房地产开发全程涉税风险防范.ppt
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• （二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿 但未设置的；
• （三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
2021/4/6
3
税收征管法（续）
• （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、 收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
• （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳 税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申 报的；
了之”பைடு நூலகம்“求快图省”的做法。凡擅自将核定征
收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须
立即纠正。
2021/4/6
6
核定征收
• 对确需核定征收的，要严格按照税收 法律法规的要求，从严、从高确定核定征 收率。为了规范核定工作，核定征收率原 则上不得低于5%，各省级税务机关要结合 本地实际，区分不同房地产类型制定核定 征收率。
者按照不低于36个月分摊
•
资产负债表体现发生的开办费，损益表和所
得税申报表均为零，不涉及纳税调整
2021/4/6
12
筹建年度（续3）
•
如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生
的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计
损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不得申
报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申
• （六）纳税人申报的计税依据明显偏 低，又无正当理由的。
2021/4/6
4
2009国税发31号
• 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理 法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管 理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收 征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行
2021/4/6
10
筹建年度（续1）
• 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知
• 七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
•
企业自开始生产经营的年度，为开始计算企
业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办
活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的
亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若
干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98
号）第九条规定执行。
2021/4/6
11
筹建年度（续2）
•
如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段
发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归
集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性
进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当
年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或
处理，但不得事先确定企业的所得税按 核定征收方式进行征收、管理。
2021/4/6
5
核定征收
• 2010国税发53号关于加强土地增值税征管工作的通知
• 四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
•
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的
条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征
收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核
税有关政策规定的通知 • 2006财税56号关于集体土地城镇土地使用
税有关政策的通知
2021/4/6
16
有地无证（续）
• 1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者 应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）
• 土地使用者不论以何种方式取得 土地使用权，是否缴纳土地使用金， 只要在城镇土地使用税的开征范围内， 都应依照规定缴纳城镇土地使用税
2021/4/6
19
土地使用税截止时间
• 2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知
• 购置新建商品房，自房屋交付使用之
次月起计征房产税和城镇土地使用税
• 2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
•
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生
房地产开发全程涉税风险防范
2021/4/6
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主要内容
• 一、核定征收 • 四、预售年度 • 二、筹建年度 • 五、交付年度 • 三、建设年度 • 六、清算年度
2021/4/6
2
税收征管法
• 第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税 务机关有权核定其应纳税额：
• （一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账 簿的；
2021/4/6
17
有证无地
• 借：开发成本 • 贷：银行存款
• 2006财税186号关于房产税城镇土地使用 税有关政策的通知
• 2009海南 2011辽宁 2012天津
2021/4/6
18
土地纳税义务人变更
• 转让：贯彻法定登记原则， • 办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之
后由新产权人缴纳
• 出让（含集体用地）： • 合同约定交付与实际占有孰先
• 注：不受营业收入0.5%的限制
2021/4/6
14
筹建期结束
• 标准一：取得营业执照 • 标准二：开始归集生产成本 • 标准三：取得第一笔营业收入
• 后者主要应用于税收优惠的开始享受年度， 替代外资企业的获利年度
2021/4/6
15
有地无证
• 借：预付账款 • 贷：银行存款 • 2003国税发89号关于房产税城镇土地使用
• 新准则：发生时计入管理费用科目，影响 当年会计损益，开始生产经营后也不进行 相应调整。
• 注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等
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9
筹建年度
• 2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知
• 新税法中开（筹）办费未明确列 作长期待摊费用，企业可以在开始经 营之日的当年一次性扣除，也可以按 照新税法有关长期待摊费用的处理规 定处理，但一经选定，不得改变。
• 2012国税发34号关于开展2012年税收执法督察工作的通知
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7
筹建年度
• 一、开办费的会计处理 • 二、开办费的税务处理 • 三、开办费中业务招待费 • 四、城镇土地使用税 • 五、股东的抽逃资金
2021/4/6
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筹建费用的会计处理
• 旧准则：发生时计入长期待摊费用科目， 不影响当年会计损益，待开始生产经营后 一次性的计入当年会计损益（管理费用）
报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个
月分摊
2010申报表自动
• 损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调 整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少
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业务招待费
• 2012公告第15号： 企业在筹建期间，发生 的与筹办活动有关的业务招待费支出，可 按实际发生额的60%计入企业筹办费，并 按有关规定在税前扣除；发生的广告费和 业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹 办费，并按有关规定在税前扣除。
• （三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
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税收征管法（续）
• （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、 收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
• （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳 税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申 报的；
了之”பைடு நூலகம்“求快图省”的做法。凡擅自将核定征
收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须
立即纠正。
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核定征收
• 对确需核定征收的，要严格按照税收 法律法规的要求，从严、从高确定核定征 收率。为了规范核定工作，核定征收率原 则上不得低于5%，各省级税务机关要结合 本地实际，区分不同房地产类型制定核定 征收率。
者按照不低于36个月分摊
•
资产负债表体现发生的开办费，损益表和所
得税申报表均为零，不涉及纳税调整
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筹建年度（续3）
•
如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生
的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计
损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不得申
报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申
• （六）纳税人申报的计税依据明显偏 低，又无正当理由的。
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2009国税发31号
• 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理 法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管 理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收 征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行
2021/4/6
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筹建年度（续1）
• 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知
• 七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
•
企业自开始生产经营的年度，为开始计算企
业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办
活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的
亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若
干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98
号）第九条规定执行。
2021/4/6
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筹建年度（续2）
•
如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段
发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归
集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性
进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当
年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或
处理，但不得事先确定企业的所得税按 核定征收方式进行征收、管理。
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核定征收
• 2010国税发53号关于加强土地增值税征管工作的通知
• 四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
•
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的
条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征
收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核
税有关政策规定的通知 • 2006财税56号关于集体土地城镇土地使用
税有关政策的通知
2021/4/6
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有地无证（续）
• 1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者 应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）
• 土地使用者不论以何种方式取得 土地使用权，是否缴纳土地使用金， 只要在城镇土地使用税的开征范围内， 都应依照规定缴纳城镇土地使用税
2021/4/6
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土地使用税截止时间
• 2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知
• 购置新建商品房，自房屋交付使用之
次月起计征房产税和城镇土地使用税
• 2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
•
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生
房地产开发全程涉税风险防范
2021/4/6
1
主要内容
• 一、核定征收 • 四、预售年度 • 二、筹建年度 • 五、交付年度 • 三、建设年度 • 六、清算年度
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税收征管法
• 第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税 务机关有权核定其应纳税额：
• （一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账 簿的；
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有证无地
• 借：开发成本 • 贷：银行存款
• 2006财税186号关于房产税城镇土地使用 税有关政策的通知
• 2009海南 2011辽宁 2012天津
2021/4/6
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土地纳税义务人变更
• 转让：贯彻法定登记原则， • 办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之
后由新产权人缴纳
• 出让（含集体用地）： • 合同约定交付与实际占有孰先
• 注：不受营业收入0.5%的限制
2021/4/6
14
筹建期结束
• 标准一：取得营业执照 • 标准二：开始归集生产成本 • 标准三：取得第一笔营业收入
• 后者主要应用于税收优惠的开始享受年度， 替代外资企业的获利年度
2021/4/6
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有地无证
• 借：预付账款 • 贷：银行存款 • 2003国税发89号关于房产税城镇土地使用
• 新准则：发生时计入管理费用科目，影响 当年会计损益，开始生产经营后也不进行 相应调整。
• 注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等
2021/4/6
9
筹建年度
• 2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知
• 新税法中开（筹）办费未明确列 作长期待摊费用，企业可以在开始经 营之日的当年一次性扣除，也可以按 照新税法有关长期待摊费用的处理规 定处理，但一经选定，不得改变。
• 2012国税发34号关于开展2012年税收执法督察工作的通知
2021/4/6
7
筹建年度
• 一、开办费的会计处理 • 二、开办费的税务处理 • 三、开办费中业务招待费 • 四、城镇土地使用税 • 五、股东的抽逃资金
2021/4/6
8
筹建费用的会计处理
• 旧准则：发生时计入长期待摊费用科目， 不影响当年会计损益，待开始生产经营后 一次性的计入当年会计损益（管理费用）
报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个
月分摊
2010申报表自动
• 损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调 整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少
2021/4/6
13
业务招待费
• 2012公告第15号： 企业在筹建期间，发生 的与筹办活动有关的业务招待费支出，可 按实际发生额的60%计入企业筹办费，并 按有关规定在税前扣除；发生的广告费和 业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹 办费，并按有关规定在税前扣除。