房地产开发企业会计实务

房地产开发企业会计实务

一、认识房地产及房地产开发企业

（一）房地产

房地产又称不动产，是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括民用住宅、

工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。

由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类：

（1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广

场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。

（2）按照房屋的使用功能可以分为6类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③商业

用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。

（二）房地产开发企业

1.房地产开发企业的概念

房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业，是指具有法人资格，以营利为目的，实

行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并对外出售或出租。

2.房地产开发企业的经营范围

房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面：

（1）土地开发和经营。

（2）房屋开发和经营。已开发完工的房屋，按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转

房和代建房等。其中，商品房是指为销售而开发建设的各种房屋;

投资房是指用于岀租经营的各

种房屋；周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋；代建房是

指接受地方政府和其他单位的

委托而开发建设的各种房屋。

(3)城市基础设施和公共配套设施的开发。

(4)代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发建设的各类工程，包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。

此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业、

商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。

3.房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的开发经营活动主要具有如下特点：

(1)业务内容的复杂性；

(2)协作关系的广泛性；

(3)交易方式的多样性；

(4)结算关系的复杂性；

(5)开发市场的区域性；

(6)政策法规的制约性；

(7)投资金额的大量性和开发建设的长期性；

(8)开发经营的高风险性。

二、房地产项目的运作流程

房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营

等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段:

(一)前期准备阶段

前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转

让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段的特

点如下：

(1)开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地岀让金并取得国有土地使用权证。

(2)房地产开发企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务

之前无须报政府审批，具有充分的自主权，而房地产开发企业在开工前，要通过政府的立项审批

和规划审批。

(3)用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程规划

许可证及施工许可证。

(二)建设施工阶段

在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包

等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。

建设施工阶段的特点如下：

(1)开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。

(2)开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后，开发产品才可上市交易。

(3)市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件，房地产开发企业的开发产品才能交付使用。

(4)对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。

(5)建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全

部完成。

(三)销售或自持阶段

对于销售物业模式，是指房地产开发企业通过岀售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自

持物业模式，是指房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。

1.销售阶段的特点

(1)销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设

工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收

资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

(2)商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理

预售登记。取得“商品房预售许可证”。

(3)产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，

开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。

2.自持阶段的特点

一般情况下，房地产开发企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。

所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及

工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。房地产开发企业持有物业的特点如下：

(1)为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般情况下，房地产开发企业持有的

经营性物业规模较大。

(2)房地产开发企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外岀租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。

(3)持有物业一般具有增值的特性。房地产开发企业一般是长期持有经营性物业，而不是