房地产开发企业会计实务
房地产企业会计报表附注内容【会计实务操作教程】
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会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间 接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或 多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制 其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业 （如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企 业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系 密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密 切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者 如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如 下事项：（l）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其 变化；（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。
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六、合并会计报表的说明 企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注 的事项外，还应在会计报表附注中说明：纳入合并会计报表合并范围的 子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例；纳入合并会 计报表的子公司增减变动情况；未纳入合并会计报表合并范围的子公司 的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况 和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司 投资的处理方法；纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资 公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。 在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处 理方法；纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大 的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 七、资产负债表日后事项的说明 资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至 会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事 项和非调整事项。 调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于 对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计 报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或 支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现 在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变 动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。
房地产开发企业会计与纳税实务习题答案-人邮版
第1章1、房地产开发企业开发的房屋包括（）。
A.商品房B.经营房C.周转房D.代建房【答案】ABCD2、（）属于房地产开发企业的其他业务收入。
A.出租开发产品租金收入 B .配套设施销售收入C.土地转让收入D.商品房售后服务收入【答案】D3、开发成本中的前期工程费包括（）。
A.土地征用费B.勘察测绘费C.规划设计费D.项目可行性研究费【答案】BCD4、开发成本中的土地征用及拆迁补偿包括（）。
A.耕地占用税B.三通一平费C.劳动力安置费D.安置动迁用房支出【答案】ACD第2章1、2016年5月，兴达房地产公司购买印花税票1000元，缴纳土地入股时的契税60000元，应如何进行会计处理。
【答案】借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费—契税 60000贷：银行存款 610002、2016年3月，中天房地产公司设立，注册资本为3000万元，公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本，计算应纳的印花税额。
【答案】总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15000元其他营业账簿应纳税额=12×5=60元第3章1、以下各项有关土地使用权的会计处理中，正确的有（）。
A.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧B.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本C.外购土地使用权及建筑物支付的价款应当按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配D.外购土地使用权及地上建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行分配的，应当全部作为无形资产E.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产【答案】ABCE【解析】企业外购的土地使用权及建筑物，如果确认无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理，选项D 不正确。
【会计实操经验】必看!八个房地产开发企业会计实务解析
【会计实操经验】必看！八个房地产开发企业会计实务解析1.房地产开发企业交房时，预收账款如何结转收入问：房地产开发企业交房时，是把已交房的预收账款结转收入，还是该完工项目的全部预收都要转收入？答：（1）在会计核算上按照《企业会计准则第14号——收入》规定的下列条件来判断，符合收入确认条件的，该项目的预收款及时确认收入。
第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（2）在企业所得税处理上，参考《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件”第二章收入的税务处理”相关规定执行，该项目已经完工的，应该将该项目的全部预收款在所得税上确认收入。
对于房地产企业来说，关于预收账款，会计上的结转收入与所得税上的确认收入是有差异的，应该注意。
2.房地产开发企业，售楼部购买的盆景等放哪个科目问：我公司是房地产开发企业，请问售楼部购买的盆景，音响，还有厕所的洁具放哪个科目？答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
因此，售楼部相关费用支出可以计入开发间接费。
但是售楼部后期处置的不同情况可能影响现在的账务处理，如果是房屋以后转为自用，需要转入固定资产。
那么此时售楼部购买的盆景和音响用于销售的，则应该计入销售费用。
房地产开发企业会计核算实务手册
房地产开发企业会计核算实务手册房地产开发企业会计核算实务手册作者：会计研究中心编著
出版社：中国市场出版社
出版发行时间：2021-3-1
规格：1册16开精装
定价：288元
优惠价：180元
第一章财务会计理论基础
第一节房地产开发企业会计概述
第二节财务会计基本假设
第三节会计信息质量的要求
第四节财务会计要素及其证实
第五节我国企业会计核算法规体系
第一节库存现金
第二节银行存款
第三节其他货币资金
第四节银行结算
第五节外币交易
第三章应收款项
第一节应收账款票据
第二节应收账款
第三节预付账款
第四节其他应收款
第五节应收款项资产减值
第一节存货概述
第二节存货的计价
第三节库存材料的会计核算
第四节委托加工物资
第五节低值易耗品
第六节周转材料的核算
第七节开发产品的内容及核算
第八节存货清查
第九节存货跌价准备
第一节固定资产的概念与证实
第二节固定资产的初始计量
第三节固定资产固定资产
第四节固定资产后续支出
第五节固定资产的处理
第六节固定资产清查
第七节固定资产资产减值
第六章金融资产
第七章投资性房地产
第八章无形资产和其他资产
第九章流动负债
第十章非流动负债
第十一章或存有事项
第十二章所有者权益
第十三章房地产开发企业成本的核算第十四章房地产开发企业总收入的核算第十五章房地产开发企业的期间费用与利润第十六章所得税
第十七章会计报表
房地产企业会计核算实用手册。
房地产开发企业会计实务分录大全
房地产开发企业会计分录1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金2、借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
会计实务：房地产开发企业正确计算固定资产折旧的意义
房地产开发企业正确计算固定资产折旧的意义
房地产开发企业的固定资产，由于使用和自然力的侵蚀等因素，会逐渐发生损耗而减少其价值。
这部分损耗价值，应算作固定资产使用期间的费用，将它计入当期的成本和费用。
这种由于固定资产的损耗而逐渐转移到成本和费用中去的价值，叫做“折旧”。
正确计算固定资产折旧，是正确计算企业成本费用，保证固定资产简单再生产的前提。
它对企业经济核算有着重要的意义。
首先，正确计算固定资产折旧，是正确计算企业成本费用、评价企业经济效益的必要条件。
作为企业成本、费用组成要素的折旧费，它的计算正确与否，不但会影响企业成本、费用的正确性，而且会影响企业盈利核算的正确性。
在折旧费提取偏低的情况下，会使企业成本、费用虚降，夸大企业盈利水平，造成“虚盈实亏”;在折旧费提取偏高的情况下，会人为地提高企业成本、费用，减少企业
的盈利。
这两种情况，都不利于正确评价企业经营活动的经济效益，从而削弱企业的经济核算。
其次，正确计算折旧，是保证固定资产简单再生产的前提。
固定资产损耗价值的补偿是恢复其实物形态的前提。
正确计提折旧，为固定资产的更新提供了资金来源。
如果提取的折旧低于固定资产的实际损耗程度，就没有足够的资金来保证
固定资产简单再生产的正常进行。
。
房地产会计实务操作
房地产会计实务操作引言房地产行业作为一个重要的经济领域，对于会计实务操作的要求也较高。
本文将重点讨论房地产会计实务操作的相关内容，包括房地产成本核算、收入确认、资产减值、租赁和融资等方面。
一、房地产成本核算房地产企业的成本核算主要包括房地产开发成本、土地使用权出让金、建筑物及相关工程安装工程费、所得税以及其他建筑物及土地相关的费用。
具体来说，房地产企业需要按照《企业会计准则》和相关法规的要求，将房地产开发成本按照工程完工百分比法进行核算，同时还要合理地分摊土地使用权出让金和其他相关费用。
在成本核算过程中，还需要关注资产减值的处理。
二、收入确认房地产企业的收入确认主要包括房地产销售收入和房地产租赁收入。
对于房地产销售收入的确认，通常采用完工百分比法或按照合同阶段来确认收入。
在确认房地产销售收入时，还需要将销售成本和已发生的销售费用相应地计入成本，并计提存货跌价准备。
对于房地产租赁收入的确认，主要参考《企业会计准则》和《合同计算租赁收入准则》，将租赁收入按照租赁合同约定的计算基础和计算方法确认。
三、资产减值在房地产行业中，资产减值的问题一直备受关注。
对于持有长期股权投资的公司，应根据公允价值变动或资产可收回金额的变动，对相关长期股权投资进行减值测试。
对于房地产公司的房地产及在建工程，应根据企业会计准则的规定，定期进行减值测试，如发现存在减值迹象，应及时计提相应减值准备。
四、租赁房地产租赁在房地产行业中占据重要地位。
根据《企业会计准则》和《合同计算租赁收入准则》，房地产租赁相关的会计实务操作主要包括确定租赁合同类型、租赁收入和租赁成本的确认、租赁支付的分期计提等。
对于经营性租赁，房地产企业在确认租赁收入时，还需要根据净回报率确定是否进行准租金的确认。
五、融资房地产行业的项目往往需要巨额资金的支持。
对于房地产企业融资相关的会计实务操作，主要包括融资成本的确认、融资费用的摊销以及相关准备计提等。
在确认融资成本时，需要对借款利息和其他相关费用进行合理的摊销，以反映融资成本的实际支出情况。
房地产开发企业会计核算与纳税实务
房地产开发企业会计核算与纳税实务下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产开发企业税收与会计实务大全
房地产开发企业在税收和会计实务方面涉及的内容非常广泛，涵盖了税收政策、资产负债表处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。
本文将从深度和广度两个方面进行全面评估，探讨房地产开发企业税收与会计实务的相关内容。
一、税收政策对房地产开发企业的影响1. 房地产开发企业所得税政策分析2. 房地产开发企业增值税政策分析3. 房地产开发企业土地使用税政策分析4. 房地产开发企业契税政策分析二、资产负债表处理1. 房地产开发成本与资产负债表处理2. 房地产存货的特殊会计处理3. 房地产开发企业资产减值准备的会计处理4. 房地产开发企业投资性房地产会计处理三、成本核算1. 房地产开发成本的核算方法2. 房地产开发企业合同成本的核算3. 房地产开发企业在建工程的成本核算4. 房地产开发企业的加工费用核算四、税务风险管理1. 房地产开发企业税务筹划2. 房地产开发企业税务合规风险3. 房地产开发企业税务争议解决4. 房地产开发企业税务风险评估与防范总结与回顾在房地产开发企业税收与会计实务方面，税收政策对企业经营活动的影响至关重要。
在资产负债表处理方面，房地产开发企业需要特别关注存货的特殊会计处理和资产减值准备的核算。
成本核算是税务管理的重要组成部分，企业需要合理进行成本核算以提高盈利能力。
税务风险管理更是企业经营的头等大事，企业需要做好税务筹划和风险评估，及时应对税务风险，确保企业的稳健经营。
个人观点房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域。
企业需要时刻关注政策变化，不断优化公司财务管理和税务筹划，以应对不断变化的市场环境。
加强内部管理，健全财务管理制度，强化风险管理意识，也是企业在这个领域持续发展的关键。
希望本文的内容能够让您对房地产开发企业税收与会计实务有更深入的了解，也希望能为您的工作或学习带来帮助。
如果对本文内容有任何疑问或建议，欢迎随时与我交流讨论。
房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域，它涉及到政策法规的变化、资产负债表的处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。
会计实务：房地产开发企业自行开发房地产的会计处理
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品---出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。
出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品---出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品---出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品---出租产品”科目。
企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
同时，在会计报表附注中披露出租房地产的成本、租赁合同主要条款等内容。
房地产开发企业对于本问题解答发布之前对外出租的自行开发房地产，未按照本规定原则进行处理的，应进行追溯调整。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
房地产会计实务操作
房地产会计实务操作房地产开发企业会计是在都市建设综合进展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营治理的需要而进展起来的专业会计。
本讲座依照我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。
本讲座要紧面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。
限于时刻与篇幅，本讲座要紧介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。
而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。
实务中如遇到这些业务，可按一样企业的会计实务进行处理。
本讲座的要紧内容如下：第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的宽敞会计实务工作者给予关心。
并诚恳期望大伙儿提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范畴房地产开发企业是随着我国城乡建设的进展，住宅商品化的推行，以及都市土地使用制度的改革而逐步形成的一个新兴行业。
近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的进展高潮，房地产业差不多成为我国国民经济进展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、治理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
房地产开发企业会计与纳税实务
房地产开发企业会计与纳税实务1. 引言房地产开发企业作为一个重要的经济实体，其会计和纳税实务对于企业经营和税务管理具有重要意义。
本文将从房地产开发企业的会计和纳税实务两个方面进行探讨，以帮助企业更好地了解和应对相关问题。
2. 房地产开发企业会计实务2.1. 会计核算方法房地产开发企业的会计核算方法主要包括权责发生制和计划成本制。
权责发生制是以交易产生的债权债务关系为基础进行核算，适用于销售房地产和收取租金等业务。
计划成本制则是以工程和项目为核算对象，根据预估成本进行核算，适用于开发和建设房地产项目的情况。
2.2. 固定资产管理房地产开发企业的固定资产主要包括土地、房屋建筑、机械设备等，其管理涉及到资产的获取、投资决策、使用维护和处置等方面。
企业应建立完善的固定资产登记台账，并确保资产的准确计量和分类。
2.3. 合同会计在房地产开发过程中，企业与买方、供应商、承包商等多方签订合同，并按照合同条款进行交易。
合同会计是指根据合同的具体条款，进行收入、成本和资产的确认、计量与处理。
合同会计对于企业的收入和成本能得到准确的核算，具有重要的意义。
2.4. 应收账款管理房地产开发企业往往需要与购房人签订预售合同，从而形成应收账款。
企业应建立健全的应收账款管理制度，及时核对、确认和收取款项，防止坏账风险的发生。
2.5. 融资与股权管理房地产开发企业常常需要通过融资来支持项目的开发和经营。
企业应根据实际情况选择适当的融资方式，并建立融资和股权管理制度，以充分利用外部资金和优化企业的财务结构。
3. 房地产开发企业纳税实务3.1. 企业所得税房地产开发企业涉及到的企业所得税主要包括增值税、企业所得税和房产税等。
企业应了解并遵守相关税法法规，合理规划税务筹划，以降低税负和合规风险。
3.2. 增值税管理房地产开发企业从事房地产销售和租赁业务，通常需要缴纳增值税。
企业应按照法律法规规定，合理申报增值税，确保税款的及时缴纳和税务报表的准确填报。
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房地产开发企业会计实务一、认识房地产及房地产开发企业（一）房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称。
其中，房产是指各种房屋财产，包括民用住宅、工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。
由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类：（1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。
（2）按照房屋的使用功能可以分为6类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③商业用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。
（二）房地产开发企业1.房地产开发企业的概念房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业，是指具有法人资格，以营利为目的，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。
它从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并对外出售或出租。
2.房地产开发企业的经营范围房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面：（1）土地开发和经营。
（2）房屋开发和经营。
已开发完工的房屋，按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转房和代建房等。
其中，商品房是指为销售而开发建设的各种房屋;投资房是指用于岀租经营的各种房屋；周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他单位的委托而开发建设的各种房屋。
(3)城市基础设施和公共配套设施的开发。
(4)代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发建设的各类工程，包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。
此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业、商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。
3.房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的开发经营活动主要具有如下特点：(1)业务内容的复杂性；(2)协作关系的广泛性；(3)交易方式的多样性；(4)结算关系的复杂性；(5)开发市场的区域性；(6)政策法规的制约性；(7)投资金额的大量性和开发建设的长期性；(8)开发经营的高风险性。
二、房地产项目的运作流程房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段:(一)前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。
前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。
前期准备阶段的特点如下：(1)开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地岀让金并取得国有土地使用权证。
(2)房地产开发企业的开发产品在建设前须经政府审批。
一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权，而房地产开发企业在开工前，要通过政府的立项审批和规划审批。
(3)用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。
(二)建设施工阶段在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。
该阶段是房地产项目运作的中心环节。
建设施工阶段的特点如下：(1)开发过程中受到政府相关部门的控制。
在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。
(2)开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。
经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后，开发产品才可上市交易。
(3)市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。
水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件，房地产开发企业的开发产品才能交付使用。
(4)对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。
(5)建设周期长，投资大。
房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。
(三)销售或自持阶段对于销售物业模式，是指房地产开发企业通过岀售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，是指房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。
1.销售阶段的特点(1)销售分为预售和现房销售两个阶段。
预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。
现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。
由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
(2)商品房预售实行许可证制度。
开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。
取得“商品房预售许可证”。
(3)产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。
另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。
2.自持阶段的特点一般情况下，房地产开发企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。
所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。
相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。
房地产开发企业持有物业的特点如下：(1)为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般情况下，房地产开发企业持有的经营性物业规模较大。
(2)房地产开发企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外岀租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。
(3)持有物业一般具有增值的特性。
房地产开发企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。
持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。
（4）持有物业可以产生并为房地产开发企业提供充足的现金流。
三、房地产开发企业会计核算（一）房地产开发项目投资费用估算由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
1.开发成本（1）土地使用权岀让金。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费。
①土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
②拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地岀让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因岀让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。
它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
（3）前期工程费，是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通路和平整建设场地）等支出（4）建安工程费，是指直接用于建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
（5）基础设施费，又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
（6）公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的各项费用，包括居委会、派岀所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支岀。
其估算可参照建安工程费的估算方法。
（7）不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述（1）〜（6）项之和为基数，按3%^ 5%计算。
（8）开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估算。
2.开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
（1）管理费用。
可以项目开发成本构成中前（1）〜（6）项之和为基数，按3%左右计算。
（2）销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括以下3项：①广告宣传费。
约为销售收入的2%〜3%②销售代理费。
约为销售收入的 1.5%〜2%③其他销售费用。
约为销售收入的0.5% 〜1%。
以上各项销售费用合计约占销售收入的4%^ 6%。
（3）财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。
（二）房地产开发企业会计核算的特点（三）房地产开发企业会计科目设置2006年，财政部发布了《企业会计准则（2006 ）》，2007年1月1日起首先在上市公司范围内执行，鼓励其他企业执行。
到2010年，除小企业外，基本上所有大中型企业已全面执行新企业会计准则。
按照财政部的部署，2011年底全面废止行业会计制度、企业会计制度等原有规定，实现在全社会范围内统一会计标准和指标口径。
因此，原执行《房地产开发企业会计制度》和《企业会计制度》的非上市房地产开发企业，将逐步过渡到执行新的企业会计准则。
本书顺应趋势，在后面的内容中将以《企业会计准则（2006 ）》及其应用指南、讲解为依据进行介绍。
根据《企业会计准则一一应用指南（2006 ）》的规定，结合房地产开发企业的实际情况，房地产开发企业常用的会计科目如表1所示。
表1的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。
企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目（四）房地产开发企业会计账簿设置房屋开发成本明细账开发项目名称:四、房地产开发企业成本核算及纳税（一）房地产开发企业的成本核算前已述及，房地产投资项目具有资金投入大、建设周期长、投资风险高等特点，同时，成本核算环节也比较多且复杂，这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。