民法——建设用地使用权

建设用地使用权：是指自然人、法人或其他组织，依法享有的在国有或集体所有的土地表面或其上下进行建筑，并且，保有建筑物、构筑物及其附属物设施所有权的用益物权，
《民法典》在第二编：“物权编”，第三编：“用益物权编”中，第十二章使用“建设用地使用权”这一用语
►一、概念
建设用地使用权二、国有建设用地出让使用权
国有建设用地出让使用权：是指使用人根据法律规定的使用权出让方式，有偿取得土地使用权。

《民法典》第344条，规定了“国有土地上三万建设用地使用权”。

（一）概念
建筑用地使用权，具有传统民法地上权的性质。

1、此类土地使用权的使用目的，在于使用土地建筑房屋、其他建筑物、地上地下设施、城市绿化等；
2、除全民所有制单位外，此类土地使用权的使用人对其在土地上建筑的房屋、其他建筑物、地上地下设施及栽植的花木等享有所有权；
3、此类土地使用权，可依法转让、出租、抵押，也与地上权相同。

（二）性质
《民法典》第345条，关于建设用地使用权设立，适用于“分层设立”的规定。

1、我国《民法典》第345条规定：“建设用地使用权可以在地表、地上或地下，分别设立。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

”
2、许多学者认为，就《民法典》立法本意而言，其仍然沿袭了大陆法系的立法模式，采取了建设用地使用权包含“空间权”的做法。

建筑用地使用权，包括了对地上、地下以及空间的权利，空间属于建设用地使用权的范围，归建设用地使用权人利用。

3、实际上，《民法典》虽然将空间权置于建设用地使用权的部分规定，但采用“分别设立”的提法。

分别设立，是指地上、地下的空间权可以与建设用地使用权相分离而设立。

这就意味着，空间利用人可以与国家土地管理部门达成利用空间的协议，通过登记设立单独的空间利用权。

所以，《民法典》第345条实际上，承认了“空间权”可以成为独立的物权。

（四）取得
1、方式与步骤（1）方式
《民法典》第347条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等，经营性用地，以及土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

（2）步骤（三）设立
1、国有建设用地出让使用权
2、国有建设用地划拨使用权
第二节 建设用地使用权
2020年11月15日15:05
第一步：出让方与受让方，签订土地使用权出让合同
第二步：向县级以上地方人民政府土地管理部门，申请登记，由同级人民政府颁发“土地使用权证”
土地使用权出让合同为债权合同，并不能直接产生物权变动的效果。

2、建设用地使用权出让合同
（1）概念：
建设用地使用权出让合同：是指国家，以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的民事法律行为。

（2）特征
1、建设用地使用权出让合同是民事合同；
2、是债券合同
3、是要式合同，并具有标准合同的性质。

《城市房地产管理法》第12条规定，建设用地使用权合同可以采取拍卖、招标、协议三种不同的方式签订。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标的方式签订；没有条件，不能采取拍卖、招标等方式的，也可以采取协议的方式。

（五）出让期限
居住用地70年，工业用地50年，科、教、文、卫用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

这些期限，为除斥期间，即国有建设用地出让使用权的存续期限，期限届满后，如土地使用人不按规定续期，该建设用地使用权即归消灭。

（六）权利
根据《民法典》第344条的规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（七）义务
1、根据《民法典》第346条的规定，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权；
2、《民法典》第350条规定，建设用地使用权人，应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

3、《民法典》第351条规定，建设用地使用权人，应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

4、根据《土地管理法》等法律的规定，建设用地使用权人必须按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，不得使土地闲置，未按照合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门有权予以纠正，并且根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿追回土地使用权；按照土地出让合同规定的用途使用土地，不得擅自改变土地的用途。

如需改变土地用途，必须征得出让方的同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地出让金，并办理登记。

（八）流转
1、概述
建设用地使用权的流转包括：转让、租赁与抵押等情形。

《民法典》第353条规定，建设用地使用权人，有权将建设用地使用权转让、互转、出资、赠与或者抵押。

《民法典》第354、355条规定，建设用地使用权转让、互转、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

2、转让
是指土地使用权人将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与
新使用权人的使用年限=土地使用权合同规定的年限-原使用人已经使用的年限。

3、出租
是指土地使用权人，作为出租人将其享有使用权的土地，随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同的义务。

4、抵押
是指土地使用权人将土地使用权，随同地上建筑物、其他附着物作为债务履行担保，当被担保的债务到期不履行时，债权人（抵押权人）有权处分被抵押的土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并从所得价金中优先受偿。

5、法律对流转的限制
（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件，开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门将依法进行处理，直至“无偿收回建设用地使用权”。

（2）《民法典》第356、357条规定，在设定抵押时，原则上要遵守“房随地走”和“地随房走”的规则，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施一并处分。

建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

（九）终止原因
1、建设用地使用权期限届满未续期
建设用地使用权，作为我国特有的一种用益物权，于期限届满时，并不当然发生权利消灭的后果。

《民法典》359条规定，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2、国家提前收回建设用地使用权
国家只有根据法定的事由，才能提前收回建设用地使用权。

主要有三种情形：
（1）建设用地使用权人，未按规定的期限和条件，投资开发、利用土地；
（2）未经批准擅自改变土地用途
（3）国家根据社会公共利益，依法定的程序征收土地使用权。

三、国有建设用地划拨使用权
（一）概念
国有建设用地划拨使用权，是指土地使用人，通过行政划拨地方式无偿取得国有建设用地使用权。

（二）特征
1、国有建设用地划拨使用权，时土地使用权人通过行政划拨方式无偿取得地建设用地使用权，使用权人在取得使用权时没有支付对价。

《城市土地管理法》第22条规定的使用者，应缴纳的“补偿、安置费用”，并非建设用地使用权的对价。

2、建设用地划拨使用权，没有法定的存续期限，市、县人民政府随时都可以根据城市发展的要求和城市规划的要求，无偿收回。

3、法律对建设用地划拨使用权的使用范围，没有严格的限制。

《城市土地管理法》第23条规定，只有下列建设项目用地的建设用地使用权，才能由县级以上人民政府依法批准划拨：
（1）国家机关用地和军事用地
（2）城市基础设施用地和公益事业用地
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
（4）法律、行政法规规定的其他用地
4、建设用地划拨使用权不能转让、出租、抵押，使用人对其使用的土地只有占有、使用、收益权，没有处分权。

（三）变更
1、是指国有建设用地划拨使用权，通过建设用地使用权出让程序变更为建设用地出让使用权；
2、根据相关的法律、法规规定，凡领有国有土地使用权证，具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明的公司、企业、其他经济组织和个人，都可以通过签订建设用地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金的途径，将自己的土地划拨使用权变更为土地出让使用权。