某房地产项目营销策划提报告

九派香邻
项目位置：中华南大街与静安路交叉口西北 项目规模：占地面积3.68万平米 ；
总建筑面积：11.59万㎡ ； 6栋高层 主力户型：两室（95㎡）三室（130㎡） 销售均价：3400元/㎡
推广主线：人文社区，享阅上善生活
优越区位：黄金地带，人文与时尚气质并存 品牌实力团队：品牌开发商-河北九派；品牌
日均人流量 山东信发集团，不属于衡水本土 3000人左右 企业
专业市场对比表
名称
建成时间
商业特征
区位描述
主要消费群体 经营模式
浙江村
2006年12月
15000平方米，1500户 左右商户为衡水唯一
的服饰市场
位于商贸城内，依托 于整个衡百商圈
低收入人群
商贸城商业 街
大陆裕丰广 场
问津街副食 品市场
问津街茶叶 市场
平米
整个市场80余户，中低档装修
整个市场100余户，中低档装修
个体经营，零批兼营，批 发为主
零批兼营
零售为主
主要以市区人群为主 主要以市区人群为主 主要以市区人群为主
0.8-1.2元/㎡/月
单铺面积100平米左右、单铺租 金3500/年
8元/平米-25元/平米
市中心街区临街门店的情况
街区 人民路 报社街 中心街 和平路
问津街小商 品市场
利华装饰城
衡水装饰材 料大世界
2006年12月 2007年
分为东西两街，南北 长200米，120余个铺 位。整个市场经营情
况一般
4万平米体量，商业内 街格局
位于衡百商圈内，以 成为衡百商圈的重要
组成部分
衡水城市高档人群聚 集地
低收入人群 中高收入人群
90年代至今逐步 问津街街沿线15335平
推广主线： 享受生活从朝阳开始
朝阳社区位于城市发展主方向，紧 邻城市主干道人民路，处于上风上 水的位置，区位优势犹如喷薄而出
的额朝阳！
开发商品牌：沧州市汇到房地产 发展新城区：位于城市西部，发展主方向
紧邻城市主干道人民路。
完善配套：濒临怡水公园和衡水大学区 人车分流：社区采用人车分流的设计理念
盛世桃城
商圈
自营
大型百货对比表
结构特点
经营情况
辐射范围
共6层，中档装 修
年销售额2.5亿 元
立足衡水市辐 射整个衡水地
区
共4层，中档装 修
年销售额2亿元
立足衡水市辐 射整个衡水地
区
共五层，中低档 装修
开业时间不长， 预计年销售额1
亿元左右
主要以市区人 群为主，借力 衡百商圈，辐 射整个衡水地
区
人流量
公司介绍
三福地产项目营销策划提报
峰尚地产机构
时间版本2010.06.28
PART1 住宅部分
【衡水房地产市场分析】
市场环境关键词整理
A GDP ——
全年实现生产总值548.8亿元，比上年增长7.6%, 人均GDP达12971元。三大产业共同推动全市 经济增长：第一产业增加值98.5亿元，增长 4.8%； 第二产业增加值285.6亿元，增长7.2%； 第三产业增加值164.7亿元，增长9.8%。 三大产业增加值占生产总值的比重分别为18%、 52%和30%。
左右 开间4米，进深12米
以两层商铺为主，套面积在117— 183㎡
主力店铺开间6米，进深10米
整个市场310个铺位，以住宅底商 和单层商铺为主，低档装修
个体经营零售为主
近50%招租未入住，在营 业店面多家转让
个体经营，零批兼营，批 发为主
主要以市区人群为主 主要以市区人群为主
辐射周边县区
铺位租金情况
370上下两层
经营情况 一般 一般 一般 良好 良好
较差 一般
一般 一般 一般 一般 良好 一般 新开业
招租
租金价格 60元/㎡/月 45元/㎡/月 42元/㎡/月 44元/㎡/月 47元/㎡/月
42元/㎡/月
60元/㎡/月
75元/㎡/月 49元/㎡/月 45元/㎡/月 42元/㎡/月 81元/㎡/月 48元/㎡/月 71元/㎡/月
点）
爱特购物中 心
1994年11月20 日
2万㎡，在衡 水仅次于衡百。 是时尚百货与 位于和平路，是 传统百货相结 衡水主干道之一 合大型综合商 场
中高收入人群
联营扣率 （服装扣23个点）
信发商厦
2008年12月
2.7万㎡，经 营规模位居衡 水前三，商品 以中低档为主
位于商贸城内， 依托于整个衡百 中低收入人群
项目位置：人民西路市国税局附近 项目规模：总建筑面积：60万平米 主力户型：两室（97㎡）三室（120-140㎡） 销售均价：3300元/㎡（6月份开盘）
半岛景观：犹如双龙戏珠蜿蜒缠绕，与岸
边木草、建筑营造出层次丰富
高科技元素：节能环保设计、智能化设计 完善配套：专业物业管理、高档会所、老
年活动中心等
文 化·生活 ·典藏家
项目原为报社楼，本身认自带的气质，文化、艺术！ 文化性、艺术性是本案最大的特质！具有不可复制性！
即融合了项目本身的特质，又与周边环境协调一致， 同时为项目增添了内涵与神韵！
生活：居者有其屋，快乐而幸福的生活！ 典藏家：幸福的聚集地！是信任、是责任、是爱！
PART2 商业部分
衡水商业发展特征 衡水主要商圈分布
区位描述 中段 中段 中段 中段
中段
人民路西段
南段临
中段临近人民 路
中心街南段
中心街南段
中心街南段 中心街中段人 民路家口北 中心街北段 中段临近红旗
大街 中段临近自强
路
名称 KAPPA 图书超市 远大眼镜 瑞士名表 桃源饺子
城 大陆裕丰 商业街
商业特征 服装 娱乐 百货 百货 餐饮
临街商业街 服装
等
位于问津街于新华路 路口处
位于胜利路于育才街 交叉口
位于人民路宝云街交 叉口
中低高收入人群 中低高收入人群 中低高收入人群
个体经营
个体经营 个体经营 个体经营 个体经营 个体经营 个体经营 个体经营
结构特点
经营情况
辐射范围
1500余个铺位，独立铺位产权分割
年销售额2亿元
辐射周边县区
120个铺位， 以三层商铺为主，套面积140平米
市场环境关键词整理
B 3450元/平米——
2010年据国家相关部门统计，衡水市区 整体商品房销售均价已达3450元/㎡。 3450的均价证明衡水房地产市场较为繁荣。 房地产开发赢利空间大！
3450
市场环境关键词整理
C 50处楼盘——
据衡水统计局资料显示，2009年底衡水市楼盘 供应量43处；2010年，楼盘供应量约50处，开工 面积180万㎡。 针对于衡水市区人口及经济发展水平而言，楼盘 供应量较大，市场竞争激烈！
形成
方米商铺
位于问津街沿线
中低收入人群
90年代至今逐步 形成
茶城1920平米、46家 临问津街位于人民路、
茶叶专营店
新华路之间
中高收入人群
90年代至今逐步 形成
99年
99年
小商品批发2700平米 左右，共有140多家商
铺
经营面积10000平米、 主营地板、壁纸、门
等
经营面积3500平米、 主营地板、壁纸、门
日均人流量 8000人左右
衡百集团是一家拥有大型购物中心、 五家超市、一家家电专营店、一家大 型休闲娱乐中心，从业人员3000多人， 营业面积9万多平方米的多业态、集团 化的大型商业企业。
日均人流量 4000人左右
爱特购物中心2002年12月扩建重装， 企业发展多业态经营，在衡水开发区 建成理念先进、设施齐全的万德福超 市。现双店营业面积30000平方米，员 工1000余人。成为衡水商业的强势企 业。
声雨竹、玖姿、劲草、珊尔丽雪等
雅戈尔、皮尔卡丹、梦特娇、凯撒大帝、七彩马、五木、 汉维、九赛马、雅鹿、太子龙等
杰克琼斯、旗牌王、威鹏、梦舒雅、志亿、曼洒特、罗宾 汉、
名品羊绒衫、精品内衣
家纺、家居、布匹
雅鹿、波司登、鸭鸭等
童装、妇婴用品、玩具
电动车、箱包、小家电、小电子等
运动鞋服、跑步机、按摩椅
商圈特点
爱特商圈
大陆裕丰
衡百商圈 问津街商圈
大型百货对比表
名称
建成时间
商业特征
区位描述
主要消费群体
经营模式
衡水百货大 楼
1989年5月28 日
2.63万㎡，衡 水地区第一商 圈，最高知名 度的商场。
地处人民路最繁 华地段，汇集旺
盛人气。
中高收入人群
联营扣率加保底， 最低保底为每年每 平方米25000元。 （服装扣25—26个
推广主线：岛式坡地园林社区
丽景名苑
项目位置：前进街与人民路交叉口东南角 项目规模：总建筑面积：29万平米 ；
14栋，一期10栋高层，2栋6 层，2栋17层
主力户型：三室两厅（114、115㎡） 主力户型比例：三室75%； 两室20% 销售均价：3300元/平米 （一次性优惠3%）
推广主线： 生活与美景的邂逅
特色景观和路网： 5个风情各异的居住组团景观。 6米宽阔环区主干道、中心S形主干道，畅通、 安全。
本项目基本信息
1、项目位置
开发商：三福地产开发有限公司 总建筑面积（除地下）：69338
其中居住面积：54281 商业面积：15057 容积率：3.5
2、项目周边配套
交 通：坐守城市绝对中心，交通便捷； 教 育：周边书香氛围浓郁，有人民路小学、十三、十四中学、衡水学院等学府； 医疗设施：市中医院、市第二医院、华夏医院、哈励逊国际和平医院等； 银行商超：市工行、市建行、保龙仓超市、衡百、人民商场、商贸中心等购物广场； 餐饮娱乐：肯德基、阳光大酒店、衡水宾馆、工人俱乐部等餐饮娱乐场所环伺左右。
人性建筑规划：打破传统布局，多角度欣
赏美景和阳光、人车分流等
中式景观园林：自然式山水景园，道路绿
化系统完整
万信 紫金花园
项目位置：自强街与胜利路交汇处 项目规模：总建筑面积：15万平米 ；
5栋27层
主力户型：两室（85-90㎡）三室（123㎡） 销售均价：高层3300元/平米
推广主线：启迪尚品生活 品鉴无限非凡
时尚饰品馆
淑女馆 仕女馆 西区 东区 温馨服饰馆 家居生活馆 羽绒服广场 婴幼童趣馆 现代生活馆 青春活力馆
业态比例
主要品牌
欧莱雅、欧泊来、玉兰油、Za、佰草集、雅芳、美宝来、 兰冠、羽西、泊美、丁家宜、梦妆、资生堂等
接吻猫、百思图、百丽、星期六、天美意、豪行、希尔顿、 梦特娇、皮尔卡丹、日泰、金利来、都雷、ATT、红蜻蜓、 康奈、达芙妮、千百莉、卡帝乐、奥卡索等
56元/㎡/月
衡水代表性商圈 衡百商圈
商业特点明显，形成百货商场为龙头的 分层次、多档次、业态齐全的大型综合 商圈。 商业底蕴丰厚，一直是衡水商业重中之 重。
楼层 AF1 AF2
目前衡百商业主要 以零售为主， 餐饮配套缺乏。
AF3
AF4
AF5 AF6 东F3 东F4
经营业态 品牌化妆品 工艺品 流行鞋帽
柒牌西装 雨荷音乐
酒楼 天府足浴 花之林花
艺 华兴内画
澳柯玛
服装 服装 餐饮 休闲 装饰 装饰 电动车
经营模式 个体经营 个体经营 个体经营 个体经营 个体经营
个体经营
个体经营 个体经营 个体经营 个体经营 个体经营 个体经营 个体经营
店面面积 60 20 30 100 100
110
33
33 100 80 80 60 30 180上下两层
布局缺少变化，建筑及其设计千篇一律。
商圈特点
百货商场多而集中 商场业态趋于雷同
信发楼层业态分 布
衡百楼层业态分 布
商圈特点
经营业态比较杂乱，无统一的市场管理 环境脏乱差，占道经营小商贩阻塞交通
名品珠宝：周大福、老凤祥、曼都珊、翠绿、爱得康、雅 福、明牌、爱迪尔等 名品翡翠、玉器：尚珍阁、灵云翠轩、金玉翠福等 世界名表、国产名表：梅花、英纳格、依波路、卡西欧、 天王、罗西尼等 数码类：佳能、索尼、松下、奥林巴斯等
艾格、ES、依林鸟、森马、阿依莲、ONLY、WERO MODA、卓多姿、真维斯、美特斯邦威、黑骑、以纯
铺位12—24平米左右。一层、 二层30—35元/㎡/月、三层20
元/㎡/月
0.5-0.6元/㎡/月 越靠近人民路越贵
0.6-0.8元/㎡/月
整个市场46个铺位，单层商铺为主， 个体经营，零批兼营，批
中档装修
发为主
辐射周边县区
单铺面积49平米左右，租金 9000元/年
整个市场140个铺位，以单层商铺 为主，低档装修，单铺面积10-15
项目卖点提炼
交通核心
城市主干道,比黄金还要绝版的地段！
商圈核心
位于衡百商圈的核心位置，周边商业繁荣！
行政核心
紧邻桃城区政府、桃城区委、区工商局、政府机关林立！
居住核心
项目周边居住氛围浓郁，新楼盘不断出现，使周边的居住氛围更加浓郁！
配套核心
公园、购物、交通、银行、商超等等一切设计-创越设计；品牌景观设 计-深圳紫月设计公司
完善配套：时尚鲜活底商；国内知名物业管理 主题景观规划：在公园中造房，超高绿化
率，多重景观主题，步移景异。
朝阳家园
项目位置：人民西路怡水公园东500米 电厂家属院西侧
项目规模：4栋高层 一梯两户 户型区间：98—181㎡多种户型 销售均价：3300元/平米