上海思南路地块旧区改造可行性咨询报告p

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市场篇

一、上海市宏观经济分析

（一）、经济总量大跨越，综合实力大提升

人们通常用国内生产总值（GDP）来衡量一个国家或地区经济总量规模，1989年上海全市GDP不足千亿元，2001年达到4950.84亿元，按可比价格计算，经济总量规模比1989•年扩大了2.6倍。现在，上海一个月实现的经济总量就相当于1989年全年经济总量的三分之二。在这期间，虽然曾有亚洲金融危机、世界经济增长减缓、国内需求不足等来自国内外不利因素对上海经济发展的干扰与影响，但据数据表明，按可比价格计算的年均经济增长率，这期间达到11.3%，高于同期全国平均增速2个百分点。尤其是1992年以来，连续10年保持两位数的增长速度，其中1999年的增幅达到10.2%，名列全国第一位。

伴随国民经济的持续快速发展，综合实力显著增强，人均GDP不断跨上新台阶。1989年，上海全市人均GDP从5000多元起步，1993年实现万元跨越，达到11700元，而后又用了两个三年实现了2万元和3万元的跨越。2001年已达到37382元。按当年汇率计算，全市人均GDP已经达到4500美元左右。

经济运行质量不断提高，财政收入增长明显快于经济增长。2001年，全市完成财政收入接近2000亿元，比1989年增加5.7倍，平均每年增长17.2%，高于同期GDP 年均增幅近6个百分点。

与总量经济增长相应的其他主要经济指标，也显现出持续快速增长的特征。2001年，上海工业总产值达7656.96亿元，按可比价格计算，是1989年的4.9倍，平均每年增长14.3％；社会消费品零售总额达1861.3亿元，是1989年的5.6倍，平均每年增长15.5%。

（二）、产业结构大调整，第三产业大发展

“优先发展第三产业、积极调整第二产业、稳定提高第一产业”的产业结构战略性大调整，有力地推进了上海国际经济、金融、贸易、航运中心的建设。以金融、商贸、交通通信、房地产、都市旅游为主的第三产业持续快速发展，对全市经济发展的推动作用显著增强。体现国际化大都市现代化水平的第三产业占GDP的比重，这期间以年均2个百分点的幅度上升，2001年已经超过50%，达到50.7%。2001年第三产业实现增加值2509.81亿

元，按可比价格计算，比1989年增长3.2倍，平均每年增长12.6 %，高于同期全市GDP 的平均增长率。市场体系逐步完善，市场配置资源的基础性作用明显增强。证券、资金、外汇、技术、产权、房地产、人才等要素市场从无到有，服务功能进一步拓展，交易规模不断扩大。审计、会计、评估、法律服务等一批市场中介组织快速发展。目前，上海证券交易所股票交易额成为仅次于东京、香港的亚洲第三大股票交易市场，2001年，上海证券市场各类证券成交额4.41万亿元，比证券市场建立初期增加4万多亿元；中国外汇交易中心外汇成交额750.33亿美元，比成立初期的1994年增加1倍。

（三）、投资建设大推进，城市面貌大变样

13年来，上海积极探索投融资体制改革，多元化筹措建设资金，不断加大投资力度，高质量、高标准推进城市现代化建设和改造，切实提高城市现代化管理水平，城市面貌和城市环境发生了大变样。1989-2001年，上海的固定资产投资总额达到16052亿元，相当于1978-1988年投资总额的15倍。

（四）、内外客商大集聚，对外贸易大扩展

13年来，上海始终坚持以浦东开发开放为龙头，着眼于面向世界、服务全国，积极推动多领域、多形式、多层次的对内对外开放，全方位开放型经济格局基本形成。1998-2001年，上海累计签订直接利用外商合同项目7234项；合同金额237.15亿美元；实际利用外资金额142.37亿美元。2001年与1989年相比，合同项目增长了11倍；合同

金额增长了41倍；实际利用外资金额增长了9.4倍。目前，在上海投资的国家和地区已达95个，78家跨国公司总部或地区总部先后落户，69家外资金融机构在沪经营金融业务，

外资金融机构数量和金融业务量均占全国50%以上。以“优势互补、互利互惠、联动发展、

共同繁荣”的原则全面推进上海与兄弟省市经济合作，积极促进资金、技术、管理和人才

等要素的流动。目前上海在全国各地投资企业已达4400多家；上海方投资超过220亿元。

各地在沪企业已达2万多家，注册资本总额850多亿元。上海已成为国内诸多著名集团公

司的对外窗口。

结论： 二、卢湾区简介

（一）、历史

卢湾区区境早在南宋时属华亭县高昌乡。元代划入上海县。1900年后，区境北块被

陆续辟为法租界。1945年抗战胜利后，国民党政府建立卢家湾区，解放后改为今名。1956

年原嵩山区并入，1959年原邑庙区部分并入，逐渐形成现今之区划规模。淮海中路（旧名

霞飞路）商业街横贯北境。从30年代起，即为上海著名商业街。

卢家湾是当年法租界的心腹地带，著名的上海近代史学家、上海社会科学院院长张仲

礼先生在为《卢湾区志》写序言时概括了卢家湾当时的社会面貌：一是静雅。区境精华原在北部，北部精华原在住宅。住宅之兴建，正逢上海人口快速增长之时，区境北部以其地

在法租界、少受战乱烦扰、开发较晚、交通便捷等综合优势，深受富商大贾和中产阶层青

睐，花园洋房、新式公寓和石库门里弄住宅连篇建设。霞飞坊、梅兰坊、蒲柏坊、花园坊、

巴黎新村、吕班公寓、培文公寓、派克公寓、格林顿公寓，都是其中声名著者。马斯南卢

一带，有30幢法式花园洋房，百余幢西班牙式花园洋房，不光租界西绅、洋行大班、白

领阶层喜欢住在这里，江浙富户因避战乱乐于住在这里，一些在杨树浦、闸北等处开店办

厂致富的老板也纷纷迁居这里。这一带住宅多，绿地多、花园多、树木多、工厂少、噪声

少、污染少，恬静幽雅，颇有都市乡村的气息。二市洋派。区境北部在解放前主要属于法

租界。法兰西民族在世界商以浪漫著称。近代早期来沪外国人中，英国多商人，法国多传

教士和文化人。法租界机器越界筑路地区，文化气氛相对较浓。区境商业中心在淮海路、

以前称宝昌路、霞飞路，此处商业之兴，很大原因在于前俄国十月革命后，大批白俄贵族

来到这里，开办珠宝店、服装店、饮食店、酒吧咖啡馆等高档商店。加上居住在区境北部

的华人。亦多为有钱阶层，文化层次相对较高。这几格因素集合在一起，使得区境北部在

近代上海显得洋气十足，所谓东方巴黎，罗宋风情，都是说的这个意思。三是烟赌。因为

法租界当局长期允许经营烟毒、赌博等行业，作为公共租界、法租界、华界结合部的区境

东北八仙桥一带，烟行云集，赌场棋布，加上回力球场、逸园跑狗场等赌博场所，使得区

1、 上海国民经济快速发展，综合实力显著增强。

2、 产业结构更加优化，以房产、贸易、金融为主的第三产业发展迅猛。

3、 城市综合建设良性发展，城市面貌日新月异。

4、 上海逐步成为国际化的经济、金融、贸易中心，越来越多的跨国企业将地区

5、 全市人均GDP 达到4500美元。