旬，海上春天在上海歌剧院举行一场交
观众评选出优秀摄影作品。
售楼部是海上春天的形象窗口
管管理理资 资料料下下载载（（）），，提提供供海海量量管管理理•资资目料料的免免费费：下下载载展！！现海上春天规模宏大，以风筝加强春天印象
“换个角度看春天”——摄影展
管“理春资 天料里下的载生（活）不，一提样供”海，量与管目理标•资消时料费间免群费的：下心载理5月！渴求1是日一脉至相5通日。
• 目标：在开售之初，倍迅提升楼盘知名度，形式 公众新闻点
• 时间：5月1日开盘期
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5-1-2 促销活动之二： 树林（枫丹白露林）、名画、雅士假日构成活动的文化 魅力要素
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
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万科进入北大学城市场前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。
灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。
别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。
第2部分环境分析2.1 市场分析2.1.1杭州房地产市场分析2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。
据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。
人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。
恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。
某地产杭州九堡房地产项目营销提案华坤道威107PPT
70年代生人
经历是特殊的， 际遇是幸运的， 生活是艰辛的。
在不断的追求生活，改变生活
所以对于这类人群而言：
他们在不断的追求生活，改变生活 他们期望通过自己的努力，让生活可以过得很好
他们相信生活，相信自己 对于他们而言，积极的生活态度是成功的关键
项目推广策略
情感沟通，引起共鸣
用他们熟悉的元素表达他们对生活的积极态度
工作解析
报纸广告
➢ 投放主题：“万科在杭州” ➢ 投放节奏——“匀速前进”； ➢ 媒体建议：杭州区域级为主，软硬结合
（建议媒体：《杭州日报》、《都市快报》、《钱江晚报》等）
PR活动
➢活动主题：光阴的故事系列一——道路与梦想！ ➢活动目的：1）扩大万科的品牌知名度；
2）吸引大众目光，让大众更了解万科企业的历史，从中寻找对 万科企业品牌感兴趣的目标客户；
区域共性优势：九堡地块是大杭州战略棋局中的 “棋筋”，是 “城市东扩”的排头兵。九堡区块 定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都 市主义居住中心。在规划地铁1号线、四季青服装 市场和客运中心的迁入等利好消息之下，显示出 无限发展潜力。
关于供应
板块的特点是什么样的？ 核心竞争楼盘的特征？
关于项目
立体交通网络规划已初步成型 • 公交线路已多达8条，且全天24小时都有公交车经过，还有大量小巴
中巴。 • 年内将要建设的德胜快速路途经九堡； • 规划中的地铁1号线将在九堡分叉，分别向北和向东延伸； • 规划轻轨站点——九堡东站，将从经济适用房居住区的北侧穿过； • 区块的东侧是规划的九堡大桥，将连上城市快速环线通道，在区内将
此板块的关注和期待 • 阶段主要工作：软文、报广、PR活动售楼处装饰、
物料准备、网站筹备
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万科进入北大学城市场前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。
灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。
别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。
页脚内容1第2部分环境分析2.1市场分析2.1.1杭州房地产市场分析2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。
据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。
人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。
恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。
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70年代是矛盾的一代； 70年代是分歧的一代； 70年代也是最完整的一代。 我们需要相信， 不久的未来，属于70年代 70年代生人，对过去的生活片断有着清晰的回忆和烙印 70年代生人在经历时光变迁的今天仍然渴望找回曾经的纯真 曾经的光阴对他们具有巨大的感染力，是生活的真实体现
立体交通网络规划已初步成型 • 公交线路已多达8条，且全天24小时都有公交车经过，还有大量小巴 中巴。 • 年内将要建设的德胜快速路途经九堡； • 规划中的地铁1号线将在九堡分叉，分别向北和向东延伸； • 规划轻轨站点——九堡东站，将从经济适用房居住区的北侧穿过； • 区块的东侧是规划的九堡大桥，将连上城市快速环线通道，在区内将 与世纪大道对接。 房产市场起步较晚
关于供应
板块的特点是什么样的？ 核心竞争楼盘的特征？
关于项目
本项目的核心特征是什么？
三种属性 的必然联系
关于需求
市场需要什么样的项目？
关于供应
本项目 隶 属 江 干 科 技 经 济 园 。
本 项 目 位 于 杭 州 江 干 区 九 堡 镇 ，
九堡镇
城市东扩”的排头兵 • 在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城 市发展战略中，九堡是“城市东扩”的排头兵，九堡定位为一个融合 乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心。 杭州未来几大居住区中心 • 未来包括九堡在内的杭城东北区域将形成近40万人口的居住区，而九 堡正处于该区域中心。 规划配套极具优势 • 杭州长途客运中心将于年底建成使用，它能为九堡带来每天至少10万 人次的人流量； • 中国四季青服装交易中心，是九堡“商贸物流区”的主要项目，也是 省、市的重点项目。
阶段
2
（12月－07年2月）
板块炒作期
• 阶段任务：九堡板块炒作、项目预热 • 阶段目的：通过对九堡板块的炒作和预热，增加购房者对 此板块的关注和期待 • 阶段主要工作：软文、报广、PR活动售楼处装饰、 物料准备、网站筹备
他们的青涩青春
• 他们赶上了恢复高考和改革开放的天时地利，从懂事记事
开始就已经闻到了充满诱惑的商业味道
• 好不容易考上大学，国家却不包分配了，只好拿着“曾荣
获优秀学生干部称号”的简历四处乱窜；
• 从五讲四美三热爱、英模报告会到十大杰出青年和福布斯
排行榜，这些贯穿了70年代生人的学生时代。
他们的今天
产品类型：多层 销售价格：7500元/平方米 主力面积：90-130平方米 核心主题： 产品定位：
周边竞争项目情况列表
各项目形象矩阵图
品 质
中产阶层物业
资产阶层物业
美达〃九月庭院 晨光〃绿苑 金海〃香槟湾 旅游〃红苹果
价格
关于需求
关于本项目
感受本项目
一个透露的现代气质的精致小区
万科品牌的区别性优势：其一， 该项目是基于万科多年成功开 发经验之上的全新力作，具有 品牌房产的高品质保证。其二， 万科品牌高附加值。
九堡住宅项目
本项目竞争地图
项目
金海〃香滨湾
项目区位：九堡杭海路878号
建筑风格：新古典主义建筑风格 销售价格：6500元/平方米 主力面积：90-130平方米 核心主题：一湾香槟 一生钟情 产品定位：花香水岸的新都市风情社区 产品卖点： • 位于九堡的镇中心，交通便捷， 紧靠规 划中的地铁站出口 • 5万平方米的商业会所，配套齐全 • 建筑采用杭州最佳居住朝向－南偏东15
本项目的核心特征是什么？
三种属性 的必然联系
关于需求
市场需要什么样的项目？
贰
寻找火力点
（策略突破点）
客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。
——万科价值观
所以我们认为
• 消费者需求的洞察，是一切工作的前提； • 适合消费者的路径，是项目推广的关键；
锁定我们的目标消费者
都市白领
• 他们是一群25－35岁的中坚力量；
年轻的２０世纪７０年代人把新 鲜和饱满尽数抖擞在脸庞，“好 好学习，天天向上”的励志标语 铭刻在了每一颗成长的心上。
广告语
好好生活 天天向上
1. 取自“好好学习，天天向上”，易于传播、流传； 2. “好好生活”是对生活、生命的珍惜，“天天向上”是永不言弃 的生活态度； 3. 深度贴合目标客群的心理特征，倡导拼搏、进取的积极生活方式； 4. 采用情感沟通的方式，勾起目标客群记忆资源，引发内心共鸣。
适中户型 低总价：项目60% 是95方以下的适中户型，有 效地控制了单户总价。
景观户型设计：无高差 飘窗设计最大限度地拓 展了室内空间，拉近与 窗外美景的距离；一步 阳台虽然空间不大却提 供了良好的观景平台； 入户花园让住户在家中 感受到大自然的气息。 空中花园丰富了建筑造 型，同时也扩展了住户 的视线，让视野如同心 情一样开阔。
• 他们有着太多的双重,在时尚和传统、进取和保守、张扬 和稳重之间徘徊,在工作和生活中既勇于尝试新鲜的东西, 又始终恪守着一些规矩 • 70年代初的人，赶上了出国潮，搭上了互联网热浪；或者 跟着民营企业的兴起，混个经理人，甚至做医生当教师卖 保险也能发财。 • 最让70年代生人得意的代表人物是首富丁磊。不仅仅是丁 首富，盛大网络陈天桥，易趣网创始人邵亦波，国美老总 黄光裕等，都生于70年代。
SP活动
活动主题：全国首个连锁概念万客会在杭州！
活动目的：1）招盟更多的客户加入，扩大企业知名度；
2）强调万客会是全国首个连锁概念，拉升企业形象，区 别绿城、南都等开发单位，在大众心目中形成高于绿 城、南都等企业的品牌形象。 活动内容：1）招募杭州（银泰、百大、玉玲珑等大众餐饮娱乐、购 物）商家加盟； 2）招募会员；
70年代生人
经历是特殊的， 际遇是幸运的， 生活是艰辛的。
在不断的追求生活，改变生活
所以对于这类人群而言：
他们在不断的追求生活，改变生活
他们期望通过自己的努力，让生活可以过得很好
他们相信生活，相信自己源自对于他们而言，积极的生活态度是成功的关键
项目推广策略
情感沟通，引起共鸣
用他们熟悉的元素表达他们对生活的积极态度
度的人性化朝向设计
• 建筑采用短板结构，南北通透，全面保证 自然采光通风
旅游〃红苹果
项目区位：下沙九堡
销售进度：下半年开盘 产品类型：高层、小高层 主力面积：105-130平方米 核心主题：甜滋滋的健康生活 产品理念：运动、亲和、创新 产品卖点： • 下层式中心广场 • 运动配备（7人制足球场、露天篮球场、 兵兵球场等）有创新 • 开发商有一定的实力
叁
集中火力发起猛攻
（策略执行）
项目推广主题
光阴的故事
万科的光阴故事 过去 项目的光阴故事 现在 购房者的光阴故事 将来
项目推广总思路
一个中心
两个侧重 三大阶段
一个中心
情感沟通，引起共鸣
两个侧重
项目推广－项目的推广是本次推广的重点 企业推广－在项目推广的同时，兼顾万科在杭州的第一
个项目的特殊地位，对其企业形象进行侧重的 宣传。
• 九堡整个房地产市场起步较晚，开发楼盘少、规模小等原因，到目前 为止，九堡房产开发还未真正形成气候。
周边环境现在脏、乱、差
• 周围以农田和农居点为主，处处可以看见两三层的农家小院，以及卖 菜卖鸡的朴实农民。这也是导致该地区房价升值一直不大的主要原因。
九堡是
“从农村里来的名牌大学学生”
尽管现在仍有一定的“农村”气息，但良好的教育背景，会使他前 途无量，不容小觑
Worken & D-Well Integrated Marketing Group
华 坤 道 威 整 合 营 销 机 构
一
样
的
全
程
不
一
样
的
整
合
华
坤
道
思考的路径
威
Worken & D-Well
策略实施 达成目标
深度剖析项目
找到项目策略突破口
壹
知己知彼 才能百战百胜
（剖析项目）
让我们从了解市场开始… …
• 70年代生人是最难以被定性的一群，他们正好遇见了一
个没有共同价值取向、共同的教育背景和思想背景的时代 • 他们生于计划经济时代，却奋斗在市场经济的浪潮中； • 他们受的是五讲四美的教育，时代却是提倡着人性解放； • 他们有着远大的理想，却又矛盾着是否及时行乐；
• 他们需要尽情的享受生活，却又往往有着沉重的生活与工
美达〃九月庭院
项目区位：九堡镇，北至九桥路
销售进度：下半年开盘 产品类型：高层、小高层 主力面积：90-140平方米 项目理念：高品质、低总价、精致三房 绿 化 率 ：53.6% 产品卖点： • 绿化率高 • 在九堡现有项目中属于品质较好的 • 开发模式独创景观先行，现场氛围感受较好
晨光〃绿苑
项目区位：杭海路与九沙大道交叉处
三大阶段
1 2 3
万科是一个好人？
企 业 发 声 板 块 炒 作
形 象 导 入 项 目 亮 相 细 节 阐 述
万科这个好人想在九堡做好事
诉 万科在九堡干了一件什么样的好事？ 求 项 目
项目推广阶段
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
形象导入期 板块炒作期 项目推广期
阶段
１
（9月－11月）
关键词：小人书 露天电影 交谊舞 吉他
• 他们的游戏和卡通 他们的物质匮乏，但那童年游戏和卡通片都是他们曾经美丽的回 忆。打弹珠、跳房子、丢沙包等等是他们那时最经典的游戏，路边、 田野都是我们的“领地”；木头手枪、缝制的沙包都是我们最自豪的 玩具。而说到卡通，虽然当时没有迪斯尼大片，但《大闹天宫》、 《黑帽警长》等带给我们的欢乐是不言而喻的。 关键词：铁臂阿童木 打弹珠