土地增值税避税案例及反避税要点

土地增值税避税案例及反避税要点
九江开发区的九江洪涛电子公司，建造并出售了一幢写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费。

该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中，利息支出240万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出3万元，其他开发费用160万元。

另知该单位所在地政府规定的房地开发费用的计算扣除比例为3％。

［案例解析］
在上述案例中，该单位转让房地产的权属并取得了收入，应属于土地增值税的征税范围，应依法缴纳土地增值税。

其应纳税额的计算过程如下：
（1）该单位取得转让收入5000万元。

（2）计算扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额为600万元。

房地产开发成本为1500万元。

允许扣除的房地产开发费用。

需注意的是，九江洪涛电子公司的利息支出虽然能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但按税法规定，其扣除金额不得超过按商业银行同期同类货款利息率算的数额，所以在此可扣除的利息支出为：240－30＝210（万元），而不是240万元。

《实施细则》中规定，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5％以内计算扣除，同时还规定，上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

在本例中，已知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为3％，所以可扣除的其他房地产开发费用为：（60 0＋1500）×3％＝63（万元）
允许扣除的房地产开发费用＝210＋63＝273（万元）
可扣除的税金：
营业税：5000×5％＝250（万元）
城建税及教育费附加：
250×（7％＋3％）＝25（万元）
印花税：5000×5‰＝2.5（万元）
可扣除税金＝250＋25＋2.5＝277.5（万元）
扣除项目的总金额为：
600＋1500＋273＋277.5＝2650.5（万元）
（3）计算增值额及其与扣除项目的比率。

增值额＝5000－2650.5＝2349.5（万元）
增值额与扣除项目的比率为：
2349.5÷2650.5＝88.64％
按税法规定，这时适用的税率为40％，速算扣除系数为5％。

（4）计算应纳土地增值税额
应纳税额＝2349.5×40％－2650.5×5％＝807.275（万元）
［案例］
九江安骏房地产开发公司于1997年3月将一栋已竣工交付使用的办公楼转让给九江大洋保险公司，该楼连同土地使用权价值350万元，双方签订了购房协议，实行分期付款，每月支付房款35万元。

九江大洋保险公司将购房款列入营业费用，要求发票内容填开为房租费，九江安骏房地产开发公司按照九江大洋保险公司要求开具有关发票，并在每次收款时作借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目的账务处理。

房地产公司按5％税率计提缴纳营业税。

1997年12月，税务稽查人员对该办公楼出租业务进行调查，请房地产公司提供房屋租赁协议，九江安骏房地产开发公司在提供不出有关租房协议的情况，才如实相告，出示售房协议。

经核实，该办公楼的准予计算扣除的实际成本费用（含土地使用权的转让费）及营业税金31 2万元，按《土地增值税暂行条例》的规定，房地产开发公司应补缴土地增值税11.4万元。

［案例解析］
房地产公司转让房产收入为350万元，准予扣除项目金额总计为312万元，增值额为38万元，按30％的税率计算，应补缴土地增值税额应为11.4万元。

本案是一起连环欺诈避税案，作案手法较为老练，如果仅从账面检查，难以发现问题。

造成本案中房地产开发公司偷税的主要原因有两个。

客观原因是由于保险公司首先提出了弄虚作假开发票的要求，企业从自身利益发出发，为了招揽业务，迎合了保险公司的非法要求。

从这一点看，企业的行为具有被动性。

同时，由于保险公司也做了假账，如果稽查人员到保
险公司再核实，一般账面上不仅发现不了问题，反而证明企业账务处理正确无误，因而能为企业偷税起到掩护作用。

主观原因是企业自身也存在着偷税的企图。

这一点从企业不按财务会计制度进行会计处理，在接受检查过程中迟迟不愿提供说明真相的有关协议等一系列做法足以得到证明。

1994年1月1日起实施的土地增值税的纳税义务人，为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（转让房地产）并取得收入的单位和个人，土地增值税计算公式如下：
土地增值税＝转让房地产所得的增值额×适用税率
上述公式中的增值税，是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目后的余款。

收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

规定扣除项目包括以下5项：
①取得土地所有权所支付的金额；
②开发土地的成本费用；
③新建房及配套设施的成本设施费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
④与转让房地产有关的税金；
⑤财政部规定的其他扣除项目。

适用税率是根据增值额占扣除项目的比例来确定的，即：
增值额÷扣除项目×100％
土地增值税实行4级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额的50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

税法规定对以下情况可免征土地增值税：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。

②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

土地增值税的避税有以下的途径：①隐瞒、虚报房地产成交价格；②加大扣除项目范围或房地产购进成本和费用；③压低房地产的成交价格或提高房地产的评估价，买卖双方可以其他形式互相补偿。

由于房地产的价格评估和管理是由有关部门掌握的，因此反避税就需要
同房管部门、土地管理部门密切联合，了解房地产的市场价格，严格执行有关手续制度。

纳税人未按规定交纳土地增值税的，有关部门不得办理有关的权属变更手续。

如果有关部门违反有关规定，致使纳税人漏税的，将按中华人民共和国税收征管的有关规定严肃处理。