2023年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》高分通关卷(五)附详解

2023年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》高分通关卷

(五)附详解一、单选题

1.()是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A、权利意思主义制度

B、采用形式主义立法

C、权利变更意思主义

D、采用意思主义立法

答案：D解析：采用意思主义立法是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。

2.因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登记申请人为0。

A、地役权人

B、供役地权利人

C、土地使用权人

D、地役权人和供役地权利人

答案：B

解析：集体土地使用权变更登记需要报经人民政府审批。名称变更、地址变更、土地抵押权的设定及土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此，不需报经人民政府审批。

9.下列情形中，需要进行土地总登记的有。。

A、从未进行过土地登记的地区

B、土地抵押过程中需要设定抵押权

C、集体土地使用权权利人发生变更

D、国有土地租赁时需要设定租赁权

E、原有登记需要全面更新答案:AE

解析：需要进行土地总登记的主要有两种情况：①从未进行过土地登记的地区;②原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律' 政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。

10.集体所有的土地依法被全部征用的，国土资源行政主管部门应注销其（）。

A、《国有土地所有证》

B、《集体土地所有证》

C、《国有土地使用证》

D、《集体土地使用证》

E、《土地他项权利证明书》答案：BD

解析：集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，国土资源行政主管部门应注销其《集体土地所有证》和《集体土地使用证》。

简答题（总共4题）.某公司通过协议出让的方式取得一宗地，批准用途为营业用地，土地面积的测量结果为4000m2,出让年限为50年。当该公司领取土地证书时发现，土地面积一栏错登为400m2对此，该公司申请更正登记。问题：1 .土地登记错误或遗漏的原因主要有哪些？ 2.更正登记的方式有哪些？3.更正登记的法律特征有哪些？ 4. 若错误登记在尚未进行更正登记之前已经对该公司的利益造成了损害，应当如何赔偿？

答案：1 .土地登记错误或遗漏的原因主要有：（1）原始登记文件错误；（2）登记申请人弄虚作假' 伪造证件和文件，采取欺骗手段行为；（3）土地登记人员审查疏忽或书写错误。2.更正登记有两种方式：（1）土地权利人和利害关系人发现土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向国土资源行政主管部门申请更正登记。经国土资源行政主管部门审核，申请属实的，应当予以更正。（2）国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，如审查疏忽造成错登' 漏登的，国土资源行政主管部门可依职权，根据事实，在报经人民政府批准后进行更正登记。3.更正登记的法律特征主要有：（1）申请更正的宗地应已完成总登记、初始登记或变更登记；（2）经土地权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的更正登记须申请人提出书面申请，国土资源行政主管部门自己发现错误后作出的更正登记由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后进行，无须申请；（3）更正登记内容涉及土地权利归属时, 更正登记结

果应当公告。即无论是土地权利人和利害关系人申请或国土资源行政主管部门主动进行的更正登记，只要该更正登记涉及土地权利归属，均应当对更正登记结果进行公告；（4）国土资源行政主管部门主动进行更正登记后，当事人未在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书手续的，原土地权利证书在报经人民政府批准并公告后废止；（5）利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利人同意更正的书面证明；（6）更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意。4.首先应当对引起错误的原因进行分析，对原来提交的申请材料再进行审核。根据《物权法》第二十一条规定：”当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”因此，若是国土资源行政主管部门工作人员疏忽、过失等原因造成错误就由国土资源行政主管部门进行赔偿。若是由于第三人的过错造成的, 比如登记申请人和登记人员恶意串通欺诈，或者登记申请人假冒他人名义申请登记给他人造成损害的，登记机关承担赔偿责任后，可以对第三人或登记工作人员等终局责任人追偿。

1. 2007年8月7日，经登记王某将本人所拥有的国有土地使用权的原地抵押给某银行，债务履行期限为2年，贷款金额16万元。2009年8月6日，王某偿还了该银行的债务，该银行出具了还贷证明，王某申请办理土地使用权抵押权的注销登记。问题：1.在哪些情形下，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权？

2.

对注销土地登记证明材料的审核应着重从哪些方面进行? 答案：1.由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权的情形有：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约

定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销'迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；⑸公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。2.对注销土地登记证明材料的审核应着重从下列五方面审核：（1）注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门。（2）注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称。（3）所盖公章与单位名称应一致。（4）证明内容与其他相关内容应一致无误。（5）注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。

2. B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998 年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记？ 2.如何确定土地使用期限？

3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？

答案：1.应当按以下规则申请土地登记：（1）B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材料包括：①土地使用权登记申请表；

②B县第一机械厂法人证明' 法人代表身份证明和个人身份证明；③ B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书;④《国有土地使用权出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出