四川省房地产估价师《理论与方法》：估价目的考试题

四川省房地产估价师《理论与方法》：估价目的考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额
2、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。

A：预算定额
B：概算定额
C：施工定额
D：概算指标
E：执行层的组织协调
3、某商场先向甲银行贷款30万元。

后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。

抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。

A．两家银行按债权比例受偿
B．两家银行均等受偿
C．甲银行优先全额受偿
D．乙银行优先全额受偿
4、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=（）×直接成本利润率。

A．后续开发成本+管理费用
B．后续开发成本+管理费用+销售费用
C．待开发房地产价值+后续开发成本
D．待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
5、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A．3000
B．3277
C．3295
D．3599
6、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。

A：14
B：15
C：20
D：28
E：执行层的组织协调
7、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是。

A：14％
B：10％
C：33％
D：15％
E：借款合同
8、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。

A．相邻土地权利界线
B．海拔高程
C．用地面积的分摊系数
D．套内建筑面积与共有分摊面积
9、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。

A．该部分的建筑面积/总建筑面积
B．(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积
C．(土地总价值/房地总价值)×该部分的房地价值
D．该部分的房地价值/房地总价值
10、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。

A：城市蓝线
B：城市绿线
C：城市紫线
D：城市黄线
E：执行层的组织协调
11、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。

A：849元／㎡
B：865元／㎡
C：882元／㎡
D：915元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
12、对抗要件主义中，登记机关对登记申请采取__。

A．实质性审查
B．形式审查
C．核实审查
D．要件审查
13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。

A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
14、业主是指。

A：物业的管理人
B：物业的使用人
C：物业的产权人
D：物业的租赁人
E：执行层的组织协调
15、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。

当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。

A：市场潜量
B：市场预测量
C：市场最低量
D：市场最高量
E：借款合同
16、面积误差比的计算公式为__。

A．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积×100%
B．面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积×100%
C．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%
D．面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积×100%
17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
18、以下列入国家三级保护野生药材物种的是
A．虎骨
B．熊胆
C．血竭
D．穿山甲
E．黄芩
19、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。

A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
20、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是__。

A．我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策
B．职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息
C．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平
D．遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定
21、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。

A：15
B：22
C：18
D：25
E：工业用地的监测点评估价格
22、城市的总体规划由负责组织编制。

A：市人民政府建设行政主管部门
B：市人民政府城市规划行政主管部门
C：市人民政府土地行政主管部门
D：市人民政府
E：执行层的组织协调
23、在他人土地上通行的权利为典型的。

A：地役权
B：典权
C：空间利用权
D：使用权
E：工业用地的监测点评估价格
24、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。

A．9876.35
B．9564.72
C．9421.67
D．9375.81
25、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。

A：开发商
B：监理单位
C：分包单位
D：总承包单位
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、供给理论与市场理论是从方面研究厂商行为。

A：价值
B：需求
C：供给
D：价格
E：执行层的组织协调
2、下列关于抵押的表述中，不正确的有。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
E：抵押权为价值权，也是实体权
3、下列属于影响商品供给的主要因素包括。

A：消费者对未来的预期
B：其他商品的价格
C：商品本身的价格
D：政府的政策
E：生产技术的变动和生产要素的价格
4、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

A：买卖
B：出租
C：抵押
D：质押
E：赠与
5、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。

A．2.725
B．3.475
C．4.375
D．5.255
6、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。

A．土地的有限性和稀缺性
B．开发商的因素
C．投机需求膨胀
D．金融机构过度放贷
E．领导的决策
7、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。

A．流动性
B．安全性
C．偿还性
D．盈利性
E．地域性
8、下列不属于投资特性的是__。

A．投资是一种有目的的经济行为
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到报酬
D．投资具有稳定性
9、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。

A．将现金存入银行
B．购进一批材料，货款暂欠
C．以银行存款购买设备
D．以银行存款偿还银行借款
10、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。

A．房地产改扩建费用
B．抵押贷款还本付息额
C．房屋设备折旧费
D．所得税
E．房屋装修折旧费
11、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
12、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
13、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有。

A：《城市房地产管理法》
B：《土地管理法》
C：《城市房地产开发经营管理条例》
D：《城市商品房预售管理办法》
E：《城市房地产转让管理规定》
14、在各种保险中，社会保险最能体现职能。

A：分散风险
B：组织经济补偿
C：融通资金
D：分配
E：执行层的组织协调
15、通风施工图纸可分为。

A：立面图
B：平面图
C：剖面图
D：系统图
E：详图
16、房地产的供求状况可以分为。

A：全国房地产总供求情况
B：本地区房地产的供求情况
C：全国本类房地产的供求状况
D：本地区本类房地产的供求状况
E：邻近地区本类房地产的供求状况
17、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款利息
B．公共设施维修费
C．房产税
D．物业保险费
18、房地产估价所评估的是房地产的__。

A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价俏
E．交换价值
19、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记D．房屋的所有权人和使用人为两个人
20、关于资金时间价值的说法，错误的是__。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
21、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。

A：分部分项工程项目
B：措施项目
C：其他项目
D：单项工程项目
E：单位工程项目
22、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A．12.55%
B．12.68%
C．14.75%
D．15.01%
23、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。

此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有__。

A．前者大于后者
B．前者低于后者
C．前者等于后者
D．不能比较
24、在下图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。

A：F=5A-P
B：F=A(F/A，i，5)-P
C：F=A(F/A，i，5)-P(P／P，i，6)
D：F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6)
E：F=[A(P/A，i，5)-P](F/P，i，6)
25、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

(2009年试题) A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销。