潍坊富凯·新世纪营销报告.pptx
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汇报时间：XX年XX月 汇报人：77965.
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80% 60% 40% 20%
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标 标标标 题 题题题
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决策堂潍坊鸿禧花园营销的的策划案-PPT精品文档
四星级私家产 权酒店 永不落幕的水 景视觉盛宴 世界河居名宅 传奇 顶级元 素贵族盛宴 50万㎡ 87000 ㎡ 世界由你
恒易星河 泰华领域
四平路与民生街路口南 胜利大街268号
复合建筑群落 独幢高层
2680元/㎡ 未定
区位价格对比： 区域 奎文区 潍城区 均价 2800以上 2800以下 物业费 1元以上 0.8元以下 公摊 30% 15-25% 建筑形态 高层、小高层 多层、小高层
消费者研究：
从市场调研，市民访谈，与会销售人员，已成交的小高层客户资料整理中，我 们发现项目消费者：
年龄： 职业： 家庭构成： 决策者性别 消费目的 区域：
27—65 之间 ；主要集中在：27-45岁左右 个体私营企业主、公务员、白领、军人、退休老干部 三口之家为主 男 自住居多 潍城区为主、
目标人群再界定：
目录：
第一部分：策略依据
市场部分
第二部分：策略目标
本案面临的问题
第三部分：策略形成
解决问题
第一部分：策略依据
市场部分
案名 锋尚· 自由度 西城名都 东方威尼斯 时代国际 金融街
地理位置 潍坊市胜利西街与月河路交汇处 胜利西街459号 潍坊市青年路与胜利西街交叉口南， 白浪河岸。
建筑形态 小高层独幢，小 户型为主。 多层为主，部分 小高层。 独幢高层
上述目标消费者都是本案的目标人群基本，但是在整合传播上我们 不以区域和职业为依据，而是以主流人群的气质生活的态度作为划分 人群的标准 也就是“意见领袖”
他们是
——城市先进人群
知识经济时代产生的主导社会前进的先进一族
关于先进：
先进不是
前卫、潮流
潍坊市区市场调研报告及营销方案
潍坊市区微贷业务市场调研报告及营销方案调研目的：通过考察潍坊市区个体工商户、小微企业主，了解潍坊市区微贷业务的市场潜力和该地区市场微贷目标客户的需求特点，旨在拓展微贷业务发展区域,探讨推广现有产品的可能性，针对潍坊市区独特的商业贸易特点和行业，推出符合潍坊市区需求的贷款产品，长远角度讲，通过了解潍坊市区，辐射整个潍坊市区的微贷市场。
调研范围：潍坊市区交通便利以及人流量较大的市场集群抽样。
主要包括火车站商圈，包括小商品城，茶叶市场，灯具城；泰华中心商圈，包括地下名店街，V1购物广场，百货大楼沿街商铺；家居建材市场，包括中百益家园，银座家居，新纪元建材市场，豪德装饰材料市场等。
与此同时，调研涵盖两个主要行业，快消品行业和机械加工行业。
主要目标群体是个体工商户和小微企业主。
调研计划和方法：。
由于潍坊市区覆盖面积较大，行业类别广泛，短期内难以深入全市区和全行业。
因此在调查过程中，我们集中选取较大商圈，以实地走访，深入市场进行需求性和指向性调研。
首先，我们在开展调研之前，对潍坊市场进行了整体划分，归类了潍坊市区的主要集群市场和产业分布，了解潍坊市区经济特点与较为繁华的商业区。
选取具有代表性的商圈，比如火车站商圈，泰华中心商圈等，以及行业集中的集群市场，像建材市场，水产市场，糖果市场等，进行了实地调查走访并形成区域内的市场调研报告。
然后，我们与分行客户经理座谈，充分了解我行在潍坊市区的行业信贷状况与市场环境，根据分行客户经理的工作经验，结合微贷产品特点确定目标市场，以便有针对性开展工作。
一个市场潍坊是中部重要的地级市，工农业发达，农业作为经济基础，工业成为了潍坊的经济支撑，在发展过程中，形成了五大支柱行业：机械装备、纺织服装、海洋化工、造纸包装、食品加工。
因此与支柱产业紧密相关的小微企业也获得了极大的发展，五大支柱行业中，机械装备，海洋化工，造纸等多以大集团公司带动，与中小企业协同发展，这样的客户授信基本以中小企业贷款为主，与微贷相关度不大。
蓝色营销策划方案PPT模板
方案背景
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方案概述
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方案概述
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方案概述
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02
方案概述
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汇报人：name
04
方案实行
营销目标
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营销目标
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世纪城商业策划报告世联新123
很强的自我调节能力； ；
受经营状况好坏的制约；
价值ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ保障（风险 ）
保值增值，低风险；
取决于经营状况，风险高；
学习改变命运,知 识创造未来
世纪城商业策划报告世联新123
关于东莞目前商业物业投资价值的思考
东莞城区需要多少商业物业？
u 大型集中商业的集 中面世，给东莞商 业物业的长期竞争 和发展带来极大的 压力。
世纪城商业策划报告世联新123
商铺经营状况
学习改变命运,知 识创造未来
• 人流量是影响商业街价值的关键因素：
•
——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状
况好于服务住宅的社区商业；
世纪城商业策划报告世联新123
东莞商铺调查小结
u 购买商铺的客户主要 目标是保值和增值；
u “一铺养三代，”主 要体现了商铺的价值 ，而被集中商业推广 所套用，误导消费者 ；
三年返租，第 一年5%，二年 6% ，三年7%;
商业70% ；
华南 总89万,商 复合商业，八大营业区域
MALL 业可售6 ，集百货、超市、饮食、
万
娱乐于一体；
1F:2万，2F:1.6万， 3F:1.3万
十年返租，前 三年7%，后7 年递增5%。买 铺收一年租金
销售60%
世博 广场
20.8万;商 业16万
学习改变命运,知 识创造未来
世纪城商业策划报告世联新123
学习改变命运,知 识创造未来
•汇报思路
东莞商业物业市场分析 •商业物业价值判断 •世纪城国际公馆商业物 街业 价价 值值分分析析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
新世纪营销理念与创新
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新世纪营销理念与创新
•理念的涵义
•新世纪营销理念与创 新
• 理念是一种观念、思想或方法，是一
种理性的对价值观的判断、认同，并成为一 种思维方式。
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新世纪营销理念与创新
•市场经济的涵义
•新世纪营销理念与创 新
• 传统市场经济的定义
•
以市场需求为导向的资源配置方式和运行模式
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新世纪营销理念与创新
•新世纪营销理念与创 新 •4、企业营销理念发展的四个阶段
•（1）企业营销是营销产品 •（2）企业营销是营销品牌 •（3）企业营销是营销文化 •（4）企业营销是营销哲学
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新世纪营销理念与创新
•新世纪营销理念与创 新
•三、新世纪营销理念的创新和发展
•现代市场 经济的定义
• 以市场需求为导向并结合国家宏观调控的资源配置方式和运行模
式
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新世纪营销理念与创新
•营销理念的涵义
•新世纪营销理念与创 新
• 是在市场营销活动中所形成的并指导营销活
动的价值认同与思维模式。 • 它随着营销实践的深入而不断更新、充实和 发展。 • 不同企业有不同的营销理念。
体验型经济
• （3）新经济带来营销方式的创新
•
差异化营销、个性化营销、网络化营销
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新世纪营销理念与创新
•新世纪营销理念与创 新 •3、市场经济的发展，要求树立营销新理念
•（1）市场经济的涵义 •（2）市场经济的本质 •（3）市场经济的核心
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新世纪营销理念与创新
•新世纪营销理念与创 新
•1、市场理念的创新与发展
蓝色干净市场营销总结汇报PPT模板
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工作体会教训
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03
工作体会教训
About Company Products
02
事迹完成指标
About Company Culture
04
下个阶段计划
About Company Future
蓝色营销行业季度总结PPT模板
工作计划
Quarterly summary
3
2
1
01
02
03
4
04
制定工作计划
制定出工作计划，包括每周的工作量，做好工作记录，做好分类标记。
做好工作记录
制定出工作计划，包括每周的工作量，做好工作记录，做好分类标记。
项目重点跟进
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找好目标
销售目标的是否达成，最直接的就是各个产品在市场上的反应，最直接的就是各个产品在市场上的反应。
03
销售目标的是否达成，最直接的就是各个产品在市场上的反应，最直接的就是各个产品在市场上的反应。
完成情形
Quarterly summary
56%
CONNECTION
7Байду номын сангаас%
CONNECTION
价格销售
对象，活动力度是否能够足够的吸引客户。对象，活动力度是否能够足够的吸引客户。对象，活动力度是否能够足够的吸引客户。对象，活动力度是否能够足够的吸引客户。对象，活动力度是否能够足够的吸引客户。对象，活动力度是否能够足够的吸引客户。
蓝色营销行业季度总结PPT模板
Blue Marketing Industry Quarterly Summary PPT template
汇报人： 汇报日期：20XX年1月1日
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目录
CONTENTS
季度总结
完成情形
自我评估
工作计划
01
03
04
02
季度总结
Quarterly summary
01
季度总结
Quarterly summary
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年度工作概述
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03
成功项目展示
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3
成功项目展示SUCCESSFUL PROJECT
4
明年工作计划NEXT YEAR WORK PLAN
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年度工作概述
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年度工作概述
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2
工作完成情况COMPLETION OF WORK
3
成功项目展示SUCCESSFUL PROJECT
4
明年工作计划NEXT YEAR WORK PLAN
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01
年度工作概述
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2017年度工作概述
2017 ANNUAL WORK SUMMARY
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2017年度工作概述
2017 ANNUAL WORK SUMMARY
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市场营销报告样本
市场营销报告班级：国贸系三班x张艳鹍时间：2010年12月28日指导老师：张锡宝DELL1 Brief introduce to dellDellImportant international computer manufacturing and sales company computers, as well as excellent Internet infrastructure equipment and service providers. The stock market symbol: DELL. Dell designs, manufactures and providing appropriate products and services to customer requirements, but also supply a wide range of softwareand peripherals. Dell provides a wide range of high-performance computer systems, including notebook computers, desktop computers, workstations, servers and storage products.Dell founder Michael Dell man (Michael Dell). Dell's success is mainly due to the unique ------ Dell's direct sales model by, listening to our customers the most immediate needs, and industry-standard computing products and a full range of services directlyto customers, and create the best Buying experience.The overall demand environment today is a "challenging environment", while Dell's highly efficient and customized direct sales model, specially designed to meet such an environment.2Development of dell1984, Michael Dell founded Dell Computer Corporation1985 launched the first personal computer to his own design - Turbo. Turbo Intel 8088 processor, processing speed is 8MHz1987 became the first to provide Next Business Day Onsite computer systems products and services company, set up offices in the UK, began to expand the internationalmarket, Dell officially listed in 1988, initial public offering of 3.5 million new shares, priced $ 8.5 per share in 1989 Dell launched its first notebook computer Dell desktop computerLimerick in Ireland in 1990 to build production plant to supply Europe, the Middle East and Africa for the first time in 1992 by "Fortune" magazine as the world's five hundred enterprises in 1993, the top five manufacturers of computer systems in Australia and Japan Set up an office, entered the Asia Pacific market price of $ 8.5 in 1995, the first in Dell stock rose to $ 100 before the splitOpened in 1996 in Penang, Malaysia, Asia-Pacific manufacturing center, Dell began selling computer products through the site to begin main network server market, one of the S & P 500 Index 1997 1,000 million Dell computers off the assembly line, common stock in the sub-Rose to 1,000 dollars per share, before demolition, Dell launched its first workstation systems, online sales increased from $ 1,000,000 a day early, jumped to over $ 4,000,0001998 expansion in the U.S. and Europe, production plant, and opened in Xiamen, China manufacturing and customer service centers, PowerVault storage products launched in 1999 in Nashville, Tennessee (Nashville, Tenn) establishment of new offices, expanding American business, Eldorado do Sul, Brazil set up production facilities to meet the needs of the Latin American market, launched "E-Support - Direct from Dell" online technical support servicesOnline sales in 2000 reached 5,000 million U.S. dollars per day, calculated by the workstation shipments, Dell's first top ranked global launch PowerApp application server, the first Dell PowerEdge servers millions off the assembly line in 2001 for the first time a global market share Most computer makers, according to the standard Intel architecture server shipments computing, Dell ranked first in the United States, the introduction of PowerConnect network switchesDell 2002, Austin industrial park its name Topfer Manufacturing Center, in recognition of Mort Topfer in the 1994-2002 term of office, and the socialcontribution of Dell, Dell launched its first "blade" servers, handheld devices introduced into the Axim X5 Market for retail customers in the United States launched a standards-based cash registers, launched 3100MP projector into the projector market, sold the two millionth Dell PowerConnect network switch units, Dell's U.S. customersto choose their preferred supplier of computer systems3 The reason why dell can fly before 2006A .The begin of direct sellingIn 1988, Dell's public offering of stock, "direct model " formally announced the beginning.From the beginning, their design, manufacture and sale of the entire process, to listen to customer feedback, reflecting customer problems and meet customer requirements for the purpose. They established a direct relationship between thetelephone call from the start, followed by face to face interaction, but now the helpof the network for communication, these practices so that they can get the customer'sresponse and timely informed of the people for the products, services and recommendother products on the market , and know what they want the products developed.Dell's direct model offers the most valuable technology solutions: SystemConfiguration strong and rich, unparalleled performance and low cost. It also enablesDell to price competitive in order to introduce the latest relevant technologies. Dell,in his memoirs described the benefits of the direct sales modelB the advantage of direct selling Compared with the traditional indirect model, direct model really play a productiveadvantage. Because indirect sales process model must have two: one from themanufacturer to the dealer and the other is from the distributor to the customer. Indirect mode, only a sales staff, and have been able to focus fully placed in thecustomer. At this point, Dell does not meet with customers in a way, their customerbase to be broken down, some of them to sell for large enterprises, while others areresponsible for the federal government, state governments, educational institutions,small Companies and general consumers. Such a framework of good for sales, becausesales people become professionals. They do not - they get more than one produced bydifferent manufacturers of different products all the details, do not have to rememberthat every form of customer preferences in the product all the while dealing with theissue of his clients have become the line at home Hand, which makes cooperationbetween Dell and the overall customer experience more completeFive reasons: First, rapid response, on demand, Dell headquarters powerful orderprocessing system and production system; Second, powerful data processing capabilitiesand advanced information management technologies; Third, the excellent customerservice, strong call center Services; Fourth, a strong and efficient supply chain;Fifth, low cost and price wars.C Build to orderBy a single custom Dell direct model to truly achieve a "zero inventory and highturnover. " As Dale said: "People look only to stay in the mode of Dell's direct sales,and this as Dell's unique place. But the final stage of direct sales is only a means.we truly work towards Operating mode is the pursuit of zero inventory. "As customized by Dell, its inventory turnover of 一五 times a year. In contrast,other rely on distributors and resellers to sell competitors, and its turnover numberis less than half of Dell. In this regard, well-known industry analyst in Boston • J •William Gregory said: "The annual cost of parts and components industry decreased by一五% or more, this fast turnaround means more gross profit can be from 1.8% to 3.3%."D Conclusion of dell’ direct selling1, a direct contact with customers. The design, manufacture and sales process is to listen to customer feedback, reflecting customer demand as the starting point.2, using the most popular network of direct sales, making care more convenient to buy capacity, thus greatly improving the efficiency of sales.3, the most competitive price advantage but also direct one of the factors. Relativeto the value-added resellers, since bypassing the retailers, the price is relatively cheap, and thus played a real productivity advantage.4 Dell facing challengeA sharply decrease at the second quarter in2006In 2006, Dell's success and fortune to enter the global market, direct sales model in all countries, much of Wall Street stock industry sector and the IT challenge. Dell's overall performance in 2006, lack of good can be said, not only in the third quarter was the most powerful competitor to HP's global market share of 16.3% compared with 16.1% and beyond, lost the personal computer market in the world's treasure-bit, and sales growth rate lagged behind the overall market average, particularly in emerging markets led to its overall share of the negative decline in the market while a number of important senior management turnover also makes the Dell seems decidedly become a sick old man of the enterprise. Dell has a former vice president of William J · Amelio, former president of China, Foo Piau Phang, former president of China, Michael David, the original Japanese director of residential and commercial sales Sotaro Amano, Asia Pacific and Japan vice president of marketing David Schmoock and so has joined the rival camp, especially if Dell's marketing in Asia Pacific from the customer's senior management to come to a general migration to the associationB Dell's direct model of the DisadvantageDell's direct model and even in emerging countries has been the development of some European countries do not go well. For example, in Italy, China, India and other countries, Dell's market share has been unsatisfactory. In China and India, attracted the attention of the world's emerging "gold " market, Dell's direct sales as the boats sailing in the yellow desert. According to IDC, the end of 2005, Lenovo's PC market in Asia Pacific market share of 17.6%, HP at 10%, while Dell was 9.9%. The HP plans PC sales in Asia-Pacific region in 2006 will reach about 20% growth rate is 10% of the region, the growth of the industry is expected to double. Obviously compared to Dell's performance in passing Lenovo and HPThe superior attitude towards customer needs and complaintsNeglect and negative treatment of resellers and system integratorsBrand indifference, lack of dynamism and intimacy of HealthLack of innovation, stubborn conservative5 Dell’ turnaround strategyFor the plight of direct sales model, Dell had been taken to ignore and not recognize the attitude. But the growing number of analysts on Wall Street face ofcriticism and accusations, and other IT giants several times more than its sales growth of its market share erode, and the declining stock price, Dell had tostubbornly rigid Acknowledge the existence of the operation and management of its huge flaws and shortcomings.A Mergers and acquisitions of other PC companies, make up less than channelNot long ago, IT industry came with the Founder of Dell is planning acquisitions. News reports said that Dell plans to acquire the computer division to make up for Founder's own lack of channels. Meanwhile, Wall Street analysts and IT industry analysts believe the acquisition of emerging countries also have existing sales channels, Dell computer products sales growth slow out of magicB To open stores in order to strengthen channel salesIn the direct sales model into the marginal benefit of zero or even negative marginal benefit, Dell have been conducted in several countries show store sales model. This is the Dell sales model was a major breakthrough.C Accelerate the pace of new product introductions, price warDell has always been proud of its new product launch success rate is the fundamental one. Changes in order to improve sales and sales growth lagged behind majorcompetitors in the situation, Dell has launched a new product speed and price as the primary means of competition. In 2006, Dell launched a computer with AMD processors, servers, notebooks, and adjust prices.D Into different areas of the market, opening up new marketsproduct varieties into a completely different market segment. Dell is a precedent in this area of the. Such as Dell started selling printers in 2003 and into the consumer electronics market. Today, Dell's product line covers the PC, servers, storage products, printers, including PDA, smart phones, digital cameras and flat-panel TVs and other consumer electronic products.6 outlookThe establishment of Solutions, providing support for some channels, so that they play a capital role in the platform, while also helping Dell to expand end-userDell's home consumer market to adapt to the fighting has begun, some of the designfor this market and the changes have begun. Dellx Direct website is being modified again and again, hoping to become more automated, eliminating the need for human intervention can be achieved online payment, the next single. Services into the phone should provide consumers with the same dialect in different parts of the class of communication, such as Shanghai and Shanghai dialect to communicate in Cantonese and Guangdong consumer exchanges. In order to adapt to individual consumers was nobody at home during the day the situation, Dell will also need to improve the logistics system intelligent enough to make the most appropriate time in the computer shipped to the customer's home.Well-organized team, and continuously improve staff collaboration, and personal qualities and work-related expertise, reasonable transfer configuration to achieve optimal talent, work more efficient, ongoing system integration. End systems and internal links, rational and effective integration, reduce the workload and the company operating funds to reduce costs and create greater efficiency.Effective enterprise resource planning and allocation of funds associated, continuous development of new products and provide more quality services to morefirmly their own competitive position and continue to serve as a global industry leader in the role of the factory!参考资料经济观察网易财经百度百科2020年4月19日星期日13:12:194.19.202013:1213:12:1920.4.191时12分1时12分19秒Apr. 19, 2019 April 20201:12:19 PM13:12:19。
公司的营销策略—市场营销报告
KQF公司的营销策略——市场营销报告目录一、背景资料 .................................................. 错误!未定义书签。
（一）、说明 .............................................. 错误!未定义书签。
（二）、企业的大体情形 .......................... 错误!未定义书签。
（三）、研究的目的和方式 ...................... 错误!未定义书签。
二、行业背景及宏观环境分析 ...................... 错误!未定义书签。
（一）、自然环境及经济环境 .................. 错误!未定义书签。
（二）、行业状况及宏观政策的阻碍 ...... 错误!未定义书签。
三、KQF公司的优势、劣势、机遇、挑战（SWOT）分析错误!未定义书签。
（一）、内部优势分析（Strengthes） ..... 错误!未定义书签。
（二）、内部劣势分析（Weaknesses）... 错误!未定义书签。
（三）、市场机遇分析（Opportunities）错误!未定义书签。
（四）、市场要挟分析（Threates） ........ 错误!未定义书签。
二、营销策略研究 .......................................... 错误!未定义书签。
（一）、产品策略 ...................................... 错误!未定义书签。
（二）、价钱策略 ...................................... 错误!未定义书签。
（三）、渠道策略 ...................................... 错误!未定义书签。
一、背景资料（一）、说明这是一个受企业委托而实施的真实项目。
报告涉及一个房地产企业的营销策略研究。
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九鼎时代
（二）总体营销思路
思路一： 创昌乐第二个中百佳乐家商业基地 思路二： 创昌乐首个低总价，低首付投资商铺 思路三： 招租工作与销售同步进行，以招租促进销售 思路四： 与银行协商，各阶段前20名经营户进驻市场经营可获20万以下经营性贷款 思路五：递减促销方式，越早成交越获利。 思路六： 视招租情况，招租成功铺位采用“连租约销售”策略，将销售推向高潮 思路七： 推行3年内原价120%回购方案，增加投资者的信心 思路八： 投资置业方案分析，投资、经营户现身说法宣传方式
威胁分析（T） ⑴市场供应量膨胀，竞争激烈； ⑵前期商业的出现，消化了部分投 资资金，客户出现持币观望状态； ⑶项目运作的系统性及政府的支持 程度。 (4)项目上市的时机，抓住最后一波 投资机会。
九鼎时代 6
九鼎时代
第二部分：客户定位---卖给谁？
九鼎时代 7
九鼎时代
我们的目标客户
按客户购买目的来分，目标客户包括3大类：
首先，市场的宏观发展规划的描述及市场经营问题； 通过百货大楼的进驻，坚定客户此地段将成为第二个佳乐家，甚至商业氛围将 超过佳乐家。 其次，经营户关心的是前期市场启动的问题，即能不能将昌乐大部分同类业态 经营户集中于市场进行经营；通过政府支持及政策支持进行吸引。 第三，目前的市场情况不容乐观，大型投资者不多，因此，如何抓住中型投资 者将是项目的主要方向。所 以，如何降低首付款，将是至关重要的手段。
30%
签 一个月内
25%
署 买
三个月内
15%
卖 五个月内
合 同 七个月内
后 九个月内
10%
20%分5个月,签约
20%
后第一个月起每月
20%
交付4%
20%
10%
九鼎时代 15
九鼎时代
第四部分：营销策略---怎么卖？
（一）推广理念 （二）总体营销思路 （三）营销手法 （四）广告卖点提炼 （五）广告操作思路
富凯·新世纪
营销策划报告
九鼎时代
2008-06月
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前言
本报告所要解决的是：营销策略、销售执行与企划方向的问题，围绕三个问题， 从以下几个方面进行阐述：
一、项目分析---卖什么样的产品?
二、客户定位---卖给谁？ 三、价格定位---卖多少钱？ 四、营销策略---怎么卖？
五、企划方向---怎么吸引？ 六、销售执行---卖得了吗？
价格策略 低开高走
策略目标
试探市场接受度 增加销售速度 快速回笼资金
小幅提价 快频调整
给客户紧迫感 让客户感受到项目增值
总体价格策略
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（四）付款方式建议
付款方式
一次性付款
按揭付款
付款王
免息建筑分期
折扣
九六折
九八折
九八折
原价
定金
30000元
签署买卖合同时付 (扣除定金)
60%
50%,同时办理五成 30%,同时办理五成 十年银行按揭 十年银行按揭
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（二）销售价格建议
城区在售商铺的价格（元/㎡）调查：
商铺 2F
2F 3F 4F
利民广场 爱伦堡 蓝宝石花园
内街： 方山路： 4500-5600 4600
外街： 利民街：
10800
未定
--------
——
——
孤山街：
方山路： ------------
御景苑 未定
-----------
其他
25-50
昌乐城区、乡 年收入10万 以昌乐现经营户或派生经营户
镇
元以上
为主
1、拆迁户，2、前期调研积累客户；
这两类客户是我们前期的重点，也是我们前期客户的主要部分。
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第三部分：价格定位---卖多少钱？
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（一）定价考虑因素 （二）销售价格建议 （三）价格推广策略 （四）付款方式建议
商业1、2层（外街）：4550 平方米； 商业（内街）：11830 平方米； 商业外街3、4层：7420 平方米。 主力面积：96平方米/套 主力总价：外街60万/套，内街40万/套。
打造昌乐商业基地 ：步行街+卖场+沿街店铺
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二、项目SWOT分析
优势分析（S） ⑴地段优势—老商业基地 ⑵政策优势---试营业3年 ⑷卖场牵引—百货大楼 ⑸产品优势---中档房型
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（一）定价考虑因素
1、市场的变化：商业价格2年内成倍增长，租金也是一样，其主要 原因是拆迁，多数商业房拆除，而仅有佳乐家是新商铺；而今年下 半年开始，商铺上市量将是07年的2-3倍。 2、投资者的心理，投资者买涨不买跌的心理，因此，前期定价不 宜过高，待保证销售率的情况下逐步进行调价。 3、项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造发展 商自己的品牌形象，为后期的销售及发展打下良好的基础。
劣势分析（W） ⑴区域的认可度不高，不属于中心商业区； ⑵昌乐无市场概念，内街销售存在相当压力； (3)专业市场与卖场结合，容易干扰。 (4)产品单一，无小套型产品，投资局限。
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机会分析（O） ⑴昌乐城市规划，拆迁力度加大，原有商 业业态功能面临调整； (2)卖场吸引投资客，五金、汽配留住老客 户； ⑶目前昌乐商业项目营销手段落后； ⑷独特的、创新的营销手段。
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第一部分：项目分析---卖什么样的产品?
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一、项目概况
项目一期占地面积：20001平方米（30亩） 总建筑面积：32600平方米 其中： 商业外街1、2层4550平方米，内街11830平方米，外街3、4层7420平 方米；商场面积8800平方米。 容积率1.63
可售面积为：
客户类别 客户年龄 客户区域 经济分析
Байду номын сангаас备注
购铺客户 租铺客户
30--60
昌乐城区、部 年收入20万 以企事业单位投资户为主，以
分乡镇等
以上
生意人投资为辅；
25-60
昌乐城区、乡 镇、潍坊等周
边区域
年收入5万 以上
经营业态与本市场业态定位相 同的经营户或派生的客户。潍
坊的表现为发展的代理商。
购铺经营 客户
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[销售价格建议]
综合区域市场在售楼盘的资料以及本项目实际情况，以现时 市场价格的水平看，认为本项目以下的价格定位是贴近市场的。
外街：6000元/平方米起销售，内街均价4000元/平方米，3、4 层2500元/平米。
备注：具体价格采用单套价格表的形式
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（三）价格推广策略
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总纲
投资者作为销售的主要客户，约占到75%以上，因此整个营销的
目标是“如何坚定投资者的投资信心”，
即：购买我们的商铺能够得到丰富的投资回报，不仅能够租得出去， 而且还能租出高租金。
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（一）推广理念
商业项目必须要给经营户以保障，让经营户认为到市场前来经营将是唯一和最 理想的选择。吸引经营户进驻，从而从根本上解决投资者的投资信心。因此整个推 广过程要解决以下问题：