万科房地产项目成本管理

万科房地产项目成本管理
开发周期调整与监理费、管理费
万科某城市花园项目一期，原监理合同签订如下： 预算监理周期为15个月，监理费12元/平米 实际工程工期延长至24个月，结算监理费用增加了55万
。 超出目标成本。 同时，每增加一个月，项目管理费用增加25万元。
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
万科房地产项目成本管 理
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
万科项目成本管理中的三大纪律：
结果导向----保证目标成本的顺利实施 过程导向----开发过程中全方位方案优化管理 效率导向----实施过程中图纸管理
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
万科项目成本管理中的八项注意：
同样，我们选择了8万次的开关和1万次的插座，平均50年， 我们每天可以使用几次？
北方的铝窗技术标准与南方相同？ 防火防盗门。。。
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
技术核定单能进入成本吗？
上海项目有这样一份签证单： “钢筋代换，二层结构平面中楼板配筋Φ8@100及
Φ8@130 按照钢筋等强度代换为Φ10@150 其附件如下： 1、《工程联系单》：乙方因Φ8钢筋缺货，提出使用
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
签证是否要事前管
【案例1】
北京公司事件发生后，集团清查所有项目成本，6个公司 存在1200万的签证无事前审批(口头和先干后算）
•【案例2】 室外道路工程指令：-0.8米以下淤泥换填，填土长度20米
，宽度约2米，深度0.8米，换土要求为优良的黄土，分层 夯实，掺10%石灰
Φ10钢筋代换， 2、《技术核定单》甲方项目部、监理公司、设计院、施
工单位会签，同意代换
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
技术核定单能进入成本吗？
点评： 1、虽然钢筋代换给乙方造成了损失，但钢筋非甲供，乙
方应承担自供钢材规格差异带来的损失，费用增加的 申请不予认可 2、技术核定单不能直接作为结算的依据 3、在处理签证时，必须对签证的内容、包括其附件，根 据合同条款进行审核，明确责任，保证签证的规范性 和合理性
怎么办？？ 无休止的争论带来的是活生生的损失 如何兼顾效率与效益---合生 制度的弹性管理---万科
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
•房地产项目运作中存在的风险
•规划设计中的风险之一 ：
➢货不对板
➢面积缩水?
----客户风险、财务风险
（楼卖少了，地用多了？。。）
学习改变命运,知 识创造未来
•结论：
成本管理是项目管理的必需因素 目标与责任成本管理与项目管理并不矛盾 ----在决策中如何取舍？
施工方案的案例：
1、高压电配电方案现场颠覆性优化，节省造价30万 2、转换梁施工后浇带施工方案优化，降低成本200万，节省工
期一个月；一项护坡方案优化，节省50万。 3、施工方案的审核中发现在我方确认的地梁砖胎膜做法中竟
然有构造柱和圈梁，避免工程索赔20万 4、7000立方的土现场多转运一次，增加费用8.4万
【实践】武汉香港路项目吸取设计变更过多带来无效成本教 训，组织各专业工程师封闭审图2天，发现28处问题，避免了 后期变更，节省成本11万
【规矩】 图纸会审---施工前必须进行内部各专业的封闭审图 审查重点---过往错误、专业浇圈、标高。。。 审查依据---《产品缺陷手册》（客户部）
《无效成本案例库》(成本部） 《设计错误手册》 （设计/项目部）
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
•房地产项目运作中存在的风险
•项目开发计划风险：
➢开发计划调整 ----系列计划的及时调整（天津/深圳）
-----总包索赔（冬施索赔、包死合同?) -----甲供材料（面砖送了？洁具打仗了） ------投资方的承诺！（资金成本）
学习改变命运,知 识创造未来
ຫໍສະໝຸດ Baidu
万科房地产项目成本管理
•房地产项目运作中存在的风险
•规划设计中的风险之二 ：
➢规划验收
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
•房地产项目管理中存在的风险
•规划设计中的风险之三 ：
➢ 强条与验收
----日照与节能（合法性 ）
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
内部审图形成规矩：
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
技术标准与成本：
万科某公司曾在一次橱柜定标时，选用了能开关5万次的合 页，我们算一下：
5万次/70年/365天=2次/天 也就意味着基本上在70年的使用期内，业主不用为合页的 损坏担忧了。。
同时，可以预计当橱柜柜体完全烂掉时，合页依然完好如新 。。。
要注意现场布局管理 要注意招标环节 要注意合同制定和执行 要注意签证变更 要注意配套管理 要注意现金流管理 要注意监理费用管理 要注意预结算管理
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
•几个例子
现场布置的案例：
1、施工单位一期施工中临建搬迁4次（直接支出〉15万/次） 2、开发分期不明导致临时变压器搬了3次，直接无效成本20万
3个月后，指令完成报项目部，签证单上注明：换土长度 30.2米，宽3.3米，深1.2米，请甲方、监理确认。监理回 复：指令内容完成，请甲方审核工程量。甲方项目部给成 本部：工作内容完成，请成本部审核。。。
学习改变命运,知 识创造未来
•香蜜湖一号的土方 ，温馨的人工挖孔桩
万科房地产项目成本管理
没有事前的审批，我们无从把控成本支出 没有事前的审批，公司会对项目实施过程失去控制 没有事前的审批，动态成本的反馈就难以实现 没有事前的审批，成本超支就难以避免
事前的管理控制是提升效率、减低无效成本的良方
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
设计变更谁说了算？
•1、3000万的费用该不该花？ •2、设计变更管理对成本有哪些影响 ？ •3、如何系统地管理设计变更？
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目成本管理
招投标与成本控制：
1、如何选择招标方式？ 2、标段如何划分？ 3、投标单位的选择是基础！ 4、标书如何编制才合理？ 5、中标条件是否明确在标书中？ 6、开标后谈不谈？ 7、中标后是否需要及时签约？ 。。。。