华夏幸福 案例分析

2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%
发展之路 市
1998
2002
2011
2014
开启全球化—— 转型——综合 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产 在美国硅谷设立 性园区的开发 兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以 了高科技孵化器 、建设与运营 产业新城为核心产品的业务模式。
专 注 于 形
.
精 工 于 心
主营业务构成
-0.12%
0.02% 1.81%
非流动负债的变动主要体现在： 一、长期借款的增加，对总额的影响有1.92%。银行信贷及 资金市场的资金供求发生变动。华夏幸福2014年长期借款 增加21.85亿元，变动比率29.92%，可看出公司负债筹资政 策发生变动。 二、长期应付款的减少，2014年比2013年减少18.89%，变 动额为1.4亿元。
0.79% 5.52% 2.80% 100.00% 94.48% 0.79% -0.88% 2.53% 0.00% 0.88%
0 9.06 0.00% 47.45 62.91 6.40% 2 31.89 0.27% 740.94 1139.64 100.00% 693.48 1076.72 93.59%
项目 投资性房 地产 固定资产 在建工程 递延所得 税资产 非流动 资产合计
2013年 2.19 7.6 13.39 2.82 47.45
2014年 4.21 16.46 14.63 4.06 62.91
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 2.02 8.86 1.24 1.24 15.46 92.24% 116.58% 9.26% 43.97% 32.58% 0.18% 0.78% 0.11% 0.11% 1.36%
非流动资产占总资产的比重不大，仅为 1.36%，其增长主 要体现在： 一是固定资产的大幅增长。固定资产本期增加8.86亿元， 增长幅度为116.58%，对总额的影响为0.78%。主要原因系在 建的房屋及建筑物完工转入所致。 二是投资性房地产的增长。投资性房地产本期增加 2.02亿 元，增长幅度为92.24%，对总额的影响为0.18%。原因为公司 部分房产项目持有目的发生变化，由出售变为自持出租。
2013年 2014年 99.44 年 2013 17.44 693.48 540.58
2013年 2014年 变动情况 （%） （%） （%） 变动情况 161.93 13.42% 14.21% 年 2013 年（%） 年（%） 0.79% 2014 2014 （%） 51.37 2.35% 4.51% 2.15% 1076.72 93.59% 68.72% 94.48% -4.24% 0.88% 783.16 72.96%
2013年 740.94 641.39 99.55
2014年 1139.64 965.68 173.96
变动额 398.7 324.29 74.41
变动率 53.81% 50.56% 74.75%
华夏幸福近两年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益 上升很快。具体表现在，2014年较2013年资产增长了398.7亿 元，幅度高达53.81%，负债增长324.29亿元，增幅为50.56%。 所有者权益增长了74.41亿元，增幅为74.75%。
专 注 于 形
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精 工 于 心
目前业务范围主要涉及两大领域： 一、地产项目：孔雀城系列、大卫城系列、兰亭系列、 华夏系列
二、园区项目：综合园区、主题园区、总部园区、产业 港四大产品体系
专 注 于 形
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精 工 于 心
股权结构
华夏幸福不存在母子利益冲突
专 注 于 形
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精 工 于 心
主要经营情况
公司2014年顺利并超额完成了500亿元的全年目标。这是华夏幸福 2011年以来连续三年销售额实现快速增长，净利润增速达到30%，跑 赢行业内大部分公司，销售额及销售面积行业排名进一步提升。
精精工工于于心心一一坚持坚持园区园区地产地产模式深化的战略模式深化的战略二打造二打造合伙人合伙人团队释放组织潜力团队释放组织潜力三市场化手段与国内外金融机构建立稳定的信三市场化手段与国内外金融机构建立稳定的信贷合作关系贷合作关系四产业联盟创新孵化获得低成本土地储备四产业联盟创新孵化获得低成本土地储备专专注注于于形形
资产负债表水平分析
资产变动情况
项目 流动资产 合计 非流动资 产合计 资产合计 2013年 2014年
变动情况 对总额的影响 （%） 变动额 变动（%）
55.26% 32.58% 53.81% 33.63% 1.36% 34.98%
693.48 1076.72 383.24 47.45 62.91 15.46
专 注 于 形 . 精 工 于 心
行业分析
传统行业产能过剩，投资放缓
房地产行业整体表现为“量跌价平”
谋求转型，新型城镇化，产业服务领域
专 注 于 形
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精 工 于 心
经营策略分析
一、 坚持“园区+地产”模式，深化的战略
二、打造“合伙人”团队，释放组织潜力 三、市场化手段，与国内外金融机构建立稳定的信 贷合作关系 四、产业联盟，创新孵化，获得低成本土地储备
专 注 于 形 . 精 工 于 心
会计期间
2012
2013
增加额
变动率
2013
2014
增加额 变动率
营业收入
营业成本 营业毛利
120.77
72.88 47.89
210.6
139.39 71.21
89.83
66.51 23.32
74.38%
91.26% 48.69%
210.6
139.39 71.21
264.84
170.76 94.08
54.24ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
31.37 22.87
25.75%
22.5% 32.12%
华夏幸福营业毛利2013年比2012年增加23.32亿元，增长率 为48.69%，2014年比2013年增加22.87亿元，增长率为 32.12%，这主要是由营业收入增长引起的，2013年公司营 业收入增加89.83亿元，增长率为74.38%，2014年公司营业 收入增加54.24亿元，增长率为25.75%，但由于2013年营业 成本增加66.51亿元，2014年营业成本增加31.37亿元，这 对营业毛利造成不利影响，增减相抵，2012年营业毛利增 加23.32亿元，2013年营业毛利增加22.87亿元。
负债变动情况
项目 2013年 2014年
流动负债合 544.15 847.83 计 非流动负债 97.23 117.84 合计 负债合计 641.39 965.68
变动情况 对总额的 变动额 变动（%）影响（%）
303.68 20.61 55.81% 21.20% 26.65% 1.81%
324.29
（一）从静态方面分析：该公司本期流动资产比重高达94.48%，非流动资产 比重仅为5.52%。该公司的资产流动性较强，资产风险较小。 （二）从动态方面分析，本期该公司流动资产比重上升0.88%，非流动资产 比重下降了0.88%。结合资产项目的结构变动情况来看，除其他流动资产的 比重上升了2.53%，应收账款上升了2.15%，存货下降了4.24%外，其他项目 变动幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
项目 未分配利润 归属于母公 司所有者权 益合计 少数股东权 益 所有者权益 合计
2013年 49.36 66.5 33.05 99.55
2014年 79.06 97.94 76.03 173.96
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 29.7 31.44 42.98 74.41 60.17% 47.28% 130.05% 74.75% 2.61% 2.76% 3.77% 6.53%
专 注 于 形
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精 工 于 心
总结
幸福点一：业绩好政策更好
幸福点二：未来三年有保障
幸福点三：小伙伴实力过硬
幸福点四：持续慷慨的分红
专 注 于 形 . 精 工 于 心
资产负债表分析
资产负债表水平分析
资产负债表垂直分析
资产负债表项目分析
资产负债表总体分析
项目 资产合计 负债合计 所有者权益 合计
68.73 303.68 107.27% 55.81% 6.03% 26.65%
三是应付账款的增加。本期增加59.75亿元，增长幅度为 流动负债的变动主要体现在： 102.73% ，对总额的影响为5.24%。主要系应付的工程款增 一是预收账款的增长。本期预收账款增长 89.99亿元，增 加所致。25.73%，对总额的影响为7.9%。 长幅度为 四是短期借款的增加。本期增加 45.43亿元，增长幅度为 二是一年内到期非流动负债的增加。本期增加 68.73亿元， 133.81%，对总额的影响为 3.99%。主要原因系业务规模增 增长幅度为 107.27%，对总额的影响为 6.03%。 大，融资借款增加所致。
华夏幸福
一、公司简介
二、主营业务构成
三、股权结构
四、主要经营情况 五、行业及经营策略分析 六、总结
专 注 于 形
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精 工 于 心
公司简介
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于 1998 年，是中国领先的产业新城运营商。目前，公司资产 起步——开启 上市——实现A 规模已突破 1000亿元。 了华夏幸福的 股资本市场上
740.94 1139.64 398.7
从资产情况来看，华夏幸福基业的总资产本期增加398.7亿 元，增长幅度为53.81%。说明华夏幸福基业本年资产规模有 较大幅度的增长。 本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。流动资 产占绝对比例，非流动资产比重相对较小，说明华夏幸福资 产的流动性较好。
项目 货币资金 应收账款 存货 流动资产 合计
项目 长期借款 长期应付 款 专项应付 款 非流动 负债合计
2013年 73.04
2014年 94.89
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 21.85 29.92% 1.92%
7.41
16.68 97.23
6.01
16.86 117.84
-1.4
0.18 20.61
-18.89%
1.08% 21.20%
55.26%
33.63%
本期流动资产总额的增加主要原因是存货增加 242.58 亿元， 二是货币资金的增长。货币资金本期增加62.49 亿元，增长 而其他项目对总额的影响较小，最终流动资产总额增加 383.24 幅度为 62.48%，对总额的影响为5.48%。货币资金的增长对提 亿元。 高企业偿债能力、满足资金流动性需要都是有利的。 其增长主要体现在三个方面： 三是应收账款的增加。应收账款本期增加33.93亿元，增长 一是存货的大幅度增长。本期存货增加 242.58亿元，增长幅 幅度为 194.55%，对总额的影响为2.98%。 度为44.87%，对总额的影响为21.29%。
一：所有者权益变动主要由于少数股东权益发生变化， 其对总额影响为3.77%,变动额为42.98。 二：归属于母公司所有者权益合计的增加，对总额影响 为2.76%，变动额为31.44。 三：未分配利润的增加，对总额影响为2.61%，变动额为 29.7。
资产负债表垂直分析
项目 货币资金 项目 应收账款 流动资产合 存货 计 一年内到期的 非流动资产 非流动资产 合计 其他流动资产 资产合计 流动资产合计