河南郑州市中心旧城改造项目开发详细资料

一、项目概况
该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。

根据现有规划方案，该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中：1、体育公园占地80亩由政府另行开发建设。

2、可供出让的国有建设用地共260亩，220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地。

3、在现有土地中，净地有177亩（还建安置房占地40亩，总建筑面积98000平方米，剩余137亩按政府规划建设酒店等设施），需拆迁的集体用地约83亩。

土地四至和性质如下规划图所示：
可出让净地：地块C：77亩，地块 D：60亩，地块F：40亩，初步暂定为还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米）。

待拆迁毛地：地块A：43亩（初步规划为集中商业），地块 B：约40亩。

工程投资建设：图中所示的E部分为拟建设的南阁路。

二、关于城市综合体片区开发规划说明（指导意见）：
1、根据政府的改造理念，该片区进行整体改造，打造成为邓州市独一无二的城市综合体项目，在适度兼顾住宅的同时，侧重点是进行集中商业的业态布局和开发，主要目的是改善和提升城市功能和形象，而非单一普通住宅小区（附底层街铺）的开发建设。

2、规划和开发遵循统一规划、分步供地和开发（五宗地可分期出让）的原则，本规划为政府前期初步研究的开发方案，尚未形成正式批文，仍有完善空间，投资人可结合邓州市的实际情况，根据自身就城市综合体开发的定位和运营提出新的规划方案报政府商讨，规划重点应考虑集中商业的业态布局和开发在个片区规划中所占的比重和在提升城市功能中的亮点，商业业态布局和用地规划可不受本规划的分区和土地现状的限制。

3、占地80亩的体育公园规划已经确定，原则不会改变，初步确定由政府投资建设（若投资人有投资兴趣且能够承担建设成本也可考虑一并投资建设）。

4、安置房建筑面积为9.8万平方米，系满足该片区征地拆迁安置所必须建设，投资人可综合考虑片区开发的因素结合征地拆迁的实际情况灵活设定具体规划用地方案。

三、项目优势
地理位置优势。

项目位于邓州市城中心位置，方圆两公里范围内拥有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等配套。

地块四面临路，均为双向四车道道路（人车分流），交通便利。

工程占比优势。

此项目需要现金7200万元，而工程占比近2亿元，且此项目有177亩净地可直接供应，减少了投资人的资金占用，并增加了工程中的利润空间。

邓州房地产市场优势。

邓州市总人口175万元，城区人口在40万以上，邓州市近三年的土地出让土地面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价为162万元/亩，最高可在200万元/亩以上。

地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价在4000元/㎡，开发利润空间极大。

四、项目运作模式
考虑到片区存在拆迁，结合统一规划、分布实施的现实要求，采用土地开发融资权拍卖的方式运作本项目。

（一）土地开发融资权拍卖的定义和具体内容
土地开发融资权定义：政府与投资人签订相关协议，由投资人负责出资，协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，政府负责按相关程序完成约定规划区域内的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，政府按约定参照国有建设用地使用权出让结果向投资人支付投资回报的权利义务关系。

就该项目而言包含以下具体内容：1、还建安置房的投资建设（总建筑面积约98000平方米）。

2、南阁路的标准化修建。

3、片区内约定土地的征地拆迁补偿资金的出资。

4、投资人的投资回报是来源于片区内可以出让的220亩国有建设用地使用权的出让收益。

（二）土地收储和工程代建等前期费用
土地开发融资权价格中包含土地收储资金、安置房和南阁路建设投资两部分。

具体包含以下内容：
1.项目所需现金费用
拆迁安置补偿及其他费用约7200万元。

2.还建安置房的工程投资费用
还建安置房总建筑面积约98000平方米（含地下空间和小区内的水、电、道路、绿化等配套设施）。

还建安置房投资概算19600万元（土建成本单价2000元/平方米），占地约40亩。

安置房用地由邓州市发展投资有限责任公司以出让方式取得，投资人以代建制的方式垫资完成安置房的投资建设。

3.南阁路的建设费用
片区内南阁路长约700米，宽度估算约为30米，参照一高南侧南阁路的造价标准为600元/㎡（包含绿化、排污等基础设施配套），地上路灯设施估算为300万元，则总造价为1560万元，加上不可预见费240万元，共计1800万元。

投资人以代建制的方式垫资完南阁路的投资建设。

4.资金支付
第1项拆迁安置费在保障土地能够及时完成拆迁安置的前提下，以现金方式在个月内支付给政府；第2-3项代建资金由投资人自筹资金，以满足工程投资建设的进度。

（三）投资人的投资回报
片区内可供开发商开发销售的共220亩土地，土地出让收益作为投资人的投资回报来源。

规划商住用地，容积率≤3.7，投资人在不超过政府确定容积率上限的前提下，根据政府关于城市综合体的改造原则和基本要求制定规划方案报政府批准。

投资人的投资回报=（220亩国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价）×N%。

（四）土地开发融资权拍卖和后续履约
该项目暂定5-6月进行拍卖。

项目起拍价为28600万元，若有溢价成交，则溢价部分以现金部分支付给政府。

1.工程建设进度
（1）还建安置房小区的主体工程以及小区内的水、电、道路、绿化等基础设施配套工程由投资人按设计要求投资建设，建设建筑工期为24个月。

投资人按邓州市人民政府设计标准投资建设完工经验收合格后交付给邓州市人民政府。

（2）还建安置房工程以及南阁路投资款预算、审计、结算的依据：建设项目投资按照《建设工程工程量清单计价规范》和《河南省建设工程工程量清单计价实施细则》及邓州市目前通行的《河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）》的规定进行预决算。

房屋建设标准按照设计施工图和国家现行标准及规范执行。

（3）邓州市人民政府根据建设进度以季度为单位与投资人就安置房和南阁路的建设投资进行动态结算，具体结算方式也可由邓州市人民政府和投资人另行制定。

投资额度按预算和邓州市审计局审计结论为依据，
（4）还建安置房和南阁路建设过程中，属于邓州市收取的行政事业性和服务性收费由邓州市城市建设投资有限公司负责协调减免。

2.货币支付计划
竞买保证金是2000万（以拍卖公告为准），拍卖成交后转为现金费用，随后根据拆迁进度支付货币价款，于成交个月内付清。

3.土地出让计划（即国有建设用地使用权出让）
经邓州市城市建设投资有限公司与投资人协商同意后，代表市政府协调督促市国土资源局将土地分三次供应。

（1）在土地开发融资权成功拍卖一个月以内，供应净地137亩。

（2）在土地开发融资权成功拍卖一个月以内，由政府协调出让40亩安置房建设用地，以保证安置房工程的顺利开工。

（3）政府应保证在24个月内将西北侧和东南侧两个村庄拆除完毕，并在24个月内供应最后的83亩土地。

（4）土地开发融资权总价作为国有建设用地使用权出让的起始价，分宗出让的，按单价和面积计算单宗土地总价。

（5）投资人必须参与土地使用权的出让活动，并以不低于出让起始价的价格进行至少一次的报价，以保证土地不流拍。

（五）工程建设投资款的支付和回购
邓州市人民政府按照投资人的工程进度以季度为单位分期结算给投资人，双方也可以在此基础上另行协商决定具体结算方式。

1.投资人与政府按约定对还建安置房、南阁路投资建设进行结算，项目交付验收后确定最终的融资权价款，列为260亩出让土地的收储成本。

政府参照收储土地出让的结果和成交价格，给予投资人一定的投资回报。

2.建设项目经政府审计后，若工程决算价与土地开发融资权价款有所不同的，则由政府与投资人以货币方式补足差额部分，即：交付验收少于投资概算的，由投资人补齐差额，若超过投资概算的，则由政府向投资人支付超出部分的投资款。

3.自260亩国有建设用地使用权成交之日起1个月内，政府全额返还投资人支付的开发融资权价款（含按进度已经支付给投资人的还建安置房、南阁路工程投资款），并按约定分享投资回报，不计利息。

（六）投资人的投资回报和收益分配
国有建设用地使用权出让活动结束以及土地开发融资权竞得人完成相关工程投资建设后，由邓州市城市建设投资有限公司负责协调相关部门最终核定土地开发融资权竞得人的实际投资金额。

邓州市城市建设投资有限公司全额偿还投资人的前期全部投资价款（含工程代建投资款），并参照出让地块的实际成交价格按约定比例向投资人支付投资回报。

投资人的投资回报的计算公式为：
投资回报=（国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价）×N%
1.国有建设用地使用权出让成交价与土地开发融资权成交价之间的差价部分，市政府得20%，投资人得80%。

2.投资人出现以下情况，政府可以取消其投资回报的权利：
（1）未按时足额支付开发融资权价款的；
（2）竞得人未能保质保量按时完成还建安置房的投资建设，延期超过3个月的；
（3）开发融资权竞得人未参与国有建设用地使用权出让活动的，或者虽然参加出让但没有以不低出让起始价报价的。