综合体租金测算方案

购物公园
租金测算方案
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。

租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

（二）基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、本项目租金水平分析：
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平：
地点
1层平均租金
(元/平米/月) 1层街铺租金水平
（元/㎡/月）
1层内铺租金水平
（元/㎡/月）
80 60-150
120 80-200
160 120—280
30 25-40
180 150-250 120-180
50 40-80 20-40
80 70--130 30-60
平均租金价格100
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系――价格的决定因素
2、销售业绩――价格的支撑因素
3、综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比租赁项目类比
项次要素
分
值
评估标准
1.
商圈
地位20
1)城市核心商圈：20
2)城市主要商圈：15
3)正待形成商圈：5－10
10 15 20 5 5 20 5 15
2.
交通
状况5
1)交通便捷，停车便利：5
2)交通停车条件一般：3
3)交通拥挤，停车不便：1
3 1 1 5 5 1 5 1
3.
客流
数量10
1)客流较大：10
2)客流量一般：6
3)客流量小：2
6 6 10 2 2 10 2 6
4.
消费
层次5
1)消费能力强：5
2)消费能力一般：3
3)消费能力较低：1
3 5 5 1 3 5 3 3
5.
铺位
供求20
1)供不应求：20
2)表现一般：15
3)需求较弱：5
20 20 20 15 5 20 15 15
6.
硬件
设施5
1)硬件完备，动线舒适：5
2)硬件一般，动线一般：3
3)硬件较差，动线较差：1
3 3 3 3 5 3 5 3
7.
品牌
实力5
1)实力品牌商参与运营：5
2)实力、影响力一般：3
3)实力、影响力较弱：1
3 3 5 1 5 5 5 3
8.
定位
规划10
1)定位清晰、规划特色鲜明：10
2)定位规划特色比较清晰：6
3)缺乏统一定位规划：2
6 6 10 2 10 10 6 6
9.
招商
推广10
1)品牌商家纷纷进驻：10
2)品牌商家部分进驻：6
3)品牌商家意向进驻：2
10 6 10 2 6 10 6 6
10.
管理
服务10
1)统一专业管理和服务：10
2)统一管理：6
3)无统一管理或管理较差：2
2 2 2 2 10 6 6 2
总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺
平均租金（元/月/㎡）
80 120 160 30
修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金
（元/月/㎡）
修正价格合计/4 84.8
租赁项目类比价格：
凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%) 本项目
楼层平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
租金
（元/月/㎡）
一层租金
（内铺）
150 93 30 29 50 47 56.3 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
楼层租金（元/月/㎡套内面积）
一层室内56.3
二、本项目租金价格：
（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各
楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
楼层
纯租金均价
（元/月/㎡套内面积）
地下1层22.5
1层街铺84.8
1层室内56.3
2层街铺55.1
2层室内36.6
3层街铺42.4
3层室内28.2
4层室内21.2
平均43.4
（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月）
⏹ 在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。

⏹ 根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租
金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）
（四） 落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，
在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70％。

餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70％厘定价格；
（五） 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以
及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。

因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。

（六） 对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现
既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。

本项目
楼层
租金均价
（元/㎡/月）
A 类商铺
（中庭及主通道边
店铺）
B 类商铺
（其他位置店铺）
租金均价+10元
租金均价+20元
租金均价-10元
租金均价 -20元
地下1层 22.5 超 市
1层街铺 84.8 94.8 104.8 74.8 1层室内 56.3 66.3 46.3 2层街铺 55.1 65.1 45.1 2层室内 36.6 46.6 28.6 3层街铺 42.4 52.4 32.4 3层室内 28.2 38.2 18.2 4层室内 21.2 平均
43.4
需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。

本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。

某 -招商部
2017年5月13日。