房地产基础知识-法律法规

房地产法律法规

1.商品房现售应符合什么条件？

●现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

●取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

●持有建设工程规划许可证和施工许可证；

●已通过竣工验收；

●拆迁安置已落实；

●供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；

●物业管理方案已落实。

2.商品房预售应当符合什么条件？

对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证：

●建设单位具有开发经营资格；

●持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；

●按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；

3.商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？

应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》。

4.什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？

契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。

商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。

5.什么是印花税？

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。

商品房买卖买方应交印花税，税率为0.03%。

6.办理合同登记备案的时间是怎么规定的？

我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。

7.开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？

发布房地产广告，必须载明以下事项：

●开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；

●商品房销（预）售许可证号；

物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；

●需要载明位置图的应按比例载明；

●自管或委托专业物业管理公司情况；

●优惠条件、按揭情况等；

●房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；

●联系人、售楼电话。

8.房产登记和程序是什么？

●登记收件；

●登记的审查

●缮证发证

●归档和产籍异动整理；

●编制房产总登记簿

9.对于产权办理时间国家有什么规定？

2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

10.购买商品房，未成年人能否办理产权证？

目前，郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。但是，由于《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。

11.什么是“两书”？

“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。

《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

12.商品房各部位的最低保修期限是多长时间？

根据建设部2000年第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

●基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

●屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年

●供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；

●电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

从以上规定可以看出，2000年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求，体现出

国家对消费者权益和工程质量的重视，也对建筑施工单位提出了更高的要求。

需要注意的是，国家规定的是保修的“最低年限”，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限，因此，实际上建设单位与施工单位签订的保修合同可能会对“保修期限”有更高的要求。

13.怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？

一是《商品房买卖合同》签订后一个月内由开发企业办理合同登记备案手续，标志着双方约定开始履行，并进入交易环节；同时一个月内，由开发企业代收代缴契税。按总价款的2%（现行）收缴，由买受人负担。

二是自商品房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产权备案登记。

三是商品房交付使用之日（以交接单为准）起60日内，房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。

办理产权证书

（一）需提供资料：

●购房合同（原件2件）；

●购房发票；

●买方身份证件或营业执照（法人代码证）（复印件2份）；

●预售许可证（复印件）；

●登记备案证（复印件2份）；

●质检证明；

●土地使用证（验原件、收复印件1份）；

●未抵押证明；

●完税凭证；

●物业维修基金缴交凭证；

●未司法限制证明；

●其它所需证件；

注：经济适用房、安居房提交购房审批表；港、澳、台及境外人士、机构购房提交安全部门批文。

（二）办事程序

收件初审——复审——缴费——产权登记——配图——初审——复审——缮证——缴费领证。

（三）办事时限：

证件齐全、自交易收件之日起50个工作日办理完毕。

（四）收费标准

契税2%；交易服务费3元/㎡；印花税0.03%；维修基金多层2%，高层3%

领取产权证书

（一）所需证件：

●房屋所有权人的身份证件；

●交费凭证；

●郑州市房屋所有权登记收件据或领证通知单；

●单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证，除提交上述证件外，还需提交单位证明

及房屋所有权人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。

（二）办理时限；

所需证件齐全，持交费凭证1个工作日办结。

（三）交费标准

●房屋产权登记费：50㎡以下收费30元；50㎡以上每增加1㎡加收0.4元/

●工本费：10元/本

测绘费：50㎡以下收20元；50㎡以上每1㎡加收0.35元。

14.房地产抵押登记办理等程序及收费标准是什么？

（一）办理程序

验证——评估——抵押登记——收费发证

验证本人到场提交身份证、房屋所有权、国有土地使用权证；代理人办理需提交经公证的委托书。（二）收费标准

●登记费：30元+（总面积-50㎡）×0.4元/㎡

●服务费按贷款额的2‰缴纳

●工本费：8元/件

15.办理抵押贷款消费者需要提交的资料？

●借款人与开发商签订的《商品房买卖合同》（一式五份）

●借款人已交部分房款收据

●个人身份证明

●个人户口证明（非郑州市户口需提供市区暂住证）

●个人稳定经济收入证明。

16.办理抵押贷款消费者需要负担那些费用？

●公证费：借款合同标的×2‰

●抵押费用：【登记费用】30元＋（房产总面积－50㎡）×0.4元/㎡

【服务费】借款数额×2‰

【工本费】8元/件

●保险费：【1～5年】房款总额×1‰

【6～10年】房款总额×0.8‰

【11～20年】房款总额×0.6‰

【21～30年】房款总额×0.45‰