旅游地产专题研究2-世联机构
世联：综合体四种开发模式案例研究
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选， 世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店 式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地： 商业部分——东方新天地： 东方新天地
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场 购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、 适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力店 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种 主力业态 类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮： 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美 食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专 为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店， 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐： 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城， 根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的 家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室 教育
世联-绿景珠海淇澳岛地块前期定位
完善配套设施
根据客户需求和社区规划，进一步完 善项目配套设施，如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态， 及时调整项目策略，确保项目顺利推 进。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略，包 括营销手段、品牌推广等，为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等，评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等，确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势，包括政策环境、消费需求变化等， 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势，分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况，为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等，评估其开发能力和品牌 影响力。
02
竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线，了解 其产品特点和市场定位，为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大，需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系，以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大，需评估政策变化对地块投
资价值的影响，如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况，评估地块投资的市场前景和潜在风险，如
竞争对手、市场需求等因素。
《旅游地产专题》课件
建立完善的客户关系管理系统，提高客户满意度和忠诚度，促进口 碑传播。
品牌建设与宣传推广
品牌定位
明确旅游地产项目的品牌定位，塑造独特的品牌形象和市场认知 度。
宣传推广
制定有效的宣传推广计划，利用各种媒体和渠道进行广泛传播， 提高项目知名度和美誉度。
公关活动
组织各类公关活动，如新闻发布会、主题活动等，以增强品牌影 响力和社会关注度。
THANKS
感谢观看
旅游地产的发展历程与趋势
发展历程
我国旅游地产的发展始于上世纪80年代，经历了起步阶段、快速发展阶段和转 型升级阶段。
发展趋势
未来，我国旅游地产将朝着多元化、个性化、生态化、智慧化的方向发展，以 满足消费者日益增长的需求结词
明确项目定位和目标市场是旅游地产项目成功的关键。
04 旅游地产项目运 营与管理
项目管理组织与团队建设
详细描述
总结词：高效的项目管理组 织与团队是旅游地产项目成
功的关键。
01
02
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明确项目目标与任务分工， 确保团队成员各司其职。
建立有效的沟通机制，促进 团队成员间的信息交流与合
作。
04
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定期进行团队建设活动，提 升团队凝聚力与执行力。
日常运营管理与服务提升
成功案例一：某海滨度假区的开发与运营
总结词
资源整合、品牌建设、持续创新
详细描述
该度假区充分利用了海滨资源，通过整合酒店、餐饮、娱乐等多种业态，打造了一个高 品质的度假胜地。在品牌建设方面，度假区注重提升品牌知名度和美誉度，通过举办各 类活动和节日庆典等形式吸引游客。同时，持续创新也是其成功的关键，不断推出新的
总结词：良好的日常运营管 理与服务是提升旅游地产项 目竞争力的关键。
2024年旅游地产项目可行性研究报告
旅游地产项目可行性研究报告目录序言 (4)一、旅游地产项目概论 (4)(一)、旅游地产项目承办单位基本情况 (4)(二)、旅游地产项目概况 (5)(三)、旅游地产项目评价 (5)(四)、主要经济指标 (5)二、市场分析 (6)(一)、行业基本情况 (6)(二)、市场分析 (7)三、技术方案 (8)(一)、企业技术研发分析 (8)(二)、旅游地产项目技术工艺分析 (9)(三)、旅游地产项目技术流程 (11)(四)、设备选型方案 (12)四、原辅材料供应 (14)(一)、旅游地产项目建设期原辅材料供应情况 (14)(二)、旅游地产项目运营期原辅材料供应及质量管理 (15)五、旅游地产项目选址说明 (16)(一)、旅游地产项目选址原则 (16)(二)、旅游地产项目选址 (17)(三)、建设条件分析 (19)(四)、用地控制指标 (20)(五)、地总体要求 (21)(六)、节约用地措施 (23)(七)、总图布置方案 (24)(八)、选址综合评价 (26)六、财务管理与资金运作 (27)(一)、财务战略规划 (27)(二)、资金需求与筹措 (28)(三)、成本与费用管理 (29)(四)、投资决策与财务风险防范 (29)七、进度计划 (30)(一)、旅游地产项目进度安排 (30)(二)、旅游地产项目实施保障措施 (31)八、环境影响评估 (33)(一)、环境影响评估目的 (33)(二)、环境影响评估法律法规依据 (33)(三)、旅游地产项目对环境的主要影响 (33)(四)、环境保护措施 (34)(五)、环境监测与管理计划 (34)(六)、环境影响评估报告编制要求 (34)九、市场营销策略 (35)(一)、目标市场分析 (35)(二)、市场定位 (36)(三)、产品定价策略 (36)(四)、渠道与分销策略 (37)(五)、促销与广告策略 (37)(六)、售后服务策略 (37)十、人力资源管理 (38)(一)、人力资源战略规划 (38)(二)、人员招聘与选拔 (40)(三)、员工培训与发展 (41)(四)、绩效管理与激励 (42)(五)、职业规划与晋升 (42)(六)、员工关系与团队建设 (43)十一、团队建设与领导力发展 (46)(一)、高效团队建设原则 (46)(二)、团队文化与价值观塑造 (47)(三)、领导力发展计划 (49)(四)、团队沟通与协作机制 (50)(五)、领导力在变革中的作用 (51)十二、供应链管理 (52)(一)、供应链战略规划 (52)(二)、供应商选择与评估 (54)(三)、物流与库存管理 (55)(四)、供应链风险管理 (56)(五)、供应链协同与信息共享 (57)序言本项目投资分析及可行性报告旨在全面介绍和规划一个创新性的旅游地产项目，以满足需求。
(世联)中海投资黎香湖项目整体定位
生态农业园区产业布局
挥最佳经济效益，实现最大辐射力
➢ 2010年9月，国家农业部批准成立北京市顺义区 等50个县（区、市、垦区）为第一批国家现代农 业示范区。
➢ 2012年1月，国家农业部批准成立北京市房山区、 重庆市南川区等101个市（地）、县（区）、镇 （乡）为第二批国家现代农业示范区。
➢ 目前，全国共有151个国家现代农业示范区，其 中重庆市有潼南、南川、荣昌三个国家现代农业 示范区，四川省有7个国家现代农业示范区，是 分布最密集的省份。
★★★☆
山景、雪景、商 务接待
★★☆
山景、峡谷、养 生
★★
★★★☆ ★★★★
★★★
★★★☆
★★★
★★☆
★★★☆ ★★★ ★★☆
四面山
生态旅游
山景、养老 ★★☆
★★☆
★★☆
★★☆
长寿湖
观光休闲旅游
湖景
★☆
★★★
★★
★☆
11
关键点二：西部最大的国家级现代农业示 范区，旅游观光产业，区域强势发展
12
西部最大的国家级现代农业示范区，以政府为发展主导，超大规模支撑其发
景看好；
10
旅游基础
仙女山与金佛山旅游资源及发展力度最为强势，奠定东南部旅游规模化发展的 基础
景区
区域定位
核心卖点
核心竞争力 交通配套 吸引游客能力 接待游客能力
仙女山 金佛山 黑山谷
度假旅游之城、户外运 行之城、生态环保之城
以观光游为主，辅以少 量休闲度假游、会议商
务旅游
生态旅游，养生
山景、雪景、参 与项目
项目南区属性研究 旅游度假物业发展特征研究 项目各类物业发展方向研判 项目定位 项目物业价值实现——价格定位 项目经济评价
2024旅游市场调研报告范文(汇总8篇)
2024旅游市场调研报告范文（汇总8篇）旅游市场调研报告范文篇1(一)大连优越的地理置大连优位于渤海之滨的大连，凭借绵长的海岸线和整洁优美的城市形象，已经成为越来越多的国内外人士旅游观光者或者前来居住的目的地。
而且，大连优越的地理位置，决定了其无与伦比的区位优势越的地理位置。
位于中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，处于环渤海地区的圈首，是京津的门户，北依中国东北的辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相城市西北临渤海，东南面向黄海，在黄海和渤海的相拥之下，有着著名的特殊景观——“黄渤海分界线”。
整座城市依山沿海而建，海岸线绵长，占到辽宁省的73%，全国的8%，每年有着2500~2800小时的稳定日照时间，阳光、沙滩、海浪在这里完美结合，并且冬无严寒、夏无酷暑、四季分明，气候宜人，可以说，大连是国内极佳海岸线资源的坐北朝南的阳光海滨之城，在东北、中国乃至世界范围内，都是极佳的休闲度假胜地。
首先，空间上看，大连近京津、临韩日，处于世界三大经济体之一东北亚的核心位置;从时间看，大连和北京、首尔、东京几乎在地理空间的一条直线上，直飞北京、首尔不到一小时，直飞日本也不到两个小时，所以大连可以说是极具发展后劲的“幸运之城”。
而从夏季达沃斯会议选择在大连召开这一事实来看，大连的城市地位已经可见斑。
(二)促进大连旅游发展因素不经意之间，“城市让生活更美好，休闲让城市更具魅力”，已经成为当代中国城市发展的一种时尚和潮流。
就其内涵而言，物质生活的逐步丰富，促使市民渴望更加充实地精神生活。
首先，拥有自己的文化特色和城市内涵。
简单的山林湖泊、历史遗迹等资源不能代表休闲，而是要将休闲资源与地域文化结合形成城市自己的文化特色。
有了文化才有内涵，城市才具有久远的吸引力。
如大连有自己的清新，自己的风情，自己的新鲜其次，休闲产业的创意性较强。
创意可以给城市带来活力。
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
世联海南乐东龙腾湾龙栖湾旅游地产整体定位报告 PT
•三亚规划局总规划师
•深圳综合开发研究院 旅游研究中心主任
•深圳华侨城旅游投资 发展部
•深圳华侨城旅游总策 划师
•深圳万科集团
•万豪集团营销总监
•海口喜来登酒店营销 总监
• 欧博公司 Miche Perisse
•……
•海南旅游地产研究 •海南东部旅游带研究 •海南西部工业带研究 •海南区域开发模式研
项目在海南的位置图
项目在乐东的位置图
60km
凤凰机场
项目
70km
三亚
深圳世联地产
乐东 县城
45km
项目
Worldunion
项目规模：面积共约66平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两 个湾区
项目总规模约66平方公里， 海岸线长33公里，内陆延 伸2公里
项目自东向西包括两个湾 区：龙栖湾、龙腾湾，两 湾区均为西南朝向，自然 相连，之间无建筑物阻隔
坎昆国际会议展览中心 -举行过多次重要的国内和国际会议 -每年有许多享有声望的国际企业来举办会议 -会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨
会议
发展中国家和发达国家就国际经济合作 与发展问题进行对话的最高级会议
世贸组织第五次部长级会议 加勒比海湾酒店国际会议
电影节 墨西哥革命周年庆典
北部旅游目的地
西部工业带
海口
美兰机场
儋州/洋浦
东方 乐东
琼海
万宁
凤凰机场
三亚
东部旅游带
南部旅游目的地
东部旅游带已初步成型
海南旅游客流
旅游产品
海口客流
美兰机场
•560万人次
海口港口
•78万人次
世联房地产项目定位之市场调研培训
11
3、项目的核心竞争价值方向的初步确定 （对于类同的总价或单价项目）
1、区位价值与核心客户群的确定； 2、规划功能调整的方向； 3、价格标杆的参照系或自身定义； 4、主要竞争差异的方向选择； 关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
12
三、市场调研计划制定
p<2000
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？
9
初步假设下的市场调研任务
1、界定竞争框架（房地产项目调研）
结构性分析： A、均价在2000元至2500元/平方米，周边的的竞争对手现在是谁？它们的
外来人口购房比例
3、是否进入豪宅 增长期？
主流消费群体特点
4、是否进入第二 （中产阶层是否成为主力，亦还是
居所发展期？
泛政府公务员及私营业主为主流）
27
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机 会与限制？
2、区域的价值利用 点是什么？
3、区域价格是否有 突破的限制？
4、区域发展的主流 价值是什么？
因此，建立合适 的价格参照系非 常重要。
23
一个很好的基于消费者需求的分析项目发展模式 的工具。
24
八、对调研工作的要求与评价
要求： 1、每天调研后作小结、讨论、遵循：假设 、论证、再假设、再论
证 2、补充调研，随新假设调整调研内容 3、调研结束后基本形成大思路 基本评价标准 1、是否对类似竞争楼盘的卖点、规划指标、户型特点、销售率及购
旅游地产的4种运营模式分析
旅游地产的4种运营模式分析旅游地产是指在旅游景点或者风景名胜区内开发的以旅游为主要目的的房地产项目。
旅游地产的运营模式可以分为以下四种：1.自持运营模式：这是最基本的旅游地产运营模式，开发商将开发的旅游地产项目自行经营。
他们负责项目的建设、营销、设施的维护以及旅游服务的提供。
这种模式相对简单，但风险也较高，因为开发商需要投入大量资金购买土地、建设设施，并且需要具备一定的旅游开发和管理经验。
2.委托经营模式：在这种模式下，开发商将自己开发的旅游地产项目委托给专业的旅游地产公司进行经营。
旅游地产公司会负责项目的日常管理、设施的维护和旅游服务的提供，而开发商则可以获得租金或者分成。
这种模式可以让开发商专注于房地产的开发，降低运营风险，但也需要选择可靠的经营方。
3.与酒店合作模式：在这种模式下，开发商与酒店管理公司合作，将旅游地产项目作为酒店的组成部分进行经营。
酒店管理公司负责酒店的管理和旅游服务的提供，开发商可以获得租金或者分成。
这种模式可以借助酒店品牌知名度和运营管理经验，提高项目的市场竞争力。
4.分销合作模式：在这种模式下，开发商与旅行社或者在线旅游平台进行合作，将旅游地产项目作为旅游产品进行销售。
开发商可以委托旅行社或者在线旅游平台进行项目的市场推广和销售，同时也可以提供旅游服务。
开发商可以通过与旅行社或者在线旅游平台的合作，扩大项目的触达范围，降低市场推广成本，提高项目的销售额。
以上是旅游地产的四种运营模式，每种模式都有其优点和挑战。
开发商需要根据自身的实际情况和项目特点选择适合的运营模式。
同时，在实际运营中，开发商还可以根据需要灵活调整运营模式，比如采取多种运营模式的组合，以满足不同的市场需求和投资目标。
世联地产_主题酒店研究及案例_44PPT.pptx
案例： 厦门艾美酒店
酒店由厦门福隆运动发展有限公司所有， 距离厦门市中心及厦门国际机场仅15分 钟之遥。酒店坐落于仙岳山山坡之上， 四周尽是葱郁的森林与壮丽的自然景观。 酒店拥有348间精致的客房，其中包括 12间别墅套房，每间均提供可俯瞰庭院 或山峦景观的私人阳台。
厦门艾美酒店拥有两间餐厅和一间酒吧， 以及10间会议室。其中，会议空间总面 积超过2000平方米，包含一间占地842 平方米、层高10米的自然采光无立柱豪 华宴会厅。宾客们还可享受众多先进设 施，包如健身中心、室内恒温泳池、水 疗中心以及仙岳山公园慢跑及徒步步道。 值得一提的是，厦门艾美酒店是厦门地 区惟一提供山地网球场的国际酒店。
银珠酒店不仅会成为滨海新区高档商务客人 的交流与活动场所，也一定会成为中外艺术 家、批评家和收藏家交流与活动的平台，成 为酒店业知名的品牌。
酒店特设大师作品房：
酒店每间艺术房都挂有当 代艺术家的作品是对酒店 的等级和品味的强化，这 些艺术品从酒店的依附和 装饰功能中解脱出来，它 们自身扮演着独立的展示 功能，有着自身的自主性。
丹尼尔·布伦作品《界限》
大师作品房——
《无题》方力钧
房间说明
方力钧作为中国后89新艺术 潮流最重要的代表，与这个潮流 的其它艺术家共同创造出一种独 特的话语方式——玩世写实主 义，其中尤以其所创造的“光头 泼皮”的形象，成为一种经典的 语符，标志了80年代末好90年 代上半期中国普遍存在的无聊情 绪和泼皮幽默的生存感觉，或者 更广义地说它标志了当代人的一 种人文和心理的感觉。
具有独特的历史或地域 风格，酒店内处处体现 出人文的特征
时尚艺术氛围比较 浓厚，时尚潮流聚 集地
风景游览区、历史 悠久的城市以及具 有独特景观资源
旅游地产项目综合评估报告
旅游地产项目综合评估报告目录序言 (4)一、发展策略 (4)(一)、公司发展计划 (4)(二)、执行保障措施 (5)二、地理位置与选址分析 (7)(一)、选址原则与考虑因素 (7)(二)、地区概况 (7)(三)、创新与社会经济发展 (8)(四)、目标市场和产业导向 (8)(五)、选址方案综合评估 (8)三、旅游地产项目基本情况 (8)(一)、旅游地产项目名称及旅游地产项目单位 (8)(二)、旅游地产项目建设地点 (9)(三)、调查与分析的范围 (10)(四)、参考依据和技术原则 (10)(五)、规模和范围 (12)(六)、旅游地产项目建设进展 (12)(七)、原材料与设备需求 (13)(八)、环境影响与可行性 (15)(九)、预计投资成本 (16)(十)、1旅游地产项目关键技术与经济指标 (17)(十一)、1总结与建议 (18)四、旅游地产项目投资主体概况 (19)(一)、公司概要 (19)(二)、公司简介 (19)(三)、财务概况 (20)(四)、核心管理层介绍 (21)五、法律与合规事项 (21)(一)、法律合规与风险 (21)(二)、合同管理 (22)(三)、知识产权保护 (22)(四)、法律事务与合规管理 (22)六、风险评估与应对策略 (24)(一)、旅游地产项目风险分析 (24)(二)、风险管理与应对方法 (25)七、技术与研发计划 (27)(一)、技术开发策略 (27)(二)、研发团队与资源配置 (28)(三)、新产品开发计划 (29)(四)、技术创新与竞争优势 (30)八、营销策略与品牌推广 (31)(一)、营销策略制定 (31)(二)、产品定位与定价策略 (33)(三)、促销与广告战略 (34)(四)、品牌推广计划 (35)九、投资方案 (37)(一)、旅游地产项目总投资构成分析 (37)(二)、建设投资构成 (38)(三)、资金筹措方式 (39)(四)、投资分析 (40)(五)、资金使用计划 (40)(六)、旅游地产项目融资方案 (42)(七)、盈利模式和财务预测 (43)十、劳动安全生产分析 (44)(一)、安全法规与依据 (44)(二)、安全措施与效果预估 (45)十一、社会责任与可持续发展 (48)(一)、社会责任策略 (48)(二)、可持续发展计划 (48)(三)、社会参与与贡献 (49)十二、旅游地产项目监督与评估 (49)(一)、旅游地产项目监督体系 (49)(二)、绩效评估与指标 (50)(三)、变更管理与调整 (51)(四)、定期报告与审计 (52)序言本报告旨在对公司旅游地产项目进行评价分析，旨在提供参考意见和改进建议，帮助企业优化项目管理和提升产品竞争力。
世联-地产营销渠道创新策略研究
世联-地产营销渠道创新策略研究
•活动营销 •大事件
城市发展论坛——以城市运营者的姿态邀请 政府及企业领导探讨淮南发展下生活模式的 变迁
目的：
项目形象建立，奠定市场影 响力；
区域形象重整、区域价值挖 掘；
项目生活方式倡导；
•“我们是城市运营者”核心价值的宣扬
时间：
形象导入期，展示区开放之 前；
相关工作：
•活动营销 •小活动
矿业集团联谊会——结合项目核心展示区多 次举行，邀请目标客户体验项目倡导的生活 氛围
目的： 直接与目标客户沟通； 展现产品素质与氛围； 提升项目档次和形象；
时间： 从开盘前展示区开放开始， 结合节假日多次举行类似活动 ；
相关工作： 销售中心、核心展示区、样 板房必须完工； 项目周边导示系统配合； 媒体、新闻软文配合； 展示区现场应组织足够的销 售人员进行产品讲解； 备糕点饮料。
世联-地产营销渠道创新策略研究
•活动营销
•以大事件为主，通 常在每期举办一次， 主要是对项目形象的 强化，时效性较长， 频率较低。
•以小活动为主，可 在同一期内多次举行 ，主要是客户维护和 口碑传播，时效性较 短，频率较高。
学习改变命运,知 识创造未来
对常见活动进行分类，以“大事件”穿插“ 小活动”的形式举行持续的、频密的的营销 活动
学习改变命运,知 识创造未来
世联-地产营销渠道创新策略研究
•活动营销
•小活动
目的 低成本保持市场热度； 老客户维护及新客户挖掘 ； 持续强化品牌；
时间 开盘后多次举行；
主题 庆祝项目热销暨成交客户 答谢；
相关工作 制造荣誉感，在项目内举 办； 客户营销的一部分，主要 用于开盘的客户维护和项目 造势； 由于成本较低，多次推盘 需要，酒会形式的活动可多 次举行。
世联行介绍
全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判 用地取地战略研判
区域市场研究 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目整体建筑指标策略 物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议 建筑单体设计建议 建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 产权单位划分建议
让更多的人 享受真正的地产服务
深圳世联行地产顾问股份有限公司 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD
世联行——持续跑赢大势，坚持价值创造
➢ 世联成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007 年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月 28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地 产综合服务提供商。
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
价格策略报告 销售阶段诊断及调整方案
月度推广总结及建议 销售团队管理及服务
租赁代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 动态租金及匹配租金租控方案制定 中长期租金收益与谈判策略组合方案 租赁全程手续办理
增值服务
推荐服务 匹配项目考察推荐
专家服务 关键节点专家团队支持 外部专家资源整合及推荐
资讯服务 世联出版的专业书籍/期刊赠阅
最新市场/行业资讯报告 沟通互动
高层定期沟通 陪同考察
4——战略顾问
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単鳌千舟湾
区域背景：千舟湾所在的単鳌区域拥有较为独特的自然环境，具备极强的自 身资源优势
千舟湾
単鳌镇 锦江饭店
琼海市区 嘉积区
东斱文化苑 金海岸酒店
官塘区 単鳌区
沙坡岛高尔夫 金索菲特大酒店 亚洲论坛永丽会址 沙美海滩 玉带滩
博鳌区域位亍海南省东部，依山傍海，海岸线长达21公里。区内河流纵横、沙丘起伏。北部沿海拥有：三河（万 泉河、龙滚河、九曲江）、三岛（东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛）、两港（博鳌港、潭门港）、一海（沙美内海）、 一滩（玉带滩）、一石（圣公石），风景独特优美，具备极强的自身资源优势。
単鳌千舟湾
项目基本信息：“三江、两海、一丑界”的中信千舟湾，是中信首个単鳌滨海 度假项目，也是単鳌亚洲论坛核心规划区内唯一的以公寓为主体的项目
位置 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 开发商 物业管理公司
海南省博鳌亚洲论坛主核心觃划区内 620亩 280000平斱米 0.67 别墅20000元-70000元/㎡ 公寓15000元/㎡ 中信海南博鳌投资公司 世邦魏理仕
中国杭州
亚太滨海岛屿国家
丏题研究斱向
第一部分：资源依赖型旅游地产运作模式及特点
第二部分：相兰案例研究及借鉴意义
相兰案例研究及借鉴意义
第一纩度：中国滨海旅游度假项目最多的地斱，海南省，集 中在三亚和単鳌区域
宝莲城 千舟湾 博森·亚洲湾 単鳌经典 単鳌湾 凯莱温泉假日 鹏単项目 中信·山钦湾
香槟郡単
日期 2007年9月12日 2007年9月22日 事件 出席中国大飡庖 “爱在天涯海角”慈善捐劣活劢幵捐款 出席光明天使慈善晚宴 幵捐款 日期 2008年10月2日 2008年10月23日 事件 三期“东海湾山海大宅”开盘 赞劣“大佛杯”中国男子高尔夫置业球员锦标赛
2007年11月14日
2007年12月21日 2008年1月1日 2008年1月23日 2008年3月28日 2008年5月19日 2008年7月6日 2008年7月8日 2008年7月13日 2008年7月14日
项目定位高端，产品丰富细腻，定位亍高端客群， 且销售手法张扬，取得了非常丌错的销售业绩
开发商 物业管理公司
三亚半山半岛
区域背景：半山半岛项目最大化的利用了绝对稀缺的优势资源，有效放大至
最大化
•位亍三亚鹿回头半岛，整佑性极强； 自 然 资 源 •双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源； •沙滩优质且背山面海； •距市区及机场较近，交通优势极佳；
"半山半岛"亮相上海奢侈品展
亮相北京“2007年中国宜居城市住房成就展” 房展会 承办2008谭盾新年音乐会 推出游艇试驾活劢 冠名海南建省办经济特区二十周年“飞扬20”电规节目 同业主向汶川灾区捐款300万元 同世邦魏理仕正式签署物业管理协议 获2008第五届中国经典别墅釐奖 在日本冲绳、东京丼办“2008世界滨海休闲度假地产高峰论 坛（中日对话）暨中国地产赴日考察”活劢 获得由日本丌劢产商会、全国巟商联房地产商会办法的“优秀 滨海项目大奖”
感强，各节点小品丰
富，展示区整佑效果 出彩，现场杀客力极 强。
三亚福湾
项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的MINI泳池别墅 成为项目最大的卖点之一
2#68平米海景洋房
• 5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源； • 卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高； • 整佑空间丌斱正，应用有死角，斜向露台设计影响 通风采光效果z
2008年11月23日
2008年11月30日 2008年12月6日 2008年12月14日 2009年5月10日 2009年6月3日 2009年6月28日 2009年8月21日 2009年11月4日 2009年11月10日
丼行巟行不开发商战略合作签字仦式，获巟行30亿授信
不卡尔森酒庖管理集团签订合作协议 不新丝路模特机构联合丼办“美丽半山半岛新丝路模特艺术之旅开幕 式” 在上海丼办三亚高端地产政店推介会 全程赞劣的“2009中国民生银行‘非凡财富’保罗.兊鲁格曼中国周” 系列“巡演”活劢 冠名2009浙商大会 同星河湾签署战略合作协议 赞劣商参不了本次华尔街大帅中国行活劢 承办的第四届2009中国邮轮产业发展大会 参加第五届北京国际釐融博觅会
主要分类
滨湖类度假项目开发，主要依托现有的湖景资源 滨海类度假项目开发，主要依托海佑资源
温泉度假项目的开发，主要依托温泉资源
山佑类度假项目开发，主要依托山势的资源
……
资源依赖型旅游地产的分类及特点
主要特征：
依托资源的开发，对自然资源依赖型大 离主城区有一定的距离，交通佑系发达
単鳌千舟湾
产品规划：千舟湾项目产品线丰富，具备海景公寓、叠拼联排、独栋等产品， 幵丐利用水域进行了区域的分割，区域在保持相对独立丐具备整体感
• 距离海口市约100公里，距离琼海市嘉积区约20公里。千舟湾地处海南岛东海岸的万泉河、龙 滚河和九曲江的三江入海口处，不沙坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。项目地 块现属海南博鳌投资控股有限公司名下。
• 该项目占地面积约40公顷，建筑面积约24万平斱米，觃划容积率为0.6，设计层高为≤5层，周
旅游项目的比重偏多，住宅项目比重少
阶段性明显，开发周期长，服务要求高
发展趋势：
产品线日趋丰富，产品丌再是一成丌变的面向大众，需要创新产品类型 产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样 产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利
核心优势：
三亚半山半岛
基本信息：半山半岛目前是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目
位置 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 物业费水准
海南省三亚市小东海鹿回头半岛，毗邻鹿 回头公园，距市区和大东海3千米。 1377319.56平斱米 1000000平斱米 约1.0 49000元/㎡ 公寓：4.5元/平斱米，别墅：6元/平斱米 三亚鹿回头旅游区开发有限公司 世邦魏理仕
•政店帆望鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域； •吸引一系列高端酒庖入驻，包括悦榕庄、世界酒庖No.1的洲际 酒庖亚洲旗舰庖； •全亚洲最优秀的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场（国际18洞， 洞洞见海，洞洞全灯光） 政 府 主 导
三亚半山半岛
开发次序：项目一期用优质的低密度别墅产品迅速打开市场，幵弥补地块位 置上的劣势；二期则以高层+独栋别墅的产品，提高容积率；三期为高层公寓。
2008年7月25日
2008年8月1日-13日 2008年10月2日
丼办“海洋之星”（第一期）夏令营
半山半岛百万奘运加油旗在中兰村、鸟巢、后海、前门西单清 华、北大等地发放 在三亚悦榕庄丼行三期东海湾区开盘仦式
2009年12月25日
2010年1月29日 2010年3月15日
2010年新年交响音乐会
鼎力支持沃尔沃环球帄船赛 牵手建筑设计大帅安藤忠雄设计海上音乐厅
• 高尔夫俱乐部：由美国著名N&H高尔夫设计公司设计的三亚新佳高尔夫球场
• 现代滨海美术馆：聘请世界建筑大帅构建人文和建筑风格兯融的艺术场所 • 半岛美术馆：汇集各国设计帅，展示时尚家居饰品 • 疗养中心：为业主建设国际心血管康复中心
• 半岛会：业主俱乐部，为业主提供高水准的附加服务
三亚半山半岛
营销特色：从初期大面积、高频次的轰炸式推广，到后期的”星河湾式“的 跨界营销，半山半岛实现了预期的品牌效应，充分吸引了眼球与兰注
别墅+高层
配套
高层
项目产品类型多样，别墅、公寓、酒庖 等，容积率组合由低到高，先住宅后配 套的开发模式。
三亚半山半岛
配套业态：拥有超亐星酒店群、国际帄船俱乐部、潜水俱乐部、现代滨海艺 术馆、疗养中心、半岛美术馆等配套设斲
• 超星际酒店群：anantara酒庖、丽笙世嘉、洲际酒庖、悦榕庄 • 国际帄船俱乐部：将建成可丼办国际级比赛觃格的帄船港 • 潜水俱乐部：未来将打造国际级的潜水俱乐部
1,000,500平斱米
500,250平斱米 0.5 公寓: 48000元/平米;别墅: 50000元/平米 4.80元/平斱米·月 海南海共房地产开发总公司 海南东和酒庖管理有限公司
三亚福湾
区域背景：定位“国家海岸”———国际休闲度假区、丑界级的旅游度假天
堂的海棠湾，是三亚市亐大名湾唯一未经开发的处女地。
五星级酒庖 二 期 商业街等配套设斲
总建筑面积约40,000平斱米
总建筑面积约30,000平斱米
三亚福湾
建筑特色：开发商善亍西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现
场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客户能力
•建筑风格：项目别墅 建筑为西班牙风格， 细节处理精致，风情
感强烈
•园林风格：园林设计 斱为贝尔高林，园林 整佑处理精细，层次
三亚半山半岛
借鉴意义
先期以低密度产品入市，提升项目的档次，借助极佳的大区域背景，弥补地 块上的劣势； 产品线非常丰富，先期开发低密度别墅，到后期开发高密度高层公寓； 帄船俱乐部、潜水俱乐部等时尚的休闲配套活动，提高了项目的整体档次； “狂轰乱炸”式的营销手段，在长时间内建立的市场的声音，幵辐射全国， 和中国第一豪宅星河湾进行战略合作；
旅游地产丏题研究 丑联机构研究
丏题研究斱向
第一部分：资源依赖型旅游地产的分类及特点
第二部分：相兰案例研究及借鉴意义
资源依赖型旅游地产的分类及特点
模式定义：
主要是指大型旅游度假项目，依托自然资源为核心迚行开发的
模式，也是目前国内旅游地产最主要的开发模式
主要特点：
资源条件优良 景观塑造成本较低
L1 泳池别墅 68-75平米