弗赖堡(布雷斯高)的丽瑟菲尔德区——德国城区开发的典范

弗赖堡（布雷斯高）的丽瑟菲尔德区——德国城区开发的典范
作者：卡罗利妮·布罗姆巴赫著易鑫邱芳译
来源：《国际城市规划》 2016年第2期
卡罗利妮· 布罗姆巴赫著易鑫邱芳译
摘要：弗赖堡（布雷斯高）的丽瑟菲尔德区开发是当代生态城区开发的典范，人们采取了先进的环保措施，将雨水收集等生态技术与开放空间系统地规划结合在一起。

此外对地块的细分的重视，保证了项目组能够在项目实施过程中满足社会混合以及相应的空间分布要求。

城市设计提出了较为灵活的城市设计原则，再加上项目组在全面沟通方面所做的努力，帮助人们在建造和施工过程中不断改进。

最终，该项目成为达到可持续标准的一流“ 居住地”，且实现了社会融合。

关键词：生态城市；功能混合；社会融合；渐进式开发
国家自然科学基金青年基金项目（51508086）；江苏省自然科学
基金青年基金项目（BK20150608）
作者：卡罗利妮· 布罗姆巴赫，德国斯图加特大学建筑学院城市设计研究所。

karoline. brombach@si.uni-stuttgart.de
译者：易鑫，东南大学建筑学院讲师
邱芳，北京外国语大学英语系硕士研究生
弗赖堡市位于德国西南部，毗邻瑞士和法国的边境。

作为中型城市（2012 年人口为213 986 人），弗莱堡是莱茵河上游地区的中心城市，处于黑森林地区西部边缘。

同时，它也是德国古老的大学城之一，久负盛名，城市的历史可以追溯到12 世纪。

该城市得益于其正面的形象：在德国，弗赖堡以其高品质的生活而闻名，这要归功于当地令人印象深刻的文化遗产（大教堂坐落在如诗如画的历史核心区）、城市周围美丽的风景以及充满活力的学生群体。

除此之外，弗莱堡还是著名的“绿色城市”，这里采取了先进的环保措施，人们在城市规划方面也做出了大量的努力。

目前，弗赖堡的人口仍在不断增长。

自1960 年代以来，新增的城市人口规模已经超过60 000 人。

早在1980 年代，人口增长已经导致当地住房短缺，面向低收入者和家庭用户的住房
尤其缺乏。

由于地理位置（城市有一半的面积都受景观和自然环境保护）和地形（东部是陡峭的山坡）的限制，弗赖堡能够向外扩张的余地相当有限。

丽瑟菲尔德的规划历史
区位
在1980 年代末，弗莱堡的住房问题越发严峻，城市规划部门也开始为城市扩张寻找可能
的用地。

人们为此进行了激烈的争论，焦点主要是比较两种城市扩张方式的利与弊：到底是在建成区内进行填充式开发，还是在以前未开发的土地上新建一个邻里。

至1991 年，城市政府
最后决定开发城市西侧一块由政府所有的用地。

一百多年以来，该用地一直被用作处理污水的
漫灌区，所以被叫做“丽瑟菲尔德”（直译是“排水区域”的意思——在欧洲城市里，这种地
方历来声誉不佳）。

在总共320 hm2 的用地中，大部分都需要采取景观保护措施，其中只有70 hm2 土地可以被用来进行住宅和混合功能的开发。

未来计划在这里建设一个容纳11 000 位居
民的“丽瑟菲尔德”新城区。

开发目标
城市行政管理部门为“丽瑟菲尔德”开发制定了雄心勃勃的目标：
（1）发展弹性的城市设计结构，未来计划在这里安排4 200 套住宅，约1 000 个工作岗位，再加上满足本地需求的各种公共和私人服务设施；
（2）开发多种住房类型，其中能够容纳多个家庭的住宅要占有足够高的比例，此外最高不超过五层的多层公寓楼也是开发的重点类型；
（3）符合生态方面的要求，例如要求低能耗建设和区域集中供热，交通系统应该优先发展公共交通、自行车和步行交通，此外还包括雨水利用，并把太阳能的综合利用也考虑在内；
（4）应当根据妇女、儿童、家庭、老人和残障人士的需求，发展相应的城市结构和公共空间，提供合适的住房产品，实施功能混合开发；
（5）应该鼓励市民和未来的居民参与开发进程。

弗赖堡的城市政府提出以上目标，主要是希望避免人们在1960 年代—1970 年代之间所犯
的规划错误——建筑密度较高，但是公共交通可达性差，而且缺乏社会基础设施。

这些问题曾
给附近的韦因加尔滕（Weingarten）和兰德瓦萨（Landwasser）等邻里带来了负面影响。

城市和景观设计竞赛
一开始，城市政府就向弗赖堡的市民提出呼吁，希望他们就新区建设踊跃提出各种想法。

1991—1992 年，政府还组织了一次征求城市和景观设计理念的竞赛（Humpert,1997）。

“丽瑟菲尔德项目共同体”（ProjektgemeinschaftRieselfeld）——一个由建筑师和规划师组成的区域合作团体——获得了一等奖。

按照他们的城市设计构想，将把这个地区分成四个部分。

南北
方向规划一个配备公共设施（学校、健身房、教堂）的三角形中央绿地，同时引入一条东西向“丽瑟菲尔德大街”，沿街布置电车站、商店和办公楼等设施。

这个正交的街道网格包括密集
的城市住宅街块（大约为70 m×30 m），这些街块沿着丽瑟菲尔德大街分布，建筑密度逐渐降低，一直过渡到位于边缘的联排式住宅等类型。

该地区唯一的例外是位于东北角的高密度弧形
公寓楼街块，这些街块主要的作用是帮助屏蔽附近道路上的噪音。

而在东南角，也就是现有
“海德”工业园附近，又规划了混合功能区作为商业区（图1）。

虽然规划方案的建筑密度相对较高，但是通过安排包括中央绿地、一系列小型公园和广场、宽阔的街道等要素，再加上通过人行通道互相连接起来的若干公用庭院，很好地减轻了高密度
建设的影响。

位于规划区西南侧的第二个绿地——“中壕沟”（Mittlerer Graben）则是一片
潮湿的群落生境，周围建筑屋顶滑落的雨水可在这里汇集，这片湿地还与邻近的自然保护区相连。

城市建设区周围的森林带也被保留下来，它们可以起到视觉屏障的作用。

整个设计方案清晰地体现了发展社会融合邻里的目标。

它不仅确立了一个整体的空间架构，用于安排各种建筑和住宅类型（公寓、公寓套房、双拼住宅、联排式住宅），还考虑了用于后
续营销和开发建设的工作计划（将按照先后顺序分别对四个分区进行开发），同时制定了综合
性的社会基础设施和公共交通体系建设安排，并充分考虑了居民前往外部开放空间的要求（图2）。

生态理念方面，丽瑟菲尔德首先考虑了尽可能减少开发建设所造成的土地密封性问题。

每
个单独地块所收集到的雨水，可以被汇集到公共绿地的洼地中（图3）。

经过基本的处理之后，这些水源就可以排放到附近自然保护区的湿地，实现雨水的再循环。

这个雨水收集设施占地
250 hm2，在巴登—符腾堡州的同类设施中属规模最大。

由登山路径和自行车道组成的路网，为丽瑟菲尔德的居民和游客外出探索保护区内野生动植物提供了便利。

实施
后来城市设计竞赛的优胜者又对最初的想法进行了少许调整，规划人员负责进一步细化设
计构想中的生态理念、土地划分、城市开放空间的特征和建筑类型。

经过深入的用地调查，一
些受污染的土壤被移走。

1993 年，丽瑟菲尔德的土地出让工作开始，城市的行政管理部门（住房和城市规划局）与隶属于州政府银行的房地产开发部门（LBBWImmobilien Kommunalentwicklung GmbH）合作成立了一个合作机构——丽瑟菲尔德项目组（Projektgruppe Rieselfeld），主要负责组织该地区的推广和销售活动。

土地出让的收入将被用来支付公共道
路和基础设施的建设费用。

通过对地块的细分，保证了项目组能够在项目实施过程中满足社会融合以及相应的空间分
布要求。

例如，为了避免当地的建筑结构和社会结构过于单调，各建筑商能够获得的地块数量
有限。

在出让土地的合同中，还专门提出了各种城市设计要求。

而且土地的出让对象不只是那
些专业的开发商，还有私人和被称为“建造合作社”（Baugemeinschaften）①的团体。

土地出让还受到项目组的监督，这样就可以帮助优化可负担住宅和得到补贴住宅在建设区的内部空间
布局。

在丽瑟菲尔德最初的开发目标中，希望在整个住宅项目中有50%为政府补贴住宅（租赁
公寓），30% 由私人开发的租赁公寓，还有20% 为业主自有住房（Projektgruppe Rieselfeld, 2010: 1）。

为了达到可持续方面的标准，项目组向建造商提出了一系列要求：强制规定开发地区内部
的所有住宅必须满足低耗能要求，每年的能耗水平最高不能超过65 千瓦时/m2，而且要求所有
建筑物或选择连接区域集中供热管道，或采用可再生能源供热，例如太阳能、木质颗粒燃料和
热泵等。

这里的指导原则就是追求“交流而非压制信息”：建筑商、建筑师、工程师和城市行
政管理部门都有权获得关于可再生能源的各种信息（财务效益、技术解决方案等），帮助促进
可再生能源的开发利用过程。

建造过程
在丽瑟菲尔德的开发中，从一开始就希望把公共和私人基础设施的建设整合在一起进行。

1993 年开始建设公共基础设施。

至1997 年，新的有轨电车线路已经正式投入使用，保障了公
共交通的服务（图4）。

此外，开发刚开始不久，这里就新开设了一座学校，后来又策略性地
把一座已有的学校也迁到了丽瑟菲尔德，这对于提高人们对这个新开发邻里的兴趣并迁居到此
很有好处。

在四个分区的建设中，第一个分区在1994 年开始建设，第二个分区是1996 年，第三个分区的建设始于1998 年，第四个分区在2001 年开始建设。

在公共建筑方面，兴建了包括作为普世派教会中心的玛丽亚· 马格达莱纳教堂（Maria Magdalena，2004 年开放）等一系列建筑物，并安置在地区入口等重要位置（图5）。

为了确保高质量的设计，组织者专门安排了
设计竞赛以征集这些建筑的设计方案。

自1996 年以来，专门成立了一个邻里管理团队，为丽
瑟菲尔德新区的建设服务。

该团队把地方利益相关者的活动和公民参与过程中的各种倡议者组
织到一起，一开始的工作仅仅是把施工拖车引入社区，以及向儿童提供服务项目，后来逐渐发
展成一个正式的市民协会（K.I.O.S.K.e.V.）。

2003 年以来，这个协会一直位于市中心的“玻
璃房子”（Glashaus），如今已有超过100 个成员，分成16 个社区志愿服务小组。

此外，还
专门成立了一个专业团队以负责青少年事务（表1）。

规划与现实——变化和调整
丽瑟菲尔德城市设计优胜方案能够获选的主要原因，就在于它提出了较为灵活的城市设计
原则，这样就允许在建造和施工过程中对原方案进行调整。

把整个地区划分成四个分区，并按
顺序逐个开发，正好印证了“适应性规划”的理念：每个阶段积累的经验都可以在下一阶段中
得到继承和完善。

实际上，后来出现的一个重要变化大大影响了之前追求社会融合的设想：丽
瑟菲尔德希望开发的住宅有50% 是可负担住宅（或租赁公寓），这个目标的实现严重依赖州和
联邦政府的补贴。

1994—1996 年间，丽瑟菲尔德区有大约750套获得补贴的住宅建成（大约占一期和二期施工阶段所有建成住宅的30%），这些住房被分成若干小规模的组群，分布在整个
区域内部，有一部分甚至位于某栋建筑中（这部分街块在设计时没有专门控制租金）。

然而，1996 年可负担住宅的公共补贴遭到严格削减。

同时，由于减免税收的可能性降低，提供的贷款条件也不太具有吸引力，私人投资商也放弃了对租赁公寓的投资。

结果建设可支付租赁公寓的
步伐明显放缓，在丽瑟菲尔德开发占总量50% 的可负担住宅目标再也无法达成。

在后来的三期
和四期，又陆续建造了公寓、联排式住宅和双拼住宅，这些都得益于采取了建筑合作社的模式。

如今，大约有20% 的住宅得到补贴，有10% 是私人开发的租赁公寓，此外还有大约70% 是业
主自有住宅。

在丽瑟菲尔德所有的4 000 套住宅中，有800 套以上是依靠建筑合作社建造完成。

不过由于在三期和四期开发的联排式住宅和双拼住宅数量增加，再加上买家对于丽瑟菲尔德内
部边角位置的地块和零售业用地兴趣有限，丽瑟菲尔德大街沿线的开发也比计划耗费了更长时间，特别是商品种类齐全的超市直到2011 年才开业。

今天的情况
时至今日，丽瑟菲尔德已经发展成为一个“正常”的邻里，是人们在弗赖堡生活的一个高
品质地区。

最近对居民进行的一项调查表明，大多数居民对这里的生活条件非常满意。

依靠众
多的家庭、高质量的城市空间和公共建筑、对于儿童和行人友好的环境、对公共交通系统的重
视以及丰富的社区生活，这个地区也形成了自己的特色和认同感（图6）。

现在的社会基础设
施包括几所学校、儿童护理机构、一个普世派教会的教堂、体育设施、一个消防站和一个养老院，社区会议中心还带有专门的儿童和青少年媒体区。

该地区在将来面临的一大挑战是人口结
构的变化：当第一代居民逐渐变老，这里的住宅和基础设施都需要进行改造。

幸运的是，丽瑟
菲尔德现有的公共建筑本身都考虑了无障碍设计要求，而且其中一部分建筑在设计之初就已经
为将来的改造留出了余地。

总结
在丽瑟菲尔德区的开发过程中，弗赖堡市当局极具前瞻性和有序发展的思路发挥了积极的
作用。

从一开始，人们就致力于把该地区变成在全市范围内达到可持续标准的一流“居住地”，且实现社会融合。

由于这块土地为市政府所有，所以在开发过程中可以使用多种调控手段。

除
此之外，灵活的城市设计方案以及项目组在全面沟通方面所做的努力（与市民、未来居民、建
筑商、建筑师和公共管理部门等），对于规划的成功实施也是必不可少的。

今天，弗赖堡市所面临的挑战主要是开发新的可负担住房，以容纳数量仍在不断增加的居民。

城市政府的规划师和政客非常努力地希望把这一巨大的挑战与城市的其他目标协调起来，
实现减少土地消耗、可持续发展、发展社会结构均衡城市的目标。

虽然丽瑟菲尔德区的发展在
很多方面都很成功，不过它对解决当地住房短缺问题的帮助仍十分有限，例如面向多名成员家
庭的住宅，尤其是针对中低收入家庭的住宅仍然不够。

1994 年，位于弗赖堡西南部的另一个主要城市蒂宾根的居民点“法国小区”的开发也开始了。

这里以前的一个军事用地被转换成了一
个可持续、无机动车且家庭友好型的邻里，容纳了5 300 多位居民，其中发展出了许多建造合作社。

在过去10 年，法尔本和丽瑟菲尔德这两个邻里算得上是德国南部新开发的两个最大的居住区。

它们也被德国规划师视为“示范区”，依靠其中的可持续发展理念、建筑与城市设计的品质，再加上在规划建造期间模范的社区建设工作，这两个地区获得了多个奖项。

不过，弗赖堡的城市政府仍然希望追求社会融合的邻里结构，目前这里有大约一半的居民都是受过良好教育、经济实力较好且充满自信的群体。

而弗赖堡实施的新城市政策和法规，主要就是希望在维持由市场推动的住宅开发同时，引入更多社会方面的政策。

参考文献
[1] Brombach Karoline. Rieselfeld Freiburg im Breisgau[M] // HarlanderTilman, Kuhn Gerd, Wüstenrot Stiftung, eds. Soziale Mischung in derStadt. Case Studies, Wohnungspolitik in Europa, historische Analyse.Kraemerverlag, Stuttgart, 2012: 378-385.
[2] Humpert Klaus, eds. Stadterweiterung: Freiburg Rieselfeld. Modell füreine wachsende Stadt[M]. Stuttgart, 1997.
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[4] Zhu Miaomiao. Kontinuit?t und Wandel st?dtebaulicher Leitbilder. Vonder Moderne zur Nachhaltigkeit. Aufgezeigt am Beispiel Freiburg undShanghai[D]. Dissertation Technische Universit?t Darmstadt, 2008.。