房地产评估案例分析报告参照.doc
房地产估价案例分析
案例与分析总结王鑫注意：1、问答题通常很难找到出题者所要求答案的要点，应从多个方面答题；有层次的多写。
2、案例指错认真做两遍。
3、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》一、封面（扉页）(报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册估价师、报告出具日期、报告编号)1、子项目“注册房地产估价师”中要求有“注册号”，且不能落下“注册”二字2、注意子项目“估价报告出具日期”不能为“估价作业日期”二、致估价委托人函（致函对象；估价目的；估价对象名称、权属、坐落、范围、规模、用途；估价时点；价值类型；估价方法；估价结果；特别提示；落款、盖章、日期）1、致估价委托人函”在“目录”之前2、明确要求要描述运用估价方法的名称3、估价结果描述与“房地产估价结果报告”要求相同，即单价、总价、大写；特别注意抵押报告（未设定法定优先受偿款的市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格）、政策性住房（估价对象市场价格、已扣除的出让金等税费）对估价结果的特殊要求4、致委托方函中未要求对报告有效期作说明，建议缺少此项不为错误。
5、落款对法人代表签字不作严格要求、但是盖章必须为公章,不能以分公司的名义出具报告(须说明盖章字样)三、目录1、“目录”中不能包含“致估价委托人函”2、“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”里面需要有子目录四、注册房地产估价师声明（一般为固定格式7项）1、第五条注意添加《房地产估价基本术语标准》（若无不为错）2、第六条只要求对参与现场查勘的人员作说明，不要求对查勘日期及未查勘人员作说明3、“注册房地产估价师签字”两名注册房地产估价师签字五、估价假设和限制条件1、主要包含四个方面的假设：一般假设、不确定事项假设、背离实际情况假设、报告使用限制条件2、“报告使用限制条件”中必须对估价报告有效期作说明（原结果报告中内容）六、房地产估价结果报告（2013年新教材一般项目包含14个子项目，此项目中删除了子项目估价报告有效期，需注意；另外注意顺序）1、估价委托人2013年教材对个人委托要求此处描述委托人身份证（备选错误）2、房地产估价机构子项目不可缺少“估价机构资质证书编号”，对资质有效期描述不作严格要求3、估价目的（1）可以简单的描述估价目的（不要求和ZDLH一样作过多描述）（2）另外“估价目的”应在“估价对象”之前4、估价对象（1）主要可以从四个方面描述：对象范围、对象基本状况、土地状况、建筑物状况（2）注意权益状况中要分别对土地和建筑物描述：所有权、使用权、他项权利、其他限制、当前使用状况（租约）等，另外须对共有权作说明（曾经有真题对未描述共有权作为一个错误），不能因为描述了土地的使用权人就落下建筑物的所有权人描述（3）实物状况描述中容易遗漏:建筑结构;建成年代;装修状况;维护保养状况(成新度等)（4）区位状况描述（可简单描述但必须描述）5、价值时点必须简述理由6、价值类型包含两项类容：价值类型、内涵或者定义7、估价依据（1）必须有《房地产估价规范》（注意对应的文号）（2）抵押评估必须有《房地产抵押估价指导意见》【建住房（2006）8号】（3）拆迁评估必须有《国有土地上房屋征收与补偿条例》【中华人民共和国国务院令第590号】和关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知【建房（2011）77号】（特别需要注意这两个文件文号及对应的时间）（4）估价对象的相关资料应由委托方提供，不能为第三方提供的资料8、估价原则（普通报告为5项原则）（1）独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则。
房地产评估案例分析报告_1
房地产评估案例分析报告_1房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析:一、受理评估业务1、评估目的:房地产抵押2、评估对象:(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二??九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二??九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产资产评估报告案例
房地产资产评估报告案例目录一、报告概述 (2)1.1 报告目的和背景 (3)1.2 报告范围及评估对象 (3)二、项目背景分析 (5)2.1 项目基本情况介绍 (6)2.2 项目所在区域概况 (7)2.3 房地产市场现状分析 (8)三、房地产资产评估方法 (9)3.1 评估方法及选择依据 (10)3.2 评估流程 (11)四、案例分析与评估结果 (13)4.1 案例介绍及评估范围确定 (14)4.2 房地产价值评估过程展示 (15)4.3 评估结果分析 (16)五、风险评估与调整建议 (17)5.1 可能存在的风险分析 (18)5.2 风险评估结果及调整建议 (18)六、结论与建议总结报告重点及目的 (20)6.1 主要结论汇总 (21)6.2 针对项目的具体建议与措施 (22)一、报告概述本报告旨在对位于XX市的XX房地产项目进行全面的资产评估分析。
该项目为一栋高层住宅楼，包括地上28层及地下3层，总建筑面积约为10万平方米。
评估对象为该项目的整体物业，包括住宅、商铺及公共配套设施等不可分割的部分。
根据评估目的和背景，我们采用了市场比较法、收益法等多种方法对项目进行了综合评估。
通过市场比较法，我们参考了周边类似物业的成交价格，结合本项目的基本特征（如地理位置、周边环境、配套设施等），对物业的价值进行了初步估算。
利用收益法，我们基于项目的未来收益进行预测，并将其折现至当前价值，从而得到了更为全面和客观的评估结果。
在评估过程中，我们还充分考虑了宏观经济环境、政策走向以及市场供需等因素对项目价值的影响。
通过对项目用地性质、规划条件、施工进度等方面的深入分析，我们也进一步确保了评估结果的准确性和可靠性。
本报告将详细阐述评估过程、方法、结果及建议，为委托方提供全面、客观的房地产资产评估服务。
1.1 报告目的和背景本房地产资产评估报告旨在为潜在投资者、金融机构、政策制定者以及其他相关方提供关于某房地产项目的详细信息和专业意见。
房地产评估案例分析
房地产评估案例分析1. 简介本文档旨在通过一个房地产评估案例分析，对房地产行业中的评估方法和过程进行探讨和分析。
房地产评估是确定房地产价值的过程，涉及到估值师对房地产进行详细的调查、分析和判断。
通过本文档，读者将了解到房地产评估的流程，了解估值师如何对房地产进行评估，以及评估结果的利用和价值。
2. 案例背景位于某城市CBD核心地段的一处商业地产项目，原先是一栋老旧的办公大楼，由于地段优势，房地产开发商计划将其改建为一座高档商业综合体，包括商铺、写字楼和酒店等。
3. 案例分析3.1. 数据收集在进行房地产评估之前，估值师需要收集大量的数据，包括但不限于以下内容：•地块信息：面积、使用权情况等。
•建筑物信息：建筑物结构、面积、年限等。
•市场信息：类似项目的销售价格、租金水平等。
•城市规划信息：是否有相关城市规划对项目价值产生影响。
3.2. 市场分析基于收集到的市场信息，估值师会进行市场分析，主要包括以下内容：•市场需求：对商业综合体的需求进行分析，评估租赁和销售的潜力。
•竞争分析：分析周边同类型项目的价格、租金、入住率等情况，以及可能带来的竞争压力。
•市场趋势：分析市场发展趋势，了解市场的供需情况，预测未来的价格和租金水平。
3.3. 评估方法根据收集到的数据和市场分析的结果，估值师会选择适合的评估方法，常见的评估方法包括：•直接比较法：通过和类似项目的销售价格和租金进行比较，确定房地产的市场价值。
•收益法：基于项目的租金和预期的未来收益，计算项目的现值。
•成本法：根据项目的重建成本和折旧等因素，计算项目的市场价值。
3.4. 评估结果根据所选择的评估方法，估值师将得出一个评估结果。
评估结果通常包括房地产的市场价值、租金水平、销售价格、投资回报率等指标。
在本案例中，估值师会给出改建商业综合体后的预估价值。
3.5. 结果利用评估结果将会被用于以下方面：•决策支持：评估结果可以为房地产开发商的投资决策提供参考，帮助决策者更好地了解项目的价值和潜力。
房地产评估市场比较法案例分析
价格差异调整
交易情况调整
考虑比较案例和待估房地产的交易情况，如是否为急售、是否为特殊交易方式等，对比较案例的交易 价格进行调整。
区域因素调整
根据比较案例和待估房地产所在区域的差异，如交通便捷度、基础设施完善程度等，对比较案例的交 易价格进行调整。
04
评估结果分析
评估结果的确定
选取可比实例
根据评估对象的特性，选择在交 易时间、交易情况等方面与评估 对象相似的可比实例。
加强数据积累和更新
加强房地产市场数据的积累和更新，以提高评估的准确性和可靠性 。
THANKS
感谢观看
季节性调整
考虑房地产市场的季节性波动，对比 较案例的交易价格进行调整。
房地产状况调整
物理状况调整
根据比较案例和待估房地产的物理状况差异，如新旧程度、装修程度等，对比较案例的交易价格进行调整。
权益状况调整
根据比较案例和待估房地产的权益状况差异，如土地使用权年限、是否抵押等，对比较案例的交易价格进行调整 。
评估目的：确定该住宅小区的市场价值，为业主出售或抵押 提供参考。
市场比较法的介绍
01
市场比较法的适用 范围
适用于同地区、同类型的房地产 评估，且市场上有足够的成交案 例可供比较。
02
市场比较法的优点
03
市场比较法的缺点
简单易行、可操作性强、评估结 果客观。
对市场数据的依赖程度较高，需 要收集大量类似房地产的成交数 据。
03
市场比较法的实施
比较案例的选择
相似性评估
选择与待估房地产在用途、规模、地段、建筑结构、装修档次等方 面相似的比较案例。
近期交易案例
优先选择近期内成交的案例，以减少市场波动对评估结果的影响。
房地产估价报告案例
房地产估价报告项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估委托方：全州县人民法院估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司估价人员：李津、邹勋估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (8)五、价值时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (9)十、估价结果 (10)十一、估价人员 (11)十二、估价作业日期 (11)十三、估价报告应用的有效期 (11)有关附件 (12)致估价委托人函全州县人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。
估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。
价值时点：2015年3月24日。
我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为¥161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。
详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。
评估详细过程及有关说明，详见《估价结果报告》。
注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。
2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析房地产估价案例分析房地产估价是通过对房地产市场的调查和分析，确定房地产的价值范围和市场价格的一种方法。
在进行房地产估价时，需要考虑到多个因素，如地理位置、建筑物品质、租金收入、市场需求等因素。
下面以某城市一栋商业大楼的估价为例，进行房地产估价案例分析。
该商业大楼位于城市中心繁华地段，周边商圈发达，交通便利，拥有较高的地理位置优势。
建筑物品质较好，采用高档材料建造，外观设计独特。
建筑物总共有10层，总面积为5000平方米，其中底层和二层为商业用房，每层面积约为1000平方米，顶层为公寓，租赁收入约为每月15万元。
首先，我们可以根据该商业大楼所在地段的市场租金水平进行估价。
通过对周边商业用房租金进行调查，了解到同一地段的商业用房租金平均为每平方米3万元/月。
由于该商业大楼建筑品质较好，因此我们可以对租金价格进行适当提高，估计每平方米租金为3.5万元/月。
根据该商业大楼的面积和租金价格，我们可以计算出其每月租金收入为350万元。
考虑到部分空置率和其他费用支出，我们可以对租金收入进行适当调整，估计每月净租金收入为250万元。
其次，我们可以根据市场需求和商业大楼的地理位置优势，结合周边商业用房的销售价格进行估价。
通过对周边商业用房的销售价格进行调查，了解到相同地段的商业用房销售价格平均为每平方米8万元。
由于该商业大楼建筑物品质较好，并且位置优越，因此我们可以对销售价格进行适当提高，估计每平方米销售价格为10万元。
根据商业大楼的面积和销售价格，我们可以计算出其总销售价格为5000万元。
但需要考虑到建筑物的使用寿命和未来市场的不确定性，我们可以对销售价格进行适当调整，估计其最终销售价格为4500万元。
综合考虑两种估价方法得出的结果，我们可以得出该商业大楼的估价范围为2500万元至4500万元。
以上就是对某城市一栋商业大楼的房地产估价案例分析。
通过对地段、建筑物品质、租金收入和市场销售价格等因素的分析与估算，我们可以得出合理的房地产估价范围，为房地产市场的交易提供参考。
房地产估价案例分析
土地估价报告书项目名称: XX市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告（项目地址：XX市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米）受托估价单位:略土地估价报告编号:略提交估价报告日期:2004年6月1日第一部分摘要一、估价项目名称XX市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告二、委托估价方略三、估价目的本次估价目的是确定坐落于XX市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米的翠园里小区，国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。
四、估价基准日本报告估价时点为二零零四年六月一日五、估价日期本次评估的作业日期为二零零四年五月十一日至二零零四年六月一日六、地价定义此次评估价格定义是估价对象土地红线内是“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整），红线外是“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。
宗地使用面积为16339.87平方米，土地用途为居住，国有土地使用权法定最高使用年限为70年。
七、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析，委估土地使用权在估价时点的价值为：国有土地使用权面积：16339.87平方米国有土地使用权单位面积价格:1690.866 元/ 平方米国有土地使用权评估总价格:2762.853万元大写人民币：贰仟柒佰陆拾贰万捌仟陆佰陆拾元整八、土地估价师签字略九、土地估价机构略估价机构负责人签字: 略(机构公章)2004年6月1日附土地估价结果一览表估价机构:略估价报告编号: 略估价期日:2004年6月1日估价期日的土地使用权性质:国有土地一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制:被估宗地的土地使用权类型为国有土地使用权。
截止估价基准日未设定典当、抵押等他项权利。
2.基础设施条件:本次评估设定的宗地的基础条件为实际宗地现状：七通一平，即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整。
房产评估案例报告
房产评估案例报告为了满足市场需求，北京某房地产开发公司在南部地区开发一块新的住宅区，计划开发50幢住宅，每幢建筑面积为1200平米。
开发公司委托评估公司进行房产评估，以确定该住宅区的总价值和每幢住宅的市场价值。
评估公司进行了详细的调研和测量，并进行了大量的数据分析、市场研究和财务分析，最终给出了以下报告：一、项目概述该住宅区占地50亩，共有50幢住宅，每幢建筑面积为1200平米，总建筑面积为60000平米。
其中，住宅的建筑类型为多层住宅，共有6层，每层有2个单元，每个单元有2个住房。
住宅区内的绿化覆盖面积为20亩，停车场面积为10亩。
二、评估目的本次评估的主要目的是确定该住宅区的总价值，以及每幢住宅的市场价值，以便开发公司了解该项目的投资回报和市场竞争情况。
三、评估方法为了确定该住宅区的总价值和每幢住宅的市场价值，评估公司采用了以下方法：1.市场比较法评估公司通过对周边类似住宅的市场价格进行调研和分析，得出该住宅区的市场价值。
2.收益法评估公司通过对该住宅区的租金收入、运营成本和折旧费用进行分析，得出该住宅区的净收益，并通过资本化率计算出该住宅区的总价值。
四、评估结果根据市场调研结果，该住宅区的市场价值为2.5亿元人民币。
根据租赁分配情况和修建成本，该住宅区的租金收入为每年5000万元人民币，运营成本为每年2000万元人民币，每幢住宅的折旧费用为每年500万元人民币。
根据资本化率的计算，该住宅区的总价值为2.5亿元人民币。
3.综合评估结果综合考虑市场比较法和收益法的评估结果，该住宅区的市场价值为2.5亿元人民币，每幢住宅的市场价值为500万元人民币。
五、结论与建议根据本次评估结果，开发公司可以了解该项目的投资回报和市场竞争情况。
建议开发公司在市场推广和销售方面加强宣传和推广，提高品牌影响力，增加项目的市场竞争力。
同时，在租金收入和运营成本的控制上，应该根据市场需求和消费者的需求，灵活调整租金收入和运营成本，提高项目的投资回报率。
房地产评估案例分析实践报告
3.交易日期修正系数：
可比实例A:106.8/92.4
可比实例B:106.8/100.3
可比实例C:106.8/109.0
4.房地产状况修正系数：
可比实例A:100/(90*0.5+100*0.3+125*0.2)=100/100
可比实例B:100/(100*0.5+110*0.3+100*0.2)=100/103
选取评估方法的关键和难点
建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
成本法的评估程序
1.计算土地取得费；
2.计算土地开发费；
土地开发费利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+200*65%*[(1+6%)0.5-1]=20.23(元/平方米）
（4）计算开发利润
开发利润=[(1)+(2)]*10%=35(元/平方米）
(5)计算土地出让增值收益
土地出让增值收益=[(1)+(2)+(3)+(4)]*15%=62.07(元/平方米）
年级：2010级
专业：工程管理
学号：228610100324
姓名：杨诗颖
2012 年4 月 3 日
评估对象概括
案例一：某市经济技术开发区内有一块土地面积为20000㎡，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。（1亩=667平方米，1平方公里=106平方米）
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。
房地产评估师的市场合作案例分析
房地产评估师的市场合作案例分析随着房地产市场的快速发展，房地产评估师的重要性日益凸显。
作为专业人士，评估师在市场中扮演着至关重要的角色，为各方提供准确、可信的评估结果。
在这篇文章中，将通过一个实际的市场合作案例，来分析房地产评估师与市场合作伙伴之间的关系以及案例中的问题和解决方案。
案例背景：某房地产评估师事务所与一家大型房地产公司合作，为该公司的新建项目进行评估工作。
该项目包括商业综合体和住宅楼群，总建筑面积超过10万平方米。
双方希望评估师能够提供准确的市场价值评估，以便在市场上进行出售和租赁。
问题分析：在与房地产公司进行初步沟通后，评估师发现合作过程中存在一些潜在问题。
首先，由于项目规模较大，评估所需要的数据量非常庞大，而公司未能及时提供完整的项目文件和相关资料。
其次，由于项目包含商业和住宅两个不同类型的物业，评估师需要同时考虑两者的市场情况和潜在价值，这对评估师的专业能力和知识要求较高。
最后，市场行情的波动性也对评估结果产生了挑战，评估师需要对当地市场进行精确的分析和预测。
解决方案：评估师针对以上问题提出了一系列解决方案。
首先，评估师与房地产公司建立了更加紧密的沟通渠道，要求其提供完整的项目文件和相关资料，并定期开会进行进度汇报。
其次，评估师组建了一个专业团队，由商业和住宅领域的专家分别负责不同部分的评估工作，确保专业知识的全面性和准确性。
最后，评估师利用先进的市场分析工具和数据模型，对当地市场进行深入研究和预测，提供更准确的评估结果。
合作成果与收益：在与房地产公司的积极合作下，评估师成功完成了评估任务，并为其提供了准确的市场价值评估报告。
该报告帮助房地产公司更好地了解了项目的市场潜力和价值，为其制定合适的销售和租赁策略提供了依据。
作为评估师方面，通过参与这一大型项目的合作，其知名度和业务口碑得到了提升，为其未来的市场竞争提供了更多机会。
结论：通过以上案例分析，可以看出房地产评估师在市场合作中的重要性和作用。
房地产评估师的市场定价案例分析
房地产评估师的市场定价案例分析在房地产市场中，评估师的角色至关重要。
他们负责对各类房地产进行评估，帮助决策者做出准确的市场定价。
本文将以一个实际案例，对房地产评估师的市场定价工作进行分析。
案例概述某城市的一处商业用地近期要进行二次开发，业主委托房地产评估师进行市场定价。
这片土地位于市中心繁华地段，周边有多个购物中心、高档住宅区以及商业办公楼。
评估师的任务是根据市场的需求和供给情况，确定合适的市场价格。
市场调研评估师首先进行了市场调研，以了解该地段商业用地的市场行情。
通过与当地开发商、置业顾问以及房地产经纪人的交流，评估师发现该区域商业用地的需求量较大，供给紧缺，市场价格较高。
市场数据分析接下来，评估师对该地段的市场数据进行了详细分析。
他收集了近年来该地段的成交数据，包括土地面积、销售价格、周边配套设施等信息。
通过统计和比较这些数据，评估师得出了一个初步的价格范围。
可比项目分析评估师进行了一项关键的工作，即对可比项目进行分析。
他选择了几个与该商业用地类似的项目，包括周边开发商最近推出的商业用地以及附近已经建成的商业综合体。
通过对这些项目的特点、销售价格以及市场反应进行比较，评估师进一步细化了市场定价的范围。
市场趋势预测评估师还需要对未来市场趋势进行预测，以此来确定市场定价的方向。
他仔细研究了该城市的城市规划、经济发展以及未来的商业引进计划，并与相关专家进行咨询。
通过这些研究和咨询，评估师得出了一些关于未来市场走势的预测，例如该地段商业用地的需求量可能会增加，市场价格有望上涨。
定价建议在综合考虑市场调研、市场数据分析、可比项目分析以及市场趋势预测的情况下，评估师最终给出了定价建议。
他建议业主根据市场需求和供给情况，以及该地段的优势条件，将市场价格定在一个稍高于市场平均水平的范围内，以充分体现土地的价值和潜力。
结论通过对该商业用地的市场定价案例分析，我们可以看到房地产评估师在市场定价过程中的重要性。
他们通过市场调研、数据分析、可比项目分析和市场趋势预测等方法，帮助决策者做出准确的市场定价决策。
资产评估案例分析模板(1)
资产评估案例分析——房地产评估班级：姓名：学号：房地产评估案例评估对象为XX有限公司位于上海市XX开发区XX路XX号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托XX评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003 年2 月21 日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市XX开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的［沪房地X字（2002）第XXX号］房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：XX有限公司坐落：XX路XX号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05 至2046-04-04 止土地总面积：29,032 m2建筑面积：6,791 m2房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市XX开发区XX路XX号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至：东为待租土地，西为XX路，北为XX路，南为XXX有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(二)影响因素说明1、个别因素分析(1)建筑物状况根据实地勘察，估价对象为XX有限公司位于上海市XX开发区XX路XX号内房地产，建筑物状况如下:(2)厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整, 能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(3)交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为XX公路。
房地产评估最新案例分析
房地产评估最新案例分析最新的房地产评估案例分析之一是美国纽约市曼哈顿地区的一座高级公寓大楼的评估。
该大楼位于曼哈顿著名的中央公园旁，拥有豪华的住宅单位和丰富的公共设施。
下面将对该案例进行详细分析。
首先，对该房地产项目进行市场分析是非常重要的。
曼哈顿是世界上最繁忙的商业和金融中心之一，吸引了大量的国内外投资者和高净值个人前往购买高端房地产。
该地区的供应较为有限，房价稳定而且持续上涨的趋势。
因此，该房地产项目位于曼哈顿中央公园旁边的地理位置非常有吸引力，可以吸引高端买家。
其次，对该房地产项目的规划和设计进行分析是必要的。
该公寓大楼提供了各种面积和户型的住宅单位，从一居室到四居室不等。
每个单元都配置了高端的装修和设备，以满足买家对豪华生活的需求。
此外，该公寓大楼还拥有豪华的公共设施，包括健身房、游泳池、会议室和停车位等，为业主提供了便利和舒适的居住环境。
接下来，对该房地产项目的租金和销售价格进行估计是必要的。
租金和销售价格是房地产评估的核心内容，需要根据市场需求、竞争情况和相似项目的销售记录等进行分析。
考虑到该公寓大楼位于曼哈顿中央公园旁边的独特地理位置和豪华的设计和设施，预计租金和销售价格都会较高。
最后，对该房地产项目的未来发展潜力进行预测是评估的重要部分。
由于该公寓大楼位于曼哈顿中央公园旁边，未来该地区的发展潜力可观。
随着曼哈顿市中心的不断扩张和发展，该地区的房地产价值有望继续增长。
而且，公寓大楼自身提供的高端住宅单位和豪华公共设施也将保持其吸引力，为未来的租售市场提供了良好的保证。
总结起来，对纽约市曼哈顿地区的高级公寓大楼进行房地产评估是一项复杂而重要的工作。
通过市场分析、规划设计分析、租售价格估计和未来发展潜力预测等多个方面的综合分析，可以得出该房地产项目的价值和发展前景。
这些分析结果将为投资者、开发商和买家提供有价值的参考信息，帮助其做出决策。
房地产评估案例分析
房地产评估案例分析房地产评估案例分析房地产评估是房地产市场中不可或缺的一部分。
对于购房者、房东、金融机构等不同角度的人来说，房地产评估都有着不同的意义。
评估结果的准确与否，将直接影响到各方的经济决策。
本文将结合一些实际案例，介绍房地产评估的基本概念、方法及其重要性。
1. 基本概念房地产评估，顾名思义是对一项房地产资产进行价值评价。
这个概念中，有两个关键词：价值与评价。
价值是指一个物品所能换得的价款；评价是在一定条件下，对该物品所判断的价值。
2. 评估方法房地产评估的方法有很多种，下面介绍几种比较常用的方法：（1）直接比较法。
这是一种常见的评估方法，通过比较同一地区、同一用途的房屋的市场交易价格，来确定被评估房屋的市场价值。
（2）收益法。
这种方法考虑到了被评估房地产的租金收入、资产增值等因素，以及未来几年内的预测。
评估人员需要通过调查市场租金、房价、增长率等数据，来估算房地产净收益的现值，从而推断出房产的市场价值。
（3）成本法。
这种方法的基本思路是，在房地产资产的价值中，有一部分是建设成本，因此以建设成本来评估房屋的市场价值。
这种方法需要考虑成本的折旧和贬值等因素。
3. 案例分析接下来介绍几个实际房地产评估案例。
（1）某市一个刚建成的小区在2018年进行了房地产评估。
评估人员采用了直接比较法，先调查了小区内7个户型不同的房屋的售价，然后估算了被评估房屋所在的楼层、方位等因素的影响，最终确定了被评估房屋的市场价值。
评估结果显示，被评估房屋每平米的市场价值为12000元。
（2）一位房东想要将自己的房产作为抵押品贷款。
贷款机构要求对该房产进行评估。
评估人员采用了收益法，先调查市场租金和房价，估算出该房产未来几年的租金收入和增值，然后根据贴现率计算出现值，最终推出该房产的市场价值。
评估结果显示，该房产的市场价值为300万元。
（3）一家物业公司要为自己的小区房屋建立一个物业服务费用标准。
评估人员采用了成本法，首先了解了小区内房屋的建设成本、折旧期、贬值率等信息，然后根据这些信息估计出各个户型的维护成本和耗材费用，进而计算出服务费标准。
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《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826 m2 ，建筑面积11359.1784m2，用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。
估价对象建于 2003 年，为 17 层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的转让。
三、估价时点本项目的估价时点为2012 年 3 月。
四、估价依据《房地产估价规范》 ( 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：V V0 A B C D A0 B0 C0 D0其中： V= 待估房地产价值；V0 = 比较实例房地产价格；A = 待估房地产交易情况指数；A0 = 比较实例房地产交易情况指数；B = 待估房地产估价期日房地产价格指数；B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数；C = 待估房地产区域因素条件指数；C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数；D = 待估房地产个别因素条件指数；D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
选取比较实例（见表1）比较实例 A B C资料来源房管局资料房管局资料房管局资料名称新宝利大厦天秀大厦新宝利大厦地址解放北路环市中路解放北路用途写字楼写字楼写字楼竣工年月2003 2003 2003交易日期2012.2 2012.1 2012.2单价 ( 元/m2) 10035 8500 10201区域环境良好良好良好交通情况良好良好良好市政设施齐全齐全齐全繁华程度繁华繁华繁华临街状况临街临街临街总层数高层高层高层实例楼层 6 层 2 层9 层外部装修较好较好较好内部装修无无简单设备安装较好较好较好新旧程度新楼新楼新楼相关因素的修正（见表2）实例 A B C调整后实例10035 8500 10201 算单价 ( 元/m2) 术平均修正项目比较数比较情比较数比较情比较数比较情法确定况说明况说明况说明评估单交易情况修正100/100 正常100/100 正常100/100 正常价为：交易日期修正99/100 下降97/100 下降97/100 下降（ 7081+ 区域因素修正100/115 案例佳100/99 稍差100/115 案例佳7370+68个别因素修正100/122 案例佳100/113 案例佳 100/125 案例佳83 ）/3 7110 修正后单（元价 ( 元/m2) 7081 7370 6883/m2 ）评估值为： 7110×11359.1784 80,763,800 （元）二、成本法成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。
成本法计算公式为：VC L C B qB (1)其中： V= 待估房地产价值；CL = 待估房地产楼面地价；CB = 待估房地产建筑物重置价格；qB =待估房地产建筑物成新率。
求楼面地价 CL用基准地价系数修正法。
即根据国有土地基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块的公平市场价值。
本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有关税费。
其基本公式为：L(2)C =S×A1×A2×A3 -----------------------------------------------其中， CL—楼面地价；S—基准楼面地价；A1 —年限修正系数；A2 —个别因素修正系数；A3 —市场转让因素修正系数。
A1= ＜1—— 1/ （1+i ）n＞／＜ 1—— 1/ （ 1+i ）n＞ ------------------- （3）其中，i —折现率（一年期存款利率为 2.25%，风险调整值取4%，则 i =6.25%）；n—最高出让年限； N —剩余使用年限；选取基准楼面地价s：该地商业用二级地的基准楼面地价s=4560 元/m2年限修正系数a1：因该地块刚办完有偿使用手续，取得商业用地的最高出让年限，所以，由公式（ 3）得 A1=1.0个别因素修正系数A2：评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，所以，确定取修正系数为： 1.02市场转让因素修正系数A3本次评估采用的基准地价是2000 年 10 月修订的，通过对该市土地交易市场的调查，发现其转让价格与基准地价之比为：0.9:1 ，因此，确定 A3=0.9 求得楼面地价 , 由公式（ 2）得：楼面地价的单价为： 4560× 1.0 ×1.02 ×0.9 = 4186 （元 /m2）取整为 4190元 /m2。
则：CL =4190× 11359.178447,594,960（元）求建筑物重置价格CBCB= 前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润 (4)综合造价（包括土建、装修及安装工程造价）目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造价为 1398 元 / m2装修： 800 元/ m2给排水及电照：110 元/ m2电梯及配电设备： 244 元/ m2因此，综合造价 =1398+800+110+244=2552（元 / m2 ）前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造价的 3%，则：2552× 3% = 77 （元 / m2 ）其它费用 ( 包括工程监理费、质监费、配套费等)根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为综合造价的 14.5%，则：2552× 14.5% = 370 （元 / m2 ）资金成本资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息。
该楼房的正常建设期为一年，评估基准日的一年期贷款利率为 5.85%，则：(2552+77+370) ×5.85%×1/2=88 （元 / m2 ）利润根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造价的 20%，则：(2552+77+370)× 20%=600（元/ m2）重置价值由公式 (4) 得：重置单价 =2552+77+370+88+600=3685（元 / m2 ），取整为 3690 元/ m2CB=3690 ×11359.1784 41,915,370（元）q求建筑物成新率 B通过现场勘察建筑物使用状况、保养情况，根据估价经验确定建筑物的已使用年限和尚可使用年限，利用年限法，综合评定出其成新率。
成新率 =尚可使用年限／（已使用年限 +尚可使用年限） ---------------（5）该楼房于 2003 年竣工并投入使用，至评估基准日止，已使用了9 年，经现场勘察及估价经验综合确定其尚可使用31 年。
q则由公式（ 5）得：B＝31/（9+31）×100%=78%求待估房地产价值V则由公式（ 1）得：V = 47,594,960 + 41,915,370× 78%80,288,900（元）估价结果确定用两种方法得出的估价结果比较接近，取二者的平均值得80,526,400 元。
评估单价约为 7090 元 / 平方米。
比较成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况，估价中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本，而不是估价对象房地产的实际成本。
市场比较法以替代原则为理论基础，只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用，而且具有较强的说服力，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是最有效的评估方法。
但市场比较法也受很多限制，主要有时间性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性，所以选取市场比较法一定要符合条件。
结合实际情况，此案例采用市场比较法更好。
案例二一、估价对象概况本项目估价对象为某处商品房，地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全，据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
具体情况如下表：房屋所有权证号*********************房屋所有权人*** 产别私产产权性质商品房楼号或幢号11房屋坐落*** 房号及部位603房屋总层数9（-2 ）层所在层数 6建筑面积 (m2) 104.29 房屋用途商业房屋结构钢混建成年代2004 年建筑物状况分析所在楼层 6 使用状况正常现状用途住宅景观较好户型两室一厅一厨一卫一阳台临街状况两侧临街采光、通风情况较好各房间朝向南维护保养及较好成新状况地面：客厅、卧室铺实木地板；阳台、卫生间、厨房铺地砖；墙面：客厅、卧室刷乳胶漆，阳台刷乳胶漆，厨房、各个房间装修卫生间贴瓷砖；情况的描述顶棚：客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣板吊顶；门窗：防盗户门，室门为木门塑钢窗；设备：卫生间普通洁具，厨房配整体高档橱柜。
二、估价目的为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值三、估价时点： 2012 年 3 月四、价值定义（名词解释）抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
五、估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房地产抵押估价指导意见》《房地产估价规范》【国标 GB/T 50291-1999】《城镇土地估价规程》【国标 GB/T 18508-2001 】六、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。